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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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築古物件について質問が来てます。


ん?なんか今年から花粉症になった気がしますよ。。。w

こんにちは。

本日もあまり時間がないので前置き無しでご質問にお答えします。
今日の話は築古物件についての質問なので興味ある人も多いかと思いますが面白かったらポチの方もお忘れなく。。。

質問①
狼さま
いつもブログ楽しみにしております!

最近、築30-50年の物件ながら、割と賃料が取れる立地の物件を中心にみております。

ただ、傾きなしの物件がまれで、傾きありの物件も多いため、収支が取れれば、DIYで直して、高利回りに仕上げて貸し出そうとも考えてます。

ただ、昨今の民法改定や、仲介業者へのホームインスペクションの義務化などもあり、何か気づいていないリスクがあるのではと、感じ始めております。

地場の仲介業者に、買付検討中の物件の近隣の相場や客付けの状況などについて、ヒアリングをかけてみると、何か感じ取っている印象を受けています。

狼さまが賃貸・売買で仲介される上で、注意した方が良いと感じる点や、避けようと考えている点など、お聞かせ頂けると幸いです。
また、ボロ戸建てDIY系の物件に関して、売買・賃貸で仲介をされる際に、告知事項etcで考慮する点や、今後の投資戦略など、お聞かせ頂けると助かります。
2020.03.02 Mon 22:58 | とれっと 団員番号(2)821番 |



ここ数年の融資厳格化に伴いこの築古物件投資が脚光を浴びてるのでワタクシのところにもこの手の質問、相談はとても増えています。

特に築古戸建て投資は投資エリアや物件によっては数十万から数百万程度で買える物件も多く、戸建てなので一度賃貸で埋めてしまえばそうそう退去も無く、同時に居住期間が長いのでその間のリフォーム費用が掛からずといいことづくめ。。。

ただ、数十万、数百万で売り出される物件なので元の持ち主からしたら「こんなオンボロ物件買って一体どうしようっていうんだろうねー」と思ってる人も多いようでここに「不動産価格の歪み」が生じているようです。(実需じゃ誰も買わないけど賃貸用なら需要があるなんて時にこの歪みが生じます)

この「不動産価格の歪み」が大きければ大きい程収益性が高まり極端に言えば10万で築古戸建てを買って30万でリノベして家賃5万取れればその利回りたるや150%www(こんなのを年に10戸買えば投資400万で年間収益が600万ですからそりゃ社畜生活から脱却したい人はこの道を模索するはずでございます。。。

とは言え、投資マーケットに後出しじゃんけんのようにやれ民法改正だのインスペクション義務化などややこしい縛りが増えてくると投資家にとって何が足枷になるかが気になるところでもあります。。

正直我々不動産屋も今回の民法改正についてはポイントこそ理解はしていますが、その改正によって「どんな裏道が出来るのか?」についてはまだよくわかってません。

幸い、前回の狼セミナーでもこの民法改正について取り上げ、その時のワタクシが考えうる「裏道」をしゃべったので今日はその辺を掻い摘んで書いてみます。

今回の民法改正で不動産系のブログを見渡すと皆さん、連帯保証人の「根保証」についての言及が多いのですが(業界的にその根保証額は「2年分相当の家賃」って流れになってます)実務的レベルで考えると連帯保証人が根保証の額を見てビビり連帯保証人になってくれないってリスクがあるんじゃないかと思います。

すなわちこれは事実上の「連帯保証人制度の崩壊」「部屋を借りたきゃ家賃保証会社に入るのが当然」と言う流れになるんじゃないかと思ってるのですが、もしそんな流れが当たり前になってしまうとそもそも保証会社の審査を通らない人は入居申し込みすら出来なくなるってことにもあり得ます。(ま、保証会社通らない人が根保証額に耐えられる連帯保証人を探すってのも無理がある気がしますけど

実際に新民法を運用して見てそのあたりがどうなるかわかって来ると思うのですが実はこれ、賃借人から見れば「ま、根保証が家賃2年分って言っても俺様、滞納もしなければ部屋も汚さないからそんな額まで行かねーよw」と思うかもしれませんが賃貸人側から見たら「上限が家賃2年分まで連帯保証人が付いてるからギリギリ198万とかで請求も出来るんじゃね?」なんて発想の人がいたとしたら恐らくは国会あたりで野党の人が「こんな不平等な民法改正はけしからん」と意気揚々と言い出すかもしれません。(なんとなくですが以前の非合法民泊や重層長屋みたいに社会批判を浴びそうな気がします)

また新民法では「賃料の減額問題」もあります。
これは賃貸契約期間中に設備などが壊れ使用不能になった時、その間に賃料をあらかじめ設定した日数で割引「当然減額される(えぇ、、今までは減額請求して初めて減額される、、だったんです)」となるわけですが、これは今のところ減額割合を決め例えばトイレが使えなくなれば家賃から10%減額なんて感じに設定するんじゃないかと思います。

しかしトイレが壊れた日から家賃減額では修理依頼して工事に来るまでの期間まで減額機関に組み込まれてしまいこれでは賃貸人もたまったもんじゃございません。

なので契約書上に「特約」として「免責日数」をねじ込みトイレであれば免責2日なんて感じで壊れた日から2日間は物理的に対応できないのでそこは勘弁してよなんて感じの契約上の特約を入れるなんてことも考えます。

さらに契約書上で自然災害、不慮の事故等があって設備が使えなくなった際に一方的に賃貸人ばかりが負担を強いられないように例えば契約条項に、
「貸主、借主のいずれの責めに帰すことが出来ない事由により本物件の仕様に障害が生じたとしても借主が本件建物をその間使用出来た場合には家賃を減額しないものとする」
なんて特約をぶち込んでしまえばそこそこの減額請求は回避出来るんじゃないかと思います。

また今回の新民法では賃貸人がなかなか修理に応じない場合、賃借人が勝手に修理してその請求を賃貸人にやってもいいことになりました。(改正前民法では賃借人が勝手に修繕出来なかったのが「急迫な事情がある場合などは借主で修繕が出来るように改正されました)

この場合、怖いのは真夏のお盆の時期にエアコンが故障してなかなかオーナー側で手配出来ないなんて場合、賃借人が勝手にオーバースペックな高額エアコンを手配して業者の手が空いてる夜間作業なんかでやられてしまい想像を絶する請求が回ってくるなんてケースも想定されます。

工事が終わってから大家さんが「そんな勝手にやったんだから知らねーよ」と言ってもすでに取付が終わってる関係でこれは恐らく揉めに揉めます。。。

と言うことでこれも特約で
①予め契約書に大家がする修繕は平日の日中と限定する・・・同様に借主が修繕する時もこれを標準とする
②修繕前に必ず見積書を大家側に提出、大家が承諾して初めて修繕の発注が出来るよう取り決める

なんて感じで盛り込んでおけばある程度は回避出来るかと思います。

それと賃貸系の新民法でややこしそうなのが「原状回復問題」、、、です。

原状回復に関しては今まで運用していた「東京ルール」に準じると言うことが明確になったのでそれだけなのかと思ってたのですが、実はこれ、賃借人から見たらすごく細かいところまで言及出来ちゃうのでネットあたりでニワカ知識で武装して来た賃借人が一斉蜂起するんじゃないかと心配しています。えぇ、、ますます敷金返還士の出番が増えそうで怖いですw

要するにこれなんでもかんでも「え?これもあれも全部経年劣化だろ?ww」と対抗され契約書に今までの東京ルール以上に細かく書いておかないとツッコまれやすい契約書になる可能性を秘めているんです。。。

またその原状回復費用についても「高い」だの「ボッタクリ」だの言われる可能性もあるので例えばですが
「借主の義務である原状回復工事は貸主の指定する業者に依頼するものとし、借主はその費用を金銭で支払うものとする。なお交換工事が必要な場合は借主の負担につき、減価償却を考慮せず新品価格で負担するものとする。(これを東京ルールの契約期間の6年で按分して負担割合を決めるなんて感じです)」
と契約書に書いておけばこれもある程度の紛争予防になるかと思います。

次に売買での民法改正にちょっとだけ触れてみます。
この売買時の新民法で最大のポイントは「瑕疵担保」という用語が「契約不適合責任」という名前に変更になるってのは皆さんご存知だと思いますが、なぜこんな名前になったのかご存知ですか?

実はこの「瑕疵担保」と言うのはそもそも「物理的に壊れている」って意味なので例えば最近流行りの「心理的瑕疵」なんてやつは「瑕疵担保」って言葉は当て嵌まらないんです。(ってことは今度から大島〇る系の話もぶっこんでくるってことでしょうか?ww

また今回は今まで使ってた「隠れた瑕疵」の「隠れた」が廃止され、「隠れていない瑕疵」についても状況によっては売主に責任(債務不履行責任)が追及できるようになります。

さらに新民法ではその目的物に「契約不適合責任」がある場合、損害賠償請求が出来なくても売買目的が満たせない場合、「代金の減額請求」が出来るようになるんです。。(改正民法563条1項)

例えば雨漏りなんかの場合、
今まで・・・契約そのものを解除・または損害賠償請求
これから・・・上記にプラスして目的物の補修・不足分の引き渡し・代替物の引き渡し・売買代金減額請求

なんて違いがありますがちょっと頭のいい不動産屋になるとこの「売買目的」を契約書に反映させずに取引し、「そんな目的だなんて聞いてねーよ」とやられてしまいこの代金の減額請求を逃れようとするかもしれません。

ワタクシ、契約書の相談があると必ずと言っていいほど「賃貸物件を買うんだからちゃんとその目的である「本物件が収益物件の売買」って書いてもらって」と進言してますが、

例えば新築用地を買うなんて場合、きちんと「本物件は本土地に〇〇物件を新築することを目的とした売買である」って書いてないと万が一その土地に法令上の制限や、測量面積が足りずに建てようと思ってた建物が容積不足になり建てられないって場合に酷い目に遭う可能性があります。

また、この「契約不適合責任」では以前の「瑕疵担保責任」の「行使期限」も変更になってます。
以前だと契約の解除、損害賠償の請求は買主が事実を知った時から、、とか契約締結後〇か月(年)以内にしなければならない、、でしたが、
今度からは不適合の事実を知った時から不適合の通知をしなければならない、、に変わってます。

これは契約解除、損害賠償以外の選択肢が増えたことで買主側に決断までに時間が掛かることからとりあえず相手に通知するなんてパターンになったことでの変更です。

これも売買契約書にきっちり売買目的を書いておき、万一こちら側で売買の目的を達せられなくなった時に契約の白紙解除などの行使がしやすくなるんじゃないかと思います。

と、この新民法、、売買ではこれ以外に「無催告解除」とか「原始的不能」とか「損害賠償の故意、過失の必要性」なんてややこしい条文が微変更されるのですが、これらについてもぼちぼち契約条項についても各業者さんがそうやって契約書に反映させるか出揃う頃で、これ以外にもいろいろ抜け穴がありそうなのですから実際には契約書を試行錯誤で作りながら問題が起きるたびに条文を改変していくって流れになるかと思います。

さて、新民法の話、、まだまだ書きたいことがたくさんあるのですがあまり書きすぎると前回狼セミナーに来た人から文句も言われそうなので次行きますw

ワタクシが築古物件を仲介する際に賃貸・売買で仲介される上で、注意した方が良いと感じる点や、避けようと考えている点など、、、ですが、そもそも賃貸については今はほとんどやってないので売買だけに絞ってお答えさせていただきます。

まず築古物件の売買で一番悩むのは「建物を目的物として売買しちゃって大丈夫?」ってことでしょうか?。。。

新民法やインスペクションなんて項目が増えるとに今まで以上に建物に対して仲介責任が増大し、元々安価での価格設定で取引されることが多いこの築古戸建て売買では仲介責任の賠償負担が仲介時にいただく仲介手数料を大きく上回る可能性があります。

えぇ、、良かれと思って調べに調べて「これで大丈夫」と思って仲介した契約後、想像もしない「契約不適合責任」が浮上してその責任が仲介業者に飛んできた場合、「貰った仲介手数料以上に金銭的に出血しちゃうんじゃねーの」ってことでございます。

なので「そもそも築古物件だし多少のことじゃ驚かないし、その際は買った側でなんとかします」なんて人であればいいですが、昨今の築古戸建て投資家さんは初心者みたいな人が増え、契約まではニコニコ顔の「不動産投資家」だったものが一転して「不動産消費者」に変貌する時があるんです。。

そういうことを踏まえると売買時には「古家付き土地の売買契約」として建物に関しては一切苦情を言わない売買ってのがやりやすいですかねー。。。って感じでございます。

と言うことで安く築古戸建てを買って投資しようって人は決して「消費者」になることなく自己責任でなんでも出来る「投資家」として取引に臨んで欲しいと思います。

ちなみに仲介の前で消費者として立ち回ってもいい人は「実需物件を買う人」だけであって「投資家」がこれをやると大抵の場合次の取引は同じ仲介からは来ないと思います。(ここまでやらかしても二度目があるって人は仲介さんから「安けりゃなんでも買う」と養分認定されてるからじゃないかとさえ思います)

あと、インスペクションですが結局のところ説明義務は宅建業法に付加されたものの実施義務は無く、チェックも目視点検で可なんて骨抜き条項なので大手さんであればいざ知らず中小業者は「インスペクションは売主じゃやりません(やりたきゃ買主負担でやってくれ)」って書いちゃいます。(「っつーか誰だよ、、こんなクソめんどくさい仕事増やしたの?」って気分でございますw)

そんな目視点検くらいしかやらないのにエラそうにお金取るならワタクシ、物件買う時にはリフォーム屋さん(建築がちゃんとわかるって人に限るw)に見て貰った方がいいと思います。

ただ、リフォーム屋さんに見て貰うとなると「見るのはいいけど発注って貰えます?」って思うはずなので出来るだけ発注が出しても大丈夫って人にお願いした方がいいと思うのですが、知識も経験も無いのに最初から格安でやろうってのもちょっとどうかと思います。

ワタクシであれば数回はリフォームをお願いしつつも一緒に付いて廻ってどこ見てるのかを必死に学び(発注するって言えばいろいろ教えてもくれるはずです)徐々に自分でチェックして必要な部分だけ発注できるようにスキルアップを図ると思います。

と言っても投資物件ですから過度に経費を掛けるのも無駄ってもんです。

なので最初の頃は賃貸で貸すにあたりどこまで直したらどのくらい家賃が取れるかな?って考えて出来る限り安価で家賃が取れるようにやって貰えたらと思います。

但し、あれです。
賃貸物件なのですから最低限度は住人がケガが事故に遭わないようにすべきなのは言うまでもないのですがだからと言って耐震補強までやれとは言いません。(前にも書いたけどなんちゃって耐震補強って手段でもいいんです)

最後になりますが、仲介やってていつも思うのは買う人が意外に売契、重説を理解せずに買ってる人が多いってことです。

まかりなりにも数百万、数千万レベルのお買い物をするわけですから買ってから「この条文の意味がそうとも取れるとは思って無かった」とか「書いてないから大丈夫だと思ってた」では仲介した方も売り主も「え?ちゃんと理解せずにハンコ押したんですか?」って思ってしまいます。

また仲介さんによっては契約実務に慣れてなく漠然と書類を作り、後になって「え?そんな想定は考えもしてませんでした」なんてのたまう仲介さんも少なくありません。(スーツ着て宅建証持ってるからみんながプロだと思ったら大間違いですw)


と、まだまだいろいろ書きたいこともあるのですが現在時刻は17時45分となりました。
ちょっと途中っぽい仕上がりになってしまいますが今日のところはこのくらいお答えして終わりにしたいと思います。(続きが書ければまた明日書こうかな。。。)



この手の質問されると際限なく書けそうなんじゃんw