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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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調子に乗って昨日の続きを書いてみます


沖縄の団員様から都内では幻と化したアルコールジェルが届きましたーw

こんにちは。

昨日のブログでそれなりにご質問にお答えしたつもりなのですが、
後半部分のご質問について個人的に消化不良なので今日も少し加筆してみます。(ま、要するに今日は質問が全然届いてないから昨日の話を引っ張ってるだけなんですけどねw)

で、昨日の最後の方のご質問はこの部分。。
また、ボロ戸建てDIY系の物件に関して、売買・賃貸で仲介をされる際に、告知事項etcで考慮する点や、今後の投資戦略など、お聞かせ頂けると助かります。

ワタクシの場合、自力でのDIYは一切手を出さない派ですので(自宅を張り切ってDIYしたのですがどう考えても業者丸投げの方が時間的・精神的コスパがいいので二度とやらないと誓ってますw)DIYについてはネット上で専門知識のある人に聞いていただくとして不動産屋であるワタクシは売買・賃貸の仲介で起きうる話なんぞを書いてみます。

この賃貸仲介ですがワタクシも一応は従事していたので多少は知識もあり、その経験から言わせていただくと、賃貸仲介は売買と違い客単価も低く日々、馬車馬のように見込み客を追いかけまわしそこで捕捉したお客を案内し成約させていかないと安定して食える商売ではありません。

なので大抵の仲介さんは出来るだけ効率のいい仲介をやろうとします。

要するに賃貸仲介さんは
①成約時にドーンと手数料が入って来るか?
とか
②一人案内すればほぼ確実に決まる物件か?
とか
③オーナーがごちゃごちゃ言わない物件か?
なんてあたりの物件だと仕事もしやすくて短期間で成約出来るので効率がいいってことなのですが、

これをオーナー側から見れば
①広告料マシマシ物件
②成約率の高いキメブツ物件
③どんな客が来ても断らないオーナーの物件

なんて物件を保有するかそんな大家脳でいればいいわけです。

と言っても広告料マシマシにすれば募集経費も掛かるし、成約率高めに物件にしようと思ってもそれが出来れば苦労しないし、「どんな客が来てもっ断らないなんてオーナーさんだ」と仲介さんに認知されちゃうとダメ入居者向けにキメブツ認定されちゃう恐れもありますので出来ることならこの領域での物件運用は控えたいところでもあります。(ちなみに「すみません、、今度もナマポの年寄りですけど大丈夫ですよね?」なんて言われ方されてる人は大抵このパターンです

しかし賃貸の仲介さんはお金のためにやってるわけですから「成約出来る物件」と認知しなければ案内もそのうちしてくれなくなります。

「ウチの物件、、しょっちゅうお客さんを案内してくれてるようだけど、、かれこれ3か月決まらないなー」なんて物件は案外、「案内はするけど他のキメブツのための引き立て役系のアテブツ」として案内されていることもありますので不動産投資で物件を購入する際には
①買うのはいいけど埋まるのかよ?これ?目安は「自分なら借りたいと思うか?」です
ってところと
②埋まるとしたら家賃はいくらが適正なのよ?目安は「いくらなら借りてもいい?」です
ってところと
③その適正家賃を稼ぐにはどこを直すべきなのよ?目安は「どこが直ってれば自分で住みたい気持ちになれるか?」です
って部分は必ず考えてから買付け入れるようにするのはイロハのイでございます。(いくら指すなんて指値のことばっかり考えてここを疎かに考えてる人が結構いそうなのでまずはここを注意喚起させていただきます)

で、ここをクリアした先に自力リノベやら賃貸への客付け依頼があるわけで上記①②③を考えて買ってさえいればリノベの方針と客付けに関してはもう戦術的な方向性は見えてくるのですが、賃貸経営は客付け出来て初めてお金を生むものですから利回りに目を奪われて埋まらない物件を掴む(掴まされる)ということだけは気を付けていただきたいところでございます。

さて、ここでご質問にあったボロ戸建て(そう質問に書いてあったので今日はこの呼称でいきますw)ですが、
買値も安いわけですから目安は「どこをどう直したら違和感なく貸せるか?」くらいでいいんじゃないかと思います。

借りたい人ってのは原則そこに住んで生活するわけですが、数ある賃貸物件の中から「この物件にしよう」と決める動機や決めた根拠みたいな蓄積があれば苦労しないのですが一番最初に貸す時ってのはこのデータがありません。(何度か入退去を繰り返してるとどういう入居者が入って来るかも見えてきますが最初ってのは想像するしかありません)

なのでこの部分は自分の感覚が頼りになるわけで(不動産屋が売りたい一心で繰り出す「ここはならすぐ埋まりますよ」」なんてセールストークを真に受けちゃいけませんw)ワタクシが賃貸仲介をやってた時も一番最初に客付けやる物件ではこの「違和感」と言う部分をチェック入れてました。

実際にあった話でワタクシが経験した極端な違和感と言えば、、
以前に全く同じ年数、同じ規模で建てられた二棟のRCレジの賃貸仲介で全く同じ広さの部屋を案内したことがあります。

しかしいくら案内しても先に決まるのは毎回同じ片方の建物。。。
ワタクシ、お客さんを案内する際にワタクシはいつもベストビューポイントをあらかじめ見つけておき、案内時には必ずそこがファーストビュー(一番最初に見栄えのいい所を見せると不思議とお客も俄然やる気になるんですw)になるようにしてたのですが一度たりとも逆から決まるってことがありませんでした。

なぜかと言えばこの建物の違和感です。。

えぇ、、
この二棟の物件、まったく同じ築年数、同じ規模、同じ日当たりなのになぜか建物の外観の色が決まる方がシックなベージュ色でもう片方はカエルが日干しになったみたいな毒色の緑色だったんです。

現地に客を案内すると必ず「なーにー、、この色、、気持ち悪いよねー」と違和感を持つので確かにこれじゃ決まるものも決まりませんが、このオーナーさん、、なんでわざわざこんな色を選択したんでしょう。。。(未だにこの件は謎のままです)

そんな経験を踏まえたワタクシ、、
賃貸物件を案内する際には事前に現地に行き、物件の違和感をチェックし、その違和感が見えないような案内手法を取ったりしてたのですが物件によってはどうやってもその違和感がお客さんに見えてしまうことがあります。(特に室内の違和感だけは見せないわけにもいかないのですがこれで決まらなかったこと多数です)

なのでワタクシそういう時は案内前にその違和感を伝え「、、、ってわけですが見に行きますか?」と聞いてから案内に連れてってました。

先に違和感を伝えておく方が成約率が高いので(事前に前振りしておくと違和感に感じないみたいですw)恐らく間違っていないと思うのですが困るのはオーナーがその違和感を違和感と感じてくれないことです。。

案内の度にお客からなんとなく違和感を伝えられるのでオーナーにも報告して「ここの部分、案内の度にお客から指摘されるのでなんとかしてください」と言っても「バーカw ここがウリなんだよww」とか言い出して一向に改善してくれないオーナーさんも多く、特に単なる客付け物件なら案内しなけりゃいいだけですがこれが自社管理物件である場合、どうしても案内しないといけないんです。(管理料貰っておきながらいつまでも空室ってのは上司から殴られる対象でございますゆえ)

と言うことで仲介さんから遠回しに指摘されるこれらの「違和感」は案内の度にヒアリングしてどんどん改善してあげてください。(ホントにいつまでのも放置してると仲介さんに見限られます)

次に告知事項ですが、
不動産屋には利害と言うものがあり自分の利害に関係することであれば告知したりしなかったりですw

例えば、告知をすることでその取引が飛んじゃう可能性がある場合、仲介さんの頭の中では「どうにかして告知しないで済ます方法は無いものか?」と考えることが多いです。

しかし、告知しないと後で買主さんや借主さんが騒ぎ「聞いてれば買わなかった(借りなかった)ので返金しろ、損害賠償払え」と来る可能性が高ければ素直に告知しようともします。(またコンプラにうるさい大手さんやこの告知するしないの境目が見えない仲介さんは全部告知しちゃう傾向にありますしイケイケな仲介さんだとブッチして一切告知しないなんてケースもあります)

この告知義務についてですが今度の民法改正でどこまで告知するかのガイドラインが出来るそうなのでそれを待ってからどうするか決めたらいいのでは思います。(心理的瑕疵に関しても昨日の「契約不適合責任」に入るって話ですし)

さて、話は変わりますが、
築古戸建ての投資の場面で「初めて戸建て投資をするけど賃貸契約は仲介手数料ももったいないので借主と直接やりたい」って人が最近増えているようです。

実際、賃貸契約は宅建士が製作して交付する重要事項さえ作らなければ貸主と借主が直接契約することが出来ますので流行りのメルカリやジモティーなどで直接募集して契約書だけで賃貸契約を締結するなんて話もよくあるパターン耳にします。

貸す方も借りる方も不動産屋を介すと仲介手数料や広告費など初期費用も掛かるので直接やりたいって思うんでしょうけど、一つだけ事例をあげますが、重要事項に書かれてる賃借権はその物件に現在差し押さえ等が入っているとその賃借権は差し押さえ者の後順位になってしまう関係でキチンと家賃を払ってても追い出し対象になってしまいます。

そんなところまで調査したり退去時の紛争防止のための細かい取り決めなどを書面にして押印貰うところまでやって貰えるので物件を買った最初の頃の賃貸契約は授業料って意味でも仲介さんに任せてあげてください。

特に大手系仲介さんが作る賃貸契約書は作り込みが上手だし抜け目のない契約内容だし重説もフォーマットレベルで借主からぐうの音も出ないレベルに仕上がってることが多いです。(特約に関してもフォーマットレベルで借主と後々紛争にならないように書いてくれます)

また契約書、重説はその物件に合わせて作ったオリジナルなのでオーナーが知らないことでも仲介さんがきちんと調べて書面化してくれます。(しかも仲介ミスすると会社の看板にキズが付くので法務部って部署で二重にドキュメントチェックまでしてくれますw)

そんな契約書を作って貰いそれを参考に自分で契約書を作り直接借主さんと相対するのはいいですがそういう経験も無しにいきなり借主直契約は無謀に見えます。(契約して入れてしまったあとの撤回や契約書にない事項で揉めると対処しようもないです)

最後になりますが今後の投資戦略についてですが、
不動産投資って簡単そうに見えて結構幅広い知識が無いと思わぬところで足をすくわれたりする投資でもあります。

だからと言ってその幅広い知識を身に付けるにしても時間も掛かります。

結局のところある程度の知識を得て見込み発車で始めるしかないのかな、、と思いますが、ここで一番重要なのが「情報の取捨選択能力」じゃないかと思います。

ネットで不動産投資なんて検索したところで上位に出て来るものはロクでもない情報か広告じゃないかと思います。
かと言って実践してる大家さんの情報ではあまりに断片的過ぎて集約するのも一苦労。

また最近はそうでもないかもしれませんが大家さんという人種は儲かってる話はネットに書きたがりますが儲かってないってことは隠す傾向にあるし、その内容も今では全く再現性がなかったりひどいやつになると話を盛りますw

再現性が無かったり盛られた話を信じてしまって始めてしまうと当然ながら同じようにはいかず「うまくいかないのは自分に問題があるのかな?」とか「とにかく行動することが大事」なんて話に乗ってしまいさらに遠回りになってしまいます。

そこでメンターと呼ばれる人や「時間を掛けずに効率よく覚えましょう」なんて話に乗って中身の薄っぺらい情報商材に多額のお金を取られてしまえば元も子もありません。(たぶんですがその高額なフィーでボロ戸建て一棟買えちゃいますよw)

最近ネットを見てるとこのボロ戸建て投資を実践し積極的に情報発信してる人が増えてますが、全員とは言いませんが人によってはホント、もの凄い努力して得た貴重な情報を惜しげもなく公開してる人も増えてます。

こういう人は横で同じような奉仕の精神みたいな「志」で繋がってることが多くネット上で一人捕捉するだけで情報の人脈が面白いように手に入ります。

但し、中には情報を小出しにして集まってきたところでそこで共喰いしようとする人もいますのでここの情報選択だけは間違えないようにしてください(「お、この人スゲーじゃん」って人をブログで書いてもいいのですがワタクシのブログで褒めたえて後で変貌されるとワタクシに信用問題なのでご自身で探していただき、「この人大丈夫ですか?」と聞いてくれたらその時点での情報をウチの団員に聞いてまわり問題があるか無いかジャッジさせていただきますw)

と言うことで最後に昨日FB見てたらウチの団員がどこかで見つけて来た「情報を見極めるコツ」の五箇条を転載します。

「価値もない情報を見極めるコツ」
①その情報を書いた人は誰か
②違う情報と比較したか
③元ネタ(根拠)は何か
④何の目的で書かれたのか
⑤いつの情報か


ホントはこの辺のネタをガッツリ深堀りした話で4月くらいにセミナーやろうと思ってたのですがしばらくはセミナーやるどころの話じゃないので昨日今日で思いつくままありったけ書いてみました。

ご参考いただければ幸いです。


一つの質問でここまで引き延ばせるとは思ってもみなかったんじゃんw