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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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O銀行。。。


長いこと生きて来ましたが、、
今の今になってマスクしてもメガネが曇らない方法を知りましたww

こんにちは。

本日は質問が一つしかないのでこれだけ答えて終わりにします。

質問①
融資について伺ってもいいですか?

こんにちは。
いつも楽しく読ませてもらっています。

融資に関してはあまりコメントされないようにされているのだと思いますが、それを承知で初歩的な質問をさせてください。

売主もしくは仲介業者の過去の悪行のせい(と思われるます)で、物件に対する融資が出ない時、仲介業者からO銀行をやたらと勧められました。
購入はしなかったのですが、実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?
年収1200万の会社員(安定しています)、物件7000万、負債なしの状況を想定していただければと思います。
2020.01.29 Wed 08:25 | おーえす |


えーっと、、
この話、、去年の春から夏にかけての話じゃないかと思いますが、
実際、当時の融資環境は悲惨極まる状況で業者さんの過去の悪行のせいでどの金融機関も融資が出なくなり手数料で喰ってる業者さんからしたら死活問題になってた時期でございます。(ま、いまだに死活問題な業者も多いですけどね)

で、このO銀行ですが、木造物件であれば当時どこの金融機関よりも融資が下りやすく木造での融資条件が40年-残存年数だったため築5年以内の木造アパートであれば伸び伸びキャッシュフローでなんと35年融資が可能だったんです。(ソースはO銀行の中の人)

そんな築5年の木造アパートであれば利回りが7%切ってても返済期間が長期な分見た目のCFは潤沢に見え(見えないかw)当時マーケットに溢れてた「買って失敗したけど再売りしたら残債以下で売らないと買う人がいない」という物件までもが「優良物件」に見えちゃうのでこの手の物件を買う時は謄本見てやっちゃった系大家さんが保有してるのか?はたまた地主系大家さんが保有してたのかしっかり判断しないとダメだってことでもあります。

そんなゆるゆる融資条件を知ってる業者さんが「打ち出の小づち」代わりにこの銀行を勧めていたんじゃないかと思いますが、おーえすさんの属性を見るとO銀行なら文句なしに借りれる属性なので売りたくても売れない時期でもあった当時はおーえすさんのような属性の人を片っ端ノンバンク並みの金利のアウシュビッツO銀行送りにしてたんじゃないかと推察します。

ちなみにこのおーえすさんの属性であれば時間こそ掛かりますがSWYK信金さんやJ信金、エリアのよってはT信金さんあたりでも多少の手金は求められるものの融資が出てた可能性が高いですが、業者さんからしたら短期間、かつ、面倒な審査無し、かつ、融資年数の長期が読める金融機関じゃないといつまでも売り主さんから「お客さんいるんですよ」と物件を押さえることも出来ず他決されたり売り主業者であればいつまでも成約しないダメ物件認定される可能性があるので「融資が読める金融機関」としてO銀行一辺倒で推挙してたんでしょう。(と言うことでまずはこの話が業者さんから来た時点で「お客さんの幸せなんて一切考慮せず純粋に己の利益だけを追求してる」ということをご理解いただければと思います)

で、ご質問の「実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?」ですが、
これは借り方の問題であって別にO銀行を一度使うと融資が難しくなるって話じゃありません。

要するに業者さんが「手軽に金が引っ張れるO銀行」と認識してるのはやはり長期融資、かつ、フルローンが出る可能性が高いからで誰がどう見ても物件に融資額ほどの価値がいない物件に属性だけで枠いっぱいの融資をしちゃえば次に他の銀行で借りようとした時にそこを見られ「これって債務超過してんじゃね?」と判断される可能性が高いからじゃないかと思います。

事実、過去にスルガさんにお世話になってた人が「スルガユーザーは他の銀行から融資が引っ張りにくい」ってのがありましたがこれもスルガで自己のサラリーマン属性枠いっぱいに融資額ほどの価値の無い物件を買ってしまってたからに過ぎません。

ちなみにこのO銀行ですが、まったく物件を持ってないまっさら属性の人にはかなり希望額に近い融資が出ますがその次くらいになると急に融資が厳しくなる傾向があり、業者さんも昔のサラ金巡りのようにどの順番で銀行を回ると目一杯融資を引けるか熟知してる人も多く、エリサー属性の人でまだ物件持ってないとか資産背景が超ホワイトな投資家さんにはとりあえず一番最初にO銀行で確実に借りて貰い次に時間を掛けて地銀、信金巡りをさせる傾向があるようです。

何度も言いますが業者さんはお客さんがたくさんの債務を背負ってくれた分、仲介手数料が増えますから「融資さえ付けば買います」なんてお客さんを見つけたら「融資枠がパンパンになるまで買わせたい」ってのが本音じゃないかと思う次第であります。。(まさにWIN-WINですねww)

最後になりますが、
今の時期に手金を入れるにしても融資が出る人は正直、いつの時代であっても融資が付きますのでこんな時代に物件を買うのであれば「なぜ今買う必要があるのか?」を冷静になって考えていただきたいと思います。

確かに融資が出なくなってるので安い物件は安いですが安い物件にはそれなりの理由があるものでその理由がわかってなおかつそれが自分にとって都合のいい理由で買わないより買っておいた方が損しないって思える物件なのかを今一度自問自答していただきたいと思います。

えぇ、、ワタクシ思うんですが
今のマーケット見てるとそう思える物件ってホント少ない気がするんです。。。。(ここ4~5年では今が安いのかも知れませんがそれってすでに物件高騰期に入った時代の価格だし)

これは値付けする業者側の問題でもあるのですが、
業者からしたら売り主さんから媒介契約を取らないことにはフィーが発生しませんから出来るだけ高い値付けしますし、客付け業者の場合、売主、元付業者が納得する買い取り額を持っていかなければ土台にも上がれません。

この時の売値は業者さんが考えうる最高値の設定価格になってしまうので(ここで安く設定したら売主が怒って他の業者に売却依頼しちゃうかもしれないしw)誰でも閲覧出来るネット情報として上がった状態ではどうしても高値に見えてしまうんです。

なんて書くと「何言ってんの?いつの時代でも買える時に買っとくのが得なんだよww」って声も聞こえてきそうですが、いつの時代も融資が止まって1~2年くらいは無理やりフカして融資を引っ張った物件を抱えた投資家が「せめて残債を上回る買値じゃないと売れないです」って物件がゴロゴロしてるもんなんです。(今日一番言いたいことなので赤文字デカフォントで書いておきます)

それでもここ読んでる人で「そうは言っても俺ってもうすぐローン組めない年齢になるんだよ」とご自分の年齢を気にする人がいるんじゃないかと思いますが、高齢になって後戻り出来ないって場面で失敗に気が付く方が精神的ダメージが遥かにデカいってパターンもあります。(実際、先日相談に来られた方がまさにそんなパターンでした)

えぇ、、
それでも今どうしても物件を買うっていうならせめてこのくらいの目利きは出来るようにしてください。。。(いつも言ってる保有耐性チェックと謄本見てどんな人が売主でどこの銀行からいくら金引っ張ってるかくらいわかればなんとかなります)


と言うことで今日までのご質問はすべて吐き出しましたのでこのまま質問が無ければ明日はお休みさせていただきます。


一つの質問でこれだけ引っ張るのも大変なんじゃんw

オリンピック後予測と地方の新築需要と管理問題。。。


水曜だってのに今日はやたら忙しい一日でございます。。

こんにちは。

中国発の新型コロナウィルスですがやはり結構蔓延を始めてるようでこの調子だと2月くらいからは日本でも二次感染、三次感染になりそうな予感がします。

とは言え、日本人は普段からインフル対策でうがいやマスク、手洗いなどはしっかりやってるタイプの人が多いので爆発的な拡大は無いと思いますが用心に越したことはございません。(肺炎って一度罹るとホント、なかなかツライものがありますからね)

せめて今週くらいはあまり人混みに紛れ込まずに家で大人しくしててくださいw(睡眠と食事をしっかり摂ってればそうそう重症化もしませんから)

と言うことで今日もさっさと質問に答えて参ります。。

質問①
こんにちは。
いつも楽しいブログをありがとうございます。

最近アパートメーカー・不動産コンサルさんなど(D建託・●DI・S氏など)がアパ宿投資・ミニホテル投資などといって民泊・簡易宿所などを地主さん・サラリーマン投資家に勧めて動いている気がします。
それにつられてか、物件価格の上昇も都内・京都・大阪などの観光地は顕著になっているようです。
これらの現状分析およびオリンピック以降の市場予測をご教示くださいませ。
なんかバブルが弾けるような予感がしております。

*因みに浅草のホテル開業状況は凄まじくカニバっておりますw
2020.01.28 Tue 19:31 | すーさん |


ここ数年、アパートメーカーさんや不動産コンサルさんが熱心に勧めてるのがこのアパ宿、ミニホテル、民泊・簡易宿所投資なのですが、これはここ数年の居住用物件での利回りの低さに加え、オリンピックでインバウンド需要があるから今がチャンスと煽ってるからじゃないか、、、と思います。

個人的にはこれって瞬間的に儲かるだけの話で途中で何かあればいつでも枯れてしまう話なだけに去年流行ったタピオカのように儲ける時にガバッと儲けてヒットエンドランしようみたいな話になるんじゃないかと思ってますが、

この投資を煽ってる人ってノウハウを売ることでフィーを得ようとしてますのでコインランドリーのFCのように企画提案だけは一人前でそれ以降は自己責任でと言ってるようにも聞こえます。

と言ってもオリンピックが終わった後にこの特需とも言えるインバウンド需要が萎むかと言われるとワタクシの答えはNO。

恐らくはオリンピックを通じて「極東の端っこの日本」と言う国が再度世界の人に「治安が良く清潔で四季折々の顔がある国」と認知されさらにインバウンド需要が膨らむんじゃないかと思ってます。

しかしながらこのインバウンドを飲み込むホテル系投資物件は一般の居住用物件と比較すると滞在経費が高くつくし、これからは滞在ではなく事実上の「移住」に舵を切って来るであろう日本の政策を考えると最終的には少なくなるであろう滞在型需要を巡る価格競争になるんじゃないかと思ってます。

事実、京都、大阪などの関西圏でのホテル需要は明らかに供給過多と言われ始め、関東でも「ホテルの部屋が足りない」って言われていた話がいつのまにか供給過多なんじゃね?と疑問符が付くようになりました。

また比較的滞在コストの安い民泊や簡易宿所は現行の法律が変わらなければまだまだ需要は見込めるかと思いますが、この業界はいきなりの法改正には脆く、いつもの後出しじゃんけん(今度は旅館法ではなくコロナウィルス絡みの保健所系の改正でやられる気がします)で規制の網を掛けられようものならあっという間に淘汰されちゃうかもしれません。

ま、そうなった時はこうしようと方策を考えていればいいわけなので普段から柔軟に対応できるようにしておけばいいんじゃないかと思いますが、大抵の人は今儲かっているのが未来永劫続くと思う傾向があるので「普段からマーケットの些細な動きを見逃さないようにしておきましょう」ってのが結論です。

ちなみに最近、都内のアパマンの家賃が上がってるようですがこれは行き場の無い海外からのお金が日本にどっと流れ込みそれに起因してるそうです。(ソースは全宅ツイw)

土地の地価もそうですが需要があればどんどん値上がりし、需要が無ければ下がるだけでこれに余ってる資金が流入し始めるとそんなに需要が無い状態でも買わないといけないファンドなどの関係で局地的なところから値上がりします。

今のところ都心3区あたりから始まってるようですが、これはやがて都心3区から外にはみ出し始めるのでその恩恵を受けれる人も増えて来そうですね。

えぇ、、不動産融資が出ないと嘆いているのは一般の不動産投資家だけであって実際には世界的にお金がじゃぶじゃぶしていますからよほどのリーマン級の事態でも起こらない限りバブル崩壊とはなりにくいんじゃないかと思います。

あとこれは聞きかじりな話ですが、中国などからやってくる留学生、、
学歴などでは圧倒的に上位なアメリカなどに行く人も多く日本は今後そんな需要から取り残されるんじゃね?と思う人も多いようですが、実際は中国の一人っ子政策の余波で日本の方が安くて箔のつく学歴が手に入ると密かな人気だそうです。
(アメリカだと学費が高過ぎて一人っ子の中流階級の人には重荷だそうです)

こんな情報も日々Twitterなどで情報収集してると点と点が線になってくる情報に化けるので注意深くチェックしてみてください。(真面目な話、テレビや新聞、果てはFB程度のSNSでは入手出来る時間が遅すぎて話になりません)


次の質問です。

質問②
地方の新築木造高利回りアパート

こんにちは。
いつも楽しみに拝見してます。

質問受付中との事で、ありがたく質問させて頂きます。

狼さんは地方新築木造アパートについてどうお考えですか?利回り10%超え、かつ人口減少率が一桁台のエリアを想定します。

地方の木工事大工さん、わりと時間が余っているのか、頑張れば◯東建託と同じくらいのグレードで、価格はかなり安くで建てられるケースもあるようです。

土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。

融資も引きやすく、一見戦っていけるような気がしないでもないのですが、、

マイナス面を中心に語って頂けると幸いです。
よろしくお願い致します。
2020.01.28 Tue 22:29 | はんざわ |


実はこの手の質問、メールや電話でよく聞かれることなのですが、
ワタクシも地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?と思ってる派でございます。

ただダメなのは付け焼刃的な知識だけで自分が地方に住んでる特性だけを無理矢理生かそうとするパターンです。

えぇ、、これって地主が先祖代々の土地で何かできないかと考えてハウスメーカーに営業されて「そんなところに収益物件を建てても需要ないでしょ」ってところに無理矢理新宿をやってしまいそもそも埋まらない物件で勝負しちゃうようなものです。

はんざわさんは地方の大工さんや設備屋さんの単価まで把握されてるし地方の安い土地を見つけて安い工事費で建てられるってノウハウを持ってるようですので融資付けさえ問題無ければ進めちゃってもいいんじゃないかと思います。

また、建てる新築物件の部屋数が100部屋あるならそれこそ慎重に立地調査をやらなきゃいけませんが部屋数も地方の電車の乗降者数や人口なんてマクロな数値を追う必要も無いと思います。

但し、新築の際に戸当たりの需要の高い間取りや賃貸面積は絶対に把握しておくべきだし、さらに言えば数年先の需要を予測して万が一の場合部屋のコンバージョンが出来るようにしておくのは結構重要じゃないかと思います。

この際、すごく重要なのは「土地ありきで建てるのではなく元々賃貸需要があるであろう間取りが入る土地をいかに安く見つけるか」です。

よくありがちな話で、安い土地を見つけたはいいけどその土地に収益性がある間取りを入れようとしたら様々な規制でうまく入らず結局100%勝てる賃貸ニーズを満たせない建物(エリア的に1LDKやファミリーメインなのに埋まりそうもない1K10部屋とかw)を新築しちゃうやつ。。

投資シミュレーションソフト上では収支はプラスになるはずが実際にはカツカツかそれ以下になっちゃうなんてことがよくありますがそれはこのニーズの見誤りです。(ソフトにはそういう賃貸需要のパラメーターが装備されていませんから仕方ないですが)

あとご質問の中に「土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。」とありますが、地方の人口減少率一桁台のところで新築利回り10%超えくらいだと保有期間中に出て行く原状回復費や募集費までうまく吸収出来ますか?

都内近郊であれば家賃坪単価は最低でも7000円程度はどんなに失敗しても取れちゃうので30㎡台の賃貸物件であれば家賃63000円くらいは取れ、退去後の原状回復費は20万程度掛かって募集費で広告費1ヵ月の63000円くらい払うとしたら一度の入れ替えで30万弱掛かります。

これが地方の家賃坪5000円みたいなところだと地方の工事単価が安いとはいえ取れる家賃にも限界があるのでその時の収支を考えると利回り10%超えレベルだとちょっと物足りなさを感じてしまいます。

と、無理やりマイナス面も滲ませてみましたが(w)冒頭でも書いた通り「地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?」ってのがワタクシの最終見解でございます。
頑張ってください。


さて、今日最後の質問です。

質問③
皆様が管理会社に求める事とは?

3%なら?5%なら?
10%もありますけど。
自主管理をしていると思うのですが、大家さんの期待値が金額以上に多く大き過ぎるような気がしてなりません。
自分の収入に直結する物件だからとにかく頑張るのであり、他人の物件なら金額なりだよ~と。

入居審査も保証会社さえ通ればOKの仲介ばかりですし。
世間一般の管理の契約内容はどの様なものなのでしょうか。
是非ご教授願います。
2020.01.28 Tue 23:43 | 中央城東大好き |


通常の賃貸管理契約ですが、
うちの場合は丸投げ管理が多いので
①賃貸管理・・・募集、契約、退去立ち合い、家賃の管理と督促、入出金で家賃の5%
②建物管理・・・管理仕様書を作りその仕様で清掃、軽工事、点検業務一式 仕様書で決めた金額を年間12カ月で割り算

の契約を締結しています。

で入居審査はこっちに申込書を回して貰いチェックしてOK出したりNG出したりしていますが前のブログでも書きましたがちゃんと記載しないマイルール系な申し込みは保証会社を通す前に却下するか質問してその答えで審査してます。

あと管理契約でありがちな管理契約の解除の条項は某大手管理会社にありがちな「契約解除するなら半年分のフィーを払って解除出来る」なんて超一方的不利な条件は一切飲まず「3か月前予告でいつでも解約できる」なんて条項に切り替えて貰ってます。

その他細かい部分はフォーマットの条項で済ましていますが何か問題が起きた時はその条項を追加で覚書などで変更、場合によっては管理仕様書も覚書で変更して貰ってます。(ホント、この覚書、、なんでも後出しじゃんけんで使えるので便利な書類でございますww)

と、ワタクシの管理条件を一通り書いてみましたが他の方はどんな管理条件でやってるんでしょう?
コメント欄に書いてくれるといろいろ参考になるので我こそはって方、ぜひお願いしますw(と、いつもの丸投げで解決を図るワタクシですw)



今日は忙しくて書いてる時間が少なかったんじゃんw

買付け必勝法と管理会社の付き合い方


ちょっと!!雪、全然降らないじゃないですか?w(せっかく半休取ろうと思ったのに。。。)

こんにちは。

昨日のブログ、、
本来であればあの薄っすい建物について誰かしらに触れていただきたかったのですが、、まったく無反応でちょっぴり悲しくなりました。。。(総員スルーってもしかして何か触れちゃいけない問題だったんでしょうか?w)


さて、本日は二つ質問が届いてますので粛々と回答致します。

質問①
こんにちは、買付必勝法について教えて下さい。
今欲しい物件ですが、レインズで一般扱いで2つの業者から掲載されております。
一つは銀行系、一つは財閥系です。

財閥系はもちろん両手で有名です。

おそらく売主さん、銀行系は資産管理関係、財閥系もなんらかのつながりから仲介を依頼しており、競争原理を働かせている時点で頭がいい方なんだと想像しています。

それぞれの業者に資料請求の問い合わせを入れ、状況を伺ってグリップの強そうな所から買い付けを入れるのはどうかと考えているのですが、本当は自分の懇意の仲介を通して買い付けを入れたいのです。
※仲介手数料で融通が利くため。

もちろん指値は入れるつもりなんですが、この場合はどこから買い付けを入れると通りやすいと思いますか?専任じゃない場合でも大手はやはり両手狙いにこだわるのでしょうか。

自分の場合、懇意の業者さんが仲介手数料融通利かせてくれるんですけど、欲しい物件が両手狙いの大手元付の場合が多く毎回悩んでしまいます。

宜しくお願い致します。
2020.01.24 Fri 18:18 | 遠藤チャンネルマニア |


いただいたご質問を拝見する限り遠藤チャンネルマニアさんは結構買い付けを入れ慣れてる方なんじゃないかと思慮します。

そんないただいたご質問からまずは今わかってることを抜き出して整理してみます。

①ブツモトは2社・・・大手不動産屋(財閥系スミフ、と都銀系)
②一般媒介・・・2社に媒介を出してる時点で専任媒介は無いので
③買主である遠藤チャンネルマニアさんはレインズを見れる立場である

で、こここからはワタクシの想像を加えると疑問になるのは以下の3つ
①大手2社に依頼する時点で「持ち主はわりと保守的な売主ではないか?」もしくは「大手なら安心と思ってるだけの素人みたいな人何か?」もしくは「宅建業者で仕入れの際にこの仲介さんにお世話になったので媒介を出してるのか?」・・・ここで3つの選択肢が浮かんで来ます。

②売主は「宅建業者なのか?」「非宅建業者なのか?」「個人なのか?」「法人なのか?」(これは謄本見ればわかります)・・・ここで4つの選択肢が浮かんで来ます
③「いつから売り出してるのか?」また「2社が同時期に売り出してるのか?」「1社が先行して売り出し数か月後もう一社が売り出したのか?」・・・ここで3つの選択肢が浮かんで来ます。

①と②の選択肢でも買付け出す駆け引きは変わってしまうのですが今回一番重要なのは懇意にしている業者さんに依頼して仲介手数料を安くしたいことですから「どちらかの仲介さんをブツモトにして懇意な仲介さんを客付けにすること(前者)」か、「今いる2社に割り込んでこの懇意な業者さんをブツモトとして潜り込ませる(後者)」のどちらかになると思います。(と言っても遠藤チャンネルマニアさんは2社のどちらかをブツモトにしてどっちに懇意な業者さんを客付け業者としてくっ付けるかがご質問なので前者の話だけを進めます)

一般的に大手さんが2社以上の一般媒介契約になってる場合、元々はどちらかの業者さんが専任で媒介を取りなかなか売れないのでもう一社に媒介を出しそれぞれに一般媒介を出して売って貰っているんじゃないかと思います。

この物件を遠藤チャンネルマニアさんレインズが見れる立場なのでわかると思いますがその物件登録日を確認すれば恐らくは同じ日もしくは似たような日付ではなく数か月間隔が開いての物件登録じゃないかと思います。(ちなみにレインズが見れない人は各媒体の情報登録日を見て推定します)

もし似たような日付であればワタクシの想像通りではなく売主がこの2社を競わせて売らせようとしている可能性が高いですが日付が開いてる場合(登録更新してる場合でも2週間から1ヵ月以上は登録がズレているはずです)先に登録している方がそもそも専任で媒介を取ってる可能性が高いです。

かと言ってこれで先に専任取ってる方がグリップ強いんじゃないかと思うとそうとも限らず、この場合、「専任出したのに全然売れなくてなんか信用できないから他社にも出した」というパターンである可能性もあります。(売り出して2週間くらいで「反響無いから売値下げましょう」なんて言って囲い込んで両手狙う業者さんほどこういう目に遭いがちですw)

すなわちこのパターンであれば後から媒介貰った二社目の業者の方が今の時点で信用されてる可能性もあるし、大抵の場合専任を奪われた業者さんはその時点で専任時よりはやる気も失ってることも多く、片や、二社目の仲介さんは「一般でも媒介契約取れたから先の業者より先に成約しよう」とやる気になってる可能性が高いです。

また専任媒介の場合、出来るだけ両手取引を目論み、買値が安くても両手仲介を優先しちゃう業者さんも多く(えぇ、、実際にもありましたが買付額が両手仲介の方が明らかに安い買値なのに両手でやりたいからと片手仲介経由の高い額の買付をもみ消しちゃう某大手業者さんも存在しますw)逆に一般媒介になるとこの時点で2社間での競争なので成約速度を優先し買値よりもスピードだけで買付けを受けちゃう業者さんが多いです。

で、今回の場合はすでに一般媒介になっていて成約の競争原理が働いているので両手仲介なんかに拘ってたら成約速度が遅くなっうから原則的に片手仲介でも成約させちゃおうという原理が働いているはずです。

また今回はどちらも大手の媒介なので物件調査はほぼ同じレベルで進んでいるでしょうし、大手さんは売主への物件ヒアリングも似たようなことを聞いてるのでどちら経由で頼んだとしてもさほど差は無いかと思います。

但し、不動産取引は売り主さんと仲介さんとの相性もわりと重要要素ですので(売り主さんによっては今の時点でもどっちの仲介が有能かどうかを思い込みでも優劣付けてることが多いです)本来であれば最初の電話の時点で両方の仲介さんにいろいろ質問ぶつけてどれだけ売り主さん情報を吸い上げているか?などを調べておいて欲しかったところです。

と、いろいろな条件が絡み合って何が正しい情報なのかを判断しないといけないのですが、ワタクシであれば2社のうち後から媒介取った方に懇意な仲介さんをぶつけて交渉開始しちゃいます

やはりこのケース、
一度はどちらかに専任媒介を出して数か月経っても売れないから一般媒介に切り替えたと考えるのが妥当じゃないかと思います。
(えぇ、、大手は売買を取る際、ほぼ専任媒介で媒介取りに行くし売り主が「一般媒介で」と言っても「いやいやいや、、、3か月でいいので弊社に媒介ください」って土下座くらいしてるはずでございますw)

また、一般媒介でどちらかに買付が入ると売り主さんは入らなかった方にも「もう一社の方から買付けが入った」と報告することが多いのですが(特に金額に満足して媒介をお断りする際など)うっかり指値で買付が入っちゃうと「ではその指値以上のお客さんを付けるのでしばし時間をください(えぇ、、そんな客いなくても平気でいるように装うこともやってくるのが不動産屋でございます)なんてやって来てその買い付けの邪魔することもあるんです。(ソースは先週実際にこれやられたワタクシw)

そう考えると禁断の荒技である「今いる2社に割り込んでこの懇意な業者さんをブツモトとして潜り込ませる(後者)」が指値も通しやすいし仲介手数料も両手になる分まけて貰えるし一番有効なんじゃないのかなー、、、とも思ってしまうワタクシです。。。。(良い子は決してマネしないでくださいw)

・・・・

・・・・

次の質問です。。。

質問②
管理会社との付き合いについて

いつも楽しく拝見させて頂き、ありがとうございます。
管理会社との付き合い方について質問させていただきます。

物件購入した時から管理料を5%から3%に根拠なく交渉しOKだったので継続してお願いしております。
築20年の物件なのですが、エアコンがよく壊れて連絡をもらい都度、新品交換するのですが、相場より見積が2倍高いです。設備関連の修理も相場より1.5倍くらいでしょうか。ただ管理会社も仕事なんで儲けてもらわないと客付けに影響しそうで、現状頼んでいます。

今後、自分で対応しても問題無いかアドバイスいただけますとありがたいです。
2020.01.27 Mon 20:16 | 田舎のハゲ |


このご質問ですが、
管理費を5%から3%に下げたのが原因でエアコンの交換費が2倍高くなり、設備関連の修理も1.5倍と書いてありますがそもそもその相場観は合ってますか?

と言うのもエアコンなどの新品交換でよく家電量販店価格と比較する人がいらっしゃるのですが家電量販店などの本体価格はそれなりに安いけど実際に現地に取り付け業者が来ると複雑な工事なので工事費が割高になってしまったりこの管理会社さんが価格差などを深く考えずに単にいつも使ってる使い勝手の良い馴染みの業者に頼んでるだけでそれが結果的に割高になってる可能性もあります。(えぇ、、この管理会社さん、、単に3%に下げてと言われて下げただけでそれ以外のことは従来通りやってるだけで工事費をフカしてマージン抜いてるわけじゃない可能性もある気がするんです)

これを知るには一度「いつも工事を管理会社さんに頼んでますけどウチの実家の親戚が業者なので今回からそっちに頼まないといけないかもなのでそれって大丈夫ですか?」とややハッタリ気味に聞いてみるといいかと思います。

それで「いや、管理契約上管理会社に頼むって約束なんだからそれは困る」とか「それなら管理費3%じゃ合わない」とか言われたらもはや疑いの余地もなく工事費で抜かれまくってます。。

ちなみに賃貸管理費の5%と3%ですが一般的な木造アパート(家賃6万、8戸)あたりで考えると5%での管理費は税込26,400円、3%だと税込15,840円と差額は10,560円。。

年間で計算すると126,720円変わるのでその穴埋めに「工事のキックバックくらい取らないとやってられない」と考える管理会社さんもいておかしくないですが、前所有者さんが保有してた時に管理費5%時代の時の交換工事費は逆に割安だったんでしょうか?(なーんか相変わらず同じような2倍、1.5倍請求だったんじゃないかって気がします)

といろいろ考えてお答えしますが、
取るべき道もいろいろあります。

例えば、この管理会社さん以外でいつも客付け出来てて賃貸契約のブツモトがいつも管理会社さんってパターンでは恐らくどの業者が客付けしても広告費次第で成約出来る可能性が高く、これであれば割高な管理会社になんか修理依頼せずに自力発注で対応しても大丈夫です。

これは賃貸契約書見て仲介が二社入っているかどうか見ればわかるし、管理会社が専任業者で契約には常にこの管理会社が絡み仲介手数料の管理会社が持って行くって場合、そこでもフィーを抜いてるわけなので実際に汗をかいてるのは他の客付け業者さん。。

そんな関係であればその管理会社さんは百害あって一利なしなのでそのままゴミ箱に捨ててしまっても構いません。

また管理会社さんが自力で客付けして賃貸契約書にもこの会社一社の名前しか書いてない場合、
これはこの管理会社さんに客付け能力があり他社に依頼しなくても埋められるってことですので粗末に扱っちゃいけません。

さらにこの際に手数料は管理費で貰ってるから要らない(こんなこと言う管理会社さんいないと思いますが念のためw)なんて場合、その管理会社さんは素敵管理会社さんですのでこれも大事にしないといけません。

あとは客付けは他社仲介さんで成約時に片手手数料は管理会社が取るけど広告費などはすべて客付け会社にぶん投げているって場合もそれなりに素敵管理会社さんなので当然、大事にしてあげるべきではないかと思います。

と、、なぜこんなに選択肢が多いかと言うと、、
管理会社さんの規模やその管理会社さんのエリアによってはそれぞれ慣習もあるのでこの質問の内容だけだと答えが出しにくいんです。。。(えぇ、、不動産っていろいろな要素が絡みあってる集合体なので一概にこの答えってわけじゃないんです。。)

どれに当て嵌まるかわかりませんがご自身の物件がどのタイプかを見極めていただきご対応いただけると幸いでございます。。(ってかお電話で相談してくれたらワタクシ、細かく聞き取って総合的な判断出来ますのでお気軽に聞いてくださいw)


と言うことでまた質問がネタ切れになりました。。。(なにか質問ありませんか?)



さー、バッチコイなんじゃんw

犬臭い話とちょっとテクニカルなお話し。。。


マスクとバナナを大人買いしちゃいましたw

こんにちは。

先週最後に書いた「新人大家さんの嫌なところ」のお話し。。

気になる人が多かったようでTwitter経由も含めると通常の10倍の約3万アクセスもあり常日頃、不動産屋さんが大家さんのことをどのように見てるのか?というのは気になるネタだったようです。

と言っても普通にコミュニケーション能力があれば最初は出来なくても段々出来るようになるし一般社会では理解されない不動産業界の常識みたいなこともやってるうちに覚えていくことなのでそんなに悲観する必要も無いかと思います。

えぇ、、
たとえ1社2社で不義理をしたところでその情報が不動産業界共有のブラック情報になるわけでもなく、そもそも不動産屋なんて星の数ほど存在しますから大したことないんですw(しかも不義理した会社の営業マンが一生涯その会社にいる確率なんざ交通事故に遭う確率より低いですからww)

さて、そんなわけで今日も質問に答えていきたいと思います。

質問①
初歩的すぎる質問で恐縮なのですが…

前回の回答で
>であれば、一番シンプルな方法は「そのエリアで一番デカい管理会社系不動産屋に聞く」でございます。

こういうのって単に聞くと「金にならないことで電話してくんな!」みたいに思われそうなんですが…。

お時間のあるときにご回答いただけると助かります…。
2020.01.26 Sun 20:23 | 惑星 |


まず最初に言っときますが、
正直言いまして不動産屋は初歩的な質問に答えている方が楽なのでそういう質問は大歓迎でございますw

そんなことを踏まえつつご質問にお答えしますが、
これって要するに不動産屋にとってお金にならないことを質問したら「こんなくだらないことで電話してくんなよ」と怒られるとご心配してるんじゃないかと思います。

で、あればあれです。
その質問が不動産屋の利益になるんじゃないかってことを匂わせればいいんです。

例えば今回の場合、そもそもの質問は「賃貸需要の把握」でしたよね?
確かに不躾に「このエリアの賃貸需要を調べてるんですけど、木造アパート、木造戸建てどっちが需要あるの?」と聞けば確かに「金にならないことで電話してくんな!」って思われるかもしれません。

しかし同じ質問なのにこう言ったらどうなるでしょう?
この辺に物件を買おうと思ってて良ければ管理も含めてご相談したいのですが、そもそも木造アパート、木造戸建てどっちが需要あるの?」

モノは言いようなのですが、
こう質問すると不動産屋さんは「親切に教えたら管理契約が取れるかもしれないじゃね?」と思うんじゃないかと思います。
実際ホントに管理なんて出すわけもないですが、不動産屋はこういう些細な電話から突破口を開いて営業に持ち込もうとするしこれで管理が取れなくても近所に物件を買うなんて人がいれば何かしらお金になるんじゃないかと思うものです。

結果的に物件を買わなくてもそれは相手にはわかりませんのでコツを掴めば単に興味本位で賃貸動向を地元大手管理会社に聞いて調べることも出来ちゃいます。

これは意外に知られていないことなんですが、
我々不動産屋が売買、賃貸で物件確認する場合、ブツ元に電話して在庫確認した後、お客さんに紹介したかどうかやどういう反応だったかなんていちいちブツ元に報告もしませんし、ブツ元から「あの物件どうなりました?」なんて確認の電話も掛かって来ないんです。(単なる問い合わせして来た会社の一社に過ぎませんしそんなの追っかけても一銭の得にもならないって理解してるので「なんだよあいつ、、聞くだけ聞いて来てナシノツブテかよ」とは思わないんです)

わかりますか?
不動産屋さんって無駄に掛かってくる営業電話以外は「もしかしたらお金になるかもしれない」と意外と真摯に対応してくれるものだし、その時お金にならなくてもそのうちお金になるかもしれないから親切に対応しておこうと考える人が多いってことでございますよーw


次の質問はややテクニカルな質問です。

質問②
折角なので、1つ質問させてください。
戸建てや木造アパートを買おうとしたとき、いつも思うのは土地の価格の見極めが難しいなと。

道路付け、地形、ロット、向きなどパラメーターが多くてなかなか相場観がわかりにくいです。

例えば城西、城南エリアで1つ基準を設けるとしたら、一番高くなる条件が以下のようなもので、ここから外れて行くと坪単価か1種単価が落ちてくるのでしょうか。
 ロット :14~25坪
 道路付け:南側6m道路に6~8m接道
 地形  :長方形、平坦
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内

旗竿度で6掛け位にはすぐなるし、高台なら整地代が、
など色々要素が絡むなと。

宜しくお願いいたします。
2020.01.25 Sat 00:28 | クロノス |


この質問ですが、
これから書く回答を読んでまるで意味がわからないって人はわかるまで勉強してから土地探しして欲しいくらいの話でございます。

まず最初にお聞きしますが土地の価格、相場で一番高いものってなんだかわかりますか?

答えは実需用地なのですがこれは当然ながら買う人が利回り計算で見てないことに尽きます。(しかも最強に高い実需用地は商業系の実需用地で銀座あたりの実需商業用地は坪4億円なんて話もあるくらいです)

今回はそんな話でなく共同住宅での税の特典が多い240㎡以下の土地レベルで解説しますが、この面積・ロットは投資用以外に実需戸建て用地としても扱われます。(都内23区あたりだと13坪くらいの土地でも狭小3階建てが建つのでその価格が最高上限価格になるかと)

要するにまず土地値として比較するなら一番高い値段で取引される戸建て用地からどれだけ安くなってるかを比較するところから始めます。(ここを土地値の最高金額だと思って貰うイメージです)

クロノスさんはここから様々な条件でパラメーター化して算出しようと思ってるかもしれませんが、それはあくまでも机上の空論で実際には多少高くても欲しいと思った実需戸建て需要の人から見ると周辺で売られている戸建て用地や分譲マンションなどと比較して買ってしまいます。

しかも住宅ローンは業者があっせんして融資付けしてる関係で投資物件よりは融資が通りやすいですからこの需要とまともに戦ったところで勝ち目はなかなか無いのが現状。

なので挙げていただいた
 ロット :14~25坪
 道路付け:南側6m道路に6~8m接道
 地形  :長方形、平坦
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内

なんてレベルすべての条件を満たした土地であればおっしゃる通り投資利回りで収支が出るような土地値では売るわけも無いんです。

そこでこの条件を細分化してどの条件が外れると売値が安くなるか?と言われれば一番は「地形」じゃないかと思います。

すなわちこんな土地です。

 ロット :14~25坪
 道路付け:南側6m道路に6~8m接道
 地形  :道路接道2.5mの超細長い地形←このパラメーターだけ動かします
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内


これで家を建てるとこうなります


クソ物件オブザイヤーにも登場したコ〇ファーコート成〇学園前でございます。。


イメージとしては通路に無理やり家を建てたというイメージ。。


さらに上空から見るとこんな感じ。。
(ま、これじゃ実需用地どころか投資用地でも買えませんがww)

次に挙げるパラメーターはこれです。

 ロット :14~25坪
 道路付け:南側、道路幅員1.3mの通路←このパラメーターだけ動かしますw
 地形  :長方形、平坦
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内


実需では例え接道が2mあろうとそこに辿り着く前の道路が1.3mなんて通路じゃほとんど良い値が付かないものです。

しかし路線価ベースだとその先の前々面の道路がいい値が付くと釣られていい価格が付きがち。
この計算で「お、土地値じゃん」なんて思うと痛い目見るのがこのパターンでございます。

さらに言わせていただくと投資用地での道路は隣地斜線や道路斜線なんかを考えると北側道路の方が日影規制の影響を受けにくいので南側道路の方が安くなったりなんてこともよくあります。(今どきは日当たりが良いなんてより採光面積の関係もあるけどプライバシー保護で小さい窓付ける方が良かったりしますからねーw)

と言うことでここでの答えは「地形」「道路幅員」を挙げておきますが考え方としては「この土地、、実需戸建てだといくらで売ったら売れるかな?」ってラインから考えて建物新築価格と販売経費を差っ引いた金額が土地値としてその土地値だと収支が合うか?合わないか?で考えたり、古アパートや古戸建てが乗ってる場合はそのまま使えないか?そのまま使えないなら解体費を加味した新築費用がどのくらい掛かるか?と考えていくらでこの物件を買えばいいか?と考えれば自然と買値が見えてくると思います。

なお、ネットで売り出されている物件はこの計算を不動産屋さんが先に検証して値付けてることが多いので投資家さんから見ると「なかなか買える物件がないなー」って感じるだけなんです。(なので今どき収益物件を新築で建てようと思うと敷地延長のややこしい土地や再建築不可や借地くらいしか安い土地が無いんです)

と、この話、パラメーターをいじくるといろいろなパターンがあって面白いのですがこれをブログで書くと何時間あっても足りませんので最後の質問に移ります。(だってこのネタだけでセミナー1回出来ちゃいますからw)

質問③
解決できていない問題があって質問しました。
地方で1棟アパートを持っています。
・家賃 3万円(この入居者は生活保護受給者)
・ペット可物件で小型犬2匹を飼っている。
・部屋は1階の階段の隣
以上の状況で、犬の臭いが部屋の外までかなりします。
1階部分なので、どの入居者も内覧者も必ず通らないといけません。
半年くらいかなり匂う時期があって、ちょうど契約更新時期だったので、管理会社に相談して契約解除もありうるという話を何度かしてもらって今は改善しましたが周期的に臭くなるので心配です。

ネットで他の方のブログなども検索しましたが、これだとういう解決策がなく。
ぺんたさんのブログだったと思いますが(ググりまくってたので間違えてたらすみません。)、【ここには書けない方法で解決しました】とありました・・

生活保護受給者がペットも連れて部屋を探すのは大変だろうし、無理に追い出したいわけではありません。
前回の部屋も理由は聞いてませんが、1年ちょっとで出ているようだし。
でも部屋の外までにおいを出さないようにしてほしいのです。

ペット用の匂い除去グッズをプレゼントするとか、生活保護受給者なので役所に言うとか色々考えましたがどれも微妙な気がします。

こういう場合に入居者に対してのいい対応とか、もし改善しない場合に本当に出て行ってもらえるのか、何と言えば出て行ってくれるのか、何か教えていただけないでしょうか。
お答えいただけたら嬉しいです。
よろしくお願いします!
2020.01.27 Mon 11:10 | エル |


えーっと、、
生保、賃料3万で小型犬2匹ですか。。。

ご質問の中にぺんたさんのブログで【ここには書けない方法で解決しました】とあるそうなので出来ればぺんたさんにもご意見賜りたいのですがこっちに来た質問なので出来る限りワタクシが頭をひねってお答えします。(ぺんたさん、、ここ見てたらぺんたさんのブログで取り上げていただけると幸いですw)

また犬臭以外にも解決困難な臭いがプンプンするので旅団で一番この手のトラブルに強い大家さんにも昼間電話して聞いたりして出来る限り情報を集めました。(と言うことで昼間電話させていただいた某団員様、、クソ忙しいときにお電話して申し訳ございませんでした。。

で、その犬臭ですが、恐らくは糞尿の処理が甘いときの臭いではないかと思います。

そこで出た解決策ですが、、
①まず部屋の確認をさせてもらう
→生保の人ですから在宅であることも多いですので家に上がらせていただきどのように糞尿を処理しているか確認させてもらう
 恐らくはペットシーツくらいは敷いてると思うが交換してないので臭う、もしくはそのシートを部屋にむき出しで残し捨ててないことで臭うはずなのでその処理を期限付きで実行して貰う(それが出来ないのであれば役所の生保課に依頼して役所にも動いて貰う・・・出来なきゃ強制退去の滲ませる)

②ペット飼育は今回限りで次の世代のペットの飼育は認めない覚書を交わす。
 (生保の人が飼ってるケースだとペットも高齢であることが多いのでそのペットが虹の橋を渡った時点で終了とし、万一その後また飼ってたら契約違反で退去させると滲ませる)
  なお、その覚書には現在飼ってる犬の犬種、年齢、犬の写真を載せておくのは必須です。

③恐らくは通路でも糞尿をしてるはずでそれが臭ってるのであれば一度共用部の水洗いを実施

なんて策を取ってみてください。

生保の人だから犬は飼ってはいけないって規則も無いので本来であればペット付き生保入居者が申し込んできた場合、そもそも犬を健全に養育出来る人も少ないし、最初にきっちり飼育規則を守らせるようにしないといけないので次回の入居者からは徹底してその規則を守らせるようにしてください。

えぇ、、
これで劇的に改善することも無く時間も掛かると思いますがとりあえずここまでやっておけば徐々には解決の道に進むんじゃないかと。。。。

と言うことでまたまた質問が途絶えました。
明日質問が来なかったらお休みします。。。


質問だけでやりくりするのも大変なんじゃんw

新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)


意外にポチが少なかったので需要の無いネタの予感がしますw

こんにちは。

昨日のブログの最後に今日の質問予告をしましたのでまずはその質問にお答えします。

質問①
いつも楽しく見させていただいています。最近は投稿が多いので嬉しいです。
狼さんは不動産屋さんで働いていると知ってのご質問なのですが、「新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)」をランキング形式でお答えいただきたいです。笑
私は新人ゆえ、そのような事が分からず不動産屋さんにご迷惑をおかけしているかもしれないので、その点を把握しておきたいと考えてご質問させていただきました。よろしくお願いいたします。
2020.01.22 Wed 18:34 | マルクス


えーっと、、
このご質問ですが恐らくはこれから不動産屋さんと相対する時に嫌われて物件出して貰えなくなったり敬遠されたりないようにするにはどうしたらいいのか?って趣旨の話ではないかと思います。

誤解しないでいただきたいのですが、
不動産屋さんは仲介手数料がメシの種である以上、
どんだけ横柄な客でもどんだけわがままなお客でも金さえ持ってれば揉み手笑顔で応対してくれます。
また、逆にどんだけ横柄でないお客でもわがままでないお客であっても上手いこと言って嵌めこめると思えば揉み手笑顔で嵌めこむってことは覚えておいてください。
(えぇ、、客であるうちはどんな奴でもおもてなしてくれるんです)

と言ってもやはり不動産屋も人の子ですから好き嫌いもあるかと思います。
いくらお金持ちだろうとなんだろうと「この人はダメ」って思うこともあるし、嵌めこむことが出来るとしても「わかってるけどこの人と付き合うのは嫌」って思う人もいると思います。

で、ワタクシが考える一番嫌われる客のナンバーワンは「時間泥棒な人」ではないかと思います。(恐らく不動産屋さん万国共通じゃないかと思うくらいです)

この時間泥棒って話ですが、先ほども書いた通り、不動産屋は手数料でメシ食ってます。
すなわち最初から仕事だと思って引き受けた話が途中でそのお客さん都合で無くなった場合、不動産屋は無駄な時間を使ったことになり「それなら最初から依頼すんなよ」と怒りは増幅されます。
業者同士の飲み会でも良く出る話がこの手の話で「ここまで話が進んだのにつまんない理由でキャンセルされた(俺の時間を返せ)」って愚痴はしょっちゅう聞かされます。

また、最近ではリフォームなどの見積もりを何十社に一斉に依頼し、その見積もりに載ってる部材を全部ホームセンターで調達して「ほれ、こうやってリフォーム代を節約するんですよ(俺様カシコイw)」なんてブログで書いちゃうおバカさんもいるそうですが、業者さんが見積もりするにも現地調査して写真を撮りそれを元に部材を拾って金額を出し膨大な時間を割いてお金のために仕事をしています。
不動産屋も同じで仕事依頼されても成約しなければ一円にもお金になりませんから成約に向けてもの凄い努力をしてるわけです。

それでも自分の徳だけを考え、他人の痛みがわからない人は最初は儲かるかもしれませんがその時点でそこまでに関係していた人全員を失ってしまい困った時には助けてもくれないでしょう。

そういう時は「他社にも話をしちゃってるので金額が折り合わなかったらごめんなさい」と最初にお断りしておけば済むことも多いだけに「なんかこの人残念な人だなー」と思う人も多いです。

新人大家さんに言いたいのはまずこれですが、次に嫌われる人は「後出しじゃんけんする人」です。

この後出しじゃんけんですが、恐らくは経験値が低いために「何を条件にしたらいいのか?」とか「これだけはやられたら困る」ってことが浮かばず途中で気が付いて「あ、これは困るのでやめて(変えて)貰えませんか?」なんてやつ。

我々業者は取引経験だけはやたら豊富なので途中で気が付いて「これってこのままで大丈夫ですか?」なんて心配になって聞いたりしますが経験値が低い人ほどなんのことかわからずにスルーしてしまいいざとなった時に「そんな話聞いてません」とか「あの時は思いつきもしませんでした」と言い出します。

「だから心配して聞いたじゃねーかよww」って言ってやりたい気持ちもありますがそんなこと言っても始まらないのでそれはそれでなんとか解決策を模索したりしますが大抵の場合そこに追い討ちを掛けるがごとく「この仲介さん、あまり親切じゃない」とか言い出したりするもんですw

だからと言って最初からこんなこと出来る人も少ないですからこういう時は
「取引の途中で思いついて思いがけないこと言っちゃうかもしれませんがその時はご容赦ください」と一言言っておくだけで防げることも多いです。(但しあまりに素人丸出しだとここで嵌めこまれますので上手に使い分けてくださいw)

次に嫌われるのが「言ったことを覚えていない」です。

こんな大事なコトなんで覚えてないのよwwって思うくらい覚えていないって人って多いのですが大抵の人は「あの時こう言いましたよね?」と聞けば「ああ、そうでした」と思い出してくれるのですが、、
稀に覚えていないどころか全く違う解釈で覚えちゃってる人がいますw(なんであれがこんな話に捻じ曲がってるのよww」ってこともございますw)

ホント、不動産の取引の場合利害関係者も多くちょっとしたすれ違いで何百万、何千万の損害を喰らうことがあるのでこの「覚えていない」ってのは致命傷になることが多いです。

我々仲介はそういうことが無いように「この話はこの方向」「あの話はこういう風に話を付けた」「これはこういう調整を経てこう決まった」と記録しながら話を進めるのですが「そんなこと言ったっけ?」とか「いや、あの話はこう決まったはずだ」とまるで違う話で覚えられてるとそこから利害関係者と折衝するには厳しい時があります。

実生活でこれに身に覚えがある方はメモ取るなり最悪は会話を録音して何度も聞き返し、微妙な解釈の時は業者さんに問い合わせてその都度間違いが無いか確認するくらい慎重にやってください。

恐らくこの3つが出来るだけで業者さんからは「ちゃんとしてる人」と認識され例え途中で話がポシャってお金にならくても「この人ならいつかいい仕事が出来るはず」と懲りずにお付き合いしてくれるんじゃないかと思います。


さて、以上の3つをまず挙げましたが、今日ここを読みに来た方はワタクシが思う「新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)」を聞きに来たんじゃないかと思います。

そう思っていくつか考えましたので挙げていきます。

ランキングではなく「すべてが同じくらい嫌」なことなので順位は付けませんが
・誰彼構わず会った瞬間、相手の物件規模を聞く大家さん
・長文の質問メールを送って来たので電話で返事しようとしたら平日の昼間は仕事なのでメールで返信を要求する大家さん
・ウチのセミナーに来た翌日に誰がどう見てもキラキラ大家さんのセミナーの集合写真に収まってる大家さん
・大の大人なのに酒飲んで我を忘れて泥酔した挙句、他人に迷惑を掛ける大家さん
・自分の物件の客付けで自力マイソクつくるのはいいけど広告規制に引っかかりそうな語句を並べたマイソク持ってきて「これで客付けしてください」ってターミナル駅の仲介を片っ端回る大家さん
・しかもその来訪時間が金曜日の夕方とか不動産屋が一番死にそうに忙しいくらいの時間に16㎡の狭小ワンルーム1部屋のマイソク持って来店する大家さん
・物件を買ってしまったあとになって「これどう思います?」って聞いてくる大家さん
・時間割いて結構真面目にアドバイスするもどこの誰に聞いたのか全く真逆の方向で突き進んじゃう大家さん
・恐る恐る売り出した物件に翌日5枚も買い付けが入り大喜びしちゃう大家さん
・一度も会ったことすら無いのに「俺、オオカミとマブダチ」と自慢して安心させてその後あろうことかコンサルやって自分の懇意の業者経由で物件を買わせきっちりバックマージン取る大家さん
・戸建2つくらい買った時点で成功者だと思い込みドヤ顔でコンサル業界にデビューする大家さん
・自分と投資手法が違う人をコテンパンに攻撃しちゃう大家さん

なんてあたりでしょうかねー。。。(ほんとはもっと書き殴りたいのですが現在時刻17時40分なのでこれ以上書けません。ごめんなさいw)

要するにこれ、周りが見えてない人に多い傾向でよくよく考えてみれば新人大家さんは最初はなにを信じていいかわからず無我夢中でやってる人が多く、こういう指摘されて気が付いて改める人も多いですから今の時点で「あ、俺(私)めちゃめちゃ該当してるじゃんw」と思ってても経験を積んでるうちに変わってきますのであまり悲観しなくても大丈夫です。(と書いてみましたがイマイチ盛り上げるところもなく終わってしまいました、、すみませんw)


最後に昨日答えた質問で続報が入ってますのでこの質問にお答えします。

質問②
回答頂いてありがとうございます。

事故物件(?)の件でご回答頂いてありがとうございます。ご助言をもとに、早速警察に電話してみました。室内で死亡していたこと、事件性はないことは話してくれたのですが、自然死か自殺については個人情報の保護で教えられないとの事でした。 出来ればこれ以上調査はせずに告知事項なしの通常家賃で募集したいのですが、仮に入居した人が近所の人から何かあったと聞いた時に「警察に事件性はなかったと聞いている亅と抗弁できるかどうかは微妙だと感じています(死因が分からないから)。
法人契約の代表に話を聞いて自然死と分かれば「 早期発見した自然死で告知事項なし」と胸を張って(?)通常家賃で募集できると思いますが、自殺と聞いてしまうと余計面倒なことになってしまいそうで怖いです。 お忙しい中すみませんが再度ご助言をお願いできればと思います。
2020.01.24 Fri 12:36 | のく |



警察に電話して聞いたらやはり「個人情報なので教えられない」と言われたようですね。
しかし警察に事件性は無いと言われたのでこれで事件死と言う線は完全に消えたわけですので良かったと思います。

ただ、死んだ場所が部屋の中と断言されてしまったので「心肺停止で救急搬送されて病院で死亡した」と言えなくなりここは少々マイナス点です。

とは言え、警察が個人情報を楯に教えてくれない以上、新聞沙汰になることもないし自然死、自殺のどっちなのかは永遠にわかりませんので「不明」ながら「詳しくはわかりませんが自然死だと思います」でいいんじゃないかと思います。

念には念を入れてその法人の人にも連絡して欲しいのですがその際恐らくは法人の人も「自殺=大家さんから損害賠償請求される」と思ってるはずですので(じゃなかったら退去立ち合いの時にちゃんと告知してるってww)ここは「警察に聞いたけど死因がわからないですが自然死と言うことで宜しいですよね?」
とやや誘導気味に聞き、「自然死」と言うことで片付けてさっさと募集開始しちゃってくださいw


ちなみにこの手の心理的瑕疵についておさらいすると
「あなたが契約前に「この物件で人が死んだりしているか」などの質問をして、
不動産屋が知っているのにそれを言わずに隠して契約をした場合は事故死であろうと自然死であろうと
不動産屋に非がありますが、自然死の場合は告知義務はありませんので不動産屋自ら、自発的にそこで人が
死んだということを伝える義務はありません」
となってます。

また実務上は 「仲介の担当者が迷ったら告知する」なので気にする人には説明してお断りさせ聞いてこない人にはそのままの家賃で貸すなんて運用法がいいんじゃないでしょうか?

と調子に乗ってブログ書いてたら18時の更新時刻を過ぎてしまいました。。

そんなわけで残りの質問は来週以降にお答えします。

ただあれです、、
来週用の質問はまだ一つしかありませんので少しくらい質問送ってくださいww(このままだと来週は一回くらいしか更新できませんwww)



時間が無いから後オチは省略するんじゃんw