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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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クソ物件と変態さんの話。。。。


久しぶりに安息な水曜日でございますw

こんにちは。

先日ワタクシ、「オリンピックは中止」と予想しましたが、その予想は予定通り見事に外れ(やっぱり当たらんかー)1年延期となりました。

コロナの発生源が中国だし「中国=アジア=日本」という方程式で「アジア人憎し」と思って大胆予想したわけですがコロナが欧米諸国でも猛威を奮い出したことであれだけ自信たっぷりだったトランプさんもすっかり弱気になってしまい「中止よりは延期の方がマシ」と考える日本のロビー活動でトランプさんに「一年延期でよくね?」と言わせて一気に延期への流れとなり日本からしたらしてやったりってところでございます。

1年もあればコロナのワクチンだって出来上がってるでしょうから今後は季節病としてこのコロナは扱われると思いますが、この予想に反してコロナウイルスが突然変異してより毒性の強いものに変わるなんてことがあると1年後の開催も危ぶまれちゃうのでそうなる前に沈静化していただきたいものです。

幸い、世界中のお金の蛇口がダダっ開きになってしまったのでこのコロナ騒動のあとにはものすごいバブルがやって来るんじゃないかと思いますが、もしかするとこの金余りで銀行融資の蛇口も開く、、なんてことにでもなればこのブログで書いてあるシナリオ通りにコトも運びワタクシに廻らないお寿司を奢りたいと言う行列は目黒駅を過ぎて渋谷あたりまで連なりそうです。。

とは言え、それもこれも命あっての話でございます。
現時点では治療法がまだ確立されてるわけでもなく国内の感染者はまだまだ増え続けてるし、その感染者の中に感染経路の不明な事例も増えていてこのまま行くと首都圏でもシャレにならない事態になっちゃうかもしれません。

先日の三連休を最近の暖かさで警戒心が薄れてしまいそうではありますがここが正念場ですのでいつものように手洗いとうがいと消毒を励行していただき不要不急の外出は控えていただければと思います。

それともう一つ、、
12月にやって以来コロナの影響とワタクシのサボり癖のためまったく開催の見込みの立たなかった狼セミナーですが、

旅団IT専従班の方のご協力によりネットでの無観客狼セミナーが開催可能になりましたwwwさすが、普段からIT土方やってる人のスキルはハンパじゃございませんww

で、早速ですがそのセミナーを4月11日(土)にでも開催しようと鋭意準備中でございます。

内容ですがいつものセミナー並みに13時から18時までとロングラン開催で「いつもの狼セミナーと同じ設定」にて開催します。

いつもは人前に立ってやってるセミナーなのでこの環境で長時間出来るのか?(噂ではネットでのセミナーは2時間くらいが限界と聞いてますw)という不安もありますが、皆さんも半強制的とはいえ、普段から5時間くらい大人しく座ってくれてるので、ま、なんとかなるでしょう。。(ダメですよ、、こっちから見えないからって途中で昼寝したり散歩に行っちゃうとかww)

最終的にどこのネットサービスを使うかは今週の運用テスト次第ですがやってみて続けられそうなら定期的に開催しようと思ってます。

まだやってないのでわかりませんがちゃんとセミナーとして成立するのであれば土曜だけでなく日曜や平日、さらに平日の夜間なんて時間帯でも出来るんじゃないかと思いますのでしばしお時間ください。

なお、この無観客セミナーは普段狼セミナーに来ていただいてる人向けにやる予定なのでご新規さんやそれに準ずる方はご参加出来ません。
予めご了承ください。(2回~3回以上足しげくセミナーに来てくれた人あたりを対象にしてます)


さて、そんな話はさておき、、
今日も質問が届いてますのでちゃっちゃとお答えします。

質問①
首都圏の良い地域・悪い地域

週末雑感にて、ダメな不動産、というワードがありましたが、東京+3県において居住用物件の投資には不向きな地域はどこだと思いますか?
定点観測していると、よく同じような駅の物件がでてきますが、それも不向きな地域を示唆しているのでしょうか。
この駅/この地域は需給バランスがとれていないなど思い当たる駅名/地域名があれば感想を教えてほしいです。
2020.03.23 Mon 21:35 | カキドロ |

いつも書いてますが不動産投資の基本は
①買った物件が安定的に埋まる
②埋まるにしても想定した賃料で埋まる
③募集の際に余計なお金が掛からない(過度な広告費等)

の条件が揃って初めて安定的な運用が出来るのではないかと思います。

当然、黙っててもこんな①~③の条件を満たせる物件が安く買える可能性も少なく(あってもそんな物件、瞬間蒸発しちゃうでしょ)、結局はそこを買った人の運用スキルを駆使して運用していくわけですが、
そんな買った人のスキルをもってしても運用できない物件と言うものがございます。

これをワタクシ「ダメ物件」と呼んでますが大抵のダメ物件は
①賃貸需要がそもそも存在しないエリア
②賃貸需要があっても競合が多すぎて思ったような家賃じゃ埋まらない
③仲介に客付けを頼んでもなかなか成約しない
④成約してもクソ高い広告料
⑤激しく属性の棄損した人しか申し込んで来ない

なんて物件であることが多いです。

なのでご質問にあった「東京+3県において居住用物件の投資には不向きな地域はどこだと思いますか?」って質問の答えは「〇〇県〇〇市」とか「〇〇駅周辺」と言う話では無く、
物件一つ一つを見て①~⑤の条件に該当するかしないかで判断した方がいいのではと思います。

またファミリー向け、単身者向けだけでも同じエリアにありながら賃貸需要が違ってどっちかが埋まることもあるし、駅近物件がウケると思ってたら車社会過ぎて駅の遠い近いは関係ないなんてこともあるし、地場の仲介会社の力関係で決まった仲介さんに頼まないと成約しにくいなんてこともあります。

居住用物件はそこに住んでなにかしらの生活を営むつもりで借りにくるわけでその生活が成立しない場所は誰も借りてはくれません。

ここがすごく大事で物件を選ぶ際にはこの需要の最大公約数を把握してこの物件であればどんな人が入居するかな?というのを想像しいくらなら借りてくれるかな?ってことと自分がそんな賃貸属性だとしたら真っ先に借りたくなるか?(せめて近隣にある借りたくなる物件の上位3位くらいに入ってないと安定的には埋まらないものです)ってあたりの感度があればなんとかなるかと思います。

ちなみにこのパターンで一番やっちゃダメなのが「単に売値が安いので賃貸の客付けを考えずに買ってしまうこと」です。。。
指値して安くなってるのはいいですが最初から安い値付けである場合(さらに言えば同じ値段でずっと放置されたままでも見た目に安い売値なんて場合)、、

大抵の物件がクソ物件に該当してます。(運用スキルの高い人でも買わないんだからそりゃそうでしょって気もしますがw)

よくこの市町村は人口減少気味ってデーターもあるしとか、駅の乗降者数が少ないなんて指標や近隣の不動産屋さんにヒアリングして物件の買う買わないを決めてる人も多いですが正直言うとそういうデーターよりもこのクソ物件基準に照らしてみたり
「そもそも自分ならこの物件借りて住むのか?」って部分を重視して検討した方がいいんじゃないかと思います。

えぇ、、
そういう目で見てると知らないうちに他人が見ると「クソ物件」に見えても自分にとっては「なんでこんなお買い得な物件を誰も買わないの?」って目線が見に付いてくるんじゃないかと。。。(ま、他人はそんなあなたと変態と呼ぶでしょうけどw)



そういう人ばっかりになって欲しいんじゃんw