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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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前のブログネタよりこっちの方がいいとか言わないでw


明日で39歳になりますw

こんにちは。

ここのところブログネタを考えるのが面倒なのでいただいた質問に答える形式でダラダラ更新してますが、なぜかこっちの方がウケが良いようで日増しにブログへのアクセスが上がってます。。。(ってか連続更新してた頃より多いって一体なんですか?ww)

そう考えるともっと早い段階からこの形式にしてればよかったと思う今日この頃でございます。。。(夕飯のおかずを考える主婦みたいに毎日ブログネタ考えてた頃の苦労はなんだったんだ、、、とw)

さて、
そんなわけで今日は3つの質問にお答えしたいと思います。

質問①
いつも楽しく勉強させてもらっています。
普段から疑問に思っている事がありましたので、この機会に質問させて下さい。

まだ大家になって半年なのですが、現在空室を埋めるべく仲介業者様を営業回りしております。
その際、物件の最寄り駅及び直近の大きなターミナル駅周りの業者様を見つけては飛込営業をしているのですが、
たまに、駅から離れた場所に、どうやって生計をたてているか分からないような不動産仲介の店舗がポツンとあり、
ここに営業をかける意味はどれくらいあるのだろうかと疑問を持つことがあります。
駅前の大手仲介の業者様をメインに時間をかけて営業をかけていくのが良いのではと思うのですが、上記のような個人商店のような仲介業者にもどんどん飛び込んでいくべきなのでしょうか?

ご助言頂けますと幸いです。
2020.02.06 Thu 16:26 | 匿名希望


大家さんになって空室を自力で埋めるべく各仲介さんを廻り飛び込み営業されている方も多いと思いますが、
確かに駅から離れた辺鄙なところにやる気をまったく感じない個人商店な不動産屋さんってよくありますよねww(オマエらどーやってメシ食えてんだよってやつw)

すべてがそうってわけでも無いですが
これらの辺鄙系不動産屋さんは駅周辺の賃貸の客付けに特化してるわけじゃないので単に客付け依頼でしたら飛び込んでもあまり効果は無いかと思います。

但し、そんな辺鄙系業者さんでも路面店でちゃんとカウンター座りで外向いて小奇麗なカッコで仕事してるのが見える場合は別で昔から同じ手法(飛び込みでやって来るお客さん狙い)でやってる場合が多く、意外に成約率も高めなので見逃してはいけません。(但し接客は大手ほどきめ細かくないことが多いので取りこぼしも多いようです)

それとは逆にお店の内部があまり外から見えないとか人影もよくわからないって場合は賃貸営業に特化してるのではなく売買やリフォームなどでも収益を上げてる業者さんである場合が多いのでそう業者さんにマイソク持参で飛び込んでも「あ、はいはい、、募集ねー(あーめんどくせー)」と生返事されて大家さんが帰ったら「こんな家賃で埋まるはずないのにねーww」と笑いながらゴミ箱に捨てられてるはずです。(昔ブログで書いたゲラゲラポイ理論ってやつです)

またこの系統の業者さんは古くからのコネクションがあり人もそうそう入れ替わってません。

すまわちこのエリアの生き字引みたいな妖怪ジジイである場合が多く、同時に人脈だけはあるのでよく「この物件売ろうか更地にしようか迷ってるんだよね」なんて近所の地主が茶飲み話しにきたらすかさずロックオンして顧客にしちゃいます。

ここが実は不動産の上流であることが多く、飛び込み営業マンがお買い得な売地なんかを価格間違いで値付けされた状態でゲットしてるのでこんな妖怪ジジイを見つけたら仲良くなる努力をしてください。(マイソクはそういう時のきっかけになるのでそういう利用法をお勧めしますw)

なお、これらの妖怪ジジイは不動産情報のアップデートをしたがらない傾向があり、相場観もあまり持ち合わせていないことが多いです。(我々不動産業界からFAXが無くならないのってこんな部分が影響してるんじゃないかと)

えぇ、、うっかり家賃相場なんか聞いちゃって「あー、、ここら辺は坪8000円かなー」なんて適当なこと言われて真に受けると全然違う結果が出ますので併せてご注意ください。

あと、駅前仲介さんで路面店と空中店舗というのがありますが、空中店舗はネット集客が中心でやってる場合が多いので大家さんがドヤ顔でマイソク持ち込んでもゲラゲラポイどころか興味すら持たない人が多いのでご注意ください。

では次の質問。

質問②
今は広告費2ヶ月だしてて、営業さんがそのうち1ヶ月分を初期費用に回したりして決めてくれることもあります。
個人に謝礼のほうがいいかと思って、以前管理会社の担当に
「広告費を1か月分に減らして、決めてくれた人に直接謝礼を渡すのはどう?」
って聞いたら、広告費2か月のほうが使い勝手がいいと言われました。
これはほとんどの営業さんに共通の認識ですか?

また以前管理会社から、バリバリ決めてくれる系列他店の営業さんを紹介していただき直接会って色々お話しを聞いた後、謝礼として現金をお渡ししました。
でも今回の記事では皆さん商品券を利用されてるようですね。
商品券のほうが何かいいことあるんでしょうか?

教えていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします!
2020.02.06 Thu 17:39 | エル


この質問はエリアのよってローカルルールがある関係で一概には言い切れないのですが、
募集段階で客付けに使える実弾の自由度が高い方が客付けしやすいのでそう言ってるんじゃないかと思います。

要するにあれです、
お店にやって来たお客さんの顔見て「初期費用の高さで成約出来ないと客が逃げちゃうから広告費を振り分けよう」とか「この客はなにも言わずに成約出来そうだから広告費の2か月分全部貰っちゃおう」とコントロールするのに使いたいのに「成約したら個別にあげます」だとホントに貰えるか不明なお金をあてにして成約したけど貰えなかったって場合があるんです。
また、そんな生々しい現金があとから大家ー仲介の担当君間で動くと個人的に貰う担当者ボーナス(通称:タンボ)と見做され「こいつなんか不正に金取ってんじゃねーの?」と痛くもない腹を探られる恐れも出て来ます。

なので最初から募集予算を決めてオープンにしておきたいって気持ちが強いんじゃないかと思います。

あと担当者ボーナスで現金をあげる件ですが、
これも同様に生々しい現金の授受だと会社から金銭的不正を咎められる危険があるのでそうは見えにくい商品券(案外不動産屋さんって商品券はケーキとかお菓子などの差し入れ感覚に映るようでございますww)の方が嬉しいって思ってるんじゃないでしょうか?

さて、今週最期の質問になります。

質問③
初めまして
最近不動産投資を行いたいと思いブログを拝見しております。

物件(地方都市です)
鉄骨造 築37年 (3階建て) (1K×4 2DK×5 事務所×2)
表面利回り 19%
外壁塗装済
価格はほぼ土地値(2300万円)
解体更地の場合は約500万円
現在2DK3部屋、事務所1部屋入居あり
1.8% 15年 2600万円借入予定(銀行からはほぼOKとのこと)

上記の物件あり、3年前くらいからは新規入居者募集は行っておらず空室が多くなっております。場所は悪くなく、リフォームを行い募集をかければ十分入居は望めると考えており、リフォームで400-500万円程度かかってもキャッシュフローは問題なく、出口戦略としては最終的に更地にして売却するか、駐車場等で持ち続けるかと考えております。
私も妻も購入に乗り気でしたが妻の父が水道管修理について心配し、それから妻の気持ちが購入を見送る方向となっています。

質問ですが、今までの物件で水道管の大規模改修を行ったことがありますか?また、今回の物件で大規模改修となった場合どの程度費用がかかると思われますか(浄化槽はなく上下水道ありです)?google先生に聞いてもあまりよい回答はありませんでした。
今回のリフォームでは配管工事までは計上しておらず、水道管の大規模改修に数百万かかるようでしたらキャッシュフロー的にきつくあきらめざる負えないかなと思っています。
長文失礼しました。よろしくお願いします。
2020.02.06 Thu 13:09 | オルソ


これから不動産投資を行いたいと書いてありましたが、、
それでここまで先読み出来てるのって凄いです。。。(普通なら心配どころかここまで考えずに買っちゃう人が多いってのにw)

実際、ワタクシも売買物件でそういう場面に何度か立ち会ったことがありますがオルソさんの物件規模であればすべて外部剥き出しの外配管でやったとしても400万くらいは掛かると思います。(直圧か受水槽かでも金額は変わりますが最低でもそのくらいは掛かるかと)

なのでほとんどの不動産投資家さんは中古物件を買う場合、設備は出来るだけ騙し騙し使い、仮に水道管が破れて漏水したとしたらそこだけを修理して凌ごうとします。

そんなのが理由でいくらGoogle先生に聞いてもまともな答えが少ないんじゃないかと思いますがワタクシが同じ立場なら購入前調査として仲介さんに以下のことを依頼して購入するかどうかの判断材料にします。

①水道管が破損して漏水事故があったか売り主にヒアリング
②漏水事故があったならばどの系統からかもヒアリング
③水道局発行の建物内配管図を見てどこが弱くて漏水事故になるのかチェック
④そもそも施工不良で事故が起こる可能性が高いなら見送り
⑤老朽化が原因でそれが全体に波及する可能性を感じるならこれも見送り
⑥単なる偶発的な事故であればその部分の修理額をあらかじめ見積もり火災保険がどこまで使えるか調査
⑦保険対応出来るをわかれば購入、出来なければやはり見送り

これだけやっても運が悪ければ水道管の漏水事故は起こりますので(実際、去年ウチの物件でも発生し、たった20mの埋設配管を交換するだけで60万掛かりましたw)築37年の鉄骨造って部分も考慮すればオルソさんの決断は勇気ある撤退ではないかと思います。

ちなみに建物での漏水事故ですが配管の老朽化が原因では保険が下りませんし、漏水箇所が一階など最下層である場合も保険の適用は難しいです。(いくら理由を考えても大地震でもない限り老朽化で片付けられちゃうんです)

とは言え、中古物件を買う場合、どこまでを大規模修繕のリスクで見るかって結構難しいものです。

ワタクシの場合、このリスクは買う前に出来るだけどんな設備がどのくらい前に取り付けられあと何年するとヤバイことになるか?(特に給排水は壊れた瞬間にクレームが飛んでくるので瞬間芸で対応できないと酷い目に遭いますからw)を計算して予防的修繕で前倒しでやるか、それとも発生ベースで修繕するかを振り分けて考えるようにしています。

ただなんでも前倒し修繕に組み込めば投資金額の回収は遅れてしまうのでどうにかして発生ベース、かつ格安な修繕工事で凌げるかある程度考えてから買付け入れますが物件のクセというか個性によるところが大きいので大丈夫だと思って買ったらとんでもないことが起きたなんてことはよくあります。(と考えると施工時にどれだけちゃんとやってたかが重要になってくるんですね)

なので実際に物件売買する時はどこまで設計資料が残っているか、、、なんてのも重要になってくるはずです。
よくあるパターンで施工図はあるけど竣工図が無いとかありますが設計時を竣工時は建物の配管などが微妙に変更されていることがありこの竣工図があるかないかって結構重要になってきます。(平成初期くらいまでの検査済みが無い物件だとどこかしら変更しちゃってるので大抵竣工図なんで無いんですけどねw)

こんな設計、建築資料が段ボール箱にきちんと整理されて入ってる物件なんかだと「お、このオーナー、、ちゃんと建ててるのかな?」と安心材料にもなりますので新築からやってるオーナーさんに於かれましてはきちんと保存しておくのも物件を高く売るコツではないかと少々脇道に逸れつつ本日のブログは終了でございます。。。



今日は最後の質問が一番難しかったんじゃんw