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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日は4つお答えします


twitterのようすけさんからクッキーいただきましたw

こんにちは。

本日は長めのご質問が届いているので4つお答えさせていただきます。(ホントはこれで質問出尽くしたんですけど、、w)

まずは短めのやつから、、

質問①
数年先に一族で相続しそうな土地があるのですが、相続人の一人がプー太郎で、土地をまとめてアパマン建てると「自分も住まわせてほしい」とか言ってくることが目に見えています。この場合諦めて売ってしまったほうがよいでしょうか。
2020.01.11 Sat 10:56 | プーの一族 |


まずは先週に相談してくれてたのにずっとほったらかしにしててすみませんでした。。

で、相続人のお一人様がプーさんですが、、
文面から察するに一族様で「仕事探して頑張ってよ」と声掛けしても一向に職探しする気配の無いのがヒシヒシと伝わってきますが、この方一人のために一族で守り抜いた土地を手放すってのもちょっと理不尽さを感じてしまいます。

と言うことで、、
ワタクシがこの一族であればとりあえず売らずに新築建てちゃいます。
但し、この一族の土地に投資物件を建ててきちんと客付けでき、間違ってもサブリース契約なんかで丸め込められないのが条件ですw(なんとなくですがすでに大手HM系の営業さんに絨毯爆撃カマされて、一族の皆様すっかり新築アパート経営に前のめりなんじゃないかって気もするのでここで牽制球を投げておきますw)

で、そのプー太郎さん、、
恐らくは独身でしょうからわざと一人で住めないような部屋のプランニングで図面を作り「一人で住むには広すぎるのでプーさんの住める部屋じゃ無いんです」と理解させ、「その代わり家賃収入の配分するからね」と新築したら毎月お金が入るようなことを伝えます。

万一、それでも土地建物の持ち分をくれとか言い出すと面倒なので設計段階からそのプーさんの持ち分だけ切り取れるように土地を分筆、建物もうまく切れるように設計、、なんてところまでやっておくとさらに高得点でございます。

それでもうまくいかないなら賃貸管理を不動産業に投げ、「親類、一族と言えども入居審査がある」と故意に入居審査で落とす(他人が落としたらご本人も文句言いにくいでしょう)なんて可能性も一応考えます。

どうでしょうか?
なにか参考になる話はありましたか?(書いてて自信が無くなって来たので次行きます。。)

質問②
連日勉強させて頂き有難うございます。
ボロ戸建に関して質問なんですが、地方だと給排水が今でも井戸&浄化槽又は汲み取りという物件もたまにあります。
某戸建投資をしているコンサルさんがブログ等で汲み取りはさすがに客付けは難しいが浄化槽なら問題無いと言っていますが実際のところどうでしょうか。
また井戸&浄化槽で維持管理のポイント等も教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。
2020.01.15 Wed 12:30 | 下半身タイガース |


確かに汲み取り式で賃貸経営となると入居者がトイレに入った際、具が丸見えになってしまうしあれはホントに臭いです(ソースは幼少時代のワタクシ)。

片や、浄化槽であれば一応水洗式のトイレが設置でき、浄化槽の管理はオーナー負担(戸建てなので嫌気式単独浄化槽の6人槽で充分です)ですので賃貸経営には影響も無いでしょう。

と言うことで浄化槽の賃貸物件を探すということになりますが、排水を流すには下水と浄化槽の二つがあり浄化槽の場合、年に一度程度「引き抜き」と言うメンテナンスと場合によっては浄化槽管理士による定期点検が必要になります。

この「引き抜き」ですが年に一度程度、バキューム屋さんを呼び槽内の嫌気性スカムと呼ばれる汚物を吸い取って貰うのですがこのスカムと言うのはウ〇チ独特の臭いはあまりしません。(堆積させて微生物処理するので臭いがしなくなるんです)

と言うのもこのスカムと言うのは嫌気と呼ばれる方式で処理された汚泥と呼ばれる物資に変化しているからなのですが、これをバキュームで定期的に引き抜かないと浄化槽の導入口が詰まります。

一回数千円~1万円程度なのでまずはこれが定期的費用になり、これに浄化槽点検が5000円~8000円(点検時間20分程度)、が3か月から半年毎に掛かります。

この嫌気性の浄化槽以外にブクブクと空気を入れて曝気という処理方法で汚水処理する浄化槽(合併式浄化槽)なんてのもありますがこの場合、引き抜き回数は2年に一度程度、点検費用が2か月に一度くらい1万円程度掛かるかと思います。

井戸に関しては自治体によってどこまでメンテナンスが必要か変わるので一概に言えませんが飲料水として使用するので水質検査が義務づけられる場合があります。

ちなみに東京都の場合でと実態把握のために調査の協力と言う形で施設概要書を提出したり水質検査に協力(恐らく実費で2万程度だった気がします)するくらいで定期的な報告義務も無いのでいいですが物件を買う場合は都道府県の衛生管理をやってる部署に念のために確認してください。(小規模な井戸であればそんなに厳しい規制もなくあるとすれば井戸ポンプの交換費用として本体代として5万~15万程度、交換作業費用で10万程度必要になると思います。

質問③
はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしながら、狼さんのくっそ面白い文章に毎回ニタニタしている者です。
質問コーナーが設置(?)されているみたいなので、私もここぞとばかり質問させて頂きます。

私、個人の収入に対する節税を考えての不動産投資をしたいと考えております。
築22年以上の木造アパートを購入して、個人から購入することで建物の価値を高くしてもらって(比率的に50%くらい)減価償却して長期譲渡所得の5年を待って売却するというスキームを考えています。個人の所得税と合算して減価償却できるやつです。この間中止が決まった海外不動産築22年以上の木造の節税スキルよりも建物比率は落ちますが、それなりに節税出来ると考えています。

実はこのスキームで友人がとある中古物件を購入したのですが、一つ疑問が生まれました。これって築22年以上の木造建築物を個人から建物の価値を50%で売ってもらったものの、税務署が認めないってことはあるのでしょうか?友人は去年購入したばかりなのですが、税務署のことまで考えていない様です。

私の母親も不動産投資していて、上記の土地と建物の比率に関しては青色申告会で認めてもらったから税務署は簡単に通ったのよ〜♪なんて言ってたので減価償却の視点での建物・土地比率を決めるのは最終的に税務署なのかなと心配しております。

こんな節税をしている人が狼さんの知り合いや団員様にいらっしゃいますでしょうか?
google先生に相談しても検索にひっかかってきません。。。

お手数ですが、お時間のある時にブログへのupして頂けると幸いです。
長い文章でしたが、宜しくお願い致します。
2020.01.10 Fri 21:48 | 主食はコーンフレーク |


この方も10日に質問いただいたのにほったらかしになってました。ごめんなさい。。。

で、この質問ですが、一応税務系の質問なので税理士資格のないワタクシが書くわけにもいきません。。
恐らくですが今日のブログを読んだ団員系税理士様がコメント欄で解説してくれるものと信じて次行きますw。(税理士の先生、あとは頼みますw)


質問④
電気設備(電気配線)について質問があります(便乗質問となりすいません)。

リフォーム中の戸建で、賃貸募集をかける前の仕上げとして、電気工事業者に、コンセントの交換やエアコン用のコンセントの増設をお願いしています。

工事で天井裏に潜ってもらった際に、電気配線の一部にネ○ミにかじられたような跡があり、所によっては銅線がむき出しになっている箇所もあると、連絡を受けました。

とりあえず、配線がむき出しになっている箇所や被覆がかじられていて、手の届く範囲については、電気配線の交換をお願いしましたが、手の届かない箇所については、被害状況の把握は困難な状況です。ただ、電気屋さん曰く、主な被害箇所は、一階天井裏で、天井板の上など平坦な場所に設置された配線がやられているそうなので、今回の工事である程度ケアできるだろうとのことです。また、柱等に固定してある垂直方向の配線や天井裏の高い場所の配線については、被害はなさそう、さらに、ネズミはもういないということまでは、聞いてます。

こちらとしては、「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」という形にしたいと思ってます。
工事前後の写真の保存や万が一に備えて、火災保険内容の確認はするつもりですが、仲介さん或いは入居者にどこまで伝えるか(そもそも黙っておくか)は迷っています。

今後の対応についてアドバイスいただけると幸いです(長文となりすいません)。
2020.01.15 Wed 12:48 | 晴れ男 |


不動産契約実務での一般論でお話しするとこの話、
借主に一切開示する必要もなく「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」というのも不要でございます。(重説に書く欄がそもそも無いので仲介さんも大家さんも説明義務が無いんです)

実際、ネ〇ミはゴキブリが出るのと同じレベルの害虫扱いで住みついたのか外部からやってきたのか判断も出来ません。(首輪でもついてればわかるかもしれませんが、、)

となるとここはこのネ〇ミを徹底的に除去しておくことが先決で、まず薬品等での駆除、さらに戸建て住宅であれば侵入経路を予測し網で塞ぐ工夫が必要です。

今回は屋根裏の電線をネ〇ミが噛み切って線が露出してしまいそれを補修しているそうなので大家さんとしては出来る限りに対策も出来ているわけですからそこまで神経質になることもなくこの後やっておくことと言えば火災保険で万が一の保証が手厚くなるように特約をうまく使う準備くらいはしておけばよろしいかと思います。(起こる前提で保険に加入するイメージです)

えぇ、、これを気にし始めたら建物の電気配線を全部やり直す羽目にもなりかねませんよ。。

特に築古戸建ての場合、電気配線がどのように収まってるかわからない物件も多く、ネ〇ミが配線を噛み切る以外にも経年劣化で絶縁が腐食していたり埃やチりが積もったところに過負荷が掛かり電気火災が発生するなんてのは常にあり得るので見える範囲くらいはチェックする習慣はお持ちください。(目視確認でも結構安心するもんです)

と言うことでこの質問でお寄せいただいた質問には全部お答えしました。

明日のブログは質問が来なければお休みします。。


なんて書いちゃうからまた質問がどどーーって来るんじゃんw

今日は6つの質問にお答えします。。。


そういや、クリスマスの団員登録まだやってませんでした。もうちょっと待っててくださいw

こんにちは。

今日は終日、外での現調作業なので質問にだけさっさと答えていきます。

質問①
今回も興味津々で読ませていただきましたっ
これによると、私のやってる築古戸建て(区分も含む)は、
激しく「ザ・例外」なんですかね。。?やっぱり。(^_^;)

あと、物件の見つけ方ですが
古家付き土地を見るのが狙い目だったりすると思っているのですが
(築古投資をする人は、皆さんそうしていると勝手に思ってました)
狼さんは、どうお考えになりますでしょうか?
2020.01.11 Sat 09:21 | 旅団犬 ぼっさ |


ぼっささん、、
先日は我が家までお越しいただきありがとうございました。(ウチの犬はあなたが38キロとあまりにデカすぎる犬だったので犬と認識していませんでしたw)

築古物件の見つけ方、、、
ワタクシも常々、「土地検索」で古家が乗ってる物件に目を付けて古家付き土地(建物は瑕疵担保免責)で買うというのを狙っております。

やはり使える建物が土地に乗ってる場合、売主の心情からするとどうしても建物代が欲しくなるようでこの買い方をすればほぼ土地値で買えるだけでなく「建物はこちらで壊して更地にするから解体費を差し引いてくれ」が通りやすいです。(で、その後、解体費が捻出出来なくなったので仕方なく建物使ってますと適当なこと言っておけばいいんすよw)

ただ売主が建物として使えないと認識してる度合いがどのくらいかで変わる話なのも事実でいつもポールさんが買ってるような限りなく廃墟に近い建物付き(もはやそれが家ですら無い場合)から売主はもう使える家じゃ無いと思いつつ見る人が見れば「お、これはまだ新築に近い(家が傾いてない、雨漏りしてないってだけで新築に見える築古系大家さん多しw)」って人もいますからこれは現地に行きじっくり吟味して買うのが王道です。

と言っても元々そこに存在している古家ですからgoogleマップで現地の古家を確認することも可能で、この古家付き土地で検索してgoogleマップで建物を確認、なんとなくいけそうなら現地に行く、、、多分建物平面図も無いでしょうからそこで間取りをスケッチしておおよそリノベプランを把握、収支が合えば買いって流れになるんじゃ無いかと思います。

ここで注意して欲しいのは築古戸建で格安物件は大抵、道路付けが悪く現地の建物写真がgoogleでは見れないことが多いこと。(360度カメラ搭載のGoogle号ですら進入して写真が撮れないって場所にお宝物件が眠ってること多しなんですw)

また古家の外観が分かったとしても部屋の内部を見ないと買えるかどうかの判断も出来ないのでやはり現地での内見は必須になりますね。。。(残置物がたくさん残ってる可能性があるのもこのパターンですから)

あと築古物件を買う人でシロアリをやたら気にする人がいらっしゃいますが、
そもそも賃貸の重要事項説明ではシロアリの有無に言及する欄はございませんww(意味わかりますよね?w)

と言うことで次行きます。

質問②
2戸アパート
質問シリーズになって恐縮です。
2階建2戸のアパートを保有しております。面積は上も下も同じです。
このようなケース、どちらかの居住者に賃貸併用としてエグジットすることは可能でしょうか?
またどうやって話をもっていくべきでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。
2020.01.14 Tue 18:09 | 新米団員 |


賃貸併用の出口の質問ですが、
この場合、厳密に言うと「賃貸併用の融資条件である自己使用面積51%以上」ってのがネックになりそうですね。。

ということでこの場合、事前にいくつかの金融機関に住宅ローンを打診して「住宅ローンの対象物件」として見てくれるか?」を確認した方がいいです。(窓口で聞くだけでも結構情報は集まります)

金融機関によっては別に自己使用部分が51%でなくてもやってくれるところもあるでしょう。
ただ自己使用部分が50平米以下だと住宅ローン減税が使えないとかさらに部屋が狭いとそもそも住宅ローンの対象外なんてこともあるのでご注意ください。

無事融資が出そうな金融機関が見つかったら1階、2階の居住者に「家賃払わずにここに住む方法があります」なんて話を持ち掛け(当然、事前にどこに勤務で住宅ローンが通るかを申込書や契約書の個人情報で把握)色よい反応があれば試しに金融機関に持ち込んでみるって感じでしょうか?

とは言え、木造アパートに住む属性の人ですから思ったようにはなかなか行かないと思うので次回空室が出た際にそういう属性っぽい人を出来るだけ入れるようにして入居時にそんな話もしてみてはいかがかと思います。(「考えるな!買え!作戦」と名付けますw

次行きます。。。

質問③
ハルミフラッグ
焼却場のある周りの再開発。
建物の見てくれは団地、バスで新橋まで繋がるのはいつになることやら?
勝どき駅までとても不便な一応の中央区。
売り出しも全く興味沸かず。
割高なのに完売するのでしょうかねぇ、閣下の意見を賜りたいです。
晴海の方がまだマシのような気がしてます。
2020.01.14 Tue 20:14 | 中央城東大好き |


ハルミフラッグ。。。
当初は平米坪単価200万円後半での売り出しという情報が駆け巡りワタクシも思わずケツが浮いてしまいましたが、、
蓋を開けてみれば申し込み殺到で今では坪400万円台なんて噂も耳にします。

場所的にも勝どきの駅から徒歩で行けるのか不安な晴海最果ての地だけにやれBRTが通るだの地下鉄が通るだの直線トンネルのバスが通るだの言われても今ある駅からははるか遠くにある物件ので個人的にはあまりお勧め出来ません。。

とは言え、オリンピックの選手村だし、高層マンションでもなく将来的には一つの街として開発しようって思いも強いので10年後くらいは、、もしかして、、って可能性も無くもないですが、、あそこってやっぱり大地震の時真っ先に津波の餌食ですよね。。。

そう考えるとやっぱり勝どき周辺の高層レジの方がいいんじゃないかと思います。。

と、実需レジの話してるとそのうちボロが出そうなので次行きます。。。

質問④
いや~何かブログ読んでてこんなに笑ったの久しぶりな気がします。
ええ、もちろん普段は為になるという意味です。
ちなみに便乗で質問なんですがボロ戸建て手に入れるならどの順番で欲しいですか?
①築40年以上
②接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)
③僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)
④建物はあるが土地狭小
都内基準でも地方基準でも主観で結構ですし不明点はイメージで補完お願いします。

あ、どれも要らないは無しでお願いします(>_<)
2020.01.14 Tue 20:34 | 越後屋 |


あ、全部要らねーって答えはダメなんですね。。
では頭を振り絞って検討します。

選択基準を明確にしたいのでここは都内の環八の内側って条件で考えてみます。

①築40年以上
②接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)
③僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)
④建物はあるが土地狭小

の4択であればワタクシ、間違いなく最初に選ぶのは①の「築40年以上」です。
②の「接道要件不備」を選択すると将来的に土地としての価値があまり上がらず(なんだかんだ言っても不動産は道路付けですw)賃貸だけで回しても大してリターンも望めません。

また③「駅から30分以上離れた僻地」ですがワタクシが15分以上歩くのが嫌なのでよほどのネームバリューのある地名か(深沢とか成城学園の遠くの方w)ファミリー層が安心して暮らせそうなエリア(バス便が川崎並みに充実してるなど)が無い限り手を出しません。

また④の「建物はあるが土地狭小」も悪くは無いですが優先順位はやはり土地なので順番としては

①④③②の順番になります。

・・・

・・・

と考えるとこの4つの条件が揃う築古戸建てであれば安く買えるってことでもありますので築古戸建てを探す際の検索条件の参考にしてみてください。(それに古家付き土地の検索条件を付加して連日ネットで探し回って初めてお宝物件に出会えるんじゃないかってヒントになっておりますw)

次行きます。。

質問⑤
懐かしいくらいのハイペース更新お疲れ様です<(_ _*)>
築古戸建とは話題が変わりますが、賃貸の仲介手数料の判決確定しましたが今後どんな影響がでるかご教授お願いします
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200114-00000043-asahi-soci
2020.01.14 Tue 21:34 | 川のクマ |


あー。。。
昨日のリバブルさんの高裁判決の件ですね。

この裁判、申し込み確定段階で本来の「0.5か月分の仲介手数料を1ヵ月分の事前承諾したかの有無」で揉めた裁判ですが高裁は申し込み前の事前承諾を認めず、0.5カ月分の仲介手数料が妥当との判決を出しました。(実際には地裁判決を支持したわけですが)

これ、実際には申し込み段階より遥か前の案内時に見せて物件概要書に小さく「仲介手数料は1か月分(プラス消費税)をいただきます」と書いてあったのに事前承諾として認めてくれなかったということも覚えておいていただきたいのですが、この判決で日本中に「賃貸の仲介手数料は0.5カ月」と広めてしまう結果になりました。

とは言え、業法では元々仲介手数料は0.5カ月と決まっていて「お客が承認すれば1ヵ月取っても良い」ってルールですから仲介さん側としては今後、入居申込書の段階で「申込時に1か月分支払うことを了承したものとします」なんて但し書き入れてもうアリの入る隙も無いくらいの文章に変えてくると思います。

また、仲介手数料として取ってはいけないだけで他の名目(業務委託料だのコンサル料だの広告料だのの名目)であれば特に上限があるわけでもなく更に突っ込めば消毒代、安心パック、カギ交換、消火器代、引っ越し・火災保険のあっせんでのKBなんてフィーを初期費用に参入出来たりもします。

さらにさらに「借り手から0.5カ月しか取れないなら売主さんに広告費として数か月いただきそれをフィーに充てる」なんてことも出来ますので逆に言えばこの辺のサジ加減を理解してる大家側が有利になるんじゃねーの?って感じです。

あと、今後、この判決を知りドヤ顔で「仲介手数料って0.5カ月が上限ですよね?」なんて聞いてくるヤツが増えると思いますが、業界的にはこの手の客が後々揉める可能性が高い客と認識もしますので「都合のいいクソ客チェッカー」の役割も果たすんじゃないかとも思いますので個人的には結果オーライと思っておりますw(Twitterでこんなこと書いたら炎上しますがブログならセーフと思い書いてみますw)

次行きます。

質問⑥
今、気になってる築古戸建て物件ですが、土砂災害警戒区域に指定されています。
もちろん賃貸目的の購入です。

それを理由に更に安く買い叩ける気がするのですが、狼さんだったらアリでしょうか?
ちなみに、田舎ですが、市街化区域。比較的雨が少ない県にあります。よろしくお願いします。
2020.01.14 Tue 22:25 | ひろ |


この質問でちょっと引っ掛かるのが
単に物件概要で土砂災害警戒区域と書いてあるだけなのか、現地に行くとどう見ても急斜面の上か下の崖地なのかって部分です。(この場合、物件のどこかに無茶苦茶な擁壁がそそり立ってることが多いです)

警戒区域に指定されていても見た目にそう見えないなんて場合、そこを根拠に指値しても「そんなうるせーこと言うやつには売らない」と元も子も無くなるケースもあるのでどちらかと言うとこの区域指定とセットになってるはずの「宅地造成規制法」のエリアになっているかをご確認ください。

この宅地造成規制法の場合、明らかに物件周囲が土砂崩れなどの規制区域になっていて土砂災害警戒区域とセットになってることで「大雨や大地震の際に崩れてくる可能性がありますよ」ってことになります。

但し、値付けをする仲介さんもバカでは無いので値付けの際、そのリスクを考慮して初めから安い値付けをしている可能性も高くその科野性が高いがために安くネットの情報になり目に留まることも多いです。

そこを無視して単に土砂災害警戒区域だから指値して見ようってのは「これだからド素人は困る」なんて思われ、せっかく買おうとしても客として見てくれなくなる可能性もありますのでまずは近隣相場と比較してどのくらい割引されているか?をご確認ください。(物件の不備を見つけて指値しようとしてたらあっという間に他の客に満額で攫われたってパターンがこれです)


と、コツコツ質問に答えてたらまた新たな質問が届きましたw

これはまた明日以降に書きますのでご容赦ください。。。




ってか質問に答えるだけのブログって需要あるのか不安になって来たんじゃんw


嫌悪施設、瑕疵担保もろもろ。。。


三連休明けはさすがにダレますw

こんにちは。

連続更新目指してましたが、さすがに3連休は更新するわけにいかず今日からまた連続更新にチャレンジです。

さて、先週のブログで嫌悪施設について書いたところこんな質問が届きました。

質問①
便乗質問で、すみません。ゴミ焼却炉の付近とかどうでしょうか?
プール温泉交通量増加とか判断が難しいと思います。
(以下省略)
2020.01.10 Fri 19:17 | かとち |


確かに近隣に粉塵や有毒ガスを発生させる恐れのある焼却炉(ここでは清掃センターの焼却施設での説明になります)があると一般の人であれば嫌悪施設と見る方が多そうですね。。

技術的に説明するとこれら公営の焼却炉は国で定めた環境基準をクリアしているものが多く(でなきゃそもそも建築許可出てません)、実際に有毒ガスを近隣にまき散らす可能性はほぼありません。(時々煙突から白い煙を吐き出してますがあの煙って高温焼却しきった煙なのでほぼ無害だしかなり高いところで放出されるので近隣にはそれほど影響は無いとのこと。。)

とは言え、ほとんどの居住地域にはこんな焼却炉なんてものは無く、存在する方が珍しいのでどうしても焼却炉があると居住地域としては敬遠されがちでございます。

仲介さんはこういうケースでは限りなく無害とわかっていても「近隣に焼却炉が存在し有害物質を排出するおそれがあります」なんて記述をして万が一の責任追及をかわそうとします。

重説にそんな記述があれば買う側から見れば「え?有害なの?」と思わず尻込みしちゃうんじゃないかと思いますがこういう時はその焼却炉がある近隣をくまなく回りどんな建物が建ってるかを把握します。

人間って不思議なもので焼却炉がポツーンと建ってて周囲は工場ばっかりで民家が存在しないとなるとビビりますが焼却炉の周りに民家が普通になってると気にしない人も多いです。

ただ注意して欲しいのはその焼却炉目がけてやって来る清掃車がどのルートを通って清掃工場に向かうか?でしょうか。。

買おうとしてる物件の近隣をこの清掃車が日常的にガンガン通行するのは見た目にも良くないしお子さんをかかえるファミリー層向け物件だと交通事故などの確率も上がりますのでそこを心配されて借り手が少なくなるかもしれません。

とにかく近隣にどんな嫌悪施設があろうとそれが自分の物件に対し具体的にどんな被害が及ぶかを検討して問題が無ければGO、あればどうやったら克服できるかを考え、ダメなら候補から外すってのも勇気ある選択ではないかと思います。


次の質問は嫌悪施設と言うより心理的瑕疵担保物件のお話です。

質問②
検討している築古戸建てが、
事故物件なのですが、ご老人が階段から転落して亡くなられたそうで、
しばらくして近隣の方が発見されたそうです。

この場合、入居者への(法的)告知義務は生じますか?
また入居募集してもらう仲介業者さんにはちゃんと説明すべきでしょうか?

よろしくお願いします。
2020.01.11 Sat 13:58 | フカザワ |


時々聞かれるこの心理的瑕疵のお話ですが、このご質問、、
結論から言いますと、告知義務が生じますし、仲介さんにもきちんと説明しておくべき事案ではないかと思います。

と言うのも、
①本物件は戸建て住宅である
②死因が事故死
③発見者が近隣の住人

と言うことを考えるとこの近隣者はわりと近隣とコミュニケーションを取ってた人ではないかと思います。

こういう人は得てして「私がその事故死の老人の第一発見者」としてご近所中に触れ回ってる可能性が高く、すでに近隣住人も事故死であると認識してるんじゃないかと思います。

病気などでの自然死であれば「人はいつか死ぬもの」として昨今はこれを心理的瑕疵にはしない動きも出ていますが階段からの転落事故での死は「不慮の死」となり死んだ方もまさかここで死ぬとは思わずに亡くなってるはずです。(逆にわざと階段から落ちて無くなれば自殺ですのでこれも心理的瑕疵物件マシマシになります)

黙って貸したいって気持ちも理解出来るのですが戸建て住宅の場合、結構近隣住人とコミュニケーション取る機会も多くなるでしょうから借主がその事実を知らずに借りてて近隣住人から「この家の階段でムニャムニャ・・・」なんて言われちゃうと「そんな話聞いてねーぞ」と借主が怒り「今までの分の家賃返せ!引っ越し費用も負担しろ!(えぇ、、ワタクシならきっとそうゴネますw)」となる可能性もあり最悪数年分の家賃負担なんて悲惨な話に巻き込まれる可能性も浮上します。

逆に発見者が近親者で近所付き合いも薄く、いつの間にか死んじゃって死因も近所の人がいないなんて場合、、、
心理的瑕疵物件として売られていたらチャンス物件にもなりますので(こういう物件は意外に弁護士系相続案件に多いです)こういう物件が間の前に出てきたら近隣にそれとなく「隣の家についてちょっと聞きたいのですが」と聞きに行き死因を知ってるかどうかの確認をしてみてください。

ちなみにワタクシ、以前、相続案件にて弁護士経由で死因(これは自殺でした)を聞いていたため心理的瑕疵付きで安く売ったところ実は近所の人は単なる自然死としか理解しておらず「これなら普通に売ればよかった(ってか自分で買っておけば良かった)」と地団駄踏んだ黒歴史がございます。。。w


瑕疵担保と言えばこんな質問も来ています。

質問③
築古戸建てに関するご質問

戸建てを購入する場合、電気に問題があるかという点は確認できますが、
水道とガスはどうすればよいでしょうか。瑕疵担保責任を問わない契約ですとその点がネックです。
2020.01.11 Sat 20:09 | きー |


一般的に戸建てでの瑕疵担保部分ですが大さっぱに言えば
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
④給排水管の故障
ですので水道は瑕疵担保責任ですが電気設備、ガス装置に関してはそもそも瑕疵担保には該当しません。(地中埋設されている死んでる配管などの埋設物は土地の瑕疵担保にはなります)

なので水道などの給排水に関してだけ言及しますが、
水道管については仲介さんが契約時の重説で「どの位置にどのくらいの太さの配管がどの位置に埋まってます」と説明してくれます。(ちなみに給水設備の先に付いてる給湯器ですがそこから先は「設備」なのでお湯の配管が破れて漏水したとしても瑕疵担保の範囲外です)

但しそれの腐食具合については説明義務も調査義務もありませんから瑕疵担保責任が明記されていなければ完全に自己負担での補修になります。

と言っても戸建て住宅の場合、13mmの配管かデカくても20mmの配管が道路から建物まで引き込まれているだけで屋内の配管に関しては地中に潜ってることも少なく万一の時には最大予算で50万程度見積もっておけば解決出来ることが多いです。(これが集合住宅の場合は結構瀕死な目に遭いますがw)

また、瑕疵担保責任について契約書に盛っておいても「そんなの老朽化して漏れたんだから知らんがな」と開き直って実際に修理もして貰えず泣き寝入りするケースも多いですからやっぱり築古戸建て買う人は最悪、給排水に関してはあらかじめ自腹で直すくらいの覚悟が必要ではないかと思います。(瑕疵担保3か月なんて書いてあっても違う条文の記述で「給排水管及び他の設備については経年劣化が激しいので保証しない」なんてシレっと書かれてることも多いです)

あと、現地調査の時点で道路からの配管がどのように通っていてどこから家屋に入っているか確認してると妙に不等沈下してるところがあったり部分的に庭が陥没したあとがあったりすることがあります。

この辺から想像して危険と判断したら見合わせる勇気も大事でございます。(ワタクシならその部分を素人売主にイチャモンつけてさらに値下げ要求しちゃいますけどね。。。w)


築古戸建てと言えばこんな質問も来てました

質問④
ボロ戸建(やっぱりこっちの呼称の方がしっくり来る気がw)特集、今までなかなかなかったですし、直接自分に関係ある内容ばかりですごく勉強になります。

私はボロテラスハウスばかり買ってますが、将来隣を売ってもらうために今、やっておくといい布石、的なものがあればお伺いしたいです。
2020.01.11 Sat 02:33 | koma22-7 |


要するに隣地の地上げの質問ですね?ww

テラスハウスの場合、土地は二筆ですが建物がニコイチで建っていてジャンル的に言えば戸建ての区分所有みたいなものでございます。

しかもこっちだけ建て直そうとするとくっ付いた隣の家を無理やり引き剥がし、剥がした部分をキレイにしてあげるだけでなく新築するこっちは民法上の50センチ隣地建物から離して建てると言うルールで今より小さい建物になってしまう可能性が大。。。

当然、隣の家も買いたいという欲求が発生するって図式になるわけです。(また合体すれば現況でも高く売れる可能性もあるし)

こういう時は隣の人の心理を読み切ることが非常に重要でございます。。
例えばですが、
①隣地は実需で住んでるのか否か?
②このまま住み続ける意思があるのか否か?
③売るとしたらどうやったら高く売れそうか?

この辺を考えていくと結局は「くっついてる隣の家に声掛けてみようかな?」って気持ちになることがほとんどです。

しかし、その隣が賃貸で運用しているためオーナーと話す機会もなくどんなヤカラが持ってるのかもわからんなんて場合だと声すら掛からずに「仕方がないからこのまま住み続けよう」と諦めてしまいこっちが買いに行こうと声を掛けたところで「いえ、このまま住み気満々なので売りません・・(震え声)」と頑なに断られてしまうことも多いです。

これはワタクシが実際にやってたことですが、、
①月に一度くらいは現地でホウキ持ってお掃除
②近隣に声を掛けて賃貸運用だけどオーナーもちょくちょく見に来てることをアピール
③近隣には年賀状と暑中見舞いとお届け物(2000円くらい)を欠かさず送り付ける
④ゴミ等でトラブルになったら直ちに対応
⑤位置指定道路なんかに住人が自転車置き出したら直ちに注意

なんて点数稼ぎに励みます。

ま、ここまでやらずとも近隣の人の顔見たら「こんにちは」の挨拶でもしておけば「今朝、あいさつされた人がいるんだけど誰?」と話題になりそのうち認知されるようになり次第に顔を合わせれば少しは親しい関係になるでしょう。。

そこで、、です。
「私は不動産にはちょっとは詳しいよ」と無理やり話題を出してアピールすると「隣の人は結構不動産に詳しいようだ」と認知してくれます。(決して「オタクを売ってくれ、でも俺は不動産詳しいから買い叩くよ」なんて言っても思わせてもダメですよww)

うまくいくとどうでもいい不動産の相談をされたり(これが大抵自分の不動産相談じゃなく興味本位からの近所の不動産の話だったりするんですw)最大級にうまくいくと「この家って今売ったらいくらくらいで売れるんだろうねー?」と相談されたりしちゃいます(ソースは実際にそういう相談されたワタクシですw)

結論からいくと普段からマメなコミュニケーションを密接に取るってことなんですが、注意すべきことは「隣を買いたいってことをおくびにも出さない」ってことです。

えぇ、、
・不動産に詳しい
・ウチの家を狙ってる

なんて思われるとせっかく築いた隣地との友好関係にひびが入るだけでなく「となりはこの辺一帯を買い漁ろうとしてるヤ〇ザみたいな人だ」と誤解され近所中の噂になってしまいそのうち賃貸で居住している人も「ヤ〇ザ一家」と悪評が立ちかねません。ご注意くださいw(なお、ソースは実際に経験したワタクシですw)

なお、隣が実需ではなく賃貸で使用してる場合は退去日が買うチャンスです。(タウンハウスで退去があると原状回復費用が結構高いのでオーナーによっては現状のまま売れねーかと考えるものです)

この場合、自分側に住んでる住人に「隣が引っ越したら教えてくれ」と声を掛けておくのは言うまでもありません。。

最後になりますがニコイチのタウンハウスの場合、
相手方も「隣地が欲しい」と思ってますし、売る場合一番高く買ってくれるのは隣地だと認識してることが多いのでもしお声が掛かった時、「評価額じゃなきゃ買わない」とか言わずに相手の気が変わらない程度の言い値で買うようにしてください。(大抵の人がここで買い損ねていますw)

まだご質問が届いてますが残りは明日以降に回答します。(連休明けなのでここまでしか書くパワーがありませんでした。。)



引き続き質問募集中なんじゃんw

嫌悪施設と築古戸建ての話。。


5日連続更新なんていつ以来だろw

こんにちは。

年明けからのこの狼ブログ。。

質問に答える形式にしたらやたら創作意欲が湧き、筆が進むので調子こいて連日の更新となっております。。(ま、正月明けだからヒマだってのもありますがw)

質問が届く限り出来るだけ更新していきますので質問があればじゃんじゃんお寄せください。(って書くと今度は際限なく送られて地獄になる予感もしなくはないですがw)

で、今日も質問が来てるのでお答えします。

質問①
嫌悪施設について

はじめまして。
内見に行く予定の築古戸建の50mくらいのところにラブホテルがあり、HPをみると露天風呂がたくさんあるようです。
狼さんは露天風呂でプレ…ではなく、
戸建だと家族で住まわれる想定なので、やはり避けるべきでしょうか?露天風呂からの音が心配です
他にも嫌悪施設で気をつけることがありましたら教えて下さい。
2020.01.09 Thu 19:46 匿名希望(非承認希望のコメントは匿名希望とします)


えーっと、、
この話をパッと聞いて恐らく「50mも離れていれば影響ねーよw」って思う人がほとんどなんじゃないかと思います。(ワタクシもそう思います)

ただ、心配なのはこの築古戸建てのある場所、、
ラブホがあると言うことは用途地域で言うと一種住居、二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業地域のどれかではないかと思いますが、ラブホ建設がOKというエリアはそもそも住居には比較的適さない地域です。

また、今は騒音やパチンコなどのフラッシュ的看板などが無くても将来的に建築出来ちゃうエリアですのでファミリー層中心の住居物件を取得する場合、とにかく近隣の状況を見て回り可能性がある土地に関しては注意はしておいた方がいいかと思います。

と言っても取得する物件のエリアがさほど人口密集地でも無く今後人口流入の可能性を感じないようなエリアであればそこまで心配する必要もないでしょう。

また、賃貸であれば嫌なら逃げることが出来ますが物件を買う場合、売るしか逃げる方法が無いのでこの辺の嗅ぎわけが結構重要なのですがこれは街並みの生活動線を把握するのは一番手っ取り早いです。

街並みって案外傾向らしきものがあり、これはその地域に住んでる人の服装、子供の多さ、FC飲食店の種類と軒数など様々な要素を他の街と比較すると徐々に街並みからの生活動線や居住傾向が見えてきます。(狼セミナーでは以前、出店前に入念なリサーチのもと出店展開してくるマックと松屋の出店状況をチェックすべしと言ってましたが最近はFC店の種類が増えたので出店業種で嗅ぎ分けろと教えております)

ただ、戸建て物件の場合、入居できるのは一家族。
100部屋の賃貸物件であればもっと必死に入居傾向を考えて戦略を練らなければいけませんがこのケースではそこまでシビアに考える必要も無いかと思います。(仮にラブホの露天風呂から妙な声が聞こえて来ても気にしない人は全く気にしません)

あと嫌悪施設で気を付けることと言えば、
そもそも不動産売買では我々業者に嫌悪施設すべてを調査して報告する法的な義務はありません。(ま、そこそこ目立つものは調べますが嫌悪施設かどうか感じるのは個々の判断なので明確な括りが無いんです)

となるとこれは個々で調査していただき気になる施設があれば仲介さんに「これってどうなのよ?」と質問して調べていただくなんてことになるのですが、最近怖いなーと思うのは幼稚園、保育園、小学校などの低学年施設と公園。。。

あとは近所にあるから安心なんて思ってる消防署や警察関係でしょうか。。(特に消防署は出動の度にサイレンがうるさいですw)

逆に言えば「一家族分しか貸せるものが無いんだから嫌悪施設と感じない人が借りればいい」と言う原理を考えればむしろ積極的に嫌悪施設の真横の物件を格安で買うなんて戦術も有効なのかな。。とも思っております。(踏切や線路際なんて築古物件、、、結構最近は意外に狙い目だそうですよw)


質問②
質問のご回答ありがとうございました。
(中略)
地方におけるボロ戸建て運営に対する狼さんの意見も聞いてみたいです。
当方、地方で人口減少が少ないところをターゲットに、ソフト指値購入⇒出来るだけセリフォ&必要があれば外壁塗装や浴室リフォーム実施⇒売却せずに修繕しながら保有し続けるという戦略でやっています)。
2020.01.09 Thu 18:12 | のく |


ボロ戸建て(どうでもいいけどボロ戸建てって言うんじゃありませんw)築古戸建ての運営ですが、
これは今朝のジャンク姉さんのブログを読めば一目瞭然ではないかと思います。(ちなみにワタクシも全く同意見でございます)

ついでにジャンク姉さんのブログを交えながら解説しますが、ジャンク姉さんは
①築古物件はB級物件だと割り切る
②ボロな物件には少々難ありのB級入居者を入れちゃいましょう(だからボロって言うなってw)
③タバコ吸うマイノリティな人を中心に囲い込めば入居者には困らない(ちょっと言い過ぎ?ww)
④さらに高齢者も積極的に受け入れる姿勢があれば入居者には困らない

と説いております。

賃貸の仲介やってた頃、いつも思ってましたが日本人と言うのは建物の歴史観より少しでも築浅の物件を好む傾向があり、賃貸物件の検索では皆さんがまず投資物件の表面利回りをチェックするように築年数をチェックする人が結構多いです。

これって恐らくは「自分が住むところなので少しでもキレイで快適なところに住みたい、、ただ予算の関係もあるので妥協して徐々に築古モードでの検索に移行する」ってことなんじゃないかと思いますが、事実SUUMOなどの賃貸ポータルでも検索条件に築年数を入れるボタンがかなり上位に置いてあります。

賃貸契約では築年数は登記簿謄本に書かれた建築年月日で表記しないといけない関係でどんだけ素敵リノベーションしようが築年数は残酷に表示され、いくらきれいな写真を募集サイトに貼り付けてもこの検索条件の築年数で弾かれてせっかく撮った写真すら見て貰えないこともあります。(最近は新耐震なんて言葉も一般に浸透しているので昭和57年以降で検索なんてされ方されてるようです)

築古物件で投資している人はこのことをまず頭で理解しておかなければいけないのですが(最初のフルイで落とされているんです)戸建て住宅は築古木造アパートと違い賃貸物件のタマ数が少なく、隣や上下に住む他人の音や自分の出す音に気兼ねがいらないからと人気な部分があるので需要自体はそこそこあるのでこれが築古戸建てのメリットではないかと思います。

えぇ、、
すなわちそれを見据えてわざわざ築年数の古い戸建てを検索している人が築古戸建て投資でのお客さまになるわけです
(ここさえ見失わなければ築古戸建て投資ではまず負けることはございませんw)

ってことはその検索条件に沿うような物件造りが出来る物件に狙いを定めて強烈な指値入れて買えばいいだけでございますがこれは買う時の売主にやれ「こりゃ水回り全交換だなw」とか「雨漏りの跡が激しいから高くは買えない」とか「建物が全く使えねーし解体更地費用はこっちで持つからもっと安くしろ」なんてあること無いことイチャモン付けてぶっ叩いて買えばいいんですw(他にライバルがいなければ一度断られても追い掛ければ下がったタイミングで仲介さんから再びお声掛けされることも多いですよw)

但し、、、
ジャンク姉さんも言ってた通り、築古戸建てに入居希望される人ってそれなりの事情があって物件を借りる人が多いですから入居者からどんな理不尽な扱いを受けたとしても「ま、居住者的にそんなもんだよね」と寛大かつ、最初から織り込んでおく必要があります。(えぇ、、最初からそういう人が入居してるってわかってればそれなりの覚悟持てるでしょ?)

不動産投資やってる人って貯金する習慣もあるし、銀行からお金を借りることが出来る属性だし、なにより学生時代には同じような勤勉で同じような属性の人としか擦れ合って来てない人が多いはずですからこれらの人と対峙するのは初めての経験じゃないかと思います。

築古戸建て投資に限らず築古投資はほぼ間違いなくこの辺の人種の方がお得意様になるのでそこの覚悟だけはお持ちのうえやっていただけると幸いです。(そのために賃貸契約書が普段の契約より重要性が増すのですが、それはまたの機会に書きます)

あ、そうそう、、

だからと言って最初から「この物件は生活保護の独居老人を受け入れるから大丈夫」なんて腹を括っちゃダメですからねw。(家賃に見合うくらいの適正価格でリノベして出来るだけ生活上位層に貸す努力をしてそれでもダメだから最後の手段として生保独居老人を受け入れるってイメージを意識してくださいw)

今日は質問が2つしか来てなかったので本日はこれにて終了です。。



引き続き質問待つんじゃんw

今日も質問が届いてるので更新です。。。


お、この勢いなら連日更新可能かもw

こんにちは。

今日も質問が届いてるのでわかる範囲でお答えします。(なんかこのパターンがルーティンになりそうw)

質問①
業者売主の場合
業者売主の場合の適切な対応をご教示いただけますでしょうか。
あまりないケースですが、対仲介や物元業者とはまた異なると思いますので。
2020.01.08 Wed 18:45 | ロン |


昨日の話の続きで「売主業者の場合」ってご質問だと思いますが、
業者が売主と言う場合、いつこの物件を仕込んだかが大事です。
当然、業者なので仕入れ転売で利益を取ってるわけで仕込んだ時期が直近で(3か月以内くらい)であれば最初から転売を意識しての仕入れになってるわけでその売値には仕入れ+経費+利益の15%~20%程度オンされた金額になってます。

まして登記までされていると経費はさらに載せられるので売値5000万であれば買値は3000万後半程度。
これを謄本で追い掛けるとなんとなく買った値段や売りたい金額の意図も見えてきますが業者から買うと言うことは自動的に瑕疵担保責任2年が乗って来るのである意味素人売り主から買うよりは有利でございます。

さらに言うと業者売り主であれば仲介を飛ばして直接売主に飛び込めば仲介手数料も掛かりませんし、その分の値引きをお願いすれば引いてくれるかもしれません。

なので仲介経由で物件情報を貰おうと言う場合、時々ですが「業者売主」なんてケースもあるのでバカ正直に住所氏名年齢を業者に教えるのではなく情報登録の時点で架空の名義のメアドをいくつも駆使し情報取るようにするってのも作戦の一つかと思います。(ってこんなこと書いちゃって大丈夫なんだろうか、、、)

また業者売り主の場合でサンタメ売買(未だにサンタメ売買で売ってる業者さんも多いので一応書いておきますが)の場合、瑕疵担保責任が2年だろうがなんだろうが物件をロクに調べずにサンタメ売買してしまい後になって瑕疵担保責任追及しようとしたら会社が無くなってたとか賠償責任を負うだけの体力のない会社なんてこともあるのでそういう会社じゃないかどうかくらいは確認しておいてください。

※もし聞きたいことと答えが違ってたらまた質問してくださいw

質問②
駅近(都心まで30分以内の駅をイメージ)のマンションで駐車場いらないという家族はいますが、同じ条件(駅からの距離、家賃)の戸建だと借りたい人は駐車場を求めるものでしょうか?
戸建を探される方は、仕事や買い物する上で車の必要性が低くても、駐車場を求められている方が多いように思います。
家族それぞれの考え方による!という答えが無いかもしれませんが、傾向があるようでしたらご教授ください。
2020.01.08 Wed 12:40 | 川崎大家 |


えーっと、、
これはワタクシの経験論でしかありませんが戸建てを探してる人はわりと駐車場も付いてる方がいいって人は多いですね。(どうせ買うなら車庫付きってイメージです)
ただ実際に成約してる事例を見ると「近隣に車庫借りればなんとかなるか・・・」とか「最初は車庫が欲しいと思ってたけど、、駅から近いしそうでもないよね・・・」と他の優先条件で決める人も多いのが現状です。

川崎大家さんの場合、中古戸建で不動産投資を目論んでいるようなのでもう一つ付け加えておきますが、、
中古戸建を買う場合、車庫の有無より道路付けをよーく考えてください。

よくある話で安く売られてる築古戸建て物件は車どころか自転車が通れるかどうか怪しい道路付けの物件が多く、家の前は車が通れる幅員があってもそこまで進入するのに途中で幅員が狭すぎて車が入って来れないとか遥か向こうに車を置かないと無理なんて場合、借りる人が「引っ越しの時どうやって荷物を搬入するんだろう」とか「宅配便のクルマが入って来れなさそう」なんて思って敬遠されることもあります。また築古戸建てを買ってリフォーム入れようと業者に依頼した時に搬入経路が狭すぎて余計にお金が掛かるなんてこともありますので安く買えるからと道路付けの確認を怠ると思いがけないところで苦労します。

あと、道路幅員4mある車庫付きの戸建て物件を買う場合(6m道路の成形地なんかで格安の戸建て物件はそうそうないと思うので限定しますw)現地で車が擦った跡が無いか確認してください。

道路の標識とか壁に擦った跡が決まったところに付いてるって場合、その道路には癖があることが多く初めてそこに車で侵入した人にとってはトラップになってるだけでなく車庫入れでも毎回苦労することになるケースが多いです。(そんなので近隣から「オタクの家の住人が毎回うちの壁に車擦るのよ」って言いがかり付けられた経験あります、、。w)

とは言え、何度も言いますが道路幅員がまともな築古戸建てで格安って物件は滅多にありませんので安く売られてる物件があれば車庫があろうが無かろうが買いに走るが正解ではないかと思います。(車庫が無くても道路ギリギリでも車が侵入出来ればOKって人も結構いますからw)

質問③
築古戸建てでは再建不、容積オーバー、細い道のどん詰まり、
借地、連棟、延床40㎡位しかない、など色々と癖のあるものが
よく出ますが、建売業者が手出ししないものほど安くなる
可能性がある、という考えで良いでしょうか。

どこかの時点で手放す際も苦労しそうではありますが。
2020.01.08 Wed 23:55 | クロノス |


確かに転売業者が手を出しにくいイコール安く買えるのは事実だし本来であれば実需向けが一番高く売れるのに誰も買わないから安くなるってことです。

当然、実需の需要が無いわけですから出口戦略は厳しいものになるのは事実ですが、こういう時は買う前にその物件の発展性を死ぬ気で考えてください。

例えば一般的なのは隣地の買収(地上げ)とか接道不良であれば道路部分の買取(もしくは借地)、容積オーバーであれば減築(壊したら全部崩壊しそうだけどww)など業者がめんどくさがって更地にしか価値を見出せないものを時間を掛けてモノにするってのは一般の不動産投資家なら出来なくもありません。

但し、普通に考えれば出来ることなら不動産屋でもやろうと一瞬は考えるのでその不動産屋が諦めて安く売りに出してるのか?若しくはそこにまったく気が付かずに売りに出してるのかのチェックだけは怠らないようにしてください。(「あー、、それも考えたけど、、無理なんだよねw」って話も多いですw)

質問④
はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしてる者です。
今日少し触れている仲介について質問があります。
確か過去に不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多いと書いておられたと思いますが、
その場合複数の仲介屋を回って物件を探していくことになると思います。その際に利用する仲介屋は、どのような所を選べばいいのでしょうか??
(例えば大手仲介屋のみを利用するなど)ざっくりとした質問ですが、回答いただけたらなと思います。
2020.01.08 Wed 23:33 | のん |


「不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多い」
って話ですが、すみません。。いまいち意味がよくわかりません。

物件を買う際には専任媒介業者、一般媒介業者のどちらがいいか?って質問かもしれないので先にお答えしておきますが、この場合「元付け業者に直接行った方が指値しやすいのでメリットがある」ってことです。(両手手数料で取引したい業者は先付け業者がいる場合、元付に買主が飛んで来たら安い買付けでも取引したがるって原理です)

さらに言えば、自力でブツ上げ出来る能力がある不動産屋(大手だとスミフあたりでしょうか?)がHPなどに載せてる物件は掲載当初は両手狙いでまだレインズに登録させないで成約させようとするところが多いのでそういう会社を狙い撃ちするのも作戦の一つです。(この話はすでに9年以上言い続けていますが未だに有効です)

あと「どこの仲介屋がいいか?」と質問されていますが、業者単位で物件探しするのは正直お勧めしません。
と言うのも物件を出す業者さんってのは営業マンの力量によるところが大きく、会社がデカい会社だとか投資物件専門の会社だからと言うより個々の営業マンのセンスと知識によるところが大きいです。

実際、スミフのHP見て未公開物件をいち早く見つけてもその担当者が「素人客は面倒だから取引しない(実際には「お話入ってます」とか「成約予定です」なんて断られますw)」なんて場合もあるし、投資物件専門の会社であれば「融資が出る客順に嵌めこみすればいいや」なんて営業マンもいます。

昨日も書きましたがどの会社を回ると言うより個々の営業マンといろいろコミュニケーション取って信用して貰う(この場合、まず買える客、決断出来る客、ゴネない客と植え付けることが大事です)から先にやり「あ、この人、、なんかセンスもあるし知識もある(そしてマメに連絡くれるし嘘つかない等)」とわかれば餌付け(人はメシ食わすと変わるもんです)して距離感を縮めてください。

えぇ、、物件が出た時に「あ、あの人なら買うかなー」とか「これならあの人にピッタリかもしれんw」と営業マンの脳裏にアナタの顔が浮かばないとそれこそネット集客された客リストのメアドで流れ作業的に一斉メールで送信された物件しかやって来ないんです。。

しかしながら大半の投資家さんはこの客リストで撒かれた物件を検討しないといけないし、それこそ一日に何回もネットを徘徊して物件情報を拾うと言う地味な作業を繰り返して投資物件を検討、購入しています。

物件探しの最初の頃ってのは「なにどうやって探したらいいのかすらわからない」と思います。

またここ数年は融資が渋くなってきて買いたい物件があっても融資が思ったほど伸びずに断念することも増えてます。
ホント、初心者投資家さんにとっては受難な時代になってますがここで絶対やってはいけないのは「よくわからないけどとりあえず始めてみる」ってやつ。。

「小さいロットからでも始めて実績を積めば金融機関からも信用が付く」
なんて話をされてる不動産コンサルさんも多いですが、
実際に信用が付くのは「担保力があり、かつ収益性のある物件での不動産投資」です。(と、かのジェービルさんもケンビヤコラムで申しております

築古物件投資でも安い物件だからとつい手を出してしまいその物件が足枷になったり不動産投資は利回りが高くないしロットも張るのでコインランドリーや太陽光投資、、、なんて発想でも今は良くても将来的にどう転ぶかわかりません。

怖いのはこれで「今は何ともなくても将来、急に金融機関の方針が変わってニッチもサッチもいかなくなる」ってこと。

また、一時期、「一物件一法人」なんて打ち出の小づちのような融資スキームで物件を爆発的に増やしてた人が多いですが、あれも今のところは何もお咎め無しにはなってますが相当高値で買ってる関係で残債は10年過ぎてもそれほど減ってるわけでもなく金融機関が急に方針を変えて一括返済を迫って来るって恐怖よりも不動産投資そのものの足元が揺らぎ飛んでしまう人も多いんじゃないかと思います。(えぇ、、ホントに怖いのは保有耐性の無い状態での物件保有でございます。。)

今は昔と違い不動産投資に関する情報が山のようにネットに載ってますので検索能力さえ高ければそれなりに良質な情報も手に入れることが出来ます。
この手間を惜しんで楽して不動産投資のカリスマなんて人に易々ついて行かないようにしてください。(えぇ、、こう言っちゃなんですが、初心者投資家さんにとって今が一番フィービジネスで狙い撃ちされる時代なんですからww

と、今日は質問に答えるだけで終わってしまいましたが引き続き聞きたいことがあればコメント欄に書きこんでおいてください。。(質問が多ければ明日も更新します)



どうでもいいけどこの質問に答えるパターンだけでブログ書くのってすごく楽なんじゃんw