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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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広告費と家賃減額交渉。。


三国志、昨日までに11巻まで読破しましたw

こんにちは。
明日明後日は首都圏の外出自粛となりどうなっちゃうんだろうと心配しておりますが、
ワタクシの場合、土日はほぼ自宅警備員なのでいつもの週末とほとんど変化はございません。。

ただ、この外出自粛要ですが恐らくは来週、再来週と続くと思うので個人的には三国志だけじゃなく項羽と劉邦も無料化していただけるとありがたいかと。。。(あと残った時間でメロンパン作りに精を出すので結局どこにも行かずに済みそうですw)

そんなわけで今日は昨日書かなかった質問と昨日届いた質問にお答えします。

質問①
広告料について
こんばんは、いつも楽しく拝見しています。
さて、質問ですが、入居者付けのための広告料が高い安いの基準があれば教えてください。

ちなみに、私の運営エリアの岡山県南、郊外では家賃3ヶ月分が当たり前という認識です。
これも、実は私の思い込みで2ヶ月分で良いのかもしれません。

また、私は1ヶ月刻みで考えがちですが、0.5か月刻みでも問題ないのでしょうか?

物件に案内してくれないと始まらないという頭があるので、広告料はつい、弾みがちです。
2020.03.26 Thu 01:48 | 大家ナカシマ |


えーっと、、
岡山(どうでもいいですけど岡山って最後の方までコロナ感染してなかったのに残念でございます)の賃貸事情にはあまり詳しくないワタクシなのでどこまで迫れるか疑問ではありますが、、、

一般論で考えると地方の物件の賃料ってのは都内近郊の賃料よりは安く、仲介さんの成約時の手数料もそれに比例して安くなってるはずです。

例えば岡山で1DKのアパートを賃貸に出した際の家賃って想像ですが築年数にもよりますがおおよそ3万~3.5万程度じゃないでしょうか?

仮にそうであれば仲介さんが広告費を貰わずに仲介すると片手仲介で賃料の1か月分。
一通りの仲介業務で3万~3.5万じゃ効率も悪く、オプションの引っ越し・保証会社・火災保険などの業者マージンが入って来たとしても大して実入りもありません。
そこで広告費と言う名の実質的な手数料上乗せを要求してくるのですが、ワタクシが知ってる地方の仲介さんの理想的な一物件成約時の希望フィーは10万円/一件あたりとのことなのでその合計金額に見合う広告料と言うのが一般的な気がします。

またなかなか埋まりにくい物件であれば広告料をさらに上乗せして5カ月なんてこともあるのですが、この場合は3か月分は仲介さんがフィーで受け取り残りの2か月は借主向けのフリーレントや仲介手数料無料なんて客付けのやりくり用に使うことも多いです。

今回のご質問では広告料が3か月と言うことですので想像すると2か月分は仲介さんのフィー残り1ヵ月は借主さんに施すサービス費用に充ててんじゃないか?って感じではないかと思いますが、借主さんが大人しい人であれば3か月丸々仲介さんのフィーになってるかもしれませんので

試しに次回の募集時に「この部屋はすぐ埋まりそうなので広告料2か月じゃダメ?」と聞いてみて一瞬でみるみる顔色が変わったら(怒りの形相ですw)「あ、ごめんごめん、、他の物件と間違えてたww」と訂正しなかったことにして出来そうであればその次回は「なんかこの物件、すぐに決まるみたいだから広告料1ヵ月じゃダメ?」と畳みかけてみてて競いな広告料の範囲を探ってみてください

なお、広告料のロットですが0.5カ月刻みでもそんなおかしくはありませんが、他の大家さんが1ヵ月刻みでやってるようでしたら避けた方がいいかと思います。(こんなところでも仲介さんは大家さんのケチ具合を見てるものですw)

次の質問です。

質問②
こんばんは、初めてコメントさせて頂きます。
コロナショックで今後不動産の影響も出てくると思います。店舗や賃貸住宅の家賃減額請求がありそうな状況ですが、どのように対応するのがいいでしょうか?
減額した家賃で契約まで書き換えてしまうのは悪手だと思うので、下のどれかで対応しようと考えています。

① ◯年◯月に限り◯◯円とする、等の覚書で対応
② 敷金または保証金で充当(覚書あり)
③ 減額はするが、定借に契約変更
④ 2ヶ月ほどフリーレントにして公庫へGO

どうしても出ていってほしくない所は②③、お行儀の悪いところは①④で行こうかと思いますが、思いつくのがこのくらいなので何かいい方法はありますでしょうか?
不動産投資家の家に嫁いで日が浅いので、こういう状況は初めてです。
賃貸住宅の方はほとんど保証会社に入ってもらっているので、まずそちらが窓口になってくれるとは思うのですが。
2020.03.27 Fri 00:30 | 水沫 |


コロナが流行り始めてからこの手の減額請求が増えてるとか増えそうとか言われておりますが、当面はその対象になりそうなのは店舗系がメインになるんじゃないかと思います。

またコロナが長引けばやがて日給月給のような生活の人の収入源で居住系賃貸でも家賃の減額請求の動きが活発になると思われますのでワタクシならどうするか?をまとめてみます。

まず店舗系ですが、
最悪の事態としてコロナが来年以降も継続するという前提で考えてみます。(えぇ、、どう考えてもウイルスの特性上、来年以降も継続する気がするんです)

その場合、期間限定で家賃を減額したところでそのうち経営が行き詰まり家賃を減額してあげたところで単なる延命処置になるだけなんじゃないかと思います。

もちろんすべての店舗がそうってわけでも無いので減額交渉をやるのであればワタクシまず借主の経営状態の把握を一番にやります。

当然ですが、減額交渉は借主発、
そうなれば貸主はその依頼に対して様々なオーダーを出すことが出来るはずで直近3か月くらいの売り上げと支払い明細を要求しても素直に応じてくれるはずです

その経営状態を把握することでこの借主さんが家賃を下げて経営の継続が出来るかどうかを判断することが出来、最悪な展開である「残置物放置での夜逃げ」や「腹いせの店舗内で自死」を回避することも出来ます。

ご質問で「出て行って欲しくない(入居者)」、「お行儀の悪い(入居者)」と書かれていましたが賃貸経営で防ぐべきはそこではなく「家賃を毎月きちんと貰えるか?」「万が一にも大家側が金銭的負担を強いられない」と言うのが絶対条件ですので

気に入ってる賃借人だから出て行って欲しくない=温情を掛けるというのはあまりお勧めしません。(冷たい言い方になりますが人間なんて金に詰まればどんな情けを掛けたところで平気で裏切るものです)

と言うことでその借主の経営状態を把握出来たとします。
今回のコロナが来年以降も同じように継続すると仮定すれば今月以降の売り上げと支払いも見えてくるかと思います。
その状態での数字に無理があれば家賃を下げたところで経営は続かないでしょう。

そうなればワタクシ、どんな店舗でも一律で
③ 減額はするが、定借に契約変更
を選択します。

ちなみに今回除外した①②④ですが
①は実際にコロナ騒動が長引いた場合収入が元に戻ってない可能性が大なので期限がダラダラ延長になり、なし崩しになる可能性がある
②もコロナが長引いた場合の原資が無くなった際どう考えても揉める可能性が高い
④フリーレントってなによ?www
となるのでワタクシであれば除外します。

あとこれは借家法をよく調べていないので通用するかわかりませんがワタクシであれば
①コロナウイルスを理由とした時限的定期借家契約の覚書で対応
②定借の期限は半年更新
③経営が安定して家賃を元に戻す際にはその定借の覚書を破棄し通常契約に戻す(原契約をそのままにして定借期間も算入)
④定借契約満了時の原状回復の程度の取り決め

を明記した覚書を作成し「超法規的に」減額に応じると思います。

また定借の覚書に記載する契約条件に「定期的に貸主へ経営状態を報告する」と義務付け、「貸主が経営困難と判断した際は定期借家契約は期限の満了を以って終了する」なんて特約を入れておいてもいいかもしれません。(こういう細かい条件を入れないと退去時にゴネられそうな気がします)

次に居住用賃貸ですが、
これは将来的に借主の収入が戻ればいいだけですので正直な話、「入居者の好き嫌い」で待遇を変えちゃってもいいかと思います。

こんなことブログで書いたら怒られるかも知れませんが大家業界では今回のコロナ騒動で「追い出したい不良入居者はこの機会に一掃しちゃおう」という空気も漂っております。。。

先ほども書きましたが家賃減額の言い出しっぺは間違いなく借主側ですからその要求を受け入れるかどうかは貸主さん次第。。
要するにお願いされる立場ですから「こちらの条件を満たさなければ減額には応じられない」と突っ返してもいいわけで例えば不良入居者であれば先ほどのように「コロナウイルスを理由にした定期借家契約(こっちは時限的ではなく普通賃借から一気に定借に切り変えちゃいます)」、優良入居者であれば
「コロナウイルスを理由とした時限的定期借家契約の覚書(収入が戻れば元の普通賃借に戻す覚書)」で対応する、、、なんて感じです。

また昨日のブログのコメント欄に通りすがりの不動産屋様より「失業者向けの家賃補助もあるのでそれを先に使って貰ってから」とコメントもいただきました。

この家賃補助、借りてもその後財政状況が悪ければ返済免除される可能性もあるので減額交渉が入った際には「こんな制度もあるよ」とアドバイスしてあげてください。

ただあれです。
今回のコロナ騒動が長引くと入居者さんもなかなか正常に家賃が払えないってこともあり得ます。
このパターンだと往々にして家賃がプチ遅れし始めたり数か月遅れの家賃なんてこともあるので今、どんなお仕事されていて今後の三通りを読み取り正常な居住が難しいようであれば早め早めに対処してあげるのも不良入居者を増やさない対策ですのでその辺もお含みおきください。(派手に遅れ始めてからだと対処が何かとめんどくさくなります)

と、今の時点で思いつくことを書いてみましたが、
実際にこのコロナ騒動が長引いて来たらネット界隈でもどこかの弁護士さんや宅建協会などでもガイドラインらしきものを作ると思いますのでここしばらくはそんな記述を検索してみてください。(どこかで親切な人が必ず書いてくれるはずです)

と言うことで今週はこの辺で終わります。
皆様、週末はくれぐれもお体ご自愛ください。(無駄に外出しちゃダメですよw)



さーて、、自宅警備に備えて歌舞伎揚げまとめ買いしに行くんじゃんw