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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日で9年経ちました。。


ん?電話がさっぱり鳴りませんが皆さん死んじゃったんですか?ww

こんにちは。

本日は3月10日。。
我々にとって今日はこのブログを書くきっかけにもなった新築レジの9歳の誕生日でございます。

思い起こせば9年前の今日、
都内の城南エリアと言うわりに乗降者数わずか3000人という辺鄙な駅でそこに土地を持ってるという理由だけで当時無謀と言われたDINKSレジを竣工したわけですが、

引き渡し翌日に例の東日本大震災の震度6の抜き打ち耐震検査を受け吹っ飛んだ原子炉から飛んできた放射線が金町浄水場でも検出されたなんていきなりの暗雲が垂れ込め「先々どんな不幸に見舞われるのか」と家でフォカッチャを量産しつつ見えない恐怖に震えておりました。

また当時、最寄り駅周辺の賃貸仲介さんに客付けして貰おうとせっせと足を運んでも「あー、、こんな中途半端な1LDKじゃ埋まらないからもっと家賃安くしなきゃダメ」と嫌がられ仕方がないので戦略を変え家賃の高い似たエリアから客を引っ張り込んで埋めて貰う戦術で埋めた部屋でございますが、、、

9年経った現在はおかげさまで満室どころか当時の家賃収入より4%値上がりし残債も減って来たので残債利回りという卑怯な計算式で計算すると表面利回り21.4%と我々の貴重なタンパク源と化して参りました。(コツコツ返済を続けると残債って結構減るもんですねーw)

9年前と言えばリーマンショックの余波で建築業界も薄暗い不況の真っただ中、
そんな時期だったからこそRCレジだってのに坪単価63万なんてバカみたいな安さで建てられ無駄に借金せずに済みましたが、建築時期が9年前でなく5年前あれば新築坪単価100万くらい掛かってたはずなのでこんな親孝行な振る舞いはしてくれなかったはずです。(さっさと換金しちゃえとその後の融資ジャブジャブ期に高値転売を目論んでいたかとw)

そう考えると「不動産投資は世間が不況の時に始めてた方が有利」という話になるのですが、
そんな中、幸か不幸か、今回のコロナショックは不況の入り口とも言える世界的景気後退局面になって来ました。(不況になって喜ぶのって不動産関係者くらいなのかもしれません。。。

昨日も書きましたがこのウイルス、、「感染力が強いわりに重篤化しにくいウイルス」なため「元気に感染した人」が知らずにウイルスをまき散らす可能性が高く、すでにマスクしないくせにハグ文化のある衛生学上発展途上な国を含め世界中に散らばってしまったことでしばらくは世界中を旅するかと思います。(特にラテン系の人って身振り手振りを駆使しないとしゃべれないのでいっそのこと国民全員を後ろ手で縛り上げるのが一番のコロナ対策じゃないかと大真面目に思っておりますw

この間に特効薬的なモノが出来ればその評判で予想外に早く鎮静化するかもしれませんがそれはあくまでも風評被害の話であって一度止まってしまったお金の流れはそうそう元には戻りません。

お金が止まれば経済は停滞しますからこのウイルスがいなくなったとしても一度止まった経済を動かすにも時間が掛かるはずでその間が長ければ長いほど不況の波は続きます。

だって仕事が無くなり解雇された人が再就職したところで元の賃金に戻るのって相当時間が掛かっちゃいますから。(その時間が長くなりそうなので意外に不況が続くと思っているんです)

過去の不動産投資の歴史を考えるとやっぱりこういう時に現金や金融資産を持ってる人は安く買えるし今回の場合、10数年ぶりに世界中の人が危機感を持ってくれてます。

言うまでもなく不動産価格は株価となぜか連動しますのでここから奈落の底のように際限なく株価が落ちるようなことがあればここ数年間の高値推移で手も足も出なかった投資物件も安く買えそうな局面に変化しそうな局面。。

と言うことで今後、政府や金融庁がどのような政策を打って来るか静かに待ちたいと思います。(ま、やっぱり消費税をいじることななさそうですけど)

えぇ、、
これだけの大騒ぎですので政府も昨日発表したショボい対策以上に何かしら上乗せの景気対策を講じるはずでその対策の対象は弱い中小企業あたりじゃないかと思います。

これも結局、また貸付って形でやるんじゃないかと思いますが、銀行からしたら政府の債務保証が無ければ経営基盤が脆弱な中小企業に貸せません。

当然、そこで政府保証を付加するはずですが日本で一番お金を使ってくれそうなインバウンドがしばらく戻って来てくれなさそうなのでお金を借りたところで果たしてV字回復できるのか?ってところにワタクシ、疑問符を付けちゃいます。

かと言って経営基盤が脆弱な中小企業を見殺しにするわけもなく(そんなことしたらまた蓮舫さんとかテレ朝の玉川さんに叩かれちゃいます)形式上的にも貸し付けるとは思いますがワタクシここで「金融機関の融資姿勢の心変わり」を大いに期待しております。

今の不動産融資で一番融資を難しくしてるのが「融資年数」「融資総額」ではないかと思います。

えぇ、、
融資は出るけど「年数が伸びないのでCFが出ない」ってのと、「評価が低く手金入れても物件価格に届かない」と言う部分さえ見直してくれれば以前のジャブジャブとまでは言いませんがそれなりに物件が買えるレベルの融資が引けるはず。(そのかわり例のエビ偽造・乱造は致しませんw

このコロナ前までは過去の悪夢もあり金融機関も金融庁の干渉もありで融資を厳格化してましたがこんな不況時の緊急事態ですから金融庁も多少はお目こぼしして

「やっぱ不動産業界を活況にすれば景気刺激するんじゃね?」

とは言わないまでも各金融機関に「こんな時期なんだからもっと民間に金貸してやりなさい」なんて通達出してそれを「ん?これって不動産融資もそれほど厳格化しなくてもいいってこと?」と読み取り「じゃ、融資しやすいように耐用年数を見直して融資できるようにしましょう」なんてことになるんじゃないかと思っております。

実際、一度締まってしまった融資の蛇口はこういう不況のドサクサで開くことが多いし今回もこんな世界的景気後退の局面ですから「景気後退しようが当行は引き続き不動産融資は厳格に見ますよ」ってことは続かないんじゃないかと思うわけです。

え?

いつもネガティブなことばっか書く狼にしては今日はやけにポジティブじゃん、、、ですって?



いつも言ってるでしょ?



ワタクシ、株とか他の金融商品の予測はまるでポンコツですけど不動産の予測だけはことごとく当たってるって・・・・・。


・・・・


・・・・

ホント、この予測、、、

当たるといいなー。。。(こんな暗い世相なので本日はちょっとポジティブなブログにチャレンジしてみましたw)



こんなこと書いちゃうと明日は雨どころか槍が降って来そうなんじゃんw