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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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戸建て用地の値付けの話。。。


本日も株式市場も大荒れでございます。。。。

こんにちは。

よく子供頃、車の後部座席に乗ってて高速とかで渋滞してると「この渋滞の先頭の人って道路に車止めて寝てるのかな(じゃなきゃこんな渋滞するわけないじゃん)」と思ったりしたものですが、高速の渋滞は前の車がブレーキを踏んでその赤いランプに反応した後続車が次々ブレーキを踏みそれが最終的に渋滞になるって知った時は目から鱗が落ちたものです。

そして今回のコロナ騒動、、
一番最初は中国でコウモリを食べた人がコウモリの何かの細菌を取り込んでしまいそれがウイルスになり発病して感染が広がり数か月かけて世界中に蔓延し、今では世界経済にまで被害が及んで感染してない人の命の方が危ない気がしてなりませんがこの一番最初に感染した人って「あ、これって俺のせいかも・・・」って気付いているんでしょうか?(ま、気付いていても今さら「はい。私がそのコウモリを食った者です」とは言い出しにくいでしょうけど。。。)

そんなつまらない話はさておき、今日も本ブログは通常運行にて参ります。。

質問①
マイホーム路線価

いつも楽しく読ませてもらってます。
適当そうに見えて的確な質問回答コーナー大好きです。

質問です。
最近、マイホーム購入のために分譲戸建を見学に行ってます。
とある物件で担当者に土地値を聞いたところ、次のような回答でした。

「土地値ですか?お客様みたいなドエンド(←ww)で、いくらなんだろ。うーん、難しい。僕ら120坪まとめて買って4戸で売ってますからね。まぁ、坪80万ってとこですね。」

路線価÷0.8×1.1が坪80万弱でしたので、大きく外れてないと思います。

2点質問があります。
1、業者は大体いくらで土地120坪を仕入れているのでしょうか。

2、私達どエンドが安く仕入れることは不可能でしょうか。
例えば、地元の管理会社、販売会社に、規模エリアを伝えておき、地主が世代交代しそうなら連絡くださいと営業しておく等です。

長くなりましたが、よろしくお願いします。
2020.02.28 Fri 00:55 | あいだほ |



えーっと、、
「適当そう」だけがちょっと余計ですが、、こんな企画でも需要があると知りちょっとやりがいを感じ始めてますw


で、業者の土地の仕入れですが、
今日の質問はこれだけだし単純に「120坪ならこんなもんですよ」と数値を弾いても面白くないでしょうからワタクシが実際に昔、この手の戸建て用地を仕込んでた時代の話を含ませつつ話をワイドに広げたいと思います。


今回は120坪と言うことで話を進めますがこの120坪。。
まずそんな仕込み甲斐のある土地が出てくるとワタクシの場合真っ先に「この土地に最大限何戸の新築戸建てが入るか?」を考えます。

日本のどこだろうと実需戸建てで120坪なんてクソデカい土地をエンドさん一人に買わせるより細かく切ってより住宅ローンが組めるレベルの大きさにして売りやすくするためなのですが、ご質問では30坪・4棟現場にしたってことなのでこれで考えていきます。

分譲戸建てを建てて売ってる業者さんは建物込みで売りますので売値は土地+建物代となりますが、よくあるパワービルダー系業者さんになると建物代の原価は大体同じ単価で建てることが出来ます。(外構コミコミで大体坪45万~50万くらいでしょうか)

となると建物代原価はほぼ最初から見えているってことですので土地30坪であれば今どきは建物床面積で120㎡もあれば4LDK+車庫くらいのものが出来ると思います。

建物床面積120㎡と言うことは坪で直すと120×0.3025で36.3坪。
坪50万見当でいけばかかる建築原価は1815万円。(計算の関係でこの金額には建築諸費用も全部含まれてることにします)

建物原価がわかっているますからあとは土地の仕入れ代となるのですが、先ほども書いたように戸建て住宅は住宅ローンで買う人がほとんどです。

例えば土地の仕入れが坪300万で30坪、建物代が1815万だと土地建物の原価レベルで軽く一億を超えてしまうのでこれで売り出そうと思うと売れる気がまったくしません。(これで売って許されるのって都内4区か城南地域くらいじゃないかと)

えぇ、、
営業マンレベルで売れる気がしなければ仕入れ稟議書をチェックする上司はもっと売れる気がしませんから普通であればこんな稟議書を買いて上げてきた営業マンにはガラスの灰皿の鉄槌が待ち受けているんじゃないかと思います。。。
(優しい上司であればローキック程度)

そこで営業マンは近隣の売買事例を見て「どの価格帯であればこのエリアで戸建て住宅が欲しい層が喰いつくか?」を確認します。

「ほほう、、このエリアだと土地30坪、床面積120㎡であればおおよそ4300万くらいか。。。」

実際には戸建て開発の営業マンは普段からこの価格動向には敏感で常に頭に相場観を持ち合わせていますが建物代の原価はほぼ決まってる関係でどこの数字をいじればいいかと言えば、土地の価格です。

と、ここで戸建て用地の仕入れをやってる営業マンが路線価はあまり見てないっておわかりいただけますでしょうか?

要するにこのエリアでの住宅ローン最適価格が4300万だとしたらこの120坪の土地を見た瞬間に「これ、、4つに土地を切れるかな?」と考えるんです。

あと付け加えるならば恐らくあいだほさんの見つけてきた土地は2つでしか土地が切れなければその業者さんも仕入れてないかもしれなかったんです。。。(60坪×80万だと建物突っ込んだら7000万近いオーバースペック物件になるので買う人が少なく稟議も通らないってイメージな話です)

幸い、今回はいろいろプランを入れてみて4つに切れたので話を進めますが、建物価格の原価は1815万程度と決まってますから住宅ローンが組みやすいであろう4300万-1815万で土地は最低でも2485万以下(1区画30坪なのでば坪82.3万)でなければ利益すら出ません。

そこで戸建て業者さんはここから社内利益で15%以上は確保しないといけませんので住宅ローン最適価格が4300万だとしたら土地建物の合計原価は利益15%だとしても3655万でなければいけません。

何度の言いますが建物代は1800万で固定されているのでこのケースでの土地仕入れの限界額は1855万。(30坪換算だと61.8万です)

と言うことでこの土地の推定仕入れ価格は高くても61万前後になるんじゃないかとなるわけですが、そもそもこの土地の所有者からしたら当初はそんな格安な値段で売ると言うことは滅多にありません。(大抵の所有者は120坪だろうと「この土地が近所でも坪90万くらいで売られてたぞ」とかよく言いだすものなんですw)

またその120坪の土地が戸建て業者レベルで4つに切れるとわかるくらいであれば持ち主がその気になれば土地を4つに分筆して反復販売にならない程度で一つ一つ売り出せばもしかしたら坪85万くらいで売れちゃうかもしれません。(その際の合計売買価格は1億200万でございますので坪61万仕入れと比較したら2880万の差が付きますw)

そんなゴチャゴチャした話をうまくまとめて売り主さんから引っぺがして戸建て業者に売るには仲介さんの営業力が非常に問われてきます。

そんな仲介さん、売り主さんにきっとこう言うんじゃないでしょうか?
「売り主さん、、こんな120坪のままじゃ買う人も限られちゃうし、あれですよ。この土地に乗ってる古い家はどうします?解体したって解体費が掛るし周りにも解体工事中迷惑掛けちゃうでしょ?ちょうどウチの知り合いにこの土地をまとめて買ってもいいって人(業者とは決して言いませんw)がいるから値段出して貰いましょうか?」

ま、他にもいろいろパターンがありますがそんなこんなで一番最初の「そんな仕込み甲斐のある土地」としてワタクシの前に登場したわけですが、、、

この時点でワタクシであれば建物原価あわかってるのでこの情報持って来た仲介さんに電卓弾きながら「そうですねー、、土地を4つに切れるなら坪55万ってとこですかねー」なんて話をしつつPCを速攻で開いて用途地域やいろんな用途制限をチェックします。

戸建て業者は融資特約も存在しないので戸建て業者が買い付けを入れた瞬間、この仲介さんは両手での仲介手数料が確定するなるだけでなくうまくいくと「業務委託料」なんて名目でもう3%上乗せでフィーを貰えることがあるので戸建て業者が興味を示そうものならなんとしてもこの業者で決めようとします。(ちなみにここまで話が進むのはホントにセンミツでございます。。。)

しかし普通の売り主さんはこんな坪55万なんて話を持っていけば激怒する可能性が高いです。

そこで戸建て業者さんの営業マンはさっき書いた「住宅ローンで組めるレベルの売値」をいじり始めます。。。(「4300万はあくまでも平均値であって4500、いや、4900でも買う人いるんじゃね?」って感じ鉛筆舐め舐め帳尻を合わせようとします)

ただこれには上席への稟議、承認が無ければ仕入れることが出来ません。
そこで戸建て営業マンはなんとしても仕入れようと画策、必死になって近隣の高値売買事例を探したり売れやすい間取りを設計に頼んでぶち込み必死に稟議を取ったりします。

そんな間にも仲介さんはあっちこっちの戸建て業者に持ち込み始め一種の競争状態を作ったりします。(戸建て業者1社が興味を示そうものなら他の戸建て業者も買うだろと思われるのでこうやって煽られるんですw)

何度も何度も仕入れのエクセル表計算ソフトに数値を入力し上司が納得する稟議書を作りやっと稟議が通っても他決なんてことがあるのでここはスピード勝負。

それでもどうしても仕入れ値が上がらないので最終的に「仕入れたワタクシが責任もって販売までやりますからなにとぞ4900万の売値でご承認をー!!!」なんて上司に土下座して買付け入れることになるのですが、ここまで稟議の査定を引っ張れば、仕入れ坪単価4900万×80%ー1815万=坪単価70.1万なんてことも出来ちゃいます。


と、こうやって書くと
「2、私達どエンドが安く仕入れることは不可能でしょうか。」
がどれだけ大変かおわかりいただけるかと思いますが、逆を言えばこんな流れで戸建て屋さんが仕入れてるわけですからやり方をパクれば出来ないことでもありません。(同じ人間がやることですから不可能はことじゃありませんw)

長くなりましたが「適当そう」ではなく今日はちょっと力入れて答えてみましたw(ま、所々結構適当に書いちゃってますけどw)

ちなみにこの土地が4つどころか2つにも切れないって場合、
こんな土地が投資用マンションアパート物件用地として安く売り出されますので今日の「土地が切れる切れないって話」や買付け上のライバルになるであろうこれら「戸建て業者の頭の中の話」はよーく理解していただけると幸いです。(旅団的にはこの話、基礎中の基礎なお話でございますゆえ)



電車が混まないうちにとっとと帰るんじゃんw

今日も質問にお答えします。


確定申告が1ヵ月伸びたってホントですか?www

こんにちは。

連日繰り返されるコロナ報道のせいなのか、日に日に朝の山手線が空いて来てます。
またマスク着用率も今週に入り爆発的に上昇して来てるのが見ててわかるのですが(着用率90%程度)このマスクが都内で入手が難しくなり朝、薬局の前を通るとどこでも行列を見かけるようになりました。

マスク同様すっかり姿を消してしまったアルコール系の消毒液を探す人の群れも増えて来てさながらゾンビが徘徊してるようにも見えますがこのままだとホントに経済がグチャグチャになっちゃいそうな勢いでもありホント、どこまで続くかわからない「先の見えない恐怖」ってのは人をおかしくしちゃうんだなと痛感しております。

不動産的な話に限定すればインバウンドが皆無になり西の方では賃貸で民泊やってた人が逃げ出し始め、あれほど高値取引されてたホテル用地も買ったところでオリンピック需要すら見えなくなって来た関係で相場が崩れそうになってる状態。(ってかもう崩れてるでしょ?これ)

こんな時に不謹慎な話をして大変申し訳ないですが、やはり不動産投資はこういう動乱期に目鼻が効くやつが勝ち組です。
もちろん感染して肺炎にでもなっちゃ元も子もないですが、ここ読んでる皆さんは普段からいいもの食ってるはずだし睡眠もたっぷり取って免疫力もズバ抜けてるでしょうw

とにかく今は持ち前の免疫力を駆使し感染を避けつつ「何をしたらそんな美味しいモノに行き着くか?」を周りを見回してみてください。

ヒントはいつの時代も「今、周りの人がビビッて逃げ出してること」、、、でございますw(ワタクシ、現在メチャクチャ借入れしなくても買えそうなテナント系物件と今日明日所有者が夜逃げしそうな宿泊系物件と管理が廻らなくなりそうなバルク区分を物色しております。。)


と言うことで今日も質問にお答えさせていただきます。。


質問①
買付についての質問です。
コロナの影響はどうなのでしょうか
また、決算期末に関わる仲介さんの動向も知りたいです。

昨日、大手両手仲介さんに買付を入れました。
少しお話をしたところ、どうも3月末の期日が欲しそうな感じでした。
そこまで決算にこだわるものなのでしょうか?
2020.02.25 Tue 23:59 | 中央城東大好き |


先に結論から書いちゃいますが、
恐らくは不動産業界(特に売買系)において今回のコロナウイルスの影響は皆無ではないかと思います。

なぜならば我々売買系営業マンにはそもそも「病欠」という概念がある会社が少なく同じ会社の同僚が仮にコロナウイルスの銃弾で倒れたところで撤退は許されず通常営業を強いられる気がします。(と書いてるそばから会社にブツ上げ系営業マンがインターホン越しにマスク無しでやって来てます)

また不動産営業マンは大手であるほど目標と言う名のノルマが存在し達成できなければゴミ扱い、、(断言すると怒られるので断言しませんが、、たぶんそうですw)。

しかも今どきは融資もおもわしくないですから決済が見える買付けなんか出してくれたら大喜びしちゃうはずです。

そして不動産の営業マンには毎月「期末」と言う時期がやってきます。
この「期末」ですが要するに「月末までにいくら数字をあげたか?」を集計する時期なのですが大抵の営業マンはこの期末までに見栄えのいい数字を作るために躍起になります。

まして今は2月の月末。。。
月曜から3月の期首ですが、3月末には決算期という「毎月の期末」と「年間のケジメである3月期末」という太陽が月の影にすっぽり入る皆既月食みたいな状態になります。

この時の数字は通常月よりも見栄えのいい数字を作らなければやっぱりゴミ扱いされますしそれを防ぐために2月の今頃からしっかり売上の目途を立てておく必要があります。

そんな時期に中央城東大好きさんは3末決済可能な買付を入れたわけです。

えぇ、、
こんなありがたい買付けですから例えるならワタクシがすっぽんに生まれてきたとしたら雷が鳴り響いても絶対離さない買付けでございますw



と、3末に押し込める買い付けがどんだけありがたいか、、おわかりいただけたと思いますが、ここで大事なことは
3末に押し込める買付けという立場上、「仲介さんはほぼ買い側の味方になってくれる」ってことです。

しかも聞けばこの買い付け、、ブツ元直だそうで仲介さんから見たら両手仲介です。

いつも言ってますが買い側にとって有利にコトが運べるのは両手仲介時。。。(片手仲介になる他業者仲介よりこっちで決めた方が実入りがデカいので優先取引に持ち込めます)

買付入れてからの価格交渉は難しいのであれですが、諸条件については3末決済までに間に合うことであれば結構無理が通ることが多いです。

仲介さんから見たらそのくらい貴重な買付ですので出来るだけ有利な展開に持ち込んでください。(くれぐれも申し上げますが無理難題吹っ掛けて決済が4月にずれ込むようなことがあるとあちこちから顰蹙買いますのでご注意くださいねw)


さて、次の質問です。

質問②
書類の無いアパート

初めてコメントします。
よろしくお願いします。

書類の無いアパートについてです。

家の近くに書類が無いアパートが売りに出ました。
築30年オーバー、2DK、6部屋中1部屋空き、6部屋全てバランス釜です。
高齢の売主が自主管理しているせいか、アパート建築図面がありません。しかも、古くから入居している方の3部屋分の契約書がありません。

もし、購入できれば、建物が朽ちるまで、つまり売ることは考えていません(予定ですが)。
外壁、屋根、屋外階段塗装して、随時、空き部屋をバランス釜から給湯器に変更します。

書類がありませんが、特に気をつけることはありますか?
入居者の契約書は、仲介会社が管理した場合は、再作成してくれるそうです。
建築図面がないと、外回り等の修繕に困るのかと。あと、もし売却したくなっても誰も銀行融資ができないのかと。

あと、二階外廊下の階段が2つもあるので、1つ撤去しようかと。まさか、階段取るとアパートの耐震に悪いとかあったりしますか?
ご指導、よろしくお願いします。
2020.02.27 Thu 07:38 | 横須賀大家の上ちゃん |


築古アパートの売買の際に意外に多いのがこの書類無し物件。。

所有者が変わるたびに保存書類もヘタレて来て間違って処分したりするので引き渡し書類が欠け始め最後の方になると引き渡す書類がまったく存在しない、、、なんてこともあるのですが、
このケース、今の売り主さんが新築時から変わっていないかどうかでその「無い」と言われてた書類がひょっこり出てくることも多いです。(売るって決まったので押し入れ探したらいろいろ出て来たよパターン)

売却の話がどこまで進んでいるのかわからないのでなんとも言えませんがもし所有者がずっと変わっていなければ契約日時が決まった時点でもう一度「ホントにありませんか?」と聞いてみてください。(「ホント」の部分にアクセント付けてくださいw)

とは言え、築30年以上となるとそもそも建築時にまともな建築・設計図書を作ってるとも言えず(これがRCなどであれば建築確認等が厳格なので残ってることも多いのですが)特に馴染みの工務店がちゃっちゃと立ててしまった場合、建築確認に申請した通りに作ってない可能性も高いです。

そんなわけでまずは残ってる可能性も低いですが建築確認、検査済み証の代わりになる「台帳記載証明」が取得できるか?を仲介さんに確認してみてください。
それが取得出来ればレアケースですが役所に建築確認書類を出した時の図面(副本とかいう書類です)などが残ってる可能性もあります。

あと物件が2DK・6部屋ってことは木造二階建てではないかと思います。
当然のことながら建築時に構造計算なんてやってませんし在来工法で建ててるはずですので建物自体はシロアリと雨漏りと給排水管さえ大丈夫であれば建物も軽いので耐震性などは目を瞑るしかありません。

ご心配だとおっしゃる建築図面ですがこの規模だと基本的に融資で必要になるのはせいぜい平面図くらいじゃないでしょうか?(我々も良くこの手の資料無し物件を売ったりしますが築古木造ではそこまで必要だった経験も少ないです)
二階建てで間取りくらいはわかるでしょうからこの平面図くらいは買ってから作っておけばいいんじゃないかと思います。(なんとなくですがそもそも建築時から建築図面なんてものは存在してない予感マシマシですw)

それとこの手の建物は水道局に行って埋設水道管と建物内の配管図を取得してみてください。
水道局に残ってる資料には建物内にどのように配管を突っ込んでるかわかる図面がある時もあります。
と言ってもあくまでも水道配管に必要な部位しか残されていないかと思いますがこの手の建物で一番重要なのは給排水管が建物のどこを通ってるかあたりですのでこれがわかるだけでもアドバンテージあるかと思います。

外回りの補修では建物図面が存在したとしてもそれが完成時に貰う竣工図である可能性も低いし結局は現調して見積もるでしょうから図面が無くてもそれほど問題にはなりません。

次に賃貸契約書ですがおっしゃるとおり管理する仲介さんに依頼すれば今の賃貸条件で更新する際に新たに契約書を作って貰えると思いますのでそれでいいのですが、注意して欲しいのは「地位継承」です。
一般的に物件の売買をやってオーナーチェンジする際、この賃貸契約書が残ってないことが借主に知れると「前のオーナーとはそんな契約してないよ(家賃ももっと安かったはずだよ)」とゴネられ違う契約条件で賃貸契約を巻き直される、、、なんてことがあります。

それを防ぐ意味でも売却時に必ず「地位継承の覚書」を3部作り、売主のハンコと借主のハンコを貰ってください。(売主1部、借主1部、買主1部保管です)

その際、借主に原契約の内容を確認して貰ってハンコを貰わないといけないのでその覚書に原契約の内容をきちんと記入し、その契約内容で間違いないという証にしてください。

その後新たに賃貸契約書を作ることになりますが、大昔の賃貸契約書と同じ内容では最近の東京ルールだの細かい民法上の変更点についての言及もされいないでしょう。

と言うことで、管理会社さんに依頼する賃貸契約書は借主がなんとゴネようとも現在の民法や業法に沿った現行ルールの契約書を作って貰ってください。(「あ?前の契約書はこんな小難しいこと書いてなかったぞ」とか言いそうですが関係ないです。無視してくださいw)

最後に二階廊下の階段ですが、物件を見てないし外すと耐震性も含めてどんなことになるか想像も出来ないので言及出来ませんが、その階段を撤去すると駐車スペースが増えるとかなにかしらメリットがあるから撤去したいのでしょうか?

仮に撤去するにしても部屋の借主からしたらその撤去予定の階段も使ってたはずなのでオーナー都合で外すというのでしたら必ず借主さんの承諾も貰った方がいいと思います。

かと言って小難しい承諾書なんて書面にする必要も無いかと思いますが、元々あったものが無くなって居住者がその階段が存在するつもりで通ったら転落したなんてことが無いとも限りません。

細かいことばかりで申し訳ないのですが常に「最悪このくらいまでは起こるかもしれない」ってくらいで考えてやってみてください。



備えあれば憂いなしなんじゃんw

飛行機と境界の話。。。


スリップノットフェスの開催が危ぶまれていて涙目です。。。

こんにちは。

世間はコロナの話題で持ちきりですが我々の不動産業界は今回の騒動で特に煽りを食うこともないので通常運行でのブログ更新となります。(ウチみたいな業種だとコロナのせいで不景気になったという言い訳は使えませんw)

特にウチの場合、こちらから外に出て営業するとか不特定多数の人と会うという機会も無いので電車通勤での感染リスクが高まって来た時点でテレワークに切り変えちゃおうと思ってますが、大企業の方々が一足早くテレワークに切り替えてくれたおかげで通勤電車がガラガラになっておりその必要も無さそうです。(ホント、行き帰り両方の山手線が足を組んで座れるってすごいですw)

ただ、中国からの輸入建材が入って来なくなったので新築系のビルダー系の業者さんや外回りの多い営業系仲介さんあたりは結構戦々恐々らしく最近は仕入れ営業もストップしてる模様。

また賃貸の繁忙期を逃すまいと2月3月竣工を目指していた新築系大家さんに於かれましては「いつになったら完成すんだよ」と気を揉まれてる方も多いそうですがコロナのせいで引っ越しシーズンもズレズレ気味らしいので4月以降に工期がズレこんでもそんなに悲観することも無さそうですよ。(転勤時期を先送りしてる企業も多いらしいです)

そんなわけで今日も通常通りご質問にお答えしていきます。

質問①
こんにちは、復活おめでとうございます。前回は回答頂きありがとうございました。

おこがましくまた質問させて頂きたいのですが、3月29日から実施される新飛行ルート直下の物件について、閣下はどうお考えでしょうか。

渋谷、品川はもとより、練馬、板橋あたりでもそれなりのインパクトがありました。
やはり騒音で実売価格に影響がでると思われますでしょうか。
2020.02.26 Wed 09:09 | 遠藤チャンネルマニア |


実はワタクシ、家も会社もこの新飛行ルートにガッツリ入ってしまったクチでございます。。。(一つは1200m上空、もう一つは600m上空を飛ばれてますw)

で、最近頻繁に試験飛行をやってたので見てましたが、
確かに今まで飛んで来なかったものが飛来するわけですから「お、なんだなんだww」と思いますし、600m上空を通る時のジェット機音はそれなりにインパクトがありました。

とは言え、人間って一度慣れちゃうと不思議なものであまり気にならなくなるもの。
また飛行機が間近を飛ぶ機会があまり無かった人から見ればモノ珍しさに飛行機が飛んでくるたびに空を見上げてしまいがちですが、

これも当たり前に光景になってしまえばさほど気にならなくなるんじゃないか、、、と予想しております。

ただあれです。
今回の新飛行ルートは条件付き(夏の南風が吹く午後と定義されております)と頻繁に飛来するものではないので慣れるまでに時間が掛かりそうだし地上から600mなんて場所でもタワマン高層回から見ればもっと近くに見えるでしょう。。

と言うことで、大胆に予想しちゃいますが、
①渋谷、港、品川区界隈の高層マンション・・・実売価格に多少影響が出る
②品川の上空300mを切るエリア・・・土地値にも若干影響が出る

なんてことが最初の数年続き、その後、特に飛行機の落下物事故なんてものが無く騒音の報道が無くなれば再び売値上昇、、、なんてことになるんじゃないかと思います。


はやり城南、湾岸エリアは便利な街ですし、ここが騒音でダメになったところで他に行くところもありません。(それは「都落ち」を意味すると言っても過言じゃありませんw)

また便利と騒音の無い住環境を秤にかければ今はそうでなくとも騒音が嫌でその地を離れる人の土地に今度は利便性を求めて騒音には目を瞑る人に入れ替わり結果的には価格も収束するんじゃないかとも思います。

あとこの新飛行ルートで新築投資をやろうって人に於かれましてはここ数年は借りたい人が騒音について言及してくるかと思います。

そのためにもペアガラスなり防音仕様の壁(なーに、、一度契約しちゃったらそうそう出て行きませんからなんちゃって防音でもいいんですw)をウリにして既存の賃貸物件との違いを見せつけるのも作戦の一つではないかと思います。

といろいろ書きましたが、タワマンの高層階だけはさすがに騒音が凄まじいそうですので実売価格には影響しちゃうでしょうね。。。。(物件によっては騒音どころか振動までするらしいですから)


さて、次の質問です

質問②
近頃、境界確定で呼び出されることが多々あるのですが(菓子折位よこせよ!!)今回は長年わたくしの物件に雑草や樹木ボウボウの迷惑戸建から。

挙げ句、台風でその戸建からの諸々が飛散し被害も受けました。

良心的に大人しく判子を押す気はさらさらありません。
大手戸建ビルダーに売却するらしく、室内着のババア仲介他しつこくアポ無しでやって来ます。

そのババア、年末には2千円程度の門松持参(-_-#)わたくし門松なんぞ置いた事も無い…。
そのババアの気に触る一言が、
「お宅も売る時困るのだから判子を押した方がいいですよ」
こちらはこの先売る気は皆無。

勿論、今までの手間を考え実弾よこすなら考えます。

世間一般の境界確定判子押しに物申す!!
お互い様ってどうなのでしょうか?

交通費も時間もかかります。
筆界やるなら一年近くかかり費用もそこそこかかるはず、一石投じたいと思いの質問です(^-^)
2020.02.25 Tue 23:21 | 中央城東大好き |


実はこの隣地境界のお話、、、
ワタクシに届く相談のトップ3に常に入る恒例行事化した相談事なのですが、ワタクシの基本原則は「こっちが売る時の境界石の費用が浮くんだし一度やっちゃえば二度とやらなくていいんだからハンコ押しちゃえよ」でございます。(えぇ、、境界確認の覚書に「本覚書は所有者が変わっても有効」と一文入れておけば永遠に有効ですからw)

ただこのハンコはあくまでもこちらの善意なので別に無理してハンコを押す必要もありません。(押さなくても別に犯罪でも無いし)

特に今回の質問のように過去に隣地と遺恨がある場合やその境界を認めて第三者に売られてとんでもないやつが住み始めて結果、こっちに迷惑が降りかかるなんてことを考えると「別にオタクが売るのはこっちには関係ない(現状維持でいいじゃん)」と突っぱねてしまうのもある意味自己防衛ではないかと思います。

ちなみにですが、隣地からこの境界確認のハンコを求められるケース、、
圧倒的に隣地で新築物件が建つ可能性が高いです。

と言うのもその隣地が境界確認を求めてくるケースってのは
①境界を確認しその境界に印をつけたい
②つけた境界を元に土地を正確に測量したい

ということがほとんどで登記簿に地積の数字が載ってるのにわざわざお金を払って測量士を入れて来るってことは「建物がちゃんと新築できるか?のチェックをしたい」ってことがほとんどだからです。(建築確認取るにもちゃんとした測量図が無ければいけませんから)

で、この際問題なのは「誰が最初の買主か?」ってこと。(非宅建業者なのか、宅建業者なのか)

ま、新築計画なんですから別にどっちでも同じと言えば同じなのですが、買主が宅建業者である場合、この土地は短期間の将来に必ずエンドユーザーに売るってことが予想されます。

その際、その土地や新築された建物は完全に完璧な完成物件でなければならず、間違っても未測量なんて物件であってはいけないんです。(ってか新築物件で土地を未測量で売られてる物件なんて見たことも無いですがw)

となるとあれです。
永遠に境界立ち合いに応じなければいつまでも正確な地積測量図が作れないだけじゃなく、最終的にはそもそもその売買契約すら成立しなくなるんです。(宅建業者は測量までやってないと更地の再販用地の仕入れはなかなか出来ないんです)

恐らくはこの大手戸建てビルダーさんも隣地の中央城東大好きさんが境界のハンコを押してくれないなんて夢にも思って無かったんじゃないかと思いますが現実的にこのハンコが無ければ契約したものの決済までたどり着くのは至難の業でしょう。

そこで筆界(筆界特定制度)という制度を利用して隣地のハンコが無くても強行突破しようと目論むんじゃないかと思うのですが、この筆界はさらに早くて半年~1年程度は時間も手間も掛かるので仕入れスピードが勝負な宅建業者さんからしたら出来れば避けたいところ。

そんな相手方の弱みを見つけ「ハンコ押すからこれやってくれ」と例えば今まで2m以下の接道不良系再建不なんかで「こっちが2mの接道義務を果たせるように土地をちょっと譲ってくれ」なんて話も買主が宅建業者である場合比較的通りやすく、仕入れた土地が多少削られても新築計画に支障が無ければ譲って貰える夢のようなケースもございます。

と言うことで、この隣地からの境界確認の依頼があった場合、まずは隣地と自分の土地の関連性を見て何かお願いすることでこっちになにかメリットが出来ないかを考え、そのお願い事をダメ元でも言ってみるといいです。

えぇ、、
恐らくはこの時点では契約こそ終わってますがこの境界確定からの測量図の交付が決済条件になってるはずですから。。。

最後になりますが、
ご相談にあった「お互い様ってどうなのでしょうか?」ですが、
そもそも将来的にその物件を売る気が無いのでしたらお互い様ってのはどうでもよく、ましてやこの今の売主は売ってしまえばほぼ永遠に会うこともなく遺恨も残りません。(新しい所有者は意外に過去の遺恨は引きずらないものです)

そんなババアに「お宅も売る時困るのだから判子を押した方がいいですよ」なんて言われたらワタクシでも意地でもハンコ押さないかと思います。(こちとらゼニカネの問題じゃねーんだよってネチネチやりますw)

ただ、これで隣地の売買契約が吹っ飛び売るチャンスを逃すとその隣地から逆恨みされる恐れもありますので(こういう人って自分が過去にやらかした悪事は忘れちゃうものだし)そこだけは調節してください。(ま、恐らくそんなの一切気にしなさそうですがw)


そんな中央城東大好きさんからもう一つご質問が届いてますがこれは明日のブログネタにしたいので明日に引っ張りますw



これも答えちゃうと明日のブログネタが無くなっちゃうんじゃんw

復活しましたw


4日も無駄に休んだからなんか調子狂ってますw

こんにちは。

皆さまには大変ご心配をおかけしましたが無事に完治し本日より出勤でございます。。

あまりにタイミングよく発熱したので「もしかしてワタクシもコロナですか?(それともノロ?)」と心配した週末でしたが、そもそもコロナだと病状も違うようですし、ノロであればマーライオン状態でゲ〇を吐き続けるそうなのでそれでもなく、やっぱり何か食い合わせの悪いものを食ったための単なる急性胃腸炎だったようです。(おかげさまで快食快便状態に戻りましたw)

と言っても年齢的に些細なことで重病化するお年頃でもありますので近々に胃カメラ飲んで精密検査してきますので胃カメラ飲んでも痛くもなくオエってならない病院があったら教えてくださいw(どうもこの狼ブログには医師系の読者さんが多数潜伏してるのが確認されましたのでよろしくお願いいたしますw)

さて、そんなワタクシもテレビのニュース番組を休んでる4日間ずっと見てたのですが、
感染者増加の報道は速報レベルで報道されるものの治った人がどのくらいいるのかの報道は視聴率が増えるわけでもないのでほぼ報道されずただひたすら不安を煽る内容に終始し、日本政府や厚労省批判だけを延々と繰り返すコメンテーター、果てはここぞと持論を展開して更に煽りを加える専門家まで登場し、終いにはJR職員が感染して2日発表が遅れたことなんて糾弾するとスポンサー関係にヒビでも入ってしまうのか、コメンテーターのツッコミも少なくなんとなくですが大人の事情が交錯する構成に見えてしまいました。

東日本大震災の時もそうでしたが大抵の人は当初、正常バイアスが働き「ま、世間ではいろいろ起きてるようだけど私は大丈夫」って思いがちでしたが「安全神話な原子炉が吹っ飛ぶくらいだからこの先何が起こるかわからない」って危機が身近に迫ってると認識すると唖然として急に口数も少なくなります。(ちなみにワタクシはこの時、すっかり動揺して意味もなくひたすらフォカッチャを焼いてましたw)

今回も当初はいつもの正常バイアスで「武漢からの飛行機でも感染者が数人いたみたいだけど私は大丈夫」と思ってたけど横浜に4000人の客船がやって来てそこで感染が拡大し、春節絡みで日本にインバウンドしてきた外国人らしき感染ルートが水面下で静かに確立されていたことに今になって気が付き世間の人が一斉に感染防止用のマスクを買いに走りどこの店を回っても全く手に入らないなんて事態を目の当たりにすると過熱気味になって来てるテレビの報道も手伝って「重篤な肺炎になったらどうしよう」ってワタクシだって不安になっちゃいます。(不安だったので今回はキッチンタオルにゴムをホチキス留めして「なんちゃってマスク」を量産しておりますw)

ただあれです。
今、一番心配なのは二次感染ですから「どこで感染者が出たのか」って話はすごく関心があるので皆さん食い入るように見てますが、

これがやがて数万人規模の感染になり治癒する人も増えて来て普通の風邪・インフル並みの致死率とわかればテレビ報道も激減するんじゃないかと思います。(今感染すると感染ルートとか調べ上げられ世間から目立ってしまうので今は罹りたくないって人ばっかりだから関心があるんじゃないかと)

そんなテレビではあまり報道されませんがこの「感染したけど治癒した人」ってのも増えて来てるのでこんなサイトをご紹介しつつ今日の質問に入ります。。


twitterで見つけたんですがこんなサイト見てると不安も少々和らぎますw

質問①
タイトルの極度額について質問させてください。

業者の極度額なんですが、1億、2億などはなんとなく理解してるつもりですが、残債確認で実需区分マンション見てた時に2850万でその物件の極度額が設定されてました。

実際売り出し価格は3500万ほどですが、この場合の極度額はどういった意味を持ちますか?
単純に極度額内で仕入れをしているのでしょうか?

2020.02.18 Tue 18:45 | Lin |


一般に極度額での融資は根抵当権設定で、はその謄本に記載された額の70%~80%くらいの融資額が融資されているとなるのですが、いただいたご質問だけで考えると
①融資額は2300万前後、
②リノベーション費用もコミコミで融資を受けるために根抵当での融資(例えば物件仕入れに2000万、リノベーションに300万など)

あたりを想像しちゃいます。

極度額を見ると他に共同担保を取るための根抵当権での融資でも無さそうですのでこの根抵当権での融資は銀行側の便宜的な問題で通常の担保融資ではなくこうなったんじゃないかと思いますので「どのような意味か?」と聞かれてもワタクシ、この程度しかわかりません。(と言うか業者でこのタイプの融資をやったことが無いのでわからないってのがホントのところですw)

あと、本物件の謄本を見てないのでさらにわからないのですが
この融資の前後になにか事件情報が載ってたり共同担保が存在したり、融資期間が長い場合などは最初の融資がもっと大きい融資額の根抵当が組んであって物件が減るに従い極度額を減らしていったという可能性もあるので(ま、これやるとまた登録免許税が掛かるので可能性は低いと思いますが)そこも併せて見ていただければと思います。

次の質問です。

質問②
質問も減ってきているようなので、また質問させて頂きます。

物件購入(区分)の際に登記を見るわけですが、現所有者は
収益物件として融資を組んで物件を買っていて、そこに税金
の差押えが数回記載されている(毎回一定期間で解除はされ
ている)場合、何に気を付けたらよいでしょうか。

取り合えず、お金には困っていそうなので、手付は仲介預かり
にして貰うのと、決済当日にも差押え登記入ってないか確認
してから決済しない、ということ以外に何かあれば教えて
頂きたく。

宜しくお願い致します。
2020.02.19 Wed 01:20 | クロノス |


謄本乙区甲区に差し押さえやら所有権以外のことが書かれている謄本を「登記簿が汚れている」と言うのですが、この場合、「最後の差し押さえ登記がいつ行われていたか?」「その差し押さえ登記は抹消されているか?」が結構大事になります。(稀に過去の汚れた登記を見て今でも続行中だと思う人がいらっしゃいますので念のため)

仮にその差し押さえ登記が残っている場合、売買契約後、抵当権を抹消して貰うのにはその登記した人の承諾も必要でその際には抹消費用も掛かるわけですが(滞納された税金であれば決済時に税務事務所の人が来て税の回収後抹消書類をいただけます)買おうとしてる物件を売却するだけでその抹消費用に届かなければ契約しても決済出来ないってこともあり得ます。

なので契約時の手付金を保全するというのは正解で仲介預かりにするってのも正しい判断ですが、契約の際に「抵当権の完全なる除去が出来なければ本契約は白紙」と言う白紙解約条項を付けておかないと「契約は成就したんだから手数料は貰いますよ」なんて言って仲介手数料としてその手付金を持って行ってしまう業者さんも少なくありません。

と言うことでこんな状態で契約するのであればこの白紙解約条項を買主有利になるように様々な条項に組み込んでください。

特に最近は融資の関係でなかなか契約が成就できない事例が増えていて融資特約(この特約は融資不成就の場合白紙解除出来ます)が付加されてない契約なんかでうっかり契約しちゃうと「契約=決済しなくても仲介手数料発生」なんてパターンでエスクローしたはずの手付金から仲介手数料差っ引いて戻って来るなんてこともあります。

手付金も大事ですが、万が一売り主の都合で決済出来ない場合、契約自体を契約前の段階まで戻せる白紙解約がどこの条項に効いているのかをよく確認して契約に臨むようにしてください。

あと蛇足になりますが、差し押さえ登記が入った後の賃貸契約は差し押さえ登記が優先され、その差し押さえ登記やった人がその賃貸契約に対して追い出し掛けることが出来てしまいます。

なので賃貸物件での仲介では契約前にこの差し押さえ登記が入ってないか?(賃貸契約時点で所有者が真性の所有者か)を謄本あげてチェックします。(稀にこの登記請求の費用をケチってチェックしないまま賃貸契約してしまい賃借人が追い出されるなんて事態が発生しておりますw)


今日最後の質問です。

質問③
角地の路線価

いつもブログを拝見して、大変勉強になっております。
コメント欄で初めて質問します。

角地の路線価を2つがある場合、高い路線価で計算すればいいでしょうか?それとも面積一番面している道路の路線価を基準にするでしょうか?

例えば
建ぺい率 80%
容積率 300%
角地・北3m(公道)接面10m/東5.3m(公道)接面4.9mの場合、
路線価を東5.3mの路線価でしょうか?
容積率の計算も5.3mの道路幅でしょうか?
ご回答を頂ければ幸いです。
何卒宜しくお願い致します。
2020.02.21 Fri 15:12 | コアラ |


ご質問の件ですが、この「計算」というのは何に対しての計算でしょうか?(なんとなく「融資に際の積算評価」じゃないかとは思いますが)

と言うのもこの評価基準は相続税支払いの税額計算と積算評価融資での場合、「補正」が入ったり入らなかったりで評価基準が変わってしまうんです。。。

ちなみにワタクシが銀行評価用に積算価格を出す場合、都合よくツラのいい道路(この場合、東5.3m道路)の路線価だけで計算しあとは銀行の判断に委ねてます。

えぇ、、
なにも言わなければ北側3m道路での評価よりも稟議書が書きやすい東5.3m道路の存在を前面に出しあわよくば、、を狙う手法ですが銀行の中の人が「あ、北側道路も含めて補正して査定しちゃうよ」となれば仕方ないってイメージですw

実際のところワタクシの経験でも東側5.3m道路だけで評価出ししますって金融機関と逆にダメな道路な北側3m道路で負荷を掛けて評価出しますと結構割れた評価出しを経験してるので正確な答えとしてはケースバイケースではないかと思います。。(ま、それでも太い道路で査定されるケースがほとんどですけど)

また容積に関してですが、
単純に道路幅員だけの容積問題であれば東5.3mの道路幅で容積計算しちゃってもいいのですが北側の道路が3mとなると恐らくは50センチのセットバックが接道距離の10mにモロ被りしちゃうのと場合によっては道路斜線でガッツリ削られてしまい容積消化以前に日影規制の餌食なるかもしれないのでどちらかと言えばこっちの方が注意した方がいいかと思います。(50㎝×10mで5㎡の土地が削られてしまいます)

よくある角地の売り物件の売買で「接道距離の長い道路が4m未満なので売値が安い」ってパターンがあるのですがこれは大抵はこれが理由です。(東側道路で天空率なんか使おうと思っても邪魔な北側道路の存在で建つものが建たないってやつです)

ご質問がボリュームを入れるためなのか銀行融資の評価なのかわからなかったのでこんな答えになってしまいますがご参考ください。

と言うことで、4日で3つしか質問が来なかったのでまた明日がお休みするかもしれません。。。



ってか質問が段々先鋭化してる気がするんじゃんw

休載の青汁




こんにちは。

昨日からなんとなく熱っぽくてお腹が痛いので熱を測ったら37.5度。。

例のコロナさんも咳の前にお腹が痛くなる事もあるということで「も、もしかしてワタクシもコロナですか?。。。」と会社を早退して恐る恐る病院行ったのですが、、結果は単なる急性胃腸炎。。(えぇ、、乳酸菌と胃薬いただいて帰ってきましたw)

「コロナとかインフルも流行ってるけど今の時期はいろんな菌が胃腸に入って悪さすることがあるから注意した方がいいですよ」と言われましたがこの急性胃腸炎、、

ネットで調べたらノロウイルスでの感染が濃厚ってことですので大事を取って今日から4連休取ることにしました。

ということで来週火曜までブログはお休みさせてください。

ちなみにワタクシ、熱は一晩ですっかり下がりましたが現在も食欲がまったくありません。。。

蛇足ですが、食欲が無いってことは夏から停滞していたダイエット再開するきっかけになるんじゃないかと思いおもむろに体重計に乗ってみたのですが、、

あれ?なぜか2キロも増えてるじゃないですかwwww
(正直、「これを機会にちょっと痩せるんじゃないか」と期待して測ったのに、、なぜ?なんでなのよ?って感じでございます。。)


やはりワタクシがデブなのは食べすぎではなく「空気を吸っても太る」という特異体質だったと証明するエピソードになりそうです。



質問の回答は火曜から再開なんじゃんw