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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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築古物件とコロナショック


今日は電話が一本も鳴りませんw

こんにちは。

最近時差出勤で11時頃会社に来るようにしてるのですが会社に着いてパソコン開いた瞬間の株式・為替相場は10年ぶりくらいの修羅場となっておりました。(先週のブログで心配してた以上の惨状でございます)

そんな時でもこうやってブログを更新してるワタクシですので今日のポチはいつも以上にお願いいたします。(少しは心情を察しなさいってwww)

質問①
狼さん、初めまして。いつも楽しく勉強させて頂いております。

近く、首都圏郊外(路線価12万円くらい)のやや坂道を上がった所にある土地建物ともに60㎡台、築50年くらいの戸建てを現金決済する予定です。駅からバス便ですが国道沿いのバス亭が近く利便性はまずまずです。

台風の影響で屋根の4分の1程度にブルーシートが掛けられたままの2階建てで、増築未登記、床は複数個所ブカブカ、室内に雨漏りの跡が多数あり、ブルーシートによって辛うじて室内に雨が入ってこない状況になっております。

幸い、傾きはほぼなく建付けは悪くありません。売主は最近まで物件に住んでおり水回りは交換しなくても何とか使えますが、屋根修理と室内リフォームで200万円くらいかかる見込みですが、想定家賃で決まれば利回りは18%くらい狙えます。

接道が2m未満と弱いのですが43条但し書き道路として売主が仮図面を市の建築課へ申請しており再建築が認められれば購入するという条件で契約することになっております。

仮に再建築の許可が下りたと仮定して、購入後の選択肢として、200万円程度でリフォームして貸し出すという選択肢以外に、?そのまま投資物件として売却(たぶん購入額より200万円くらい高く売れそうです)、?リフォーム+入居付け完了後、相場の12%程度で売却、?建売戸建て業者複数に声を掛け土地として売却、という選択肢もあることに気付き迷っております。

築30年前後で再建築可の戸建てであれば迷わずリフォーム→賃貸としますが、築50年前後の物件を購入するのは初めてで、再建築が出来ることが「ホットな状態」のうちに売却してしまうのもアリと考え始めてしまいました。

狼さんなら、どのような観点から購入後のアクションを決定されますでしょうか?
宜しくお願い致します。
2020.03.07 Sat 19:45 | じゅん |


このケースですが、ワタクシであれば購入前にアクションの選択肢を探り、一番可能性の高い再現性ある選択肢を選びます。
その際、「最低でもこのくらい儲かるはず(確率98%以上)」と言うものが見えて来た時のみ行動するのですが、順番に整理していきます。

本質問の場合の選択肢はワタクシも
①買った状態のまま転売・・・200万程度の利益予定
②200万程度のリフォームをして賃貸運用・・・運用利回り18%予定
③200万程度のリフォームをして戸建賃貸物件として転売・・・売り出し利回り12%予定

の3つではないかと思います。

まず心配すべきは
①の場合
200万で物件を買うとありますが恐らくはこれに購入経費の8%が乗って来ます。
これで購入額は216万になり、売り出し価格を400万と設定して果たして目論見通り400万で売れるかと思うとワタクシにはどうしても確証がありません。(400万で売れると言ってるのがその物件を売ろうとしてる仲介さんであればなお危険な話です)

ただこの売値400万が「建物は解体して更地で使う新築戸建て用地」としてであれば400万で売れてもおかしくない気もします。

しかしながらその際の買主は戸建て業者でしょうから「境界確定と測量くらいはやってくれ(相場的に約30万程度)」と言われる可能性が高くこの土地で買う前に今の売り主で境界確定を測量が可能かどうかヒアリングする必要も生じます。

仮にその境界測量要請が無い時(恐らくは400万って売値が爆安なので「そんなわがまま言いません」ってお客の存在があるなど)はワタクシであれば②、③なんて検討せずにさっさとこれで売却しちゃうと思います。

このあたりのバランスを見て決断されては?と思います。

②の場合
まずその200万と言われるリフォーム費用で「きちんと直すべきポイントが直しきれるか?」が肝心です。

細かい話ですが200万と言ってもそこに消費税が乗っかれば220万。
これだけでも利回りに影響する数字ですし、築古すぎて建物の図面も無いでしょうから実際に壊してみて「あれ?ここもダメだから追加工事ね」なんて話になると当初の予定利回りに甚大な影響が出てしまいます。(築古戸建て投資の盲点のひとつがこれです)

それと賃貸の客付け、、
戸建て賃貸なので多少の立地の悪さは問題ないことが多いので募集掛ければ意外にさっと埋まってしまう気もしますが近隣にも同じように築50年レベルの投資用築古戸建てが乱立しているなんて場合、その近隣の物件が実際にいくらの家賃で埋まっているか?また間取りはどんな間取りなのか?くらいまで把握出来てないとちょっと怖いです。

なにしろ築50年の戸建てなのでネットの賃貸募集でも築50年という表記で募集しなければいけませんので近隣に築40年の同家賃の築古戸建てが空室だとこっちの物件は相当きちんと仕上げて賃貸に出さないと決まらない可能性も浮上します。

結局埋まらないので家賃を下げた・・・運用利回り低下で投資した資本の回収に余計な年数が掛かると次の投資に進めないなんてこともあります。(ま、その際は朽ち果てるまで保有するって選択すればいいんですがw)

と言うことでここまですでに検討出来ていればこの選択肢もありかと思います。

③の場合
リノベ200万掛けて賃貸を埋めて12%の利回りで売るとなると②の不確定要素(実際のリノベ額)の問題が残ります。

また①でも書きましたがヒアリング先がこの物件を売ってくれる仲介さんの場合、この物件を成約させたいがためにゆるい目論見を売り文句にして購入を勧めているかもしれません。(ワタクシには「な?200で買って200でリノベして利回り18%で貸せるしダメなら12%利回りの600で売れるから買いだよ!買い!」って言われてそうな案件に見えて仕方ありません。。)

これだと利回り12%でさっさと出口局面という作戦にズレが生じ、結局売り出しても利回り10%、保有しても利回り15%なんて物件に仕上がってしまい築古ゆえの脅威でもある「賃貸属性の低い入居者」なんて家族が入って来て問題発生(旦那がDV夫)、、、なんて流れになると更に状況がややこしくなるのでそのあたりも再考していただけると幸いです。

さて、次の質問です。

質問②
コロナ凄いですね。マンションバブルはじけますかねー?

23区内のマンションを賃貸用に購入契約寸前までいきましたが、コロナやオリンピックや、その後の経済を考えると怖くなり辞めました。

バブルは破裂すると思いますか。
元々、バブルではないと見ていますか?

また、不動産で、影響の少ない業態は、何処になると思います?
2020.03.08 Sun 08:05 | みつばち |


コロナショックからの反動で「ここが防衛ライン」と目されていた日経平均の20700円をあっさり割り込み為替相場も一斉に窓開きで始まったマーケットですが、そこに追い討ちを掛けるように土日の原油下落のショックと重なり今朝の日経平均はあっさり20000円を割り込みギャンギャンな円高になっちゃいました。(あの暴力的なヒゲの動きを見るのはリーマンショック以来でございます。。)

日銀はすでに何年も金融緩和の限界にチャレンジしてる関係でこれ以上の金融緩和も望むことも出来ず、本当に消費税の減税くらいしかできることが無いんじゃないかと思いますが苦労してやっとの思いで10%にした消費税を元に戻すなんて発想もなく恐らくは「このまま検査数増やさずに今の感染ペースで凌げば春の陽気でコロナも消えていくんじゃね?」と楽観視してるんじゃないかって印象さえ受けます。

しかし我が旅団には医師の団員も多く、気管支、内科系の先生団員にコロナの件を聞いて廻ったのですが結論は「感染力が強いわりに感染しても重篤化しないので解消するまでには結構時間が掛かるんじゃねーの?」ってのが大方の意見。。

単なる風邪のウイルスではあり、中国、日本、韓国レベルのアジア地域で猛威を振るっているうちはそうでも無かった話もヨーロッパやアメリカに飛び火し始めてしまった関係で普段この手の感染症に慣れてないハグ文化の欧米諸国はやっと今頃になって恐怖のどん底ではないかと思います。(イタリア人はきっとコロナでもハグする文化は捨てない気がしますw)

これがこのウイルスの特徴である「感染力が強く感染しても重篤化しないので解消には時間が掛かる理論」で考えればいつまで経っても感染の不安は拭えず家に引きこもりの生活になり経済活動どころじゃないかと思います。(しかしアメリカの凄いところって普通ならマスク、手洗いって発想に行くところを「護衛用の銃弾がバカ売れするところ」ですw)

とは言え、日本の場合まだオリンピックの開催の可否が決まっておりません。
恐らくは「暖かくなればウイルスの収束する」って発想で5月になれば何事も無かったかのように開催宣言をしようと思っているんじゃないかと思いますが感染が長期化するのは今の時点では間違いなさそうだしそうでなくても最悪そうなるくらいは予想しておいた方がリスクヘッジになるかと思います。(その際の国内の経済損失は7兆円とか言ってましたがそうなると思ってた方が無難です)

と言うことでワタクシもみつばちさんの立場であれば同じように「賃貸用であれば」買い控えると思います。

えぇ、、別に今の経済的に不確定時期でさほど物件価格も安くなってない今の時期ですからこれに客付けさえ怪しくなりそうな投資用マンションを買う理由はどこにもありません。

ただあれです。
今回のコロナ騒動は前のリーマンショックとは質の違う騒動で誰かしらがこのウイルスに効く薬を開発し実用化出来たとか治療法が見つかってそれが効いたなんてことになれば一気に経済は逆回りし始めるかと思います。(これの解決の兆しがいつまで経っても見えてこないし感染が身近に迫ってるので世界中の皆さんがビビってるだけかと思います)

そう考えると不動産でのバブルというのは破裂するとはワタクシにはどうしても思えません。
もちろん不動産を保有してる人でも様々な思惑があってそれぞれ違う意味で保有してるでしょうから一概には言えませんが投資不動産としては銀行がデフォルトでもしない限り今まで割高な物件を買ってる人は残債以下では売ろうとせず売りには出るけど未成約って流れになるんじゃないかと思います。(見え方としては「世界経済がヤバいってのに日本の投資物件価格がなかなか下がらない」って感じでしょうか?)

最後に不動産業で一番影響の出ない業態、、、ですが、
業者側に限定しなければ常に埋まる居住用不動産を所有する大家さん
業者側に絞れば家賃収入や管理収入が安定的にストック収入として入って来る不動産屋さんではないかと思います。

結局のところ景気が悪くなれば真っ先にやられるのは事業系賃貸を擁する人でこの分野はいきなり家賃がゼロになる可能性を孕んでいることが恐怖の対象です。(居住用ってなんだかんだ言っても家賃相場が形成されているのである程度下げると埋まってしまうのでなんとかなるもんです)

また景気が悪くなると居住用物件に住んでた人が実家に帰るなんてことで一瞬は空き部屋になったりするもんですが今回の騒動は何かしら治療法が見つかれば収束する要素を持ってます。(そうは言っても結構な数の会社が潰れそうなので雇用面を考えると立ち直るのに数年掛かるって部分はリーマンショックに似てなくもありませんが)

なぜなら世の中の大半の人は休むと収入がゼロになっちゃうからで動けるようになれば多少のリスクを冒してでも働こうとするはずだからです。(そういや最近テレビでもコロナのこと言わなくなったなーなんてなればまた通常運行に戻るんじゃないかと)

とにかく今の時点ではあまりに先が見えない状況なので基本姿勢は「嵐が去るのを待つ(明けない朝は無い理論w)」ですのでとりあえず家にこもって手洗いしてていただけると幸いでございます。(要するにもっと貯金に精を出し、儲けたお金は抱いて寝てなさいってことです)



待てば海路のヒヨドリ越えなんじゃんw