FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
01 | 2020/02 | 03
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
検索フォーム

解約と地代の話。。。


久しぶりにリッツを食ったのですが、うまいのなんのってww

こんにちは。

「質問が少ねーぞwバッチ来---い!!」
って言ってたら今朝になってドーンと相談メールが飛んできてきりきり舞いしちゃいましたw(皆さんオトナなんですから手加減も覚えてくださいw)

と言うことで今日もお答えいたします。

質問①
早速アドバイスありがとうございました。翌日にお答えいただけるとは。とても勉強になりました。眼から鱗で、感激してます。早速アドバイスいただいたことを最大限に実行していきたいと思っています。

ところで、話は変わりますが、「定期契約の契約期間途中での解約」についても、お聞きしたいことがあります。

私の定期契約書には、簡略的に書きますと、

乙からの解約は、退去したい日から1ヶ月以上前に甲に通知。通知が退去したい日から1か月切っている場合は、1ヶ月分の賃料を払うことでいつでも退去できる

ということにしております。経営を始めるにあたり、さまざまなネット上の契約書のテンプレや過去に自分が住んでた賃貸の契約書をもとに、シェアハウスの契約書も作りましたが、解釈についてもしかして間違えているのかもしれないです。

私の解釈は、例えば、
①2月末に退去希望、2/15に通知の場合、
→通知の2/15から1か月後の3/15までは家賃共益費がかかる
→3/1〜3/15の家賃共益費を日割でもらう
→2月末退去希望だけど3/15まで住んでもいい

と思って運用しているのですが、過去に私が借りた定期契約の賃貸では、
②2月末に退去希望、2/15に通知の場合、
→2月末までの家賃共益費とは別に、1か月分の家賃を払う(共益費はもらわない)
→2月末退去明け渡し(日割なし)
だったと思います。

前者が正しくて私が騙されたのか、後者が正しくて私が損してるのか、どちらなのでしょうか。

よろしくお願いします。
2020.02.19 Wed 08:23 | たーちゃん |



えーっと、
昨日からの流れの質問なので一旦整理しますが、

①賃貸契約は6か月を上限とする定期借家契約
②借主からの解約は退去日の1ヵ月以上前に借主に通知・・・解約日までの賃貸契約
③借主からの退去予告が退去日の1ヵ月以内であれば1ヵ月分を払うことでいつでも解約可


ということですね?

これで2月末に退去希望で2/15に通知した場合は退去をオーナーに通知した2/15(解約予告日)から1ヵ月後の3/15までが契約期間になるのが妥当です

なので2月末に退去したい賃借人は希望日が2月末だろうと3/15が契約上の退去日ですのでそこまでは借主がその部屋に自由に住むことが出来るという解釈になるかと思います。

またそれでも2月末に退去するのであれば普通の不動産屋の感覚では3/15まではその人が部屋を借りてる状態なので賃借人以外の人はむやみにその部屋には入れません。(なのでどちらが正解かと言えば①の方です)

但し契約は1ヵ月単位の契約ですから実際の家賃の入れ方は
・2月末退去を希望してようが解約予告したのが2/15である以上、解約日は3/15
・3/15までの日割りではなく3月末までの1か月分の家賃と共益費を支払い
・3/15で契約満了なので3月分の家賃と共益費は日割り清算で借主に返還

となるのが一般的です。(だって家賃は1ヵ月単位での振込みですから)

結局のところ、このケースは
「あ?解約は一か月前解約だってのになんで半月前なんかに言って来るの?」

「2/15なんかに入って来ても正式な解約は3/15だからそこまでの家賃は取るよ」

「かと言って3/15までの日割りなんて認めねーよ。だって家賃の振込は1ヵ月単位って決まってるじゃん」

「っつーことで2月末までに3月分振り込んで退去した日付の日割り計算で残った家賃を返してやるよ」

となるわけで正確に言うと①でもありません。(但し、契約書に特例的に日割り計算の振込で清算と書いていたら答えは完全に①でございます)

なぜ退去日が3/15と決まってるのに3月分丸々取るかと言えばこれは先ほどから何度も書いてますが家賃の支払いは1か月単位が原則なことと、

万が一予定通り3/15に退去が終わらず(引っ越しの荷物が多かったし段取りが悪いときってなぜか数日退去日が遅れたりするものです)その差額を借主から回収するより最初から1か月分預かってちゃんと退去したのを見極めて返金する方が大家さんにとって取りっぱぐれがないからです。(後半は完全に大家さん都合ですがw)

ただあれです。
今回のように退去が3/15なんて繁忙期の瀬戸際になってしまう場合、2月末退去の退去予告が2/15に来たとしても「3月分はもう要らないからきっちり2月末に退去してください」と言った方が次の募集を考慮すると断然得することも多いのでそこは柔軟に運用していただければと思います。

ちなみにこんな退去予告が2/15に飛び出した場合、退去予告日の2/15から募集開始ですw(悠長に退去を見極めてから募集するんじゃダメです)

あと、よく自分から退去予告しておきながら急な事情の変化などで「退去自体の撤回」なんてやって来る人もいるのですが個人的な見解ではありますが退去予告を撤回してくる人って最後に何かやらかす人が確率的に多い気がします。(急な転勤取りやめとからならいいですが行動に計画性が無い人ほどトラブル起こしやすいですから)

で、この退去予告の撤回ですが、民法540条2項で「賃貸物件では一度出した退去予告は撤回出来ない(貸主が認めれば出来ますけど)」というルールが存在します。(解除の撤回ってのは相手方に迷惑が掛かるので原則ダメという決まりです)

とは言え確かこれって事業用賃貸物件だけがダメで居住用賃貸物件は撤回出来るって記憶もあるので借主から退去予告が飛んできて「こいつは追い出したい」って人が退去しますと言いながら撤回を申し入れてきたらこの民法540条2項を無理やり援用して追い出すってことも可能だということも余計な知識の一つとして頭に入れておいてください。(解除は一度したら撤回できないんですよって感じでw)

さて、次の質問です。

質問②
いつも楽しいブログありがとうございます。

1つ教えてください。
東京23区に土地を持っています。
借地人のいる底地ですが。
今は適切な地代をいただいていますが、今後インフレがきた場合地代を上げる場面がくると思います。

地代を上げることを借地人が拒否した場合、対抗手段はあるのでしょうか?

地代もそれほど多くないし、調停、裁判になると費用がかかりすぎて割に合わないようです。

借地人とは仲が悪く、底地権の売却、同時売却などはしずらい状況です。
底地を第三者に売却すると叩かれるのは、目に見えていますので悩んでいます。

投資とは関係ないかもしれませんが、よろしくお願いいたします。
2020.02.18 Tue 18:35 | 貧乏地主 |


底地の借地人に対する値上げ拒否の底地権者の対抗手段ですね。

月並み回答から先に書きますが、
賃貸契約書で締結している借地契約の場合借地借家法で決められた借地料の値上げで認められるケースは賃貸物件の借主の立ち退き(追い出し)同様に借地人の居住権を脅かす関係もあるのでどちらかと言うと底地権者に不利に出来てるようです。

ちなみにその値上げ条件ですが
①固定資産など、その土地の租税公課が上昇した場合
②地価の上昇、物価や所得の上昇など経済事情が変動した場合
③周辺の土地の地代と比較して不相当となった場合

の3つあたり。。

となると借地人に地代を値上げするに足りる相応な事由の根拠を示す以外になく結局、借地人が納得しなければ調停、裁判となってしまいます。

ただ、裁判はさておき、調停の場合の費用はさほど掛かりませんし(弁護士も不要)借地人さえそこに引っ張り出せば多少の妥協はあるにしてもそれなりに値上げを認めさせるのも不可能ではないと思います。

で、対抗手段であるこの「根拠を示すモノ」ですがこれは路線価だったり実際に売買されている土地の価格などを加味したデーターを用意します。

ワタクシであればその中から自分に都合の良いデーターばかりを集め見せちゃいますが、相手も金額によっては対抗して今度は自分にとって都合のいいデーターを集めてくるかもしれません。

そうなると最後は調停どころか裁判にまで持ち込まれて「ゼニカネの問題じゃない」なんて血で血を洗う論争にまでなってなにも得することもありません。

そこでワタクシ、こんなことを考えます。
えぇ、、狙うは次回の更新時期か借地権売買時です。

借地権で底地権者が一番まとまってお金が取れる時期は言うまでもなく借地契約の巻き直し期。(えぇ、、宅建取引士の一番の独壇場は重説時にドヤ顔で重説を読むことですが、底地権者が一番輝いて見える時ってのはこの借地契約の巻き直し期ですw)

借地権売買の時は底地権者の売却同意(借地契約で名義変更があるので事実上の底地権者の同意が必要になります)に相手仲介さんがお土産持参で挨拶に来るものですがその時に「承諾料も貰うしその際は新しい契約で巻き直しますよ」と通告します。

そうなれば借地権契約は名変ではなく新規の30年なんて借地契約で結び直しますので借地権売買の契約の根幹に関わる部分を一気に握れてしまいます。(要するに俺様の言うこと聞かないならその借地権売買契約を飛ばすことも出来るんだぞ、、、ですw)

このチャンスで一気にこっちの主張をぶつけて「俺様が名義変更に同意しなけりゃこの売買潰れるぞw」とここで一気に地代の値上げなり更新料のボッタクリなどを目論めばよろしいかと思います。

但し、その際に無茶を言い過ぎるとホントに借地権売買自体が吹っ飛んでしまうので(しかも「地主に邪魔された」と恨まれますw)その際の新たに締結する借地契約に段階的に地代を値上げするとか更新料、名義変更料、建物建築承諾料(堅固、非堅固など)をいくらに値上げすると特約を明記してハンコ貰っちゃうのもありかと思います。

と言うことで質問にもありましたが、現在は適切な地代をいただいているようですし、地代って一気に値上げできる性質もモノでも無いのでこんなタイミングを狙ってガッツリ主張してみてください。


あと2つ質問が届いていますがこれも答えちゃうと明日のブログが更新出来なくなっちゃうので残りの質問は明日以降にお答えします。。(そういや今日も税金に関する質問が来てましたがこれは税理士さんじゃないと答えちゃいけないようなのでお答えできません。。ごめんなさい)



水曜だけど意外な急展開が起きてブログどころじゃなくなって来たんじゃんw