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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
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さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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瑕疵担免責と容積率の話。。。


質問が届くおかげで今週も皆勤で更新出来ましたw

こんにちは。

本日は金曜日。。
週末になると株も為替も土日の持ち越しが怖いと一斉に売りが殺到し月曜の朝の窓開きがおっかないって人も多いのではないかと思うのですが、、、ワタクシもその一人でございます。。。(月曜の朝が一番憂鬱になって来ましたw)

とは言え、今日の朝、都内をウロチョロしてたらあれだけ品切れになってたトイレットペーパーも山積みされてるところが増えて来て一安心だし、エタノール系の消毒液も少しづつですが薬局でも見かけるようになってきました。

マスクに関しても法制化が進み現在転売屋さんが慌てて在庫処分を始めてるそうでそろそろ今までの騒動にも終止符が打たれるのかなーって思い始めてます。

それでも例の自粛ムードだけは歯止めが効かないようで甲子園や大相撲まで無観客試合。。(あのアルプススタンドの応援合戦が無い高校野球ってどんな雰囲気になるのか気になるところですが、個人的には大相撲で金星を挙げた時、座布団はどうなるのかってのが一番気になります。。)

感染のことを考えれば仕方ないことなのでしょうが、いい加減早いとこ普通の生活に戻りたいです。

と、なんかどうでもいい前置きばっかりじゃあれなので今日も届いてるご質問にお答えします。

質問①
契約不適合責任(売る場合)

時々覗いて楽しませてもらってます。
ちょっと皆さんとは、系統が違いますが質問させてください。

実需で築古戸建てを売ろうとしております。

瑕疵担保ですが、民法改正後に引き渡しの場合に、どうにか免責で売りたいと思ってます。

引き渡しは4月になってしまうので、従前どおり免責で売るにはどうすればいいでしょう?

それともやっぱり3か月間は神頼みになるのでしょうか?
(雨漏りは「今まで」無し、シロアリは調べてない、給排水管の不具合は「今まで」無し、です)
2020.03.05 Thu 18:58 | 河井案里 |


細かいところでどうでもいいですけど、、このHNちょっとだけウケました。(よりによって今、このHNぶっこんで来るとはwww)

と、さて、この質問ですが、
結論から言えば新民法になったからと言って旧法の瑕疵担保免責の約定が使えなくなるわけではありません。

民法にはどう表記してもその決め事が無効になる「強行規定」に該当する約定(例えば宅建業者が瑕疵担保2年追わなきゃいけないのに契約書にシレっと3か月表記しても2年縛りになるなど)と売主、買主互いに合意して決めたこととして「任意規定」というものが存在します。

新民法で使われる「契約不適合責任」にも当然この「任意規定」は使えますので旧民法同様売主、買主の合意したものであれば問題はございません。(そのために契約書に記載してお互いのハンコ押して合意したことにします)

ただ、今度の新民法は以前のように「瑕疵担保免責での売買」と明記するだけではダメで細かく記載することが必要になるようです。

例えばですが今回、河井さんが買主に引き渡す土地建物の場合の特約はザックリですが以下のような記載になるかと思います。

「本件物件建物は中古物件につき経年劣化、性能の低下があり売主によって発見出来ない雨漏り、シロアリ、給排水の不具合が存在する可能性があります。
買い主はこれを容認して購入するものとし同存在は契約不適合に該当するものではなく、売主に対し一切の追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の一切の責任を問わないことを確認しました。」
(ポイントは赤字部分)

この話は不動産業界でも「瑕疵担保無しの現況売買」を存続させないと物件が売りにくくなるという危機感を感じてどのような約定にすれば旧民法の瑕疵担保免責条項が使えるか業者内でもテンプレ化が進んでいますので今依頼している仲介さんもどう特約事項に反映させればいいかくらいはわかっているんじゃないかと思います。

とにかく売主としては無駄に契約不適合責任を負わないためにも、契約物の内容を以前よりしっかりと契約書に書き込むようにしていただけたらと思います。

なお、売買契約は新民法施行後にこの瑕疵担保以外の部分も変わりますのでそちらにもご注意いただけたらと思います。

さて、次の質問です。

質問②
不動産業界用語に「容積率」ていうのがありますが、これって、敷地面積に対する延床面積率ですよね。

容積っていうのはふつう体積のことだと思うのですが、どうして容積率っていうんでしょう。

初心者の私は最近まで、天井が高いと容積率が大きくなる、のかと思っていました。
2020.03.05 Thu 19:04 | 624 |


うーん、、、
確かに言われてみれば容積って言われると立方体をイメージしちゃいますよねw

と言うことで容積率についてネットで調べてみました。

容積率とは?
容積率とは、「建物の延べ面積(延床面積)の敷地面積に対する割合」をいい、延べ面積を敷地面積で割って算出します。延べ面積は建物の各階の床面積の合計のことですが、容積率の計算の際は、“一定条件に合う地階の床面積は含まない”などの規定があるため、実際の延べ面積より小さい数値になることもあります。

建築基準法では、都市計画区域および準都市計画区域内において、用途地域の種別や建築物の構造に応じて、容積率の限度を定めています(建築基準法第52条)。


ワタクシ、建築も数学もあまり得意じゃないので本質問には限りなく自信のない答えになってしまいますが、この解説を見る限り、容積率という用語は建築基準法上の言葉であって数学的意味は持たないものと思われます。

また建築基準法を誰がどのように作ったのかわかりませんが建築基準法では敷地面積に対しての延べ床面積を容積率と呼び、各階の高さについては一切問題にしていません。

恐らくですが各階あたりの高さについては「建物の高さ制限」と言う建築基準法上の規定があるので容積率としての役割は延べ床面積に関する基準であってで高さに関しては日影規制や高さ制限などで取り決め容積率200%だから3階建てまでしか出来ないけどワンフロアの高さを3mじゃなく6mにして6階建て相当の高さの3階建てを建築しちゃおうって抜け道を防いでいるんじゃないかと思います。

普段漠然と使ってた用語ですが思わぬところに気が付かされましたww(ありがとうございます)

今日はこの質問②についてあちこち調べ廻ってるうちに途方もない時間を費やしてしまった関係で本日のブログはこれにて終了させていただきます。

皆さま、こんな時期ですが素敵な週末をお過ごしくださいw(と逃げるかのように逃亡w)



今日は勇気を振り絞ってセンベロに出撃なんじゃんw