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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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滞納行方不明者の解決法と今後の対策


手ピカジェル、、そろそろ在庫が切れそうです。。。

こんにちは。

今日は久しぶりにご質問が来たのでお答えさせていただきます。
(これ以外にも3つ質問が飛んできましたが内容的にブログ掲載出来ない話なので個別回答させていただきました)

ただ、、あまり得意じゃない滞納ネタなのでお役に立てるかどうか、、、w

質問①
滞納行方不明者の解決法と今後の対策

初めまして。かれこれ5年ほど狼さんのブログ拝見しておりますが、初めてコメントに質問書きます、よろしくお願いします。

シェアハウス運営しています。良い入居者のみなさんに恵まれ、楽しく運営しております。1名を除いて…。

うちのシェアハウスは6ヶ月の定期契約です。とある1名の方が再契約をした途端、滞納を始め、すぐシェアハウスに帰らなくなりました。本人に連絡しても一切出ず、緊急連絡先(実家の親)もまったく連絡がつかず、仕事も辞めていました。

なぜそんな状態で再契約したのか謎で、もしかして私が荷物を勝手に出すのを期待して、訴えて慰謝料?を踏んだくってやろうと思ってるのかもと疑っております。

黙って放置というわけもいかないので、裁判所に契約解除と明け渡し請求を頼もうとしました。本人行方不明のため、公示送達を希望するものの、住民票のある実家の方に訴状が送られても受け取ってもらえず、実家に行って会おうとするも居留守なのか本当にいないのか会えずで、公示送達がいつまでもなされない状態です。

このままでは滞納だけが増えていき、しかも1部屋がずっと使えないままとなります。なんとか解決する方法はありませんでしょうか。

また、どうすればこれ以降このような事態を防ぐことができるでしょうか。
どうか教えていただけたら幸いです。よろしくお願いします。
2020.02.18 Tue 00:13|たーちゃん


この質問ですが、結構デリケートな要素が含まれてるのでブログで回答するかちょっと迷いましたが、
今日もこの質問しか来てないのでブログで答えられる範囲で書いてみます。(最近の狼ブログは皆さまの質問メールで成り立っておりますw)

この場合、一番重要なのが契約書です。
この契約書にどのように条項が反映されているかで滞納者に反撃の狼煙をあげられるか否かが決まってしまうわけなのですが、今回のようにシェアハウスの6か月の定期借家契約と言うことですと普通賃借の契約でも無いのでそもそも自動更新型でもなく、契約期間が満了すれば自動的に契約は終了します。

ただ、今回一番厄介なのが「荷物をそのまま放置してる」ってこと。

捉え方によっては確かにこの滞納者が意図的に荷物を部屋に残し勝手に処分したらオーナーに因縁付けてやろうと思ってしまうのも無理もありません。(この手の人ってそういう輩に入れ知恵されて当初は違ってても自分が不利になると後々水を得た魚のようにそう主張してくるヤツも多いですから)

とは言え、シェアハウスの小さい一部屋を貸してるわけなのでどのくらいの荷物なんでしょうか?(家財道具一式ってわけでも無い気がします)

賃貸契約では自力救済が禁止されているので勝手に荷物を搬出しちゃいけないってルールがありますが、相手が行方不明、しかも実家に連絡しても捕まらない、実家に行っても留守(居留守)なんてパターンですとこの滞納者は
①実家からも見放されて実家もこいつに関わりたくない
②他からの借金等の催促が来ていて実家もその対応に手慣れている

なんてパターンじゃないかと思います。

これを法的に片付けようとすれば裁判で強制執行の判決を取らなきゃいけないのできちんと順序立てて実行する以外にありませんがワタクシであれば

①あえて実家の家族が読むように普通郵便で手紙を書く
②内容はシェアハウスに荷物が残ってるのでその間の家賃が発生し続けている
③このまま行くと家賃は無限に掛かるのでその請求が滞納者に対して永遠に続くことを認知させる
④荷物を取りに来るか、こちらで処分するかすればその請求も止まる
⑤と言うことでどちらか選べ

で、最終的には
⑥どちらかに応じてくれれば滞納家賃は免除する
と書き、
⑦返信用封筒入れて送り返して貰う
なんてパターンを使います。(オペレーション名:「飴と鞭作戦」ですw)

滞納家賃を取り立てたいって気持ちもわかりますが消去法で考えてもこの滞納者がまともに払ってくれる可能性は低く、すべての面でオーナー側が勝つって話は現実的ではないので滞納者本人ではなく実家の許可をアメと鞭を使って実家には負担はさせないが残置物撤去の許可はくれという発想で攻めてみてはいかがでしょうか?

ただこの手紙も普通郵便なので今の実家の状況では開封することも難しいでしょう。

と言うことでここは滞納者の名前ではなく実家の違う人宛ての手紙で送り付けます。(えぇ、、この手の実家は本人の手紙は忌み嫌って開けませんが違う名前で送ると思わず封を開けちゃうもんですw)

手紙はもちろん高圧的な文書ではなくオーナーとして困ってることを前面に出し、穏便に片付けたい気持ちを伝えれば意外に伝わるものです。(ちなみにこの手法、、ワタクシは10回やって8回成功するくらいの確率でございます)

滞納家賃が返って来ないのは腹も立ちますが「滞納する住人を受け入れてしまったのはオーナーにも責任がある」というのがワタクシの持論でもあるので(だからワタクシ入居審査が厳しいんです)公示送達までやっても回収出来ないのであれば気持ちを切り変えて早く原状回復して新規に募集再開した方がいいかと思います。(その方がストレスなく生きていけますw)

さて、これ以降の再発防止策ですが、
これは言うまでもなく契約書の約定の改訂以外にありません。

幸い、シェアハウスという6か月の定期借家=一年以内の使用賃借と言うことですので、ここは契約約定の特約欄を使ってオーナーに有利な契約に変更です。

当然、裁判になっても負けない条項にしないといけないのですが、賃貸契約の場合書くことをキチンと書いておけば借主からみれば抑止効果にもなるので例えばですが、、

・契約期間中に借主と1ヵ月間音信不通になった場合、自動的に契約満了とする
・その際の残置物は放棄したものとみなしオーナーに帰属する
・その残置物に貴重品が含まれていても一切の損害賠償請求は出来ない

なんてのをいろいろ付け足して借主からハンコを貰っておけばイザという時にも役に立ちます。

当然、賃借契約とはいえ、一方的に貸主有利な契約は法的に否定されることもありますが書いておくことで後々因縁付けられても「ここに書いてあるじゃねーかよ!」と反論すれば大抵の人は文句も言いずらくワタクシの経験でもこの作戦で結構通用してます。(契約書に書いてあるかないかって結構大事なんです)

と、今日書いたことが必ずしも正しい手法ではないと思いますがご参考いただけると幸いです。

あとこれは連絡事項ですが、
春先になったらやろうと思ってる狼セミナー、、
予想通りの自粛ムード展開を鑑み、開催未定とさせていただきます。(4月から、、と思ってましたがなんか雲行きが怪しくなってきました。。)



狼セミナーでウイルス感染ってさすがにマズいんじゃんw

自粛ムード


うちの会社もテレワークにしたいですw

こんにちは。

質問が来ないからブログ更新しないってやってるといつまでもブログ更新出来ないので今日は質問形式ではなく普通にブログ更新します。(ってかここ最近質問が全く来なくなりましたw)


水際でなんとか凌いでいたかに見えてたコロナ騒動。。

発生時期が中国の春節と重なってしまったことで政府が対策する前に入り込んでしまってたようでやはり水際で防ぐと言うのは出来なかった模様です。。

また感染経路がわかってない感染者もいるようで今日になって政府からも「市中感染が始まった」と正式に認めましたから専門家の人がおっしゃってるように今の時点で潜在的な感染者は相当数いるでしょうし発症してない人は感染に気付かずに移動し続けちゃいますので中国ほどでは無いにしろそこそこ感染は広がってしまうんじゃないかと思います。


そんなこともあり何やらこんなICHIメーターらしきサイトも出来た模様です

さらに言えばどのくらいの期間、感染が拡大するのかがわからないのが不気味だし今回のウイルスは潜伏期間でも感染するそうなので前回の新型インフルより流行期間が長くなるのではないかとも言われており病状は重篤にはなりにくいとはいえ、今後あちこちで起こるであろう自粛ムードの余波で様々なイベントも中止になり国内消費は落ち、さらにインバウンド需要の低下のダブルパンチで相当な景気悪化になる予感がします。

そこに来て今日発表の国内GDPはまさかの-6.3%。。。(ちなみに東日本大震災時で-6.8%でございます)
去年消費税を上げた余波で消費が冷え込んでここまで下げたのだと思いますがこの時点で今のコロナ騒動は織り込んでもいませんでしたから正直な話、、ここまで悪いイベントが続くと今後の景気ってどうなるのよ?と心配してしまいます。。(ま、だから今回のコロナ騒動で過剰反応したくなかったんでしょうね)

さて、このブログは不動産ブログなのでこの話を不動産だけで語ることにしますが、
言うまでもなく昨今の不動産価格上昇はこの景気上向きに伴う実需層の活況が源泉のひとつです。

特に首都圏のホテル開発事情はまさに今後予測されるインバウンド需要を取り込むべく「こんなクソ高い土地値で何しようっていうのよ?」って声をあざ笑うかのように上昇の一途を辿り、建築費にしても建築需要が旺盛なために部材が足りなくなったり人件費の高騰で上がったものが昨今の分譲マンションの分譲価格高騰の要因でもあるんです。(おかげさまで昨今に新築してる分譲レジの仕様のチープさには目を見張るものがございます

また昨今の金融緩和政策で市中のお金はダブつき株価が下がっても他に投資するものが無いので株式に流れ、さらにその余剰金が不動産投資に流れ着きいまだにバブルの様相でしたがここまで実需の需要が激減しそうな事態になると投資意欲が減退し下手すると開発系の不動産屋でも資金が回らなくなり倒産が相次ぐなんてことにも成りかねません。

不動産価格は需要と供給のバランスで価格が決まってきますが、昨今のサラリーマン向け融資の激絞り具合を見てると買えるプレーヤーも少なく、実需の需要が無くなれば不動産価格はさらに値下がりしちゃいます。

投資プレーヤーが減る
実需の需要が減る
建築需要も減る

となれば誰が一番おいしい思いが出来るかと言えば結局は多額の金融資産を持つ富裕層、、、。

・・・

・・・

結局のところ先のリーマンショックと同じ状態に戻るんじゃないかってことになるのですが、
前回のリーマンショック後の動乱期のドサクサで財を築いたサラリーマン投資家も多かったのでワタクシ、、この今年来年で起こるんじゃないかと思うこの動乱期が世の不動産投資家にとって一つのチャンスじゃないかと思い始めてます。(後になって「あの時が動乱期だったね」と言われてもいいように今のうちに証拠残しの意味でもこう書き記しておきますw)

えぇ、、
こういう時はどこに需要があってどこに需要が無くなるか?を仮説立ててその仮説をいろいろな情報を得て検証しつつピンポイントで見つけた価格の歪みに向かって種銭を張るというのが一番間違いない方法ではないかと思いますが、前回のリーマンショックとは違い今回はサラリーマン大家さん人口が増えてるので別に富裕層でなくとも多少の現金を持ち合わせている人であればそれなりに勝負が出来るんじゃないかと思うんです。。。

幸い、世のサラリーマン大家さんが多いと言っても全員が高スキルってわけでもありませんし、ここ数年のフルローンブームで物件をたくさん持ってるけど思ったように収支が出ずに保有耐性が著しくヤバイ人も多いはずで、今はなんとか経営努力で低空室率を維持出来ていても消費が冷え込む場面ではその部屋の維持にも限界が来るんじゃないかと。。。(ちなみに東日本の時は不景気で家賃が払えないので実家に帰るって行動が多かった気がします)

こんな需要と供給のバランスを見極め「確かに空室が増えて家賃収入は下がるけど土地としても価値はそれほど下がらない」って地域を見つけるとか、「空室になるのは前オーナーの実力が無いだけで俺様なら楽勝で埋まる」なんて物件を見つけて「家賃半値でも耐えられる指値w」をして売ってくれれば買うなんて芸当も不可能じゃありません。(えぇ、、リーマンショックの時はもはや「投資利回りで売る」なんて話でもなく「とにかく売れてくれさえすればいい(この保有ストレスさえなんとかなればいいです)」なんて言って格安で売られてる物件も多かったですからw)

こんな時期ってのは不確定要素が多い動乱期に起きがちなのでマーケット動向を見るだけじゃなくちょっとは国外、国内経済にも目を向けてマクロな視点で見ると面白いかと思います。(些細な情報が「実は物凄い価値ある情報だった」ってことが多い気がします)

だってあれです。
どうせ今頑張って物件を探してもなかなか思うように指値通らなくて買えないし、まだ動乱期前なのでヒーヒー言いながら無理やり持ってる人も「どんなに苦しくても残債以下に売るわけにはいかん(そんなことしたらガミッちゃうじゃんw)」って思ってるからこそいまだに投資利回りレベルで売り出されているんです。

ホントの動乱期になれば「とにかく売れて手が離れれば安心して眠れる」なんて思う人も多いでしょうし、早く不動産投資したいからと焦って相手の言い値で買うのではなく相手の足元見て「今月決済してやるからこの値段で売れ(命令形)」で買うくらいの気持ちでやると良いかと思います。

ただあれです、、
あくまでもこの動乱期は様々な悪いイベントが重ならないと起きない現象ですので例えば春になって温かくなり「コロナ騒動なんてどこ行ったんだよ」と京都に中国人がわんさと押し掛けるようになってしまえばこの動乱も起きることもございません。

ここさえ見誤らなければ今から不動産投資やっても勝てる確率が上がりますのでこんなチャンスが訪れたあかつきにはこのブログのことを思い出して実践してみてください。

・・・


・・・


あ、そうそう。。


大事なこと言い忘れてました



ちなみにワタクシのこの手の予想、、、


大抵は真逆の結果になっております。。。



意気揚々と書いたわりにオチがひど過ぎるんじゃんw

今日は3つも質問にお答えします。


休み明けはなにかと忙しいですw

こんにちは。

本日は水曜日。
本来であれば業者さんも休みなのでウチも結構ヒマなのですが、今日は午後からずっと外に出る関係で大急ぎで更新します。
なお、本日の質問は3つですが時間が無いのでかなり端折ってお答えしてる質問もございます。ごめんなさい。。

質問①
いつもお世話になります。

最近●待で都内一等地新築マンション投資を勧めている方がいらっしゃいますが、閣下の分析・感想はいかがでしょうか。
塾生を募ってやっていらっしゃるので、それほど美味しい物件がゴロゴロあるのか不思議に思っています。

参入時期次第な点もあるかと思いますが、ぜひご教授くださいませ。

PS コロナでいろいろな業種の零細業者が、潰れそうな予感がします。
2020.02.12 Wed 09:59 | すーさん |


えーっと、、
最近〇待のコラムを読んでないので詳しく知りませんが一般論で語れば確かに都内の一等地に新築マンションを格安で建てることが出来れば入居者に困ることも無いしその資産は目減りすることなく残債も減らせますから抜群な投資じゃないかと思います。

しかも今は融資が出ない時期ですから種銭持ってて融資属性が高い人であればここ数年で一番の買い時。(土地や建築費が高止まりしてるってのはまるっきり無視のプレーヤー人口が減ってるとしてだけの判断ですが)

そう考えると徐々に土地の安い地方を転戦するより都内の一等地で一気に資産を膨らますことも可能ってわけです。

とは言え、土地が容積を食いきれる成形地で面積がデカければ世の不動産屋さんがこぞって一番高く売れるであろうホテル用地や商業ビル用地に変えてしまうでしょうから都内の一等地でこれをやろうとしたら相当な変形地か道路奥深く侵入した場所に無理やり新築を建てることになります。(要するに一時流行った都内の変形地に重層長屋を突っ込んで利回り稼ぐ手法に近いです)

ま、そうは言っても都内の一等地ですから多少土地が変形してようが道路が狭くて引っ越し車両も入れないなんて場所だろうが借りて住む人からしたらどうでもいい話なのでうまいこと土地を見つけて上手いこと安く豪華に建ててくれる工務店を見つければ都内一等地と言えども利回りで7%前後はいくんじゃないでしょうか?

しかし、、しかしです。
ワタクシも都内に50年住んでてそのうちの半分を不動産業界に身を置いてる立場なのでよくわかりますが、このいくつものハードルを越えられるような物件(土地)はそうそう見つかりません。(えぇ、、断言しますw)

なぜかと言えば元々その土地を持ってる人からしたら売る際に安く売ろうなんて思わないからで仮に変形地だろうがほとんど道路に接道してない土地だろうが普通に考えたら投資で買えるような価格では売り出さないんです。
(皆さん決まって実需価格での価格設定してきます)

仮にそれが出来るとしたら
①売却依頼を受けた仲介さんが査定段階で値付け間違いを起こす(故意、偶然に関わらずw)
②その土地をこの値段でも買おうっと人が現れない(売主を囲い込んで表にあまり出さないも含むw)
③想定通りの融資額が通る(手金目いっぱい突っ込んでも買えれば官軍ですw)
④そもそも6%の利回りが都内一等地の高利回り相場なんだと洗脳される人が登場する
⑤都内一等地に物件を保有することがいかに凄いかと満足出来ちゃう人が登場する
⑥あまりに安いから「他人に売るくらいなら自分で買って建てちゃうよ」という気を起こさない人が介在している

などなど、、数々の高いハードルを越えなくてはいけません。(個人的には④⑤⑥あたりが難しい気がしますw)

また都内一等地と言うことを考えると賃料設定は相当ガバガバ設定出来ちゃうので新築プレミアを上手に使えば例えば20㎡前後のワンルームであっても13万くらいじゃないと厳しい部屋でも想定レントロール上は16万って設定も可能です。

その後数年経って新築プレミアのメッキが剥がれた時には相当の利回り低下が予想されますがその時にはもはや想定7%の利回りが5%台になってもケツ拭くのはその話に乗っかった買主ですから企画した人は全く関係ありません。

それでも仮に最初のうちはこのスキームを思いつく人もいなかったと仮定すれば(そんなベタなこと思いつかない不動産屋も少ないとは思いますがw)最初の1年~2年くらいはある程度独壇場かもしれません。

しかしそのスキームが儲かるとわかればその後はどっと参入者が増え一気にマーケットが飽和するのはかぼちゃやレオパなどの過去の歴史が物語ってます。(そうなれば都内一等地のクズ土地相場が一気に値上がりしちゃいます)

これを仮にワタクシがやろうと思って投資塾を開き実践したとしても最初の4~5人は勢いで出来ちゃうかもしれませんがその後入塾してきた人の分まで土地を探すことは出来ず最終的には入塾費を返す羽目になるかかぼちゃ同様都内一等地の定義を段々と変えて最終的には葛飾区や荒川区や足立区も「都内23区なんだからある意味都内の一等地です(「だって日本の国土の大部分は23区外でしょ理論」ですw)」とそのあたりの土地で顧客に事業化を勧めます。(かなり強引な手法ですが入塾費用返すの嫌ですもんw)

ただあれです。
これを最近流行りの「都内一等地での狭小マンション化」をすれば話は別です。

ご存知の通り、収益物件は部屋を小さくすればするほど収益性が上がります。
3畳一間で水回りを充実させれば最近の若い人は喜んで入居するそうですのでここに特化して開発すれば20坪の妙な形した土地に妙な形の建物建てて収益化も可能ではないかと思います。

ま、そんな木造ワンルームを畑持ってる地主がこぞって建てて供給が過大になり死に絶えたってことが平成初期にもありましたけどね。。。


・・・長くなりましたので次の質問に行きます。(そろそろ墓穴掘りそうですw)

質問②
はじめまして。初歩的な質問ですいません。。
2年ぐらいROMっているのですが、どうやって不動産投資を始めたら良いのでしょうか?サラリーマンですが節税も兼ねて始めたいと思っています。

とあるセミナーに行ったところ、マンツーマンで色々勧められて電話もかかってくるようになりましたが、、ブログを読んでやはり危ないと思い、やめました。まあ、他の会社からもかかってくるようになってしまったのですが、、笑。

地元の不動産屋はほぼ賃貸メインが多く、スミフは隣駅にあるのですが。よろしくお願いします。

2020.02.11 Tue 09:26 | 匿名希望


まずはここ2年間、物件も買わずにワタクシのブログをひたすらROMってくれたことに敬意を表します。(よくまあ、マンツーで囲い込まれそうになってよくぞここまで我慢できたものですねw)

不動産業者のワタクシとして思うのは不動産投資ってのはやはり「始めた時期がいつか?」に尽きると思います。

匿名希望さんは2年前に不動産投資に目覚めたそうですが2年前と言えば徐々に絞られ始めた不動産融資の扉がほぼ閉じてしまい、それまでワガモノ顔で練り歩いてたサンタメ業者やエビ偽造して無理やり融資を通してた業者が表舞台から消えかかってた時期。

そんな時だったので一棟物件ではもはや融資が引けないと悟った業者さんが比較的融資が緩かった区分マンション投資にシフトし始めた時期です。

当然、まっさらのクレヒスな人を見かけようものならマンツーで囲い込み「節税対策になります」とか「生命保険替わりになります」と〇リックスあたりのフルローンで融資を引かせて一日に2件物件を買わせるなんて話があったかと思います。

不動産投資を始めると言うのであればまずはその電話が掛ってくる人たちに嘘でもいいので「私、先月付で会社を辞めて通販系事業を起業したんです」と言ってみてください。(社会保険じゃなくなった人なのでセールスの嵐は止むはずです)

過去の清算が終わったところでようやくスタート地点に建てるわけですが、先ほどの申し上げた通り不動産投資は始めた時期がモノを言います。

今のような融資も出なければ掴んだ物件が高値掴みなので売るに売れないから最低でも残債を上回る値段じゃないと売れないって物件がウヨウヨとマーケットをさ迷ってる時期に不動産投資を始めてもロクなことがありませんのでここは「どんな物件が安く売り出される可能性があるのか?」を勉強するところから始めてみましょう。(えぇ、、利回りは2年前より下がってるように見えますが買うのは今じゃありません)


不動産の価格がなにより道路付けが価格構成に影響します。(4m幅の道路と1.2m幅の道路では圧倒的に4m道路の方が高いです)

また実需で買う人が買えちゃう不動産であれば投資目的で買おうとしてる人には高くて買えません。

こんな価格の歪みを感じ取り、
「ふむふむ、、この物件、たしかに道路は狭いけどここをこうしてこうすれば賃貸の客付けには困らないな」
なんてことが読めるようになってきたら次に進みます。(まだ買っちゃだめですw)

恐らくはこの頃になるともっと情報量が増えてるはずなので「築古戸建てっていいな(安くて簡単に始められそう)」と思うようになってるはずです。

しかし、この築古戸建ては昨今の融資事情からプレーヤーの数が激増し、都内近郊ではもはやババの掴み合いと化してます。

だからと言ってここで怯んではいつまで経っても物件は買えません。

そこであちこちの大家の会に潜入します。

大家の会では定期的にリフォームした物件の見学会や飲み会を通じて勉強会らしきことをやってるところがあります。

そこに「狼旅団のブログを読んでるこれから大家です」と飛び込んでみてください。(そう告げて「え?あんなブログ読んでるの?」と苦笑いをする人であればその席には座らず違う席にパイルダーオンしてください)

これを繰り返してるとやたら世話好きでいろいろ教えてくれる大家さんに出会えるはずです。

その人が見つかったらすかさず「どこかで見学会やってないか?もしくはそういうコネが無いか?」と聞いておきます。(該当してれば連絡先を交換します)

ただ名刺交換しただけだと相手も覚えてくれないのでFacebookでも繋がります。(FBを会社利用してる場合はもう一つ不動産アカウントを作ってください)

これで大家さんクラスタ勢とのつながりが出来ましたのであとはそこに常駐してROMりつつ時々いいねを押し、コメント入れて親しくなってください。

恐らくですがそこから先はその大家さんがいろいろ教えてくれますし、業者情報だけでなくスミフの上手な使い方も伝授されるはずです。(わからなければまたワタクシにメールくださいw)


と、この話、書き始めるとキリが無いので次行きますw

質問③
ド田舎のRC(事務所)物件

はじめまして。

いつも楽しく拝読しています。
ご子息の就職相談には爆笑しました。
私の息子が大きくなれば、不動産業界に入って第4ボタンまで開けるくらい大物になってほしいものです。

質問ですが、初の物件購入で迷っています。
イトコ(不動産屋)からの紹介でネットには載っていない上流?物件です。

RC 築35年(4階建て)(店舗×2、事務所×10)、ド田舎
物件価格3,000万円、修繕費1,000万円(多めに見積もって)
表面利回り 40%
路線価 1,300万円
建物(再建築) 5,000万円
2.0% 15年 4,000万円フルローン予定
店舗×2は10年間満室=オーナー。事務所×10は10年空室(募集せず)。

アツいところ。
・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。計2500万円。
・駅から徒歩4分。
・周辺にライバルの事務所物件がない。
・近隣の不動産ヒアリングから、事務所×10は、まず埋まるだろう。
・外壁、屋上防水は、5年は大丈夫そう(知合いのリフォーム屋しらべ)。

ヤバそうなところ。
・ド田舎であり、15年で土地が半値になっている。
・2045年までの人口予測が約40%減。
・駐車場が駅前の商業ビルまで行かないとダメで、徒歩2分かかる。
・駅の利用者は1000人/日で、郊外のほうがイオン等により発展している。
・遠方にあり、車で8時間しないと行けないところ。

上記の物件あり、事務所の10室のうち6室くらい埋まれば、十分に回ると思っています。
出口戦略としては、空室を埋めて5年後に表面利回り20%くらいで売却できればと考えています。

500万円/年の賃貸料は契約書に盛り込みます。
2店舗の飲食店は、全国に100店舗以上あり、5年間はまず大丈夫そうです。

質問です。
購入する気持ちが固まりつつありますが、気を付けるべきポイントがありましたら、教えてください。

長文失礼しました。よろしくお願いします。
2020.02.11 Tue 11:08 | あいだほ |


質問を拝見してまず思ったのが「アツいところ」に書かれてる「・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。計2500万円」って部分、、

確かに全国に100店舗の展開している会社であればそこそこ優良企業かもしれませんが優良企業であればあるほど撤退能力も高く(撤退時の費用の捻出も容易でしょうから)開店してみてあまり収支が良くなければあっさりと撤退しちゃう恐れがあります。(貧乏な店舗ほど金が尽きるギリギリまで事業継続したがり、やたら撤退スピードが遅いものです)

また逆に店舗があまりに盛業過ぎる場合も「ここだと手狭だから他のもっといいところに移転しよう」なんて言い出して都合のいい解約条項を提示されてさっさと出て行っちゃう可能性も否定できません。

しかもこの店舗、「オーナーが」と書かれているのでワタクシ、「もしかしたらFCじゃないか」と疑ってしまいます。FC店舗であればかなり危険は話なので契約するのであれば今一層慎重にしてください。

そうでなければこの店舗との賃貸契約書の撤退条項(要するに賃貸契約の解約条項です)を出来るだけ貸主有利なものにしてください。

例えばですが5年契約であれば5年単位の定期借家契約にして退去予告は6か月前でそれ未満であればそれに見合った賃料を支払うなんてやつ。

この条項はデフォルトの契約条項なので結構通ると思いますが、それ以外に中途解約の際の違約についてもきっちり条文化してください。

それ以外に関しては物件の場所がわからずジャッジが難しいですがあいだほさんから見て地域性や賃貸環境を理解されてるようなのでそこはある程度勘に頼っていいんじゃないかと思います。(質問事項を読みましたがここまで立地について理解されてるなら問題無しと思います)

あとヤバそうなところで「・2045年までの人口予測が約40%減」とありますが今から25年後にはこの物件を保有してるとも思えませんし、とりあえず10年先にある程度の出口があると考えてやるといいかと思います。
となればリフォーム屋さんが言ってる「5年は大丈夫そう」ってのは10年くらいは騙し騙しいけるはずなのでそこの心配も不要かとw。

但し、駐車場は出来るだけ近隣で賃貸の駐車場が確保出来ないか?今一度調査してみてください。
この物件、地方の売りビルなのでワタクシの感覚ではここが一番ネックになる気がします。

と、この物件、結局のところ事業系売りビルなので普通の居住用物件より買い手が少ない分利回りが高い(要するに買える人が少ないので安くなってる)のでそこもきちんと割り引いて考えていただけると幸いです。



時間が無くてちょっと雑な答えになっちゃったんじゃんw

休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。


今の時期うっかり風邪ひくと病院行き辛くないですか?w

こんにちは。

先週はワタクシの39年目の生誕祭と言うことで目黒駅周辺は目黒サンマ祭り以上の100万人規模の人で溢れかえり大変ご迷惑をお掛けしました。(ちなみにその生誕パレードの中に我が団員が一人もいなかったのは気のせいでしょうか?)

あとコメント欄に未承認の方がいらっしゃいますが、、ワタクシの息を吐くようにつく嘘を信じないよう過去ログを3周くらい読みかえしてくださると幸いでございます。(こんなオヤジの説教みたいなブログを10年近く書いてるやつがホントに39歳なわけねーだろ、、、とw)

そんな話はさておき、、
本日も質問が届いてますのでサクサクお答えします。。

質問①
こんにちは。
質問させていただきます。

150坪程の原野を個人の建築系何でも屋さんに資材置き場として貸すのですが、
気をつけるべき契約のポイントはありますでしょうか?
2020.02.07 Fri 16:59 | よしの |

まずはお先に謝っておきますが、
ワタクシ、いわゆる原野での売買実績はありますが賃貸実績がございません。(なのでホントにわかる範囲でしかお答えできません)

そんな関係で思いつくものだけ挙げますが、
資材置き場の賃貸言うことで真っ先に頭に浮かぶのが「賃貸用途制限」。。。

原野で賃料も安いですから気軽に貸して欲しいと言われたのか、そこじゃないとダメだから貸して欲しいと言われたのか不明なので何とも言えませんが、とにかく賃貸に出すと言うのでしたら「何の用途で使うのか?」「それ以外の用途で使っちゃダメですよ」の二点はきっちり守って貰う必要があります。

なぜなら原っぱ貸した時に一番やられがちなのが「産業廃棄物の不法投棄」だからです。

恐らくこの物件にオーナーさん自ら頻繁にチェックしに行くこともないでしょうし「オーナーは滅多にここには来ない」と思われると自分の土地に置くと不利益になるものを置こうと考えるものです。

さらにその土地に大きな穴を開けられ産業廃棄物の受け入れなんて始められたら一大事です。。(実際にワタクシ、埼玉某所でこれをやられ大変な目に遭いましたw)

どのような経緯で貸して欲しいと言われたのか不明なのでわかりませんが賃貸契約当初は資材置き場として運用し、頃合いを見計らって資材置き場から産廃用地、、ってのはよくある話なので土地の契約に際し、賃貸契約書でこの使用用途制限は必ず入れてください。(契約違反となったら即座に契約解除、原状回復は借主負担、裁判になるとめんどくさいので公正証書付きの契約くらいしたくなっちゃうワタクシです)

あとこの契約で土地上に建物を建てて使うなんてケースも想像出来ます。
土地に簡単に移動できるプレハブ以外の建物が乗っかると借地権なんて法律で括られる可能性もありますのでもしそんなケースが想定されるのでしたら返却時期(借地権だと30年なんて契約になる可能性もあります)を明確にし解除事由もはっきり明記してください。(資材置き場系の人って簡単に倒産しちゃうし簡単に名義変更しちゃうのでその際も解除事由にしちゃっても構いません)

また単に資材置き場として駐車場のような普通賃借契約であれば2年とかの自動更新型契約で特約事項として貸主が使いたくなった時には貸主からも自由に解約できる約定を入れておくなんてのも手です。

土地を資材置き場で貸す場合、どんな資材を置くかで場合によっては土壌汚染の可能性もあり、雨が降った時にその土壌の水が他の人が所有する土地に迷惑が掛かり、その責任は土地の所有者に来ると言うことを頭に入れた契約を締結することが大事ってことなのですが「どうせ人里離れた辺鄙な場所だから何やっても平気だよ」と思わせない契約に持ち込むのが適当ではないかと考えます。ご参考ください。

さて、次の質問です。

質問②
2年前に城南エリアに借地の戸建てを購入したのですが、
地主が昨年末に底地を扱う某上場会社に底地を売却しました。

早速、その会社から底地買いませんか?と打診を受けているのですが、
所有権の売買実例に借地権割合をかけた売却価格で提示してきている為、
底地も買うと、単純な所有権での不動産投資という目線でいうと収支があいません。

勿論、借地を成仏させて所有権にすれば、含み益はそれなりになるので、購入には前向きです。

そこで質問です。
初回の金額打診時に、一年以内にイグジットしたいから、ある程度の指値は受け付けると
言われているのですが、果たしてどの程度指値をロジックたてて主張すればいいとお考えでしょうか。

お忙しい中、恐縮ですがよろしくお願いします。
2020.02.10 Mon 07:21:59 | ティッシュもぐもぐ |


借地権の戸建てを買った2年後に底地専門の大手企業がその底地を買い「この底地買いませんか?」と来てる事案ですね?

この場合、一番大事なことは「この底地を売りに来た会社の目的は何か?」ってことです。

恐らくは底地を底地権者から買い借地権者に仕入れ値より高く買い取って貰うスキームでしょうからこの企業は利益が得られなければ底地の売却には応じてくれないと思います。

となるとこの企業はいくらで仕入れていくらで売りたいのか?を探る必要があるのですが企業側からしたら
①その周辺の土地の実勢価格(極めて更地エンド値の価格)を根拠に坪単価を提示してくるはず
②上物が乗っかってると更地の価値が無いけどそんなの借地権者が知ってるわけも無いw
③借地権者が一番高く買ってくれると信じてる(よもや「収支に影響するから底地なんて要らない」なんて言わないと思ってる)
④仕入れて売れないと目論見が外れるので最悪は仕入れた価格以上になれば売っちゃってもいいや


くらい思ってるからこそ
「初回の金額打診時に、一年以内にイグジットしたいから、ある程度の指値は受け付ける」と言ってるんじゃないかと思います。

となるとこの場合のロジックは
①底地なんて買わない方が利回りがいい
②企業側の提示額の根拠って近隣の戸建て用地更地価格じゃねーの?
③そんなド高めな価格なら買う気もない(えぇ、、欲しいのはわかりますが相手の言いなりなると損しますよ)
④仕入れ値+登記費用+仲介手数料(入口、出口両方)+不動産所得税の合計プラス10%の利益を計算して買うならこの金額と提示

なんてパターンがよろしいかと思います。

戸建て用地というからには100㎡前後の借地ではないかと思うのですが(実際に細かい数値が書いてありましたが見なかったことにしてますw)ここだけの底地であれば他の人にはこの土地の価値はほとんどありません。(底地の固都税払って借地代貰っても収支なんてそうそう合わないでしょう)

となればこの企業は最初から借地権者に買って貰うスキームでしょうから最初はダメ元でもこのくらい突っぱねてもいいんじゃないかと思います。

「え?こんなこと言っちゃったらこの企業がへそまげて二度と売ってくれないじゃん」って話もありますが、この会社が上場企業であれば担当ベースと交渉してるうちはいきなり交渉を打ち切って来ないと思います。

そんな交渉を経て担当君と仲良くなり「ぶっちゃけいくらなら売ってくれるのよ?」と内情を探り企業も損しない―――ティッシュもぐもぐさんも損じゃない買いものという関係で進めていただきたいと思います。

えぇ、、上場企業ですからこの取引は年間でやる取引のごくごく一部でしょうしワタクシの経験ではこの手の案件にそれほど時間を掛けて一円でも多く儲けようとは思わないはずです。。。


さて、次の質問です。

質問③
はじめまして。不動産投資歴10年の者です。
不動産投資家の会等で知り合った投資家達から色々と聞かれる事も多くなり、特にこの時期は確定申告に関する質問が多くなります。

敷金礼金が分からない、領収書のまとめ方など目の前の箱か板(もしくは関連本)で調べれば分かるような事をわざわざメールで質問してくる人々にはどう対応すれば良いですか?

調べるのが面倒なので私をGoogleか図書館の代わりにしているような気もして切なくなっています。
私なんかよりも多くの質問を受けていると思いますが、良い対処法があればアドバイス頂けますと幸甚です。
宜しくお願い致します。
2020.02.10 Mon 08:06 | カリン |


うーん、、、
確かに不動産投資家繋がりが出来てくるといろいろな質問されるケースが増えて来ますね。。
またその質問に耳を傾けると「なんだよ!このくらいちょっとネットで調べたらすぐわかるだろーよwww」と思う気持ちもよーくわかります。

しかし、そんな迷える子羊さんが知りたいのはネットに溢れてる誰が書いたかわからない回答ではなく「不動産投資歴10年の先輩大家さんからのありがたい回答」なんです。

実際、ネットでわからないことを調べると確かに答えは膨大に載ってます。
ただ、その答えが正しいかは裏付けを取ることが出来ず「答えは載ってるけど、、これってホントに正しいの?」と思い「答えはネットで調べたけどそれがホントにホントなのかを確認取りたい」って意味で「これって実際どうなんでしょう?」と聞きたいんじゃないかと思います。

あと、たしかに答えとしてはネットに正しい情報は載ってたけど「果たして世の投資家はこの答え通りに実践してるのか?」とか「はたまたちょっと変化球つけて実践してるのか?」って部分にとても興味があります。

また、おっしゃる通り、質問を聞いてるとホントにネット等でロクに調べもせずに図書館代わりに聞いてくる人もいます。
ワタクシの場合はこういう人でも教え甲斐のある人であれば何度も何度も教えていますが、これは質問されることでワタクシがその質問以上に深く知ることが出来る機会だと思ってるからです。(えぇ、、情報のインプットだけだとワタクシの場合たくさんある引き出しに仕舞い忘れて使いたいときにどこに仕舞ってあるかわからなくなるので時々こんな質問を受けて錆びた引き出しに質問という油をあげてるんですw)

そんなアウトプットが出来ると思ってるのでどんな質問でも出来るだけ深堀りして答えるようにしてますがこのアウトプットが後日の狼セミナーや大家さんとの雑談などで使えるので邪険には出来ません。。(普段から妙に深堀りしてるので話が長くしつこいのってそのためかもしれませんw)

また、質問されるとこっちもちゃんと答えようと一度調べたことをもう一度調べたりすることがあります。
そんな時、よくあるのがその情報のアップデートです。。

前は「この質問の答えはこれだったよね」と思ってたことが知らないうちに法改正等で変わっていて結果的に間違って理解していたなんてことも結構多く、「この質問が飛んで来なかったらいまだに過去のまま未更新で覚えてましたw」なんてことも多いです。

確かに何度も同じ初歩的な質問ばかりだとウンザリすることも多いかと思いますが
質問に答えるのは自分にとってもアップデートしてると思うとなんとなく質問されるのが嬉しくなってきませんか?(え?そんなことねーよ、、ですって?www)

ただあれです。
相手が「真性なんでもかんでも教えてちゃん」である場合、「君はその傾向があるから気を付けた方がいいですよ」と教えて改心させるか、「こいつはめんどくせーから距離を置こう」と縁を切るか考えないと逆に時間泥棒なだけで損しちゃうかもしれません。(改心できる人は将来有望な右腕か素敵な飲み友達になる可能性があるので切り捨てない方が得ですw)

ワタクシの場合、一度教えたことを何度も聞き返してくる人はわりとしっかり覚えている方なのでそういう人だと「不動産投資どころかそもそも投資の資質が無い=変な知恵付けて投資の世界に引きずり込んでも可哀そうだから教えない」とそっと距離を置くようにしていますが(これホントですのでお心当たりの方はご注意くださいw)最初の頃はウザいくらいに初歩的な質問ばっかりぶつけてくるけど年を追うごとに覚えて育っていく人は後々「こいつはワシが育てた」と言えるようになるので結構楽しいですよw(え?そんなの全然楽しくない、、、ですか?そうですか。。)

あと、ワタクシも普段の業務を通じて不動産業者側の裏表こそ理解していましたが投資家側の裏表はこのブログを書いてセミナーやったり読者交流して質問されていなかったらここまで大家業界について詳しくはなれていなかったんじゃないかと思います。(かぼちゃの件だって一番最初は読者さんからの「かぼちゃ買おうと思ってるけどどう思う?」からスタートしてますゆえw)

そう思うとワタクシをここまで育ててくれたのは読者の人じゃないかと感謝する次第でございます。。(と、軽くポジショントークをブッコみつつ本日のブログは終了ですw)



質問が途切れたので明日はお休みなんじゃんw

前のブログネタよりこっちの方がいいとか言わないでw


明日で39歳になりますw

こんにちは。

ここのところブログネタを考えるのが面倒なのでいただいた質問に答える形式でダラダラ更新してますが、なぜかこっちの方がウケが良いようで日増しにブログへのアクセスが上がってます。。。(ってか連続更新してた頃より多いって一体なんですか?ww)

そう考えるともっと早い段階からこの形式にしてればよかったと思う今日この頃でございます。。。(夕飯のおかずを考える主婦みたいに毎日ブログネタ考えてた頃の苦労はなんだったんだ、、、とw)

さて、
そんなわけで今日は3つの質問にお答えしたいと思います。

質問①
いつも楽しく勉強させてもらっています。
普段から疑問に思っている事がありましたので、この機会に質問させて下さい。

まだ大家になって半年なのですが、現在空室を埋めるべく仲介業者様を営業回りしております。
その際、物件の最寄り駅及び直近の大きなターミナル駅周りの業者様を見つけては飛込営業をしているのですが、
たまに、駅から離れた場所に、どうやって生計をたてているか分からないような不動産仲介の店舗がポツンとあり、
ここに営業をかける意味はどれくらいあるのだろうかと疑問を持つことがあります。
駅前の大手仲介の業者様をメインに時間をかけて営業をかけていくのが良いのではと思うのですが、上記のような個人商店のような仲介業者にもどんどん飛び込んでいくべきなのでしょうか?

ご助言頂けますと幸いです。
2020.02.06 Thu 16:26 | 匿名希望


大家さんになって空室を自力で埋めるべく各仲介さんを廻り飛び込み営業されている方も多いと思いますが、
確かに駅から離れた辺鄙なところにやる気をまったく感じない個人商店な不動産屋さんってよくありますよねww(オマエらどーやってメシ食えてんだよってやつw)

すべてがそうってわけでも無いですが
これらの辺鄙系不動産屋さんは駅周辺の賃貸の客付けに特化してるわけじゃないので単に客付け依頼でしたら飛び込んでもあまり効果は無いかと思います。

但し、そんな辺鄙系業者さんでも路面店でちゃんとカウンター座りで外向いて小奇麗なカッコで仕事してるのが見える場合は別で昔から同じ手法(飛び込みでやって来るお客さん狙い)でやってる場合が多く、意外に成約率も高めなので見逃してはいけません。(但し接客は大手ほどきめ細かくないことが多いので取りこぼしも多いようです)

それとは逆にお店の内部があまり外から見えないとか人影もよくわからないって場合は賃貸営業に特化してるのではなく売買やリフォームなどでも収益を上げてる業者さんである場合が多いのでそう業者さんにマイソク持参で飛び込んでも「あ、はいはい、、募集ねー(あーめんどくせー)」と生返事されて大家さんが帰ったら「こんな家賃で埋まるはずないのにねーww」と笑いながらゴミ箱に捨てられてるはずです。(昔ブログで書いたゲラゲラポイ理論ってやつです)

またこの系統の業者さんは古くからのコネクションがあり人もそうそう入れ替わってません。

すまわちこのエリアの生き字引みたいな妖怪ジジイである場合が多く、同時に人脈だけはあるのでよく「この物件売ろうか更地にしようか迷ってるんだよね」なんて近所の地主が茶飲み話しにきたらすかさずロックオンして顧客にしちゃいます。

ここが実は不動産の上流であることが多く、飛び込み営業マンがお買い得な売地なんかを価格間違いで値付けされた状態でゲットしてるのでこんな妖怪ジジイを見つけたら仲良くなる努力をしてください。(マイソクはそういう時のきっかけになるのでそういう利用法をお勧めしますw)

なお、これらの妖怪ジジイは不動産情報のアップデートをしたがらない傾向があり、相場観もあまり持ち合わせていないことが多いです。(我々不動産業界からFAXが無くならないのってこんな部分が影響してるんじゃないかと)

えぇ、、うっかり家賃相場なんか聞いちゃって「あー、、ここら辺は坪8000円かなー」なんて適当なこと言われて真に受けると全然違う結果が出ますので併せてご注意ください。

あと、駅前仲介さんで路面店と空中店舗というのがありますが、空中店舗はネット集客が中心でやってる場合が多いので大家さんがドヤ顔でマイソク持ち込んでもゲラゲラポイどころか興味すら持たない人が多いのでご注意ください。

では次の質問。

質問②
今は広告費2ヶ月だしてて、営業さんがそのうち1ヶ月分を初期費用に回したりして決めてくれることもあります。
個人に謝礼のほうがいいかと思って、以前管理会社の担当に
「広告費を1か月分に減らして、決めてくれた人に直接謝礼を渡すのはどう?」
って聞いたら、広告費2か月のほうが使い勝手がいいと言われました。
これはほとんどの営業さんに共通の認識ですか?

また以前管理会社から、バリバリ決めてくれる系列他店の営業さんを紹介していただき直接会って色々お話しを聞いた後、謝礼として現金をお渡ししました。
でも今回の記事では皆さん商品券を利用されてるようですね。
商品券のほうが何かいいことあるんでしょうか?

教えていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします!
2020.02.06 Thu 17:39 | エル


この質問はエリアのよってローカルルールがある関係で一概には言い切れないのですが、
募集段階で客付けに使える実弾の自由度が高い方が客付けしやすいのでそう言ってるんじゃないかと思います。

要するにあれです、
お店にやって来たお客さんの顔見て「初期費用の高さで成約出来ないと客が逃げちゃうから広告費を振り分けよう」とか「この客はなにも言わずに成約出来そうだから広告費の2か月分全部貰っちゃおう」とコントロールするのに使いたいのに「成約したら個別にあげます」だとホントに貰えるか不明なお金をあてにして成約したけど貰えなかったって場合があるんです。
また、そんな生々しい現金があとから大家ー仲介の担当君間で動くと個人的に貰う担当者ボーナス(通称:タンボ)と見做され「こいつなんか不正に金取ってんじゃねーの?」と痛くもない腹を探られる恐れも出て来ます。

なので最初から募集予算を決めてオープンにしておきたいって気持ちが強いんじゃないかと思います。

あと担当者ボーナスで現金をあげる件ですが、
これも同様に生々しい現金の授受だと会社から金銭的不正を咎められる危険があるのでそうは見えにくい商品券(案外不動産屋さんって商品券はケーキとかお菓子などの差し入れ感覚に映るようでございますww)の方が嬉しいって思ってるんじゃないでしょうか?

さて、今週最期の質問になります。

質問③
初めまして
最近不動産投資を行いたいと思いブログを拝見しております。

物件(地方都市です)
鉄骨造 築37年 (3階建て) (1K×4 2DK×5 事務所×2)
表面利回り 19%
外壁塗装済
価格はほぼ土地値(2300万円)
解体更地の場合は約500万円
現在2DK3部屋、事務所1部屋入居あり
1.8% 15年 2600万円借入予定(銀行からはほぼOKとのこと)

上記の物件あり、3年前くらいからは新規入居者募集は行っておらず空室が多くなっております。場所は悪くなく、リフォームを行い募集をかければ十分入居は望めると考えており、リフォームで400-500万円程度かかってもキャッシュフローは問題なく、出口戦略としては最終的に更地にして売却するか、駐車場等で持ち続けるかと考えております。
私も妻も購入に乗り気でしたが妻の父が水道管修理について心配し、それから妻の気持ちが購入を見送る方向となっています。

質問ですが、今までの物件で水道管の大規模改修を行ったことがありますか?また、今回の物件で大規模改修となった場合どの程度費用がかかると思われますか(浄化槽はなく上下水道ありです)?google先生に聞いてもあまりよい回答はありませんでした。
今回のリフォームでは配管工事までは計上しておらず、水道管の大規模改修に数百万かかるようでしたらキャッシュフロー的にきつくあきらめざる負えないかなと思っています。
長文失礼しました。よろしくお願いします。
2020.02.06 Thu 13:09 | オルソ


これから不動産投資を行いたいと書いてありましたが、、
それでここまで先読み出来てるのって凄いです。。。(普通なら心配どころかここまで考えずに買っちゃう人が多いってのにw)

実際、ワタクシも売買物件でそういう場面に何度か立ち会ったことがありますがオルソさんの物件規模であればすべて外部剥き出しの外配管でやったとしても400万くらいは掛かると思います。(直圧か受水槽かでも金額は変わりますが最低でもそのくらいは掛かるかと)

なのでほとんどの不動産投資家さんは中古物件を買う場合、設備は出来るだけ騙し騙し使い、仮に水道管が破れて漏水したとしたらそこだけを修理して凌ごうとします。

そんなのが理由でいくらGoogle先生に聞いてもまともな答えが少ないんじゃないかと思いますがワタクシが同じ立場なら購入前調査として仲介さんに以下のことを依頼して購入するかどうかの判断材料にします。

①水道管が破損して漏水事故があったか売り主にヒアリング
②漏水事故があったならばどの系統からかもヒアリング
③水道局発行の建物内配管図を見てどこが弱くて漏水事故になるのかチェック
④そもそも施工不良で事故が起こる可能性が高いなら見送り
⑤老朽化が原因でそれが全体に波及する可能性を感じるならこれも見送り
⑥単なる偶発的な事故であればその部分の修理額をあらかじめ見積もり火災保険がどこまで使えるか調査
⑦保険対応出来るをわかれば購入、出来なければやはり見送り

これだけやっても運が悪ければ水道管の漏水事故は起こりますので(実際、去年ウチの物件でも発生し、たった20mの埋設配管を交換するだけで60万掛かりましたw)築37年の鉄骨造って部分も考慮すればオルソさんの決断は勇気ある撤退ではないかと思います。

ちなみに建物での漏水事故ですが配管の老朽化が原因では保険が下りませんし、漏水箇所が一階など最下層である場合も保険の適用は難しいです。(いくら理由を考えても大地震でもない限り老朽化で片付けられちゃうんです)

とは言え、中古物件を買う場合、どこまでを大規模修繕のリスクで見るかって結構難しいものです。

ワタクシの場合、このリスクは買う前に出来るだけどんな設備がどのくらい前に取り付けられあと何年するとヤバイことになるか?(特に給排水は壊れた瞬間にクレームが飛んでくるので瞬間芸で対応できないと酷い目に遭いますからw)を計算して予防的修繕で前倒しでやるか、それとも発生ベースで修繕するかを振り分けて考えるようにしています。

ただなんでも前倒し修繕に組み込めば投資金額の回収は遅れてしまうのでどうにかして発生ベース、かつ格安な修繕工事で凌げるかある程度考えてから買付け入れますが物件のクセというか個性によるところが大きいので大丈夫だと思って買ったらとんでもないことが起きたなんてことはよくあります。(と考えると施工時にどれだけちゃんとやってたかが重要になってくるんですね)

なので実際に物件売買する時はどこまで設計資料が残っているか、、、なんてのも重要になってくるはずです。
よくあるパターンで施工図はあるけど竣工図が無いとかありますが設計時を竣工時は建物の配管などが微妙に変更されていることがありこの竣工図があるかないかって結構重要になってきます。(平成初期くらいまでの検査済みが無い物件だとどこかしら変更しちゃってるので大抵竣工図なんで無いんですけどねw)

こんな設計、建築資料が段ボール箱にきちんと整理されて入ってる物件なんかだと「お、このオーナー、、ちゃんと建ててるのかな?」と安心材料にもなりますので新築からやってるオーナーさんに於かれましてはきちんと保存しておくのも物件を高く売るコツではないかと少々脇道に逸れつつ本日のブログは終了でございます。。。



今日は最後の質問が一番難しかったんじゃんw