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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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感染対策と火災保険の話。。。


こんな時でも不動産屋は通常運行ですw

こんにちは。

連日のコロナ騒動ですが朝のトランプさんの演説に減税の具体的説明が無かったことで再び相場がジェットコースター化しております。

何度も言いますが不動産投資はこんな不況度合いの時ほど有利ですので今住んでる店子が逃げ出さないようひたすら保有耐性を高め毎月の返済を止めないようにしててください。

あと今日のTwitterで不動産クラスタの人が話題にしてた話で

「毎月入ってくる家賃が半額になったとして返済がそのままだった場合、何か月耐えられるか?」

ってのがありましたが・・・・
アナタは何か月耐えられますか?(この話、リーマンショックの時どうだったかって話なのですが、大抵の人が耐えて半年~1年くらいだそうです)


さて、
昨日のブログのコメントが少なかったので今日は質問無いだろうと思ってたら2つ質問が入ってたのでお答えします。

質問①
何か質問・・・う~ん、
狼団長流の首都直下地震対策と入居者が新型コロナウイルス感染症 (COVID-19)に感染した場合の対策などを教えていただければ(もちろん、自家発電機や巨大ガスバルク等々、物件内で1ヶ月は生活が完結する鉄壁の対策だと存じますがw)
2020.03.11 Wed 19:37 | わくわくリッチ |


わくわくさん、、
最初に申しあげておきますが、、、別に無理やり質問考えなくていいですからねww

地震や感染への備え、、ですか。。。(意外な質問が飛んできてまったく準備が出来ておりませんでしたw)
ま、いいです。せっかくなのでマジレスでお答えしますw

まず首都直下地震ですが、
昔と違い、今は電話が繋がらなくてもLINEなどで連絡取ることが出来るって点で連絡手段はすでに確保出来ていると認識しています。(えぇ、、携帯基地局が全面ダウンでもしない限りここは問題ないかと思ってます)

またワタクシの場合、基本的に会社にいるか、自宅にいるかの二択な生活なので地震が起きる時間にもよりますがどちらにいても充分な食料と飲料水生活資材は備蓄しておりますのであまり心配もしておりません。(今回のコロナでティッシュやマスクが不足しましたが普段から在庫で持ってるのでそれほど困ることもありませんでした)

あとはあれですね。。。
旅団の場合、いつも言ってるように「地震だ!急いで火を消せ!」ではなく「地震だ!急いでドル円ショート!」ですので地震発生時はまず身の安全を図るとともに速攻でiPadを開いてドル円を全力売りするんじゃないでしょうか・・・。(ドル円じゃなく日経225のショートでも構いませんが、、、くれぐれも良い子の皆さんはマネしないように、、w)

で、入居者が新型コロナに感染した場合、、、ですか?
恐らくですがこのコロナに感染したくらいで物件に大島〇るマークが付くわけでもないのでこれは入居者任せでいいんじゃないでしょうか?(身も蓋もない答えで済みません・・・)

入居者は独立生計で生きてますので病気に罹っても大家さんが関与しないのと一緒と考えれば何もしないが正解じゃないかと思います。(余計なことしてこっちまで感染したりさらに二次感染させちゃう方が脅威です)

そんなことよりワタクシが今、このコロナ騒動で一番心配してるのは感染なんかより世界中に飛び火してしまった関係で日本中の働く層が不景気になり家賃を滞納し始めたり、家賃の掛からない実家に緊急避難して空室が増えてしまうことでございます。

なにしろモノが人類が未経験のウイルスなのでどこまで感染が拡大しどこまで経済活動を止めてしまうか現時点ではまったく予想もつかず正直なところ感染で死んじゃうより経済活動で行き詰まり自殺しちゃう人の方が多いんじゃないかと思うんです。(えぇ、、リーマンショックなんて時は投資に失敗した人が人生に悲観してってパターンでしたが今回のは資産背景の脆弱な中小企業で働く人が一番ワリを食いそうです)

と言うのも賃貸の部屋を借りている人でいわゆる「その日暮らし」な毎月の定期収入だけでギリギリ生きてる人あたりだと働く会社が傾けば同じ収入の戻すのに時間が掛かることが多く、その間、家賃を払うだけの貯えがあればいいですが今の世相だと賃貸住宅で暮らしてる人でそんな貯えを持ってる人の方が珍しいんじゃないかと思います。

この状態が長引けば家賃滞納は増えるでしょうし、仮に保証会社がその期間の滞納を補填してくれるにしても今の経済減速が続けば結局は泥沼退去(滞納され強制執行で追い出され部屋を見たらどう考えても膨大な原状回復費がかかる状態の退去、もしくは滞納のまま居座られる状態)となりその負担が大家さんにしわ寄せでやってくるなんてパターンが増えるんじゃないかと思います。

大家さん側に資金的余裕があればそんなことがあっても凌げると思いますが、すべての大家さんがそこまで資金的余裕があるとも思えず、数件程度であれば無理やりでも対処できますがこれだけ底の見えない状態なだけにこんな泥沼退去が一桁単位で増えてしまえばさすがに対処出来なくなるでしょう。

投資は常に最悪なパターンを考えておかないと痛い目に遭いますので特に木造系賃貸や家賃安めな賃貸物件を持ってる人は少々余力を持って臨んでいただきたいと思います。(なんて言って夏過ぎたら「あのコロナって何だったんだろうね」って話になることを祈ってるワタクシではございますが。。)


さて、次の質問です。

質問②
保険について
埼玉について注目していただきありがとうございます。
埼玉の人です。
こちらのブログでいろいろと勉強させていただいております。

さて、最近話題のあったボロ戸建てに関して質問です。
ボロ戸建てを購入する際はそれに見合った低価格になるのでなるべく余計な経費をかけたくないというのが心情ですが、火災保険/地震保険についてはどのようにお考えでしょうか。
①何も入らない
②安い県民共済の新型火災共済に入る
③ちゃんとした?保険会社の充実した火災保険/地震保険に入る

①、②、③の順番に費用が高くなっていきますが、狼さんのご意見をお伺いさせてください。
2020.03.11 Wed 22:40 | 埼玉の人 |


前にも書きましたが昨今、保険絡みの話を露骨に書いてしまうとあちこちから非難されちゃう関係でこのご質問はワタクシが同じ立場ならどうするか?でお答えさせていただきます。

まず最初に考えるのは最悪の事態が起きた時、どこまで補償されないと大家としてやっていけなくなるか?です。

例えばですが、本物件を買った際、その物件が天変地異や火災で物件が消失したとします。(これが一番被害がデカいパターンじゃないかと)

賃貸契約では建物が何らかの事情で滅失した場合「当然に賃貸契約は終了する」という民法上の条項があるので大家さんの管理不足や注意義務違反以外の理由で滅失した場合、賃借人になんらかの保証をすることもありません。

また建物を再建築する気なんてたぶん起きないでしょうからその状態で換金を目論むと思うのですがその際、「更地にした場合いくらで売れるのか?」「その際に掛かる費用の合計を保険で賄うとしたらどの保険に入らないといけないか?」ってのを考えます。

但し、ワタクシの経験ではそんな天変地異や火災が起こって建物が完全滅失するケースはそうそう無いと思ってますのでこれは最悪の事態として考えはしますがその計算式でバカ正直に保険には加入しないと思います。

ではどこまでの補償が欲しいかと言えば「賃借人が住んでる状態で起こりえる事故」です。
例えば最近多い台風や増水で建物に損傷が出た場合の修繕費あたりになるのですが、ワタクシであれば最低限この負担を保険で賄える程度の保険には加入しようと思います。

なぜならば賃貸契約と言うのは賃借人がそんな建物の損傷があっても引き続き住みますと言えば大家側はそうそう断れず断れなければ必ず修繕して原状回復する必要があるからです。(えぇ、、住むって言われたら更地に出来ないんですw)

そうなれば待ったなしで費用が掛かりますから「お金が無いので修理できない」は通用しません。(住めないから出て行けでも通用しなくは無いですが悪意があれば「いんや、俺は住む」って言いつつ立ち退き費用せがんで来ますからねー)

と言うことでこのご質問の答えは①②③ではなく単に火災保険に都合のいい特約を付けて加入するになります。

この都合のいい特約ですがよくある「風水災害や落雷災害などの特約が付いてくるヤツ」「想定した被害額に沿うもの」が条件になります。

なぜ②での③でも無いのかと言うと②はどこまで特約が付いてくるのかわからない部分(全焼、半焼した時のみ保険が出るって気がします)、③は地震保険までは要らねーだろって点で使う気が無いんです。(再建築する気が無いのに地震保険に入ってもそもそも地震保険は再調達価格の半分が上限なのでボロ戸建てではあまり保険金出ないかと)

実際、建物が全壊、全焼するケースってのはどちらかと言えばレアケースでそれより多いのは自然災害での建物の一部破損ではないかと思います。

と言うことでそんなパターンを想定した補償が付いてくるものを選択してみてはいかがでしょうか?

それともう一つ、
物件がそれほど無いって人はこのパターンでいいと思うのですが、稀にボロ戸建てをかなりの規模で保有している方がいらっしゃいます。

このパターンだと支払う保険料の合計で実際に被害を受けた物件の補修費用が捻出出来てしまうというパターンもあるのでそれに該当する方は無理して全物件で保険に入るのではなく場合によっては無保険状態で何かあれば毎月の家賃収入の余剰分で賄うってのもアリかと思います。(佐川急便がトラック一台一台を任意保険に入れると膨大な出費になるので敢えて保険に加入せず事故ったトラックにだけ資本集中させる戦略に似てます)

と言うことで持ってる物件に規模によりますのでそのあたりもご検討していただければ幸いでございます。



すべてはケースバイケースなんじゃんw