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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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保険請求と境界・瑕疵担保の話。。。


今日もコツコツ更新しますw

こんにちは。

去年、散々不動産業界を荒らし回ろうとしたOYOLIFE。。。

ワタクシも去年の2月に登場したこのスキームをブログ(「OYOってなんですか?」って記事です)で取り上げ生温かく見守って来ましたが、案の定予定の100万部屋どころか4000部屋程度を埋めるのがやっとの有様でワタクシが当時書いてた「不動産領域ではこれら海外から入って来た賃貸システムってのは親和性が限りなく低い」ってことが証明されることとなりました。(不動産以外の投資ゴトはポンコツなワタクシだけにこれが当たらなかったらカッコ悪かったですw)

とは言え、出資した孫さんからしたら83億円が339円になったところで我々換算で8万円を競馬の単勝買ってスッた程度の話でしょうからどうってことないんでしょうね。(ワタクシなら8万競馬でスッたら3日は寝込みますけど)

不動産業界で新風を吹き込もうって若きIT系の人がこの結果見てどう思うのかわかりませんが不動産業界が「未だにFAX使ってたりで原始的」とバカにするなら「なぜネット社会だのAIって言ってる時代なのにFAX使うのか?」について研究してから参戦していただければと思います。(我々だってここに行く着くのに3回転くらいしてるんですからw)

というわけで今日も質問が届いてます。
まず最初の質問ですが、質問内容が今のご時世、掲載するにはちょっと不適当な気がするので質問内容を若干改変し、念のためモザイク掛けてご質問者の方にだけわかるようにお答えします。

質問①
保険の請求について
いつも非常に有意義な情報ありがとうございます。
以前、質問させていただきましが、厚かましくも改めてよろしくお願い致します。

今回は少し前の話になります。
昨年の台風19号で物件の雨漏りが発生し保険会社から鑑定人を入れるので「中を見せてほしい」と連絡がありました。
そこで知り合いのリフォーム業者に〇〇〇〇紛れに〇〇〇〇〇〇〇〇〇で適正に見積りをお願いし現在、日程の調整中です。

スペックは築〇〇年RCで1~2F店舗3~4Fレジという構成です。屋上防水は3年前にやっているので主な原因は窓からの吹き込みですが、
保険代理店より「吹き込み」による被害はお金でませんと言われているので〇〇〇〇〇〇〇〇〇適正にお話が進めばいいと思っております。
特に代理店からは「〇〇にダメージはないか」と散々聞かれます。

これは何かのフリでしょうか。
それであれば〇〇に穴や〇〇などゴニョゴニョ、、、よく見れば見落としがあるかも知れませんw

当日の対応方法や〇〇〇wなど、もしご経験がおありでしたら、アドバイス頂けますと有難き幸せです。
2020.03.04 Wed 15:52 | 田舎のハゲ |


えーと、、
内容がわかりにくいようにブログ掲載に不適当と感じる部分を〇で消してみましたが、、、なんとなくご質問の意図はおわかりでしょうか?

要するに「保険対応したいけど窓からの吹き込みじゃ保険は出ません、しかしゴニョゴニョと保険屋さんが明後日の方を見ながら何か囁きかけてる気がするんですけど、、こういう時どうすればいいの?」というご質問でございます。

昨今、この手の相談に従来通りの回答をしちゃうとあちこちから非難を浴びるようになったので深い部分まではお答えできませんが、仮にワタクシが同じような立場だったとしたら、、という立ち位置でお答えさせていただきます。

ただ、ブログで公に書いちゃうとやっぱり問題になりそうなので今日は田舎のハゲさんのに直接語り掛けます。

(田舎のハゲさん、、、聞こえますか?、、今ワタクシは、、田舎のハゲさんの心に、、、直接、、話しかけています、、、いいですか?、、、ワタクシであれば、、、この雨漏りの原因は「間違いなく〇〇のクラックだ」と主張します、、、。
、、、保険屋さんが「吹き込みじゃ保険が出ません」って言ってるからではなくこのケース、、、どう考えても外壁のシール切れかクラックからの雨水の侵入しか考えられないからです、、、。(って、、、言ってる意味わかりますよね?ww)
、、、、と言うことでその裏付けのため、、、、防水屋さんを呼びクラックの部分を調査して貰います、、、、。
、、防水屋さんだって、、、調査しに来て手ぶらで帰れば、、、、お金になりません。
えぇ、、必ずクラックを見つけて「ここが怪しい」と、、、、おっしゃるはずです、、、。最後になりますが、、その代理店さん、、、たまにメシ奢ってあげたりして、、末永く大事にしてあげてく、、ださい。。。)


で、当日の対応方法ですが〇〇〇は不要です。(そんなの出したら下心はミエミエでございますw)
そうではなくこの話は普通に雨漏りが発生してそれに対処するために調査して原因を特定して補修をするってことですので余計なコトせずに粛々と対応してください。

なお、大変申し訳ないのですが、
今後はこの保険に関する質問と税金に関する質問を公にブログで回答するのは不適当なご時世となって来ましたので個別にて回答させていただきます。

なので法的に問題のありそうなご質問は電話での回答のみとなりますのでご了承ください。(証拠が残ると困るネタはブログで書けなくなりましたのでよろしくお願いいたします)


さて次の質問です

質問②
いつも楽しく勉強させて頂いております。
ご質問があります。
物件購入した際に、境界非明示や瑕疵担保免責は実際どのような問題がでてくるのでしょうか?
境界非明示は境界確定をすると費用がかかるとか、建て替えの際に隣人と境界トラブルになる以外ありますか?
境界非明示、瑕疵担保免責物件は購入を辞めたほうがよろしいでしょうか?
大して問題なさそうでしたら境界非明示、瑕疵担保免責を理由に指値したいなと考えております。
ご回答よろしくお願い致します!
2020.03.04 Wed 23:20 | 山田ぼんじり |


境界非明示に質問ですが、、気のせいかこの手の質問に最近答えた記憶がございます。。
もしかすると重複するかもしれませんが今日もネチネチお答えしますw

ぼんじりさんが物件を買うと言うことですからこの物件は賃貸経営を目的とした売買契約ではないかと思います。
そうなると契約目的は「収益不動産の売買」ですので再建築するのはかなり先だし、恐らくは更地にする前に売却する可能性が濃厚。。。(ってかどうせ更地にする前に売っちゃうでしょ?w)

となると逆に境界確定して地積測量図を作らずしてもその物件は公簿売買で買ってさほど問題はありません。
あともしかしたらですが境界杭が入っていなくてもすでに登記されてる「地積測量図」が法務局で取れるなら仲介さんに取得して貰ってその当時の地積測量図に昔入れた杭や境界石が無いか確認してみてください。
もしそんな境界が残ってたら「境界の復元」というやつで復活出来るかもしれません。(法務局にそれが無ければ諦めて公簿売買でやっちゃってくださいw)

また今回のように「境界非明示」「瑕疵担保免責」のセットである場合、売主は非業者の個人ではないかと思います。
わざわざ売却時にこの2セットを売却条件にしてくるってことは
①境界が無いのでこれを売却するからと隣地に声掛けて立ち会って貰うのは嫌
②建物が古いから建物に付いては不問で買って欲しい

と思ってるのが普通ですからそれが売買条件であるならばすでにそこを織り込んでの値付けかもしれません。
そこに再び「境界非明示、瑕疵担保免責なら指値します」って言っちゃうと「売主の感情を逆なでするかもしれない」ってことをまずは頭に入れてください。

で、「境界非明示は境界確定をすると費用がかかるとか、建て替えの際に隣人と境界トラブルになる以外ありますか?」と言う話ですが、これは「なぜ境界確定が出来ないのか?」と念のためヒアリングしておいた方がいいかと思います。

なぜかと言えばこの境界確定、測量や立ち合いなどで費用(今回のはたぶん30万コースじゃないかと)が掛かるのはもちろんですが、「実は過去に隣地をいざこざがあって今からどのツラ下げて隣地に境界立ち合いなんがお願いできますか?!」ってパターンがあって仮に建物を再建築しようとした際になって近隣と積年の因縁問題で所有者が変わっても境界確定できずに測量図が作れないってことがあるんです。

こうなると新築時に境界確定が出来ない=測量が出来ない(境界があって初めて測量点がわかりますから)ですので容積一杯に建物を建てようってなった際に思ったように容積消化が出来ずせっかくの投資物件が低利回りになり資産価値が下がってしまうかもしれません。(繰り返しになりますが、、どうせ更地にする前に売っちゃう気でしょ?w)

またこの手の積年の因縁がある場合、近隣関係も良くないですから物件を買った後に賃貸で住む人にも迷惑が及ぶ可能性があります。(ゴミ出しとか道路通行で因縁付けられるのもこのパターンが多いです)

そうなると賃貸募集が上手くいかず結果家賃を下げて部屋を埋めるなんてことにもなりかねませんので境界非明示と言われた場合は必ず隣地との関係は良好かどうかを確認してください。

これがただ単純に「安く売るんだから境界なんて知らない(やりたきゃ買ってから自分でやれ)」って言うのであれば隣地との問題では無く費用面と面倒さがあっての話ですから買った後は隣地と仲良くしておけばよろしいかと思いますが、、、ワタクシであれば三越行って瀬戸物容器に入った佃煮(3万くらいします)の詰め合わせで隣地を懐柔しますw

そうそう、、もう一つありました。

あともしかするとなぜ境界明示を拒むかの理由に「隣地に今回の売却を知られたくないから」って可能性もあります。

隣地の人が実需の個人宅なんて場合、所有者が変わるって場面になると「お隣、、売りに出るんですって」とご近所、家族等で話題になり「いくらで売れたんだろう?」とか「どんな人が住むんだろう?」と気にしがちです。

そういうややこしい話になるのが嫌で「売却話は近隣に伏せて、、、」と言う場合もあるのでこれも併せて仲介さんに「近隣の人は売却するってご存知なんですかね?」と聞いて周知の事実であれば買主自ら近隣を廻り隣地関係が良好かどうか確認してもいいかと思います。

なお、瑕疵担保についてですが木造家屋の瑕疵担保は雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合程度ですのでこの3つを仲介さんにヒアリングしたり実際に目視で確認して問題無さそうであれば恩着せがましく「あ、瑕疵担なんていらねーす(瑕疵担保じゃなく瑕疵担と省略するとそれっぽく聞こえますw)」と笑いながら言ってください。

雨漏りは部屋うちの天井見ればうっすら黒茶色く染みててわかりますがシロアリは建物バラしてみないとどうせわからないしいつも言ってることですが賃貸契約上の重説にはシロアリの有無なんて項目はございませんw(給排水は運次第でダメな時はいつ買ってもダメですからそんなの自分の運命を呪ってくださいw)

なお、現調時にわかる瑕疵担保に繋がるものを発見した場合は当然、値引き交渉ですw(「参ったなー。。。これ直すんじゃ〇〇万コースじゃん。。」と捨て台詞気味に仲介さんの前で言うと効きますw)

と、回答の順番が飛び飛びになってしまいましたがご参照ください。



明日の質問が無いのでこのまま来なけりゃ明日はお休みなんじゃんw