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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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オリンピック後予測と地方の新築需要と管理問題。。。


水曜だってのに今日はやたら忙しい一日でございます。。

こんにちは。

中国発の新型コロナウィルスですがやはり結構蔓延を始めてるようでこの調子だと2月くらいからは日本でも二次感染、三次感染になりそうな予感がします。

とは言え、日本人は普段からインフル対策でうがいやマスク、手洗いなどはしっかりやってるタイプの人が多いので爆発的な拡大は無いと思いますが用心に越したことはございません。(肺炎って一度罹るとホント、なかなかツライものがありますからね)

せめて今週くらいはあまり人混みに紛れ込まずに家で大人しくしててくださいw(睡眠と食事をしっかり摂ってればそうそう重症化もしませんから)

と言うことで今日もさっさと質問に答えて参ります。。

質問①
こんにちは。
いつも楽しいブログをありがとうございます。

最近アパートメーカー・不動産コンサルさんなど(D建託・●DI・S氏など)がアパ宿投資・ミニホテル投資などといって民泊・簡易宿所などを地主さん・サラリーマン投資家に勧めて動いている気がします。
それにつられてか、物件価格の上昇も都内・京都・大阪などの観光地は顕著になっているようです。
これらの現状分析およびオリンピック以降の市場予測をご教示くださいませ。
なんかバブルが弾けるような予感がしております。

*因みに浅草のホテル開業状況は凄まじくカニバっておりますw
2020.01.28 Tue 19:31 | すーさん |


ここ数年、アパートメーカーさんや不動産コンサルさんが熱心に勧めてるのがこのアパ宿、ミニホテル、民泊・簡易宿所投資なのですが、これはここ数年の居住用物件での利回りの低さに加え、オリンピックでインバウンド需要があるから今がチャンスと煽ってるからじゃないか、、、と思います。

個人的にはこれって瞬間的に儲かるだけの話で途中で何かあればいつでも枯れてしまう話なだけに去年流行ったタピオカのように儲ける時にガバッと儲けてヒットエンドランしようみたいな話になるんじゃないかと思ってますが、

この投資を煽ってる人ってノウハウを売ることでフィーを得ようとしてますのでコインランドリーのFCのように企画提案だけは一人前でそれ以降は自己責任でと言ってるようにも聞こえます。

と言ってもオリンピックが終わった後にこの特需とも言えるインバウンド需要が萎むかと言われるとワタクシの答えはNO。

恐らくはオリンピックを通じて「極東の端っこの日本」と言う国が再度世界の人に「治安が良く清潔で四季折々の顔がある国」と認知されさらにインバウンド需要が膨らむんじゃないかと思ってます。

しかしながらこのインバウンドを飲み込むホテル系投資物件は一般の居住用物件と比較すると滞在経費が高くつくし、これからは滞在ではなく事実上の「移住」に舵を切って来るであろう日本の政策を考えると最終的には少なくなるであろう滞在型需要を巡る価格競争になるんじゃないかと思ってます。

事実、京都、大阪などの関西圏でのホテル需要は明らかに供給過多と言われ始め、関東でも「ホテルの部屋が足りない」って言われていた話がいつのまにか供給過多なんじゃね?と疑問符が付くようになりました。

また比較的滞在コストの安い民泊や簡易宿所は現行の法律が変わらなければまだまだ需要は見込めるかと思いますが、この業界はいきなりの法改正には脆く、いつもの後出しじゃんけん(今度は旅館法ではなくコロナウィルス絡みの保健所系の改正でやられる気がします)で規制の網を掛けられようものならあっという間に淘汰されちゃうかもしれません。

ま、そうなった時はこうしようと方策を考えていればいいわけなので普段から柔軟に対応できるようにしておけばいいんじゃないかと思いますが、大抵の人は今儲かっているのが未来永劫続くと思う傾向があるので「普段からマーケットの些細な動きを見逃さないようにしておきましょう」ってのが結論です。

ちなみに最近、都内のアパマンの家賃が上がってるようですがこれは行き場の無い海外からのお金が日本にどっと流れ込みそれに起因してるそうです。(ソースは全宅ツイw)

土地の地価もそうですが需要があればどんどん値上がりし、需要が無ければ下がるだけでこれに余ってる資金が流入し始めるとそんなに需要が無い状態でも買わないといけないファンドなどの関係で局地的なところから値上がりします。

今のところ都心3区あたりから始まってるようですが、これはやがて都心3区から外にはみ出し始めるのでその恩恵を受けれる人も増えて来そうですね。

えぇ、、不動産融資が出ないと嘆いているのは一般の不動産投資家だけであって実際には世界的にお金がじゃぶじゃぶしていますからよほどのリーマン級の事態でも起こらない限りバブル崩壊とはなりにくいんじゃないかと思います。

あとこれは聞きかじりな話ですが、中国などからやってくる留学生、、
学歴などでは圧倒的に上位なアメリカなどに行く人も多く日本は今後そんな需要から取り残されるんじゃね?と思う人も多いようですが、実際は中国の一人っ子政策の余波で日本の方が安くて箔のつく学歴が手に入ると密かな人気だそうです。
(アメリカだと学費が高過ぎて一人っ子の中流階級の人には重荷だそうです)

こんな情報も日々Twitterなどで情報収集してると点と点が線になってくる情報に化けるので注意深くチェックしてみてください。(真面目な話、テレビや新聞、果てはFB程度のSNSでは入手出来る時間が遅すぎて話になりません)


次の質問です。

質問②
地方の新築木造高利回りアパート

こんにちは。
いつも楽しみに拝見してます。

質問受付中との事で、ありがたく質問させて頂きます。

狼さんは地方新築木造アパートについてどうお考えですか?利回り10%超え、かつ人口減少率が一桁台のエリアを想定します。

地方の木工事大工さん、わりと時間が余っているのか、頑張れば◯東建託と同じくらいのグレードで、価格はかなり安くで建てられるケースもあるようです。

土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。

融資も引きやすく、一見戦っていけるような気がしないでもないのですが、、

マイナス面を中心に語って頂けると幸いです。
よろしくお願い致します。
2020.01.28 Tue 22:29 | はんざわ |


実はこの手の質問、メールや電話でよく聞かれることなのですが、
ワタクシも地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?と思ってる派でございます。

ただダメなのは付け焼刃的な知識だけで自分が地方に住んでる特性だけを無理矢理生かそうとするパターンです。

えぇ、、これって地主が先祖代々の土地で何かできないかと考えてハウスメーカーに営業されて「そんなところに収益物件を建てても需要ないでしょ」ってところに無理矢理新宿をやってしまいそもそも埋まらない物件で勝負しちゃうようなものです。

はんざわさんは地方の大工さんや設備屋さんの単価まで把握されてるし地方の安い土地を見つけて安い工事費で建てられるってノウハウを持ってるようですので融資付けさえ問題無ければ進めちゃってもいいんじゃないかと思います。

また、建てる新築物件の部屋数が100部屋あるならそれこそ慎重に立地調査をやらなきゃいけませんが部屋数も地方の電車の乗降者数や人口なんてマクロな数値を追う必要も無いと思います。

但し、新築の際に戸当たりの需要の高い間取りや賃貸面積は絶対に把握しておくべきだし、さらに言えば数年先の需要を予測して万が一の場合部屋のコンバージョンが出来るようにしておくのは結構重要じゃないかと思います。

この際、すごく重要なのは「土地ありきで建てるのではなく元々賃貸需要があるであろう間取りが入る土地をいかに安く見つけるか」です。

よくありがちな話で、安い土地を見つけたはいいけどその土地に収益性がある間取りを入れようとしたら様々な規制でうまく入らず結局100%勝てる賃貸ニーズを満たせない建物(エリア的に1LDKやファミリーメインなのに埋まりそうもない1K10部屋とかw)を新築しちゃうやつ。。

投資シミュレーションソフト上では収支はプラスになるはずが実際にはカツカツかそれ以下になっちゃうなんてことがよくありますがそれはこのニーズの見誤りです。(ソフトにはそういう賃貸需要のパラメーターが装備されていませんから仕方ないですが)

あとご質問の中に「土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。」とありますが、地方の人口減少率一桁台のところで新築利回り10%超えくらいだと保有期間中に出て行く原状回復費や募集費までうまく吸収出来ますか?

都内近郊であれば家賃坪単価は最低でも7000円程度はどんなに失敗しても取れちゃうので30㎡台の賃貸物件であれば家賃63000円くらいは取れ、退去後の原状回復費は20万程度掛かって募集費で広告費1ヵ月の63000円くらい払うとしたら一度の入れ替えで30万弱掛かります。

これが地方の家賃坪5000円みたいなところだと地方の工事単価が安いとはいえ取れる家賃にも限界があるのでその時の収支を考えると利回り10%超えレベルだとちょっと物足りなさを感じてしまいます。

と、無理やりマイナス面も滲ませてみましたが(w)冒頭でも書いた通り「地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?」ってのがワタクシの最終見解でございます。
頑張ってください。


さて、今日最後の質問です。

質問③
皆様が管理会社に求める事とは?

3%なら?5%なら?
10%もありますけど。
自主管理をしていると思うのですが、大家さんの期待値が金額以上に多く大き過ぎるような気がしてなりません。
自分の収入に直結する物件だからとにかく頑張るのであり、他人の物件なら金額なりだよ~と。

入居審査も保証会社さえ通ればOKの仲介ばかりですし。
世間一般の管理の契約内容はどの様なものなのでしょうか。
是非ご教授願います。
2020.01.28 Tue 23:43 | 中央城東大好き |


通常の賃貸管理契約ですが、
うちの場合は丸投げ管理が多いので
①賃貸管理・・・募集、契約、退去立ち合い、家賃の管理と督促、入出金で家賃の5%
②建物管理・・・管理仕様書を作りその仕様で清掃、軽工事、点検業務一式 仕様書で決めた金額を年間12カ月で割り算

の契約を締結しています。

で入居審査はこっちに申込書を回して貰いチェックしてOK出したりNG出したりしていますが前のブログでも書きましたがちゃんと記載しないマイルール系な申し込みは保証会社を通す前に却下するか質問してその答えで審査してます。

あと管理契約でありがちな管理契約の解除の条項は某大手管理会社にありがちな「契約解除するなら半年分のフィーを払って解除出来る」なんて超一方的不利な条件は一切飲まず「3か月前予告でいつでも解約できる」なんて条項に切り替えて貰ってます。

その他細かい部分はフォーマットの条項で済ましていますが何か問題が起きた時はその条項を追加で覚書などで変更、場合によっては管理仕様書も覚書で変更して貰ってます。(ホント、この覚書、、なんでも後出しじゃんけんで使えるので便利な書類でございますww)

と、ワタクシの管理条件を一通り書いてみましたが他の方はどんな管理条件でやってるんでしょう?
コメント欄に書いてくれるといろいろ参考になるので我こそはって方、ぜひお願いしますw(と、いつもの丸投げで解決を図るワタクシですw)



今日は忙しくて書いてる時間が少なかったんじゃんw