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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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「投資目線」と「なんとなく投資目線」


久しぶりの連続更新w

こんにちは。

昨日のブログのコメント欄でいくつか質問が飛んで来たのでまずはそれについてわかる範囲で回答します。

質問①
待望のボロ戸建て、もとい築古戸建てのお話待ってました!ぜひぜひ深掘りしてシリーズ化してください。 あとお金をかけないなんちゃって耐震(コスパ耐震工事)についても教えて頂ければありがたいです。よろしくお願いします!
2020.01.07 Tue 20:11 | のく |


一昨日のブログのあとに大家学さんがFBでちょっとだけ種明かししてくれましたが、これはネットでリフォーム用耐震金具で検索するといいそうです。

どこになにを取り付けるかなどネットでちょっと調べるといろいろわかりますのでご参照ください。

※追記
一昨日のブログより大家学さん(https://www.ooyagaku.com)から以下のメッセージをいただきました。

リフォ―ム対応の耐震金物を貼っておきます。特に羽子板ボルトが重要です。
https://www.catalabo.org/iportal/CatalogViewInterfaceStartUpAction.do?method=startUp&mode=PAGE&volumeID=CATALABO&catalogId=54498070000&pageGroupId=70&designID=link&catalogCategoryId=&keyword=&pagePosition=L

あと「カネシン」のカタログを1ページ残らず熟読するように、、とのことでございます。



質問②
ボロ戸建て、ある程度リフォームして募集してますが中々借り手が見つかりません。
家賃を下げれば見つかるかもですが、付近の募集物件を見てもそんなに負けてる気もしません。
直ぐ決まる物件とそうでない物件の違いがハッキリ分かりません。
あと一般的にアパートと戸建てだと募集して決まるまでに違いってありますか?
2020.01.07 Tue 23:27 | てるてる |


自信を持ってリノベしたのにどういうわけか借り手が見つからない、、、
よくある話ですが、この場合、案内する仲介さんがこの物件をどう見てるか?それと借りる側の人にどう見えてるのか?をオーナーが客観的に知る必要があります。(ただなんとなく決まってるなんて話じゃダメなんです)

例えば仲介さんだと
①この物件を成約するといくら手数料が貰えるか?(他物件でADマシマシだとそっちを優先されます)
②契約した後面倒なことが起きないか?(オーナーが細かすぎる人とか常識外れな賃貸条件にしてる等で仲介に嫌われます)
③案内はめんどくさくないか?(カギは現地対応、電気水道も内見用に開通してる等)
④常識的な内装(設定家賃に対して仲介が「これなら家賃が負けてない」と思えるかどうか)
⑤取引全体に垣間見える妙な違和感
などで客を内見させる優先順位を決めてます。(決まらない物件をいくら案内しても無駄ですから)

それと借り手のお客は
①他物件と比較してこの物件を借りたいか?
②その優先順位は何番目?
で考えてます。

この仲介さんとお客さんの気持ちが合致しなければ永遠に借り手は現れませんのでまずは仲介さんがどのくらい案内に持ち込んでくれるかをカウントします。(案内すらしてくれないってことはその物件はキメブツどころかアテブツにもなってませんので根本的な見直しが必要です)

その案内で他に見せた物件を教えて貰いご自身の物件のどこと比較されてたかがわかればどこに問題があるかってのは案外早く見つかります。

これを繰り返していると他のライバル物件とご自身の物件の優劣がわかるようになり、ピンポイントの家賃設定で埋まるようになりさらに進化すると他のライバル物件が成約済の場合、こっちの物件の家賃を微増させて募集することも可能になって来ます。

すぐに決まる物件かどうかを判断するにはこの辺の見直しをしてみてください。

質問③
今回も読み応えありました。
売主との駆け引き、外装、内装の落とし所など参考にさせてもらいます。

最近では(昔からあるのかもしれませんが)、入居者がDIY可能な戸建てもあると聞きました。柱とか屋根をいじらないのあれば、リフォーム費用を抑えられて良いかなと思ってますが、懸念事項がありましたらご教示いただけると幸いです。
2020.01.08 Wed 00:51 | 晴れ男 |


これって入居者が自分で好きなようにリノベして住んでもいいですよと内装を丸投げするパターンでしょうか?

であれば、懸念事項として「契約書でどこまで線引きするか?」がモストインポータントでございます。

例えば、口頭ベースで「好き勝手に部屋をいじっていいですよ」なんて言って主要構造体の柱を「この柱が邪魔w」なんて切られてしまいあとで文句言っても「大家さん、、好き勝手にいじっていいって言ったじゃねーかよ!」ってことや、退去時に「これだけリフォームにお金掛かってるから部材を買い取ってくれ」なんて話になって契約書を見たら何も記載が無しでは揉めてしまいます。

この場合、
①契約書にどこまで内装をいじっていいかの範囲設定(クロス、床材、水回り、外構等)
②退去後の取り扱い(内装費用がいくらかかろうが買取り無し設定)
③内装リフォーム前に必ず大家さんに届け出させる(終わった後必ず大家さんがチェック出来る仕様設定)

などを文書にして残しておくことが重要です。

あとこの取り決めを仲介さんを間に挟もうとすると「こんなイレギュラーな取り決め作られて退去時に巻き込まれるのは嫌」と賃貸募集時に拒否されてしまうと案内すら入らなくなるのでこれは事前に仲介さんに「退去後の問題は借主、貸主で解決しますから心配ご無用です」と言っておいた方が無難かもしれません。(これも文書に落としておくと仲介さんも安心しますw)

質問の答えは以上です。

さて、話は変わりますが、
よく物件の購入を悶々と検討している最中にあっさり満額で攫われるってことありませんか?(おいおい、、指値どころか満額かよって話ですw)

この話、いろいろなパターンがあるので一概には言えませんが、大抵の場合、「投資目線」と「なんとなく投資目線」と言うやつで攫われることが多いようです。(ちなみに値付け間違いの時は悶々としてる間も無く瞬間蒸発します)

最初の「投資目線」は普段から投資としてシビアに捉えて「収支計算したけど、、やっぱこのくらいの買値じゃないと買えないな」と思ってる目線なのですが、この目線だけで見てるとその上から被せてくる「なんとなく投資目線(ま、あれだ、利回りは回ってるんだからなんとかなるんじゃね?目線)」に押されてしまいこいつさえ登場しなければ指値で買えたのに、、、ってパターンになりがちです。

だからと言ってこの「なんとなく投資目線」で買えば高買いになってしまうし、そもそも不動産投資は買うのが投資ではありません。(と、この話をすると耳の痛い人が続出しそうですね)

となると他のライバルが出現する前にきっちり物件をホールド出来ればいいってことになるのですが、仲介からすると資金手当てが見えないお客一人だけに物件情報を出して検討して貰うと言うのはかなりリスキーでございます。(そんなことやってるうちに他業者が動き出して他決された日には泣きたくなるってもんです)

また、この手の「またとない物件」が出てきた際、昼間仕事で全然折り返し連絡も無くメール投げたら夜中とかよく朝に反応して来たなんてお客さんでは次のチャンスはまずやって来ません。(えぇ、、きっとその他大勢の顧客リスト入りしちゃいます)

まずはこのレスポンスの良さを仲介さんに売り込んでください。

このレスポンスですが、毎回毎回必ずというわけではありません。
仲介さんが「このお客さん、レスポンスだけはいいなー」と思わせれば良いだけなので最初の数回でもやってると仲介さんはレスポンスの良い客と認識してくれます。

それと出された物件はすべての物件に対し反応する事。
たまにいるのですが「物件があったら送って欲しい」とか言っときながらこっちがせっせと送っても無しのつぶての人。。

仲介は「この物件を買うのかどうか?」を知りたいし、買わないなら「どういう物件なら買うっていうのよ」って思ってますからそこの連絡を「大した物件じゃないから放置」なんてやってるとそのうち物件情報が届かなくなります。

ちなみにこれ、買主の立場で考えるとロクな物件を出さないわりに数打ちゃ当たるとクソ物件ばっかりバンバン送って来る仲介さんと相対している場合、レスポンスを一切しないことで徐々に連絡が減って来ます。

仲介さんで単に「予算」「欲しいエリア」「欲しい利回り」だけ聞いて手当たり次第に物件出して来る仲介さんは単なる嵌めこみ営業してる場合が多いのでむしろこの手の仲介さんに無駄な時間を取られないようにしてください。(これで偶然買えそうな物件を出して来たとしても出した本人は「またとない物件」だなんてこれぽっちも気が付いていないこと多しですw)

特にこれから不動産投資を始めたいって人はどこの仲介さん相手にすればいいのかわからないでしょうし、「信頼出来る仲介さんを探すことです」なんて寝言みたいなことしか教えてくれないコンサルさんや先輩大家さんの戯言聞いてちゃいつまで経ってもいい物件なんか見つかりません。(えぇ、、まずはこっちが信頼される努力しないとダメなんですw)

あとこれはあまり誰も言ってないことなのでブログで先に書いちゃいますが、、
不動産の物件は「高い」「高過ぎ」の見極めが出来てないと「指値星人」で終わってしまう傾向があります。(※指値星人・・・なんでもかんでも根拠も無しな自分本位の指値で買おうとするのでいい加減仲介さんから相手にされなくなった人)

指値はあくまでも他に手を出す競争相手が存在しない状態でかつ、設定した値段じゃ売れないと売り主が悟った時に初めて通るものですが、逆に指値以前に満額で持っていかれるってことはその設定価格が高過ぎるって思ってしまい実は設定価格でも安かったってことがよくあります。

とは言え、収支計算をしてみたら元の設定価格では回らないのですから無理して買う必要は無いのですが、昨日も書いた築古戸建て投資の場合、取れる家賃もやり方次第では上下動が激しいし、、想定より修繕費やリノベ費用を節約するノウハウがあれば多少高くても買いに走るくらいやってないといつまで経っても物件は買えません。(300万の築古戸建てを400万で買ってもやり方次第で利回りは誤差の範疇で収まることもあるんです)

とにかくです。
今、物件を買って不動産投資しようって人は
①この物件、、俺以外に誰に情報が出回ってるのかな?の把握
②俺に情報を出した仲介さん以外にも動いてる仲介いるのかな?の把握
③融資を引こうとしたら簡単に引けちゃうのかな?の把握(簡単であればあるほど競争力がマシマシになります)
④俺に物件情報出した仲介、、なんで俺に情報出してきたのかな?の把握
⑤そもそもこの仲介、築古戸建て投資に詳しいのかな?の把握(意外に詳しくない方が安く買えたりします)
⑥転売業者が手を出して来ないかな?の把握(転売業者でも買いそうな物件は極端な指値は出来ません)
⑦どこまで指値したら仲介さんが売主に打診してくれるかな?の把握(言うのはタダだし気の利く業者なら売主の顔色くらい先に伺ってます)
⑧古家なので「瑕疵担保免責」「現況渡し」で文句言わない覚悟は出来てるか?(あればあるほど有利ですw)
⑨そもそも資金付けにあてはあるのか?の把握(この時点で銀行20社回るなんて間違っても仲介に言わないでw)
⑩買った後ちゃんと貸すところまで持っていける自信があるか?の把握

くらいは常に頭に置いておいてください。

これくらいをとりあえず押さえておけば指値も自由自在にコントロールできると思うし、なによりクソ物件を掴まされる確率が格段に下がるかと思いますのでぜひお試しください。


と言うことで引き続きコメント欄で質問を待ちます。(次回は質問が溜まったら書きます)



連チャン更新は体に堪えるんじゃんw