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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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21歳での不動産投資と安く出てくる順番の話。。


セミナーやると宣言したわりにレジュメの準備がさっぱり出来てませんw

こんにちは。

オリンピックが延期になった途端、東京の感染者が妙に増え始め、東京封鎖なんて物騒な話になりいろいろなオトナの事情を感じる今日この頃でございますが、小池さんが週末の外出自粛なんて言い出したので今朝はスーパーに人が押し掛けまたもや醜い買い占め騒ぎも起きてる模様です。。(スーパーから食い物が消えて飲食店には食料が大量に余ってるって不思議な光景になりそうですw)

また、国民向けの対策と言うことで20万支給するだのお肉やお魚券や旅行券を配るだのもはや諸外国と比べると日本だけがガラパゴス状態になってる感もありますが、このブログ上では冷静に「とにかく税金だけ免除してくればいいです」と呼び掛け続けることにします。(どうせあれでしょ、、ここの読者はどんな救済も所得制限に引っ掛かって受けられないですからねw)

そんなわけで今日も質問が届いてますのでお答えします。

質問①
最近当ブログの存在を知り、毎日遡りながらシコシコ見させていただいております。

突然で申し訳ございませんが、今後のコマの進め方についてこの場を借りてご相談させていただきたいのです!

現在21歳で公務員として働いております、今年で勤続3年目で貯金は現時点で260万円程度です。つい最近知り合いの大家さんから地方都市の戸建を転貸していただき、
4ヶ月の休みなしセルフDIY生活を終えて運良くアンテナ工事をして下さった業者さんが入居(荷物置き場)してくださいました。自分で賃貸契約書も作成し、購入は含まれておりませんが一連の流れは経験済みです。

入居が付いて少し落ち着いたので、今後どのように拡大して行こうか悩み中です、今のところはまだ属性も悪く、融資を引いていくことは難しいと考えておりますので、現金購入でのセルフDIYでもう1件やってやろうとは思っております。
狼さんの目線から何か今後の流れについてアドバイスいただけると幸いです。

また、年齢がバレることで不動産業者さんから相手にされなくなるのでは?と勝手に心配しております。( ; ; )
2020.03.25 Wed 21:20 | 東のオデン |


最近はこの狼ブログも若い年代の読者さんが増えているようでこの手の質問をよくされます。どうでもいいですけどそんな読者が増えてるってのに聖子ちゃんネタだのドリフネタなんて書いてて恥ずかしいですw

で、いつも答えることと言えば「とにかく焦るな!」なのですが、
不動産投資で成功するのに大事なのは自分の年齢から逆算して目標を立てることではありません。(これはキラキラ系マネタイズを目論む方達の方便でございます)

幸いにして東のオデンさんの年齢は21歳。

不動産と言うのはその時代その時代で売値も買値も変わるもの。(大抵の場合10年周期程度でチャンスだったりノーチャンスだったりします)

年齢的な優位性で考えると生きてる間に最低でもあと3回くらいは不動産投資に適した時期と言うものに遭遇するはずですし、その3回のビッグウエーブの間にも小規模な買い時チャンスも来るだろうし、投資活動してるうちにどこからか耳寄りな話も飛んでくるものです。

その時にいつも書いてる「不動産の嗅覚」「不動産を買ってから自分でお宝物件に仕上げるスキル」があれば不動産投資に適した時期に自然に体が反応して勝手に資産は大きくなるはずです。

と言うことで今は自分の属性がどうのとか自己資金がどうのなんて心配してないで目の前のことをどんどん経験して知的資産を積み上げてください。(差しあたってワタクシのブログを3周くらい読んでくれるとそれなりの騙されない耐性とそれなりの不動産スキルくらいは身に付くはずです)

というのもワタクシが一番危惧するのは21歳くらいで不動産投資の存在を知り今の時点で戸建て現金購入からのDIYに明け暮れてる点です。(ワタクシ的には今はそこじゃないだろって気がします)

投資なんていうのは別に不動産だけじゃないし今後はAIなどの発達で不動産投資よりも優れた投資が生まれるかもしれません。

そんな可能性があるってのに若くして不動産投資が安全、安心なんて守りの姿勢になって欲しくありません。

当然、あれもこれもと手を出せば変な投資に引っ掛かって失敗することもあるでしょうし、途中で身包み剥がされるかもしれません。
でもそういう経験もしておかないと将来不動産投資で大きい金を動かすときに経験不足で結果的に損しちゃうことも多いんです。(そういう経験させないで「経験したことにさせよう」とワタクシ、過去ログを残して置いてあるんです)

また21歳となるとまだ社会的に様々なタイプの人と接したことも少ないと思います。(特に悪意を持って接近してくる人系)
不動産取引では良きにしろ悪しきにしろ様々なタイプの人物が登場し、すべての人が「己の利益のため」に動きますがここでのたった一言や相対者との接し方一つで何百万、何千万損しちゃうのも不動産取引の世界です。(ソースはワタクシですw)

さらに言っちゃうと「この人は信用出来そうな人だな」と思ってる人ほど後になって本性を現し結果的に裏切られることもあるかと思います。(最近のこれに引っ掛かってる若い人が多いのでワタクシ非常に危惧しております)

まだ大きいお金が動いていないのでそこに気が付かずに時間が経過してるんじゃないかと思いますが、事業規模の拡大を目指すのでしたらまずここを伸ばしてからにした方がいいと思います。

とにかくやれ「30までに資産をいくら築く」だの「一生で〇億稼ぐんだから25歳までにこうなる」なんて目標を建てずにまずはこのブログを9年前から遡って読んでみてください。(少なくとも今と昔で不動産投資業界がどう変化して今がどんな状態で何したら儲かるのかくらいはわかると思います)

それと年齢的に不動産屋さんから舐められやしないかとご心配されてますが我々不動産屋は年齢よりも話し方は素振りを見て対応を変えてます。なので年齢を気にするより不動産投資家としての物言いや振舞い方(気遣いなどどうでもいい細かいとこ見てる業者が多いです)を磨いた方がいいと思います。

最後になりますが現時点で持ってる260万は今使うタイミングでは無いので抱いて寝ててくださいw(恐らく次のチャンスはコロナがもっと世界を席巻した時か、その後終息したあとのバブルチックになってるであろう繁栄期だと思います)

またこれ読んで「え?なんで今買っちゃダメなの?」って思ってるようでしたらもう一度ワタクシに連絡ください。


さて、次の質問です

質問②
また質問をさせてください。

昨今のように、物件が安く市場に出てくる可能性がある時、1番早く安くなるのは、区分、戸建、アパート、一棟マンションを比べるとどの様な順番になるでしょうか。
個人的な考えでは、価格帯が高いもの(一棟マンション)は、買える母数が少ないため早く安くなりやすく、価格帯が安いもの(区分マンション)は、買える母数が多いため最後に安くなるのでは?と考えております。
それぞれの物件とオーナーの売却事情により、ひと括りにできるものでは無いかも知れませんが、傾向があるようでしたら教えて下さい。

ネットの狼セミナー、この時期にどの様なお話が聞けるのか非常に楽しみです!!

宜しくお願い致します。
2020.03.25 Wed 21:52 | 川崎大家 |


この質問ですが川崎大家さんのご質問の意図を考えてお答えしちゃうと順番はおっしゃる通りです。(買える人が少ない価格の高いものが先に安くなり、買える人が多い価格の安いものがあとから下がって来ます)

えぇ、、いつも言ってることですが
不動産投資は出来るだけレバレッジ効かせて収益をあげた方が利益率を考えると融資に頼るべきなので融資が出にくい今は価格が高いものは売れにくいので安くなりやすいって感じです。

と、傾向で言ってしまえばこれでいいのですが、不動産と言うのは面白いものでその時の売り主の都合でも売値は変わるし(売り急ぎ等)築年数や、周辺環境、入居具合、建物の老朽度での売値は変わります。

そんなことを考えて今、一番安く買えるんじゃないかと思われるものは「民泊、簡易宿所意外に転用出来そうもない物件」でその次が「旧耐震で設備更新もたいしてされていないS造レジ」ではないかと思います。

前者はご存知のように今のコロナのせいで宿泊需要が完全に死に絶えてしまい保有耐性が無ければほぼ捨て値でも売らないといけないって点で、

後者は融資年数どころか旧耐震は融資しないって金融機関が多くS造ってことでさらに融資年数も厳しく設備の更新や今後の客付け具合を考えるとこれも保有耐性が無ければやや捨て値気味で売るしかないって点です。

とは言え、買う側もこんなババ掴みは嫌でしょうから誰も買ってくれず、、ですが、
一昨日オリンピックが一年延期と決まり前者の価格相場は瞬時に上がるかもしれません。(要するにオリンピックが中止か延期かわからない段階でムチャな指値して確保してた人がエライってことになりますw)

また後者もコロナが去り平穏な時代に戻った際、コロナの影響で世界中でお金がばら撒かれそのお金の行き場が治安がよく賃料相場の変動が少ない日本の不動産に向いた場合、

こんなボロ物件でも融資が出るようになり引き合いが増えれば今は利回り9%でも売れませんがいつしかの借地・再建不でも7%で買付が入るように6%台でも売れちゃうかもしれません。(ってことはそれを予想して今から買い叩いて現金買い出来たやつがエライってことになりますが、、、これはもはやギャンブルですねww)

あと今は比較的値段の下がりにくいと言われてる区分や戸建てですが、
立地によってはすでに捨て値同然の価格で売られてるケースもよくあります。

なぜ捨て値かと言えば区分の場合は同じマンションで売り物が多く、どれもこれも「狭い、古い、家賃が安い、客付けが悪い、駅から遠い」なんて悪条件ゆえに300万でも引き合いが無いってパターン。。(昔のリゾート区分が10万とかで売ってたのと似てますw)

また戸建ての場合は「人が借りるような場所じゃない、どう考えても建物が使えそうにない、買ってからの経費が膨大過ぎる」なんて場合捨て値になることが多いです。

何が言いたいかと言うとこの時に生じる「価格の歪み」も安さの傾向として考えておかないといけないってことなのですが、物件が安くなる傾向ってのはこのあたりも細かく計算に入れて考えないとダメなのかなーとも思います。

あと、情報の希少性でも売値が大きく変わります。
不動産屋さんってのは売値が高かろうが安かろうが売値が1000万くらいの差であれば手数料で影響が出るのは片手仲介の時点で約30万程度です。

ってことは両手仲介なら「1000万安くても売っちゃえって本能」が働き片手仲介で成約させずに売り主を囲い込んで「あなただけにしか出してない情報なんですけど」なんて言って川上情報として落ちてくることがあります。

それ聞いて「なるほど、、たしかに安いな」と思うこともあるでしょうし「ん?安く見えなくもないけど、、ホントに俺だけに情報出してるの?」って疑わしいときは単に安く見せて(実際にはそれほど安くないw)売ろうとしてるかもしれません。(不動産屋はこういう見せ方が非常に上手ですw)

この話、深堀りするとキリがない話になっちゃうのでこの辺にしておきますが、結論を書いてしまうと物件一つ一つが生き物みたいなのでケースバイケースで見ないと安く見える物件だと思ったら高値掴みだったってことも多く、逆に高く見えたので見送ったら安かったなんてこともありますと回答させていただきます。(なんか話を引っ掻き回すだけで終わってしまったような気がしますがw)


今日はもう一つ質問が届いておりますがこれまで書いちゃうと明日のネタが無くなるので本日はこの辺で終了です。。



31日まで三国志が無料で読めると聞いたので急いで60巻読破するんじゃんw