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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日は質問が2つ来てます


コロナに負けないよう歌舞伎揚げをオトナ買いしましたw

こんにちは。

なんか今日の報道見てるとオリンピックの延期も現実化して来ましたね。。。
その延期論、前にも書きましたが翌年に延期だと五輪委員会の賛成が2/3以上必要なので10月開催論と言う話で進んでいるようですが、あと半年で終息するとも思えず一体どうなっちゃうんだろうって思います。

今日はそんなコロナの件で質問が来てます。

質問①
コロナについて
物凄く世間的に騒がれておりますが未だインフルエンザ程の脅威を発揮してはいないと考えております(インフルエンザに関する死亡者は去年3000人以上。厚労省発表)。
と考えると抗生物質が開発されれば季節の風物詩となるのではないかと考えておりますがどうでしょうか。

マスコミは感染者数、死亡者数のみ発表するばかりで比較対象となりうる病気(例えばインフルエンザ)については言及しませんよね。

気持ち悪そうなウイルスの写真を必ず添えるところも感情を煽る手段と思えてなりません。

しかもその写真がコロナウイルスであると言わないところにも悪意が感じられてなりません。
2020.03.19 Thu 23:52 | Kamikaze1号 |


えーっと、、
医者でも専門家でも無いので受け売りな答えになってしまいますが、
ワタクシも当初はインフルというより「ただの風邪じゃん」程度の認識でしたしそもそも風邪が治る薬なんてものがこの世に存在しないですから(薬が無いから対処療法なんです)「そんなもん手洗いとうがいと換気してりゃいいじゃん」程度でございました。

しかし時間の経過とともにこのコロナの怖いところが段々わかって来ました。
要するに今までのインフルや風邪と違い潜伏期間が変則的なうえに発病前でも余裕で他人に感染させられること、劇症化までのスピードがダダ早く一度劇症化して肺炎になると酸素吸入しか助からないってことじゃないかと思います。

また、インフルであれば検査キットで短時間で診断出来るものが遺伝子検査しないとわからない上に誤差があってホンモノの感染者かどうかの区別も難しく、人によっては対処療法では通じず、その治療薬の実用化は早くても一年後なんて言われてるので世界中の人を恐怖のどん底に落としているんじゃないでしょうか?

当然、特効薬が出来れば季節の風物詩化しますがそれ以前に感染スピードが速すぎてあっという間に世界中の経済を止めちゃったのでお金の動きが止まりそっちの回復には何年かかるのよってのが今の現状。

視聴率のために暗に煽ったマスコミの責任も重いかもしれませんがそれを責めてるうちにも自分の身の安全を心配した方がよくなって来ており日本でも騒がれ始めたオーバーシュートをどうやって抑えるかを感染の可能性がある当事者として真剣に考えないといけない段階ではないかとも思います。

厚労省の中の人も言ってますが今一番怖いのが感染者の急増で病院が手一杯になることでの医療崩壊。。(単に人工呼吸器を量産すればいいってもんでもないみたいですし)

イタリアなんてそもそも持病持ちの高齢者が多い国だってのに財政緊縮で医者を減らしてしまったところにコロナ襲来でこんな有様になってしまいましたが、日本だって今後感染者が増えて数万単位で重度の劇症肺炎患者が増えたら似たような医療崩壊が起こるんじゃないかと思います。

そんな中、わざと感染者を増やして免疫を持つ人を増やして感染を抑えるなんて話もありましたがそんなことやってるうちに100万人単位の死者が出そう勢いですから結局は「いいから外に出るな!」が最大の防御法になりつつあります。

ただ外に出なければ経済が止まってしまうし国民への補償も青天井になりますから日本ではそこまでやらないし思ってもそうそう出来ないでしょう。(日本の場合法律そのものを変えないと主権を国民から奪えないし)

結局は「どこの国がやってる方法が正しいのか?」って話になりますが今はまだ感染者が比較的少ない日本のやってる方法が正しいとは感染予測を見るとまだ言えません。

そんなわけで今回のコロナ騒動は人生初めて「自分の身の安全は自分の判断で守る」と言うことになりそうで「国の判断基準」なんて大雑把なものを信じて動く時では無いんじゃないかと思います。(えぇ、、さきの大戦で空から焼夷弾が降って来るのを自分で守るのと一緒じゃないかと)

先週の三連休は暖かくずっと家に事実上の監禁状態にされてた人が外に出始めたそうですが数年経済がおかしくなって北斗の拳みたいな世の中になるよりはもう少しの期間厳戒態勢で手洗いして家に引きこもってる方が長い目での損害も少ないと思いますのでいつものことですが現金抱えて嵐が去るのをお待ちください。(キャッシュイズキングですw)


さて、次の質問です。(今度は不動産の質問ですw)

質問②
物件を買うとき、今、住んでいる人たちを
購入可否の判断材料にされることはありますか。
「こんな入居者がいるなら買うのやめておこう」の基準があれば教えてください。


質問の意図ですが・・・
最近4棟目を物色し始めております。

ただ、実際に先日買い付け入れるかも、、、という状況になったのですが、
4室中3室空室の物件で、私としては1室だけ
入っている入居者が怪しく思えて仕方なく、購入を躊躇しています。

「この入居者がくせ者で他の入居者がでていったのでは?」
「アパート買ってリフォームしようとしたらうるさいと苦情言ってくるんじゃないか」など
悪い妄想が膨らむ、膨らむw

このままではどの物件でも話は進められないなと思いました。
「くせ者入居者がいるかもしれない不安」からは
逃れられないので、狼さんなら現入居者のどういったところを見て
安全かどうかを判断しているのか知りたくなりました。

「実際買ってみないと分からないけど、まずはよしとしておこう」の基準を
自分なりに設けておきたいなと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
2020.03.20 Fri 09:16| ワナムケ |


不動産投資は入居者から毎月きちんと家賃を貰うことと入居者が面倒なことを起こさない前提で成立するものなのでこの入居者の属性問題は物件を買う際には必ず付きまとって来るものです。

かと言って不必要に疑いまくると売り主が言ってることすら信じられず結局、そこが怖くて買うところまで行き着かないなんてこともあるかと思います。

特に一部の入居者が問題児で他の部屋の入居者に迷惑を掛けるケースはこの問題児を排除しなければ始まりませんが、借家法が障害になり追い出したくても追い出せない場合も多いです。

「こんな話なら買う前に調べとけばよかった」と言ってもすでに決済も終わり登記までしちゃってるので今から金返せも出来ず結局買った人が苦しい作業で解決させないといけません。

と、言うことが買う前にわかってればいいだけの話でワタクシであれば、買う前に入居者について一人一人売り主さんからヒアリングしちゃいます。

と言っても売り主さんにいちいち「101の人はどんな人?102の人は?」なんて聞いたら「なんだよ!!!!うぜー買主だなー!!!!」と思われちゃいますからここはメールにてこんな内容で仲介さんに投げます。

「現在の入居者で過去に滞納履歴のある入居者(現在滞納中の入居者を含む)の有無と過去に他の入居者とトラブルを起こした居住者、警察沙汰になった居住者がいたら教えてください」

ポイントは
①メールで質問した証拠を残す
②先に滞納履歴を質問し、ついでに入居トラブルや警察沙汰はソフトに「いたら教えて」と聞く。
③必ず返事はメールで貰う

の3点なのですがワタクシの経験ではこの質問を投げて「うぜー客だ」と思われたことは一度もありません。

また売主によってはこの事実を隠そうとする人もいますが、そういう売主は証拠を後で突き付けても肯定はしないでしょう。。(えー!!そんなの知らなかったと逃げるはずです)

そこで逃げられないように先手を打っておきます。

これはブログでよく書いてる契約時の特約欄に「売買の目的」を入れておく方法ですがさっき書いたメールを文章に残しておき契約書とリンクさせることでこの「売買の目的」が生きて来ます。

例えばですが、今回の売買の目的は「収益物件の売買」であるはずです。
となると契約書の備考欄には「本物件の売買の目的は収益物件の売買であることを売主、買主は互いに確認した」なんて書くはずです。

要するに投資物件としての売買で買ったのに入居者がクソ過ぎて他の部屋が埋められないとなればまともな賃貸経営が困難になり、契約書で謳った「売買の目的」が達せられなくなりその責は契約当事者の売り主と契約に関わった仲介さんに及びます。

事実を隠して売ったとなればこれは大問題だし、ちゃんとヒアリングした証拠をメールで残しておき、契約書に目的を書いておけば裁判なんてしなくても「と言うことでこの問題を早急に是正してください(つーかさっさとやれよw)」と言えちゃいます。

その後、売主と仲介がどう動くかは交渉次第ですが嘘つかれてもここまで優位に立てれば売買代金や仲介手数料の一部返還、場合によっては売買の取り消し(売買目的が達せられない場合契約そのものを白紙解約だって不可能じゃございませんw)なんて荒技も行使可能です。

とは言え、すでに売買が成立しちゃってるし、理論上は可能な白紙契約でも裁判になるとどう転ぶかわかりませんのでここは現実的な解決策を模索させます。

売買後によく起こる売主買主間のトラブルはこんな感じでメール等でヒアリングした証拠を残し、それを何かの文言で契約書にリンクさせておくと圧倒的に有利になることが多いので一つの参考例としてお試しいただけると幸いです。。(えぇ、、大抵の売主買主のトラブルってこの辺の詰めが思いつかずに漠然と契約してるときによく起こるものですよw)



応用例も多いのでいろいろ試して欲しいんじゃんw

週末雑感。。。


質問が来なかったのでグダグダ書いてみましたが、、
自分で読み返してもあまり面白くなかったので今日のは適当に読み飛ばしてくださいw


こんにちは。

世の中やっと春めいて来たってのにドス暗いムードでの週末を迎えております。。

「そんな世相なので少しは明るい話題でも」と女子大家さん達から非難轟々になるのを覚悟して敢えて書いた昨日のブログ、、

やはり不発だった模様でポチ数見るとかなりの読者を減らしてしまった感もあります。。。(しかも急いで書いたから誤字脱字の多いことw)

また今日はとうとう質問も途絶えてしまい答える質問もありません。

そんなわけで来週からは「こんな話を書いて欲しい」と言うコメントも受け付けネタ枯れ防止したいと思います。

どんな話でも書けるわけではありませんので「あ、このネタなら書けるぞ」ってやつに限定させていただきますが、書ける話であればそこそこ深堀りして書くのでどしどしコメントください。


さて、話は変わりますが、
ワタクシ以前のブログでも不動産価格は日経平均株価と似たような動きをすると書いてます。

今回、日経平均は久しぶりに2万割れを起こし、今日の終値と言えば16552円。(トランプさんが大統領就任時にガツンと落ちた時以来の下げ幅でございます)

日経どころか世界中の株価が一斉に大暴落するのは久しぶりだしどこに底があるのかすら誰もわからなくなり挙句、安全資産と言われた金が売られ始め世界中がドルを買い漁る動きになってしまい「株安なのに円安」というわけのわからない状況になってます。

しかも下げっ放しかと思えば政府要人の発言でコロコロ乱高下するもんだから「そろそろ底でしょ?」と今から参戦し始めた人も焼かれてしまい今までのセオリーなんて通じない状態になってきました。

そんな中で不動産価格がいつから・どこまで下がるのかって論議になるのですが、
現状を見てるとダメな不動産から徐々に下がり始めてます。

不動産ってのは需要があれば上がり争奪戦が始まるとバブるものですが今日の東証リートの下げ幅を見るとオフィス、ホテル需要がまず無くなって来たので一斉に下がり始めたと見るのが普通じゃないかと思います。(今回のは他の資産防衛のための換金売りも多いでしょうけど)

我々が買い漁ってる居住用賃貸物件は一部の不人気エリアあたりはすでに狼狽売りが始まってるようですが、普通に家賃が貰えるエリアではまだまだ下がっておらずこれは
「どうせ今売っても買い叩かれるだけだろうし家賃が安定的に入って来るんだから急いで売ることもあるまい(ま、高く売れるなら売ってもいいけどね)」
くらいの気持ちでで保有してる人が多いので可能性的にはいつぞやの一物件一法人などで貸し剥がされてる人くらいしか狼狽安売りに転じる人も少ないんじゃないかと思います。

ただいわゆる業ブツ(宅建業者が新築したり転売用に仕込んだ物件)は仕入れが止まりそうな勢いなので仕入れを止めて在庫を売って身軽になりたいという動きに転じてるようです。

業ブツに関しては一般の投資家の売り物件と違い、仕入れ原価を下回った状態でも売られることが多く実際、リーマンショックの時もファンド屋さんが抱えていた物件がエラい安値で流通してました。

そんな狼狽売りで売られてる業ブツ物件を見てるとお買い得価格にはまだ遠く及ばず「この価格で買ったらまだまだヤバイでしょ」って物件がまだまだ多く、投資用物件を安く買うのであればもうしばらくは様子見が妥当なんじゃないかと思います。(ただあれです、嗅覚の鋭いベテラン大家さんにとっては指値などの駆け引き次第ではボチボチ値ごろ感のある物件も増えてる気もします)

で、「どこまで待てばいいの?」って話になるのですが、
今回の場合、ドル不足で円安になってるという特殊要因が含まれているので投資チャンスの王道でもある「円高・株安」局面になった時じゃないかなーとワタクシは考えてます。

ワタクシ、経済問題にはあまり詳しくないので「理由は?」と聞かれてもうまく答えられませんが、過去の事例を見てるととにかくこの円高での株安局面で日本の不動産は換金売りに走りがちです。

ただ以前のように一般人であっても仕入れ原価を下回ってまで狼狽売りをするかと言われると少々疑問です。

なぜならリーマンショック時代と違い、今はインカムゲインでの投資がメインになっており、安定して家賃が入って来るのであれば返済も出来るしCFも溜まります。

今起きてる世界的同時株安もコロナが去り世界のお金が元通り循環し始めれば恐らくは何事もなかったかのように復活するでしょう。

世の中の投資家さんは皆さんそう思ってるでしょうから「嵐が去るまでポジション調整して大人しくしてよう」というベクトルに働くのが当然のセオリー。

そんな時だと思えば狼狽売りなんてことに転じる人も少ないと思ってるワタクシでございます。

但し、この世界的同時株安が「投資家さんの考えてる期間よりも遥かに長引く場合」、、話はちょっと変わってきます。

なにしろ相手は見えない未知のウイルスです。
「暖かくなれば終息するかも」って期待を持ってる人も多いのではないかと思いますがこれがその思惑通りではなく、北半球と南半球を行ったり来たりしてやっと嵐が去ったと思ったら半年後にまた再発、、なんてことを繰り返すなんて状況になった時きっと人は絶望しちゃうんじゃないかと思います。

ま、それまでにはワクチンも出来るだろうし感染しまくって免疫を獲得しちゃうとは思いますが、
ウイルスもそのうちに突然変異してせっかく出来たワクチンでは効かなくなる場合もあるしそうなればせっかくできた免疫も役に立たなくなるかも知れません。

そこまで状況が悪化してしまえばもはや不動産投資の物件探しなんて悠長なこと言ってる場合じゃないのでアレですが(銀行融資引こうにもそんな時に呑気に銀行が営業してるとも思えませんw)今日までの世界の動きを見てると嵐が去ってお金が流通し始める前に肉体的にも資本的にも体力の無い人が多いので復活するのには結構時間が掛かるんじゃないかと思います。(なんとなくですが2年くらいはグダグダしそうな気がします)

要するに「安心して消費活動が活発になる時期はいつか?」って話なのですが、感染者数があまりに多く、広がり方もワールドワイドですので普段から自由に生きてた人を抑え込もうとしてもそうそううまくいくとも思えません。(日本人ってこういうところに融通が利くのですが欧米人はなかなか言うこと聞きませんからw)

また医療格差も世界的レベルでは激しく違うし日本のように保険で安く治療出来るって国もそんなに多くはありません。
さらに言えば昔と違い今はボーダーレス社会なので世界中の人が好きなように移動できるようになってることを考えると一度は感染を押さえてもまた忘れた頃に復活し再度防疫をやり直す羽目になるんじゃないかとも思います。

と、なにやら悲観的なことばっかり書いて申し訳ないのですが、やはり投資は常に最悪のことを考えておかないといけないので「最悪ここまであるぞ」と認識していただき、「その時になったらどうする?」を考えていただければと思います。先日、強制的ノーポジ喰らったワタクシへの自戒も込めておりますw

そうなればもう不動産ブログを読んで勉強なんて場合でもないし、もしかしたら世界中が北斗の拳みたいになっちゃうかもしれません。(過去に起きた戦争なんてこんなところから始まってるわけだし)

ワタクシのこの手の予想はことごとく外れるのでいつものようにわざとブログに書いて外してしまおうって気持ちで書いてるので今日の予想、、きれいさっぱり外れると思いますが、戦争すら経験の無い我々の世代の人生でここまでヤバイ局面ってそうそうないと思いますのでこの三連休にでも「もしもこんなことになったらどうする?」ってのは一度考えてみてもいいかもしれませんね。


と言うことで結局、「いつが買い時か?」って話の答えは「少なくとも今じゃない」ってオチで締めたいと思います。(なんだそれww)



これだけ散々引っ張っておきながらこのオチは酷いんじゃんw


河合奈保子と割高、割安感。。。。


最初に書いておきますが今日の最初の質問には答えたくなかったです。。。w

こんにちは。

連日のコロナ騒動でございますが、
事実上の外出禁止令(あくまでも自粛ですが)が出てる関係で飲食店や物販店の売り上げが激減してるそうで
店舗で家賃払ってる人や店舗から給料を貰ってる人などで家賃の延滞が問題になりそうな局面になってきました。

この手の人は普段はきちんと払えた人なので大家さんからしたら前触れなく滞納が始まるというタイプではないかと思います。
さらに深堀りするともしかしたらですが、この不景気が長引いていつまでのお給料の額が戻らないなんて場合、この手の人は根が真面目な人が多いでしょうから妙に責任感を感じて最悪自死しちゃう可能性もあります。

と言うことで大家さんに於かれましては今一度入居申込書で職業を確認し「お給料が減らされる可能性のある職種の入居者がいないか」を今一度確認してみてください。

該当する人がいたらひと声かけて最悪家賃が遅れても大丈夫くらいは伝えてあげてください。(ぶっちゃけ夜逃げされたち部屋で死なれるよりはマシです


さて、
話が暗くなってしまったので話題を変えます。

先日不動産とはあまり関係ない質問にお答えしましたが、、
「ブログでうっかり不動産以外の質問に答えてしまうとこんな質問が飛んでくる」という事例をご紹介します。

質問①
質問なんですが、狼閣下は子供のころ、明菜派でしたか、聖子派
でしたか?

私は昔、歌は明菜の方が断然うまいと思い、明菜派でしたが、
最近youtubeでみると聖子の歌唱力はすごいと考え直しました
(特に最初期のハイトーンはすばらしい。)。

是非一度見てみてください。
2020.03.16 Mon 18:09 | 8時だよ名無しさん |


えーっと、、、

どうでもいいですけど、、この質問の意図はなんですか?ww

買いてしまうと年齢がバレてしまいますがワタクシが聖子ちゃん明菜ちゃんの存在を知ったのは中学時代の後期。。(えぇ、、テレビではたのきんトリオがブイブイ言ってた時代です)

学校に行くと「昨日のザベテン(ザ・ベストテン)の聖子ちゃんはこうだった」だの「いやいや明菜ちゃんがどうだった」という話題が朝の会話で当時すでにAC/DCだのマイケルシェンカーだのモーターヘッドの音楽を嗜んでたワタクシ、正直何がいいんだかさっぱりわかりませんでした。(ベストヒットUSAならわかるけど歌謡番組わかんない状態でございましたからw)

とは言え思春期の男子でしたから暗黙の了解で「誰か女性アイドルファンじゃないとホモ」と認定されちゃうのが当時の男子中学生社会。

かと言って当時二大勢力を誇る聖子ちゃん明菜ちゃんのファンだと突然宣言しても「どれだけファンなのか?」を日々の会話でチェックされ間違おうものなら「てめー!!ホントにファンなのかよww」と隠れキリシタンのように迫害されるのは明らか。。

なのでワタクシ、当時マイナーアイドルだった西城秀樹の妹と言われた河合奈保子ちゃんのファンだと公言しておりました。

その公言がウソにならないよう奈央子ちゃんの生年月日や好きな食べ物や趣味(たしかピアノが趣味なんですよねw)を覚え、原宿にプロマイドを買いに行きクリアファイルに入れて「僕は河合奈保子のファンです」って顔してましたが(ちなみに河合奈保子ちゃんのヒット曲は「ケンカをやめて」でございますw)これに真っ先に手厳しい反応を見せたのが同じクラスの女子でした。

えぇ、、
河合奈保子ちゃんって水着になると当時巨乳と言われてた榊原郁恵さんをも凌ぐ大変な巨乳でございまして「へー、、狼くんっておっぱい大きい人が好きなんだ(このスケベ)」といつの間にかアイドルファンではなく単なるやらしい少年というレッテルを貼られてしまったんです。。(こういうこと書くと一気に女性読者が減ってしまうのですが今日は仕方ありません。。)

その噂が他のクラスにも及び中学校を卒業する頃になると「狼は金髪巨乳美女が好き」というもはやわけのわからないキャラ設定され後に真面目にファンになってたキョンキョンは「巨乳好きを隠すための偽キョンキョンファン」とバッシングを受けホンモノのキョンキョンファンからはハブにされさらに20年後に開催されたクラス会では「へー、、オマエ、金髪好きだからてっきり外国人と結婚したかと思った」と言われてました。(俺は千昌夫じゃねーんだよw)

話は戻りますが、、(早く戻りたい、、)
この2人の音楽性を考えると確かに当時田原俊彦とセット扱いの聖子ちゃんは明菜ちゃんより歌が劣ると言われてましたね。

あれは恐らく聖子ちゃんの歌は明るい系の歌が多く明菜ちゃんの歌は低音で歌う歌が多かったからではないかと思います。(実際、明菜ちゃんが笑顔で歌ってる歌ってあまり記憶がございません)

明るい系の歌は音程よりいかに楽しく歌うかが問題だし当時は生中継の生マイク、、、(口パクなんて存在しなかったんじゃないかと)

そう考えると当時テレビで見てた聖子ちゃんってのはどうしても音痴に見えてたんじゃないでしょうか?(ってかワタクシ、なんでこんな熱く語っているのかよくわかりませんw)

しかしあれです。
聖子ちゃんは結局どんなスキャンダルにも負けず未だにテレビに出続けて歌ってるからこそスゴイって気もします。

えぇ、、
ワタクシ、明菜ちゃんファンでは無いですが、マッチとの話が無ければ明菜ちゃんだって、、ってのがワタクシの偽らざる意見ございます。。。


と、
今このブログを熱心に読んでる20代から40代前半の大家さんにとっては何言ってんだかさっぱりわかんないと思いますので次の質問に行きますw


質問②
築年数と割高、割安について

質問です。
築年数によって割高、割安という傾向はあるのでしょうか。

この質問の背景ですが・・・
以前狼セミナーで「物件、今売った方がいい?」という質問が出ていました。
(そのときは、売って何かする予定があるならどうぞ、という答えだったと思います)
そこで思ったのは、もしある築年数で割高に売れる、逆に割安でしか売れない、という傾向があるならば、売るのに最適なタイミングがあるんじゃないか・・・と思いました。

もしそうなら、物件は売れるうちに売ったほうがいい、ということになるかと。

逆にそういう傾向(歪み)がないならば、ずっと売らないほうが売買コストを考えると得のように思えます。

ここでの割高、割安で言いたいのは、家賃、補修にかかる費用、これから先の家賃下落、が勘案された上での価格です。
(もちろん、残債を減らした分を現金化するとか、思わず腰の浮く物件を見つけたので買い替える、という理由は除外してですが)

質問内容が曖昧でしたら、指摘いただければ練り直します。。。
2020.03.17 Tue 18:18 | 惑星 |



「物件、今売った方がいい?」という質問でワタクシ、確かに「売って何かする予定があるならどうぞ」と言った記憶がありますw

当時の世相はとにかく物件高騰期の真っただ中でどんな物件を売りに出しても破格の融資が付きましたからそう答えたのですが、ダメだと言ったのは「売ったあとまた違う物件を買うのであればそれは割高設定で買う羽目になっちゃうのでそれ以外の予定で売るなら」という意味でございます。

せっかく運よく安い時代に買えて高利回りが維持出来てるのにこれ売って割高の物件買ってどうするのよって意味なのですが、
ご質問の築年数と割高割安という話になるとこれは物件によってケースバイケースになると思います。

と言うのも物件にはそれぞれ個性があり、大量のお金が出て行っちゃう大規模修繕の時期も違えば一番高く貸せる時期も周辺環境などでも大きく変化してしまいます。

それを杓子定規に「この物件は築〇年だからそろそろ売り時」って考えるのはよくありませんし、恐らくはそんな意見を聞いてたらせっかく高く売れる時期を逃すかやり過ごしてしまいます。

と言うことでワタクシの答えを書きますが、

物件の価格の歪みは今の時期の場合、融資が付くか付かないかであり、築年数で割安、割高を判断するのであれば金融機関がどの築年数であればたくさん貸すか貸さないかではないかと思います。

物件を高く売りたいのであればまず金融機関の融資姿勢を見るのですが銀行に聞いたところでまともな答えは返って来ません。
これをどこで見るかと言えば実際に売られている物件の売り出し利回りを見るのがベターです。

実際に売り出してる物件の値付けは不動産屋さんが考えることが多く投資物件は売り出し利回りから逆算して価格を決めています。

その利回りが高いときは金融機関の融資姿勢が厳しいからであり、逆に利回りが低いときは金融機関が融資ジャブジャブな時ですから今の時期は数年前と比較すれば売り出し利回りは全体的に高くなってるはずです。

そんな時に金融機関から耐用年数以内しか融資が出せないなんて扱いを受ける築30年以上経過した築古物件は高い利回りでしか売れませんが、高値掴みしてる投資家さんが多いので「残債を下回って売ると追証突っ込まないといけなくなる」ってことである程度から安くなりません。(ちなみに昨今、不景気と言われるわりに物件価格が下がって来ない理由がこれです)

また微妙な築浅物件(築15年くらいのやつ)だと質問に合った通り大規模修繕の時期ですからその前に売るかどうかと悩むと思います。

ワタクシ、こういう時に考えるのは「この物件はいつお嫁に出すと高く売れるか?」「高く売るには何をしたらいいの?」です。

当然ビカビカに大規模修繕した方がいいに決まってますが、その大規模修繕、やったところで家賃が上がるわけでも無いので常日頃からこの「お嫁に出す時期」というのを「大規模修繕しないと見てくれが悪くなるちょっと前」としています。(直前じゃないんです)

少し賞味期限を残して売ると高く売れるって話なのですが、これ以外にも「入居が安定してる時期」とかとにかく次の人が買う際にいろいろイチャモン付けて指値の材料にされないように準備するのですがこの際にはできるだけお金を掛けないってところに重点を置きます。

それが前にセミナーで話した「石張り理論」であり「なんちゃってリノベ」でございますw

また逆に割安で買おうと思うのでしたらこの話の逆を考えればいいだけで要するに「売主が考えそうなことを先読みしておく」ってのが大事です。

大抵の売主は売るタイミングを大規模修繕の直前に持ってくるものです。
そこを逆について王道でもある「大規模修繕る四苦があるから指値を認めろ」と主張するもよし、レントロールを見切って「この売主、もっと高い家賃で貸せるのに安く貸しちゃってやんのw」と読んで言い値で買い後に家賃を少しづつ上げて収益アップを図ってもよしです。

とにかく、この割安、割高感ってのは物件によってケースバイケースなので物件ごとに判断すると覚えていただきよくわからなければワタクシに実際にその物件情報を送り付け割高か割安なのかを聞いてみてください。



答えがちょっと思ったのと違うなと思ったらまたメールして欲しいんじゃんw

貸し剥がしとオリンピックの話。。。


飲みに行く機会もめっきり減りましたw

こんにちは。

一向に収まる気配の無いコロナ騒動ですが、
感染力の強い未知のウイルス相手ではどんな経済対策を投入してもなかなか景気が上向く様子もなく週明けの今日も収束の見えない一週間になりそうです。(ま、一週間どころか1年くらいかかる気もしますが)

とは言え、我々のいる不動産業界(特に不動産投資業界)ではどちらかというとその影響はまだ先になるはずなので(株と連動してますが不動産の方はやや遅効性なんです)慌てることなくひたすら保有耐性を高め現金を抱いて眠ってていただければと思うところでございます。(えぇ、、慌てなくてもそのうち熟れた果実は木から落ちてきます)

そんな不動産業界の方から最近愚痴に近い電話がよく掛かって来るのですが、
さすがに仕入れ転売がメインの業者さんは先が見えない状態での仕入れは怖いと言うことで仕入れストップの傾向が高くなってるようでこの傾向が長期化するとなるとこれは「不動産投資家さんのライバル」でもある転売屋さんがプレーヤーリストから消えると言うことですから一般の不動産投資家さんにとってはチャンスと捉えてもいいと思います。

恐らくは仲介さんも今までは転売系業者に物件出して両手の仲手をゲットでウハウハスキームだったんじゃないかと思いますがここが買えなくなればお金持ってそうな一般投資家さんに「これ買いませんか?」と打診があると思います。

ただこの流れは今日明日いきなり来るものではなく知らないうちにそんな流れに変わることが多いので仲介さんが発する些細な変化に気付いていただきたいと思うのですが、それがわかったところで銀行の融資がどこまでどうなるか予測がつかないのでせっかくいい物件が目の前に来ても買えないってことが増える予感もします。

とは言え、ここまでの世界的景気の逆流が起きてることや今日18時予定の麻生さん記者会見次第ではピッチリと閉じてる金融機関の融資姿勢に変化が見られるかもしれないのでここしばらくはこの手の情報もマメにチェックしていただければと思います。(なんでも今日の麻生さんの会見前の会合は各金融機関の大御所を呼びつけてやるそうなので恐らくは融資を閉めるなってプレッシャーを掛けるんじゃないかと予想しております)

団員から上がってくる情報では一部の金融機関から遠回しに融資の打診が来てるようで(「お金の入用ないですか?」って電話が増えてるそうですw)今回のコロナ騒動で緩むであろう今回の金融公庫のセーフティーネット以外に金融緩和で行き場のなくなった資金が結局は担保の取れる不動産融資に流れ込んでくる気がしてなりません。

えぇ、、過去にも不動産投資でこっぴどくやられて懲りてるはずの金融機関であっても10年くらいすると不思議とまたジャブジャブ融資に戻る習性があるので今回もきっとそうなるかと。。

さて、前置きが長くなりましたが今日も質問にお答えします。

質問①
ツイッターでおっしゃっていた、
「債務超過で物件持ってる人は「剥がし」もある」について教えてください。
期限の利益で守られないんでしょうか。
2020.03.13 Fri 20:51 | ざこスライム |


これは弊社がバブル崩壊の時に貸し剥がしを喰らった経験があるので書いた話ですが、
正直、ウチの時も「なーに、、毎月ちゃんと返済してるんだし金消上の期限の利益で守られてるから大丈夫だ」なんて思ってましたw

しかし今回みたいな時は金融機関も自己保身に走ることが多く、ウチの時は「この不動産屋はあちこちでムチャな物件買ってるのでこの先返済していくのが厳しいだろうから行内評価ダウン」と密かに決められてある日、今までの担当だった人に変わり管理部の人間がやってくるようになりました。

えぇ、、
昨日までは揉み手だった金融機関が翌日には「とにかくこの物件とこの物件は売りましょう。じゃないと当行も困りますから」と訳の分からないことを言われ剥がされたんですw


さすがに今時分のコンプラを考えればここまでやって来るとは思えませんがそれは平時場合に限ります。

今はまだ銀行の収益を圧迫してるわけでも無いのでそこまでしてくるとは思えませんが、このコロナ騒動が長引けばここまでの金融緩和のツケが金融機関の収益を圧迫するのは目に見えてます。(実際、地銀さんあたりだと最近、キナ臭い匂いもしますから)

なので出来るだけ早く債務超過を解消するとかそれが無理であれば今持ってる物件の入居率を下げないよう、かつ、金融機関に家賃振込口座を見られている人は出来るだけ入居者に滞納されないようにして金融機関から評価を下げられないようにしていただけたらと思う次第であります。(日本の銀行って他の銀行がやるとリスペクトする傾向があるのは例の融資ジャブジャブ時代に散々見てると思います)

次の質問です
質問②
不動産とは直接関係ないですが・・・
ズバリ!オリンピックは開催されますか?
狼さん的見解を教えて下さい。
2020.03.14 Sat 22:21 | 修三 |


なんでも巷ではすでに「延期への流れ作り」が形成されているようですがワタクシだけの見解と言うことであれば間違いなく中止になるんじゃないかと思います。

と言うのも日本人から世界を見渡すのと世界から日本に注視するのってのは大きな違いがあり、特にヨーロッパの人から見た日本と言うのは東の更に端っこにある島国って感覚で中国人とごっちゃにされてる傾向があります。

そんな国が「コロナで大変だから期日を延期させてくれ」とアピールしたところで国際社会が受け入れてくれるのは結構難しく、特に今回はヨーロッパに感染が広がり今後もさらに死者が増えることを予想すると「中国憎し」というより「アジア憎し」って感情になってるんじゃないかと思ってます。(実際、今ヨーロッパで街を出歩くと結構迫害されちゃうらしいし)

バッハ会長がWHOに結論を丸投げしたのも恐らくは多額の放映権料で裁判されないためなんて気持ちの表れじゃないかと思いますがWHOは感情論抜きの世界の流れを見て決めるでしょうし、そもそも「延期してでも開催」を主張してるのは日本くらいしかいないんじゃないでしょうか?(個人的意見ですが先日トランプさんが先走って一年延長論を呟いたのも日本側のロビー活動じゃないかとさえ疑っております)

また最後の関門でもある「オリンピック憲章での規約」「オリンピックは決められた年に開催」と言う縛りをどうやって各国の同意を取り付けるのか?ってところまで考えると「こんな時期だし無理してやんなくても良くね?(どうせ自国開催でもないし)」と開催をキャンセルしちゃいそうな気がしてなりません。

そんなことになれば日本の経済的損失は7兆円を超えると言われていますが、世界から見たら「たった7兆円にために自分の親がコロナで殺された」なんて逆恨み的な感情を持つ人もこれからの感染度合いを考えるといないとは思えません。

と私的な見解を書きましたが、、

ご安心ください。

ワタクシ、不動産以外の予想で当たった試しがございませんwww(今日も「日銀会合後に日経平均は値上がりする」と大胆予想してきっちり外し、いつものようにオオカミ少年と呼ばれておりますw)



ってかこれだけは外れて欲しいので中止って予想したんじゃんw

感染対策と火災保険の話。。。


こんな時でも不動産屋は通常運行ですw

こんにちは。

連日のコロナ騒動ですが朝のトランプさんの演説に減税の具体的説明が無かったことで再び相場がジェットコースター化しております。

何度も言いますが不動産投資はこんな不況度合いの時ほど有利ですので今住んでる店子が逃げ出さないようひたすら保有耐性を高め毎月の返済を止めないようにしててください。

あと今日のTwitterで不動産クラスタの人が話題にしてた話で

「毎月入ってくる家賃が半額になったとして返済がそのままだった場合、何か月耐えられるか?」

ってのがありましたが・・・・
アナタは何か月耐えられますか?(この話、リーマンショックの時どうだったかって話なのですが、大抵の人が耐えて半年~1年くらいだそうです)


さて、
昨日のブログのコメントが少なかったので今日は質問無いだろうと思ってたら2つ質問が入ってたのでお答えします。

質問①
何か質問・・・う~ん、
狼団長流の首都直下地震対策と入居者が新型コロナウイルス感染症 (COVID-19)に感染した場合の対策などを教えていただければ(もちろん、自家発電機や巨大ガスバルク等々、物件内で1ヶ月は生活が完結する鉄壁の対策だと存じますがw)
2020.03.11 Wed 19:37 | わくわくリッチ |


わくわくさん、、
最初に申しあげておきますが、、、別に無理やり質問考えなくていいですからねww

地震や感染への備え、、ですか。。。(意外な質問が飛んできてまったく準備が出来ておりませんでしたw)
ま、いいです。せっかくなのでマジレスでお答えしますw

まず首都直下地震ですが、
昔と違い、今は電話が繋がらなくてもLINEなどで連絡取ることが出来るって点で連絡手段はすでに確保出来ていると認識しています。(えぇ、、携帯基地局が全面ダウンでもしない限りここは問題ないかと思ってます)

またワタクシの場合、基本的に会社にいるか、自宅にいるかの二択な生活なので地震が起きる時間にもよりますがどちらにいても充分な食料と飲料水生活資材は備蓄しておりますのであまり心配もしておりません。(今回のコロナでティッシュやマスクが不足しましたが普段から在庫で持ってるのでそれほど困ることもありませんでした)

あとはあれですね。。。
旅団の場合、いつも言ってるように「地震だ!急いで火を消せ!」ではなく「地震だ!急いでドル円ショート!」ですので地震発生時はまず身の安全を図るとともに速攻でiPadを開いてドル円を全力売りするんじゃないでしょうか・・・。(ドル円じゃなく日経225のショートでも構いませんが、、、くれぐれも良い子の皆さんはマネしないように、、w)

で、入居者が新型コロナに感染した場合、、、ですか?
恐らくですがこのコロナに感染したくらいで物件に大島〇るマークが付くわけでもないのでこれは入居者任せでいいんじゃないでしょうか?(身も蓋もない答えで済みません・・・)

入居者は独立生計で生きてますので病気に罹っても大家さんが関与しないのと一緒と考えれば何もしないが正解じゃないかと思います。(余計なことしてこっちまで感染したりさらに二次感染させちゃう方が脅威です)

そんなことよりワタクシが今、このコロナ騒動で一番心配してるのは感染なんかより世界中に飛び火してしまった関係で日本中の働く層が不景気になり家賃を滞納し始めたり、家賃の掛からない実家に緊急避難して空室が増えてしまうことでございます。

なにしろモノが人類が未経験のウイルスなのでどこまで感染が拡大しどこまで経済活動を止めてしまうか現時点ではまったく予想もつかず正直なところ感染で死んじゃうより経済活動で行き詰まり自殺しちゃう人の方が多いんじゃないかと思うんです。(えぇ、、リーマンショックなんて時は投資に失敗した人が人生に悲観してってパターンでしたが今回のは資産背景の脆弱な中小企業で働く人が一番ワリを食いそうです)

と言うのも賃貸の部屋を借りている人でいわゆる「その日暮らし」な毎月の定期収入だけでギリギリ生きてる人あたりだと働く会社が傾けば同じ収入の戻すのに時間が掛かることが多く、その間、家賃を払うだけの貯えがあればいいですが今の世相だと賃貸住宅で暮らしてる人でそんな貯えを持ってる人の方が珍しいんじゃないかと思います。

この状態が長引けば家賃滞納は増えるでしょうし、仮に保証会社がその期間の滞納を補填してくれるにしても今の経済減速が続けば結局は泥沼退去(滞納され強制執行で追い出され部屋を見たらどう考えても膨大な原状回復費がかかる状態の退去、もしくは滞納のまま居座られる状態)となりその負担が大家さんにしわ寄せでやってくるなんてパターンが増えるんじゃないかと思います。

大家さん側に資金的余裕があればそんなことがあっても凌げると思いますが、すべての大家さんがそこまで資金的余裕があるとも思えず、数件程度であれば無理やりでも対処できますがこれだけ底の見えない状態なだけにこんな泥沼退去が一桁単位で増えてしまえばさすがに対処出来なくなるでしょう。

投資は常に最悪なパターンを考えておかないと痛い目に遭いますので特に木造系賃貸や家賃安めな賃貸物件を持ってる人は少々余力を持って臨んでいただきたいと思います。(なんて言って夏過ぎたら「あのコロナって何だったんだろうね」って話になることを祈ってるワタクシではございますが。。)


さて、次の質問です。

質問②
保険について
埼玉について注目していただきありがとうございます。
埼玉の人です。
こちらのブログでいろいろと勉強させていただいております。

さて、最近話題のあったボロ戸建てに関して質問です。
ボロ戸建てを購入する際はそれに見合った低価格になるのでなるべく余計な経費をかけたくないというのが心情ですが、火災保険/地震保険についてはどのようにお考えでしょうか。
①何も入らない
②安い県民共済の新型火災共済に入る
③ちゃんとした?保険会社の充実した火災保険/地震保険に入る

①、②、③の順番に費用が高くなっていきますが、狼さんのご意見をお伺いさせてください。
2020.03.11 Wed 22:40 | 埼玉の人 |


前にも書きましたが昨今、保険絡みの話を露骨に書いてしまうとあちこちから非難されちゃう関係でこのご質問はワタクシが同じ立場ならどうするか?でお答えさせていただきます。

まず最初に考えるのは最悪の事態が起きた時、どこまで補償されないと大家としてやっていけなくなるか?です。

例えばですが、本物件を買った際、その物件が天変地異や火災で物件が消失したとします。(これが一番被害がデカいパターンじゃないかと)

賃貸契約では建物が何らかの事情で滅失した場合「当然に賃貸契約は終了する」という民法上の条項があるので大家さんの管理不足や注意義務違反以外の理由で滅失した場合、賃借人になんらかの保証をすることもありません。

また建物を再建築する気なんてたぶん起きないでしょうからその状態で換金を目論むと思うのですがその際、「更地にした場合いくらで売れるのか?」「その際に掛かる費用の合計を保険で賄うとしたらどの保険に入らないといけないか?」ってのを考えます。

但し、ワタクシの経験ではそんな天変地異や火災が起こって建物が完全滅失するケースはそうそう無いと思ってますのでこれは最悪の事態として考えはしますがその計算式でバカ正直に保険には加入しないと思います。

ではどこまでの補償が欲しいかと言えば「賃借人が住んでる状態で起こりえる事故」です。
例えば最近多い台風や増水で建物に損傷が出た場合の修繕費あたりになるのですが、ワタクシであれば最低限この負担を保険で賄える程度の保険には加入しようと思います。

なぜならば賃貸契約と言うのは賃借人がそんな建物の損傷があっても引き続き住みますと言えば大家側はそうそう断れず断れなければ必ず修繕して原状回復する必要があるからです。(えぇ、、住むって言われたら更地に出来ないんですw)

そうなれば待ったなしで費用が掛かりますから「お金が無いので修理できない」は通用しません。(住めないから出て行けでも通用しなくは無いですが悪意があれば「いんや、俺は住む」って言いつつ立ち退き費用せがんで来ますからねー)

と言うことでこのご質問の答えは①②③ではなく単に火災保険に都合のいい特約を付けて加入するになります。

この都合のいい特約ですがよくある「風水災害や落雷災害などの特約が付いてくるヤツ」「想定した被害額に沿うもの」が条件になります。

なぜ②での③でも無いのかと言うと②はどこまで特約が付いてくるのかわからない部分(全焼、半焼した時のみ保険が出るって気がします)、③は地震保険までは要らねーだろって点で使う気が無いんです。(再建築する気が無いのに地震保険に入ってもそもそも地震保険は再調達価格の半分が上限なのでボロ戸建てではあまり保険金出ないかと)

実際、建物が全壊、全焼するケースってのはどちらかと言えばレアケースでそれより多いのは自然災害での建物の一部破損ではないかと思います。

と言うことでそんなパターンを想定した補償が付いてくるものを選択してみてはいかがでしょうか?

それともう一つ、
物件がそれほど無いって人はこのパターンでいいと思うのですが、稀にボロ戸建てをかなりの規模で保有している方がいらっしゃいます。

このパターンだと支払う保険料の合計で実際に被害を受けた物件の補修費用が捻出出来てしまうというパターンもあるのでそれに該当する方は無理して全物件で保険に入るのではなく場合によっては無保険状態で何かあれば毎月の家賃収入の余剰分で賄うってのもアリかと思います。(佐川急便がトラック一台一台を任意保険に入れると膨大な出費になるので敢えて保険に加入せず事故ったトラックにだけ資本集中させる戦略に似てます)

と言うことで持ってる物件に規模によりますのでそのあたりもご検討していただければ幸いでございます。



すべてはケースバイケースなんじゃんw