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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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死んだかどうかわからない問題w


欲望に耐え切れず歌舞伎揚げを食ってしまいました。。。w

こんにちは。

本日もいろいろ質問が届いておりますがここ読んでる人のスキルの差を考慮して今日からはインデックスを付けて読みたい質問だけを読めるようにします。

今日の質問は
①需要の調べ方
②サブリース解除に応じてくれない業者への対処法
③死んだかどうかわからない問題w
の3本立てでお送りします。
(ホントはもう一つ質問が来てるんですけどこれは明日の翌週で書きますw

質問①
需要の把握について

いつも楽しく拝見させていただいております。
不動産業の需要に関する質問なのですが、地方におけるアパート、戸建て、それぞれの需要の調べ方を教えてください。
2020.01.22 Wed 16:47 | きーこ |


このご質問ですが、
そのエリアにおけるアパート、戸建てどっちの需要がどのくらい多いのか?の調べ方で合ってますでしょうか?

であれば、一番シンプルな方法は「そのエリアで一番デカい管理会社系不動産屋に聞く」でございます。

よく賃貸需要を調べるのに人口数や電車の乗降者数などを調べて「ここは人口が多い、少ない」とか「電車利用者が多い、少ない」、果ては単身者、ファミリー層どっちが多いかを調べて賃貸予測する人がいますが、これらのデーターはあまりにマクロ過ぎることと調査が数年前であることが多いので(リアルタイムデータじゃない)微妙に変化してることに気が付かないことがあります。

例えば去年までは近くに大企業の工場があったけど去年で無くなったとか大学が移転した、または新設されたなんてデーターは大抵翌年に反映されるのでそういうデータを信じて予測しちゃいけません。

その点、そのエリアの不動産屋は成約させるために仕事してる関係で毎年どころか毎月、毎日の賃貸需要を実際に来店者で把握出来、単身者、ファミリー層に対してどういう物件を案内したら成約するかを日々研究してます。

その案内の際にも実際に入居希望者の声を直接聞いてますのでその声を毎日聞いてればこのエリアは「アパート有利」「いや、戸建ての方がニーズがあるぞ」なんてことを肌で感じているはずです。

と言ってもこの感覚はデーターと言うより体感的に把握してるだけですので感じ方に個人差があるのと成約したからニーズがあると判断してそれも感覚に含めちゃう人も多いので注意が必要です。(特に街場の不動産屋さんって間違った感覚を持ってる人が多いんですw)

今回のようにアパート、戸建ての需要問題ですが、
全国的に供給数が多いのはアパートで圧倒的に少ないのは戸建てであることに間違いはなく、恐らくどこで聞いても戸建て賃貸の供給が足りないといわれるはずです。

またご質問の雰囲気から「地方で戸建て賃貸をやりたいけどアパートの需要の方が多かったらどうしよう」と思ってご質問されたんじゃないかと推測しますが需要がいくら多くても供給する物件がその需要にハマってないと借り手は少ないってこともありますので需要を調べるのも大事ですが「どういう物件を供給すれば借りての最大公約数が広がるのか?」を考えた方がよろしいかと思います。

例えばですが
アパートの場合
①何平米くらいの広さに需要があるのか?
②築年数が賃貸にどのくらい影響するのか?
③駐車場は各戸何台確保が必要か?
④電車利用、車利用のどっちの需要が多いエリアなのか?
⑤平均家賃はどのくらいのレベルだと客付けしやすいか?

戸建ての場合
①何平米くらいあれば借りてくれそうか?
②間取りはどんな間取りに需要がありそうか?
③車庫付きが好まれるのか?無くてもいいのか?
④駅から遠くても平気で借りてくれそうな需要があるか?
⑤ガッツリリフォームと軽めリフォームどっちがどのくらいのの家賃で借りてくれそうか?
なんて感じで箇条書きにしてチェックするとこれから何を買ったらいいかも見えてくるんじゃないかと思います。

質問②
いつも参考になり、かつ面白いブログ有難うございます。

兄弟が、数年前にサブリース付の築浅ワンルームを購入しました。家の近くで、駅から4分程度、ほとんど空室にならない都内6区内にあるので、自主管理か、管理委託に切り替えたいと思い、10年満期の切れるタイミングでサブリース会社に解除希望を申し出たのですが、出来ませんと断られてしまいました。

日本の賃貸契約は、借り手に有利に出来ていて、本当に解除出来ないのか分かりません。
購入してから賃料下げ等は無いのですが、ほぼ満室な感じなのでサブリースの必要を感じていません。

果たしてこういう場合はどの様に対処すれば宜しいでしょうか?このブログを読まれている方には、基本的な内容かも知れませんが、宜しくお願い申し上げます。
2020.01.22 Wed 16:03 | 匿名希望 |


賃貸物件のサブリース契約ですが、毎月5%取られる系の賃貸管理契約と違い、あくまでも賃貸契約なので借家法が適用されます。

すまわち通常の賃貸管理契約に記載されている「双方のどちらかが3か月前の予告解約」という技が使えないわけで物件所有者VSサブリース会社での賃貸契約であるサブリース契約であれば基本的に一方的解除できる権利を持つのこの物件の借主であるサブリース会社になるわけです。

とは言え、オーナーからしたら都内6区の好立地で借り手に困らない物件なんだからサブリースでちゅーちゅー養分を吸われるのはもったいない(マスターリースで家賃総取りしたい)って気持ちになるのは当然です。

サブリース契約は10年契約で満期を迎えた場合、どのような取り決めになっているのかいただいたメールではわからなかったのですが仮に10年経過して満期を迎えても「自動更新型」であれば借家法での借主有利は変わらず今後もサブリース会社が契約解除するまでは解約は難しいと思います。(ま、サブリース会社が倒産したとかあまりに悪事を働けば強制解除も可能ですけど)

ただ今回の更新時に「次回の満期は10年じゃなく5年(理想は3年くらいにしたいですけどねw)に出来ませんか?」とお願いしてみてはいかがでしょうか?

恐らくは最初の10年は家賃を下げなくても埋まるでしょうからサブリース会社も強気で「契約続行」を希望してるんじゃないかと思いますが10年過ぎるとさすがに新築時の家賃と言うわけにもいかずサブリース会社もここからもう10年同じ契約流行りたくないんじゃないかとも思います。

この辺をうまく突いて交渉してみてはいかがかと。。。

但し、そのサブリース契約が10年経過後自動更新でない場合はこっちの主張が通せるのでサブリース契約書に書かれてる通りに主張してここでバッサリ契約解除しちゃってくださいw(契約書見てないのでアドバイスとしてはここが限界でございます)

質問③
事故物件(?)の対応についてです。
文章が苦手なので、時系列に箇条書きさせて頂きます。

①1週間ほど前、所有する2DK4室築古アパートの一室で法人契約のお客さんから退去連絡の電話あり。(法人社長「社宅として借りていたが、必要なくなったので解約したい」とのこと)

②昨日法人社長に立ち会ってもらい、退去立会いを問題なく終える(自主管理なので大家である自分が立ち会った)

③本日退去部屋の清掃を実施していたところ、たまたま別の住人に出会い、下記を教えてもらった
 「2週間ほど前、アパートに警察、消防、救急が来ていた。警察から大家の連絡先を聞かれたので答えた。警察に何かあったのかと聞いたところ、他の部屋の住人が亡くなっていたようだ」
 「近所の方も何事か気になっているようで何人か表へ出てきていた」

以上のような流れです。上記の通り、住人から警察へ大家の電話番号を伝えたとのことですが、私の方には警察から一切連絡が来ておらず、そんな騒ぎがあったと本日初めて知りました。

実際に住んでいた方は30代の方でした。
正月明けなので、年末年始中に亡くなっていた可能性もあります。(予想ですが、居住者が正月明けで出勤してこず、不審に思った会社の人が居住者を訪問し、会社所有の合鍵で解錠して死亡が判明したのだと思います)

室内はきれいで、汚れや臭いは特にありません。

今のところ警察や法人社長から全く話を聞いておらず、死因も自殺なのか自然死なのかも全くわからない状況です。
(警察から大家である私のところへ全く連絡が来ていないので、事件性のない自然死なのではないかと思っていますが・・・)

詳しい内容を知りたい気持ちがある一方、色々聞きまわって自殺だとはっきりしてしまう事故物件で有ることが確定してしまい、やぶ蛇になってしまう心配もあります。このよう場合、どのように対応すればよいでしょうか?
また、自殺の場合、賃料減額分の損失の賠償を法人に対して行うことはできるのでしょうか?

以上長文ですみません。よろしくお願いいたします。
2020.01.22 Wed 21:13 | のく |


文面を読むとこの話、、なんだかすごくレアケースですね。。。(この手の質問はよく受けますがこの状況は初めてですw)

まず最初に何事も疑り深いワタクシ的にはそもそもその近所の人の話すら疑っているので今の時点でも「ホントに部屋で人が死んだのか?」と思っております。(近所の住人さんが警察に大家の連絡先を教えたってのもホントかどうか、、と疑心暗鬼なところから入ってますが、ここまで具体的は話になってるとなるとそこはホントのようですね。。。)

で、今回の退去立ち合いしたのはのくさんだと思いますが、一緒に立ち合いした法人社長さんはその住人死亡について何の言及も無かったんですね。。(微妙ですけどこれは不告知に該当しそうですね。。)

普通であればここまでの大騒ぎなりご遺体を運び出して「臭いも無いし、警察も大家に言ってないみたいだから黙ってりゃわかんねーよw」って思わないものなので(警察から大家に連絡が行くって考えるのが普通だし)もしかしてですが警察が大家に連絡する話でもない「自然死まで大家さんに報告する必要がない」と連絡してこなかった可能性もあります。(事件性が無ければ個人情報保護の精神で連絡しない警察署もあるそうですし)

となるとこの件、一度警察に確認を取り「自分のアパートで何かあったと近所から聞きましたが何があったんですか?」と聞いてみてはいかがでしょうか?(ここで大事なのは「人が死んだこと」を大家は把握してると警察に思わせないことです)

警察も案外「この大家はどこまで知ってて電話して来たんだろう」と思うかもしれませんし、警察によっては迂闊に教えちゃって遺族から文句が来るのも嫌がるかもしれません。

えぇ、要するに知らぬが仏ってことなんですが、もし警察に聞いて「個別の事案については申し上げられません」と言われるようでしたらこれ以上の詮索することなく「人なんか死んでない(死んだとしてもそれは病院に搬送されて死亡確認されたわけで心理的瑕疵なんかじゃないw)」で片付けちゃった方がよろしいかと思います。(恐らくこれ以上警察に食い下がっても何も情報は出て来ませんし、今後、物件を売ろうとした時に買い側が調査に来ても警察はなにも教えません)

と、警察が大家さんに告知を拒むのはいいとして問題はこの法人の方です。
少なくともこの法人さんは社員である居住者がどのような最期を迎えたかくらい知ってるはずだし、社内のどこまで話が漏れているかわかりません。(偶然、その会社の別の社員がその話を知り、大島〇るになんか載せちゃったらエライことです)

と言うことですでに退去立ち合いはしてますがこの法人さんの社長さんを捕まえて事実確認はした方がよろしいかと思います。

で、その反応次第で「聞かなかったことにするか?」「なぜこちらに報告なしに退去したのか?」などどのような方針を取るか決めてください。

えぇ、、
文面を見る限り退去立ち合いはしたけど退去清算はまだしてない気がするので「その件が解決しないと退去清算は出来ない」と突っぱねて何があったのか聞く戦術が有効ではないかと。。。

また仮にこの件が自然死ではなく「自殺」であった場合、これは契約上の連帯債務者(と言っても法人契約なので連帯保証人が存在するのか不安ではありますが)に当然のように原状回復費用(特殊清掃、消毒)と賃料減額分の損失の賠償くらいは請求して構わないと思います。

ただ質問を読んだ限りでは法人の社長自ら退去立ち合いに来るような会社ですから損失補てんしてくれそうな大きい会社とも思えないしそもそも社員が死んで退去となったのに退去立ち合いで何も触れずに消えようとするくらいですからまともに払ってくれるとも思えません。

そんな状況を加味すると今回の件はやっぱり何も無かった、何も知らない、通常退去扱いで終わらせる方が賢い選択に思えて仕方ございません。。。。

と、メールからの情報だけなので決め打ち的に回答しちゃってますのでもし内容に相違があるようでしたらまたご相談ください。(ここからはブログに載せずに回答します)


さて、今日の質問はここまでですがもう一つ来てる質問がこれです。。

明日予定してる質問
いつも楽しく見させていただいています。最近は投稿が多いので嬉しいです。
狼さんは不動産屋さんで働いていると知ってのご質問なのですが、「新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)」をランキング形式でお答えいただきたいです。笑
私は新人ゆえ、そのような事が分からず不動産屋さんにご迷惑をおかけしているかもしれないので、その点を把握しておきたいと考えてご質問させていただきました。よろしくお願いいたします。
2020.01.22 Wed 18:34 | マルクス |


ワタクシも10年近くブログを書きつついろいろな大家さんと接してるので時々「は?こいつの態度はなんなんだ?」とムカッとする人もやって来ますので今日一晩考えて明日そのランキングを発表したいと思いますw

気になる人はこれポチって明日の18時をお待ちくださいw


久しぶりに憂さ晴らしが出来そうなんじゃんw

定期借家の話。。


昨日は質問来なかったのでお休みさせていただきましたw

こんにちは。

連日の質問だけでのブログ更新、、
よくよく考えたら「これって単なるコメント返しじゃね?」とハタと気が付きましたが、コメント欄読むと結構ウケがいいのでしばらくの間はこんな更新を続けようと思ってます。

あと、この後の質問で「素人臭い質問すると・・・」と書かれており同じように質問を躊躇されてる方も多いんじゃないかと思いますが、その手の質問でのわりと深く掘り下げて初心者以外の人でも読めそうに回答しますので安心して質問をお寄せください。

と言うことで本日の質問はひとつだけ。。。。(一つしかないのでそこそこ掘り下げて文字数稼ぐことにしますw)

質問
いつも楽しく読ませてもらってます
素人臭い質問すると怒られるのじゃないかとドキドキします。
今度初めて貸してる部屋の更新の時期なのですが、今まで定期借家契約だったので、次回も更新ありの定期借家の2年でお客さまに打診をお願いしますと管理をお願いしてる担当者に言うと、はっきりとは言わなかったのですが普通借家契約にしたがってました。

定期借家契約を請け負ってくれる会社を探すのも大変だったし、とあるところは「定期借家なんか誰の得にもならん」とタンカきられたり、なぜこんなに定期借家契約は会社が毛嫌うのだろうと思いました。

狼閣下のご意見はいかがでしょうか。大家さん的には普通借家よりは更新ありの定期借家の方がトラブルなお客に当たった時に少しでも被害を減らせそうに思えたのですが。管理会社が嫌う原因はなんでしょうか。
2020.01.21 Tue 22:25 | yako |


一応おさらいで書いておきますが、
定期借家契約
あらかじめ定めた契約期間が満了すると自動的に契約終了になり退去しないといけない賃借契約。
居住用だと2年契約のケースが多い。大家さんは半年前に契約満了の通知をするなどの制約あり。
期間満了型と新たに再契約可能なパターンがある。

普通賃借契約
あらかじめ定めた契約期間が満了すると自動的に更新される賃借契約。
居住用だと2年契約のケースが多い。契約満了2か月くらい前に契約更新、退去選択の通知をする契約もあるが何も通知しない場合は自動的に原契約を引き継ぎ自動更新される。

一般的な賃貸契約は普通賃借契約が多いのでyakoさんがなぜ定期借家契約したがるのかを考えてみると
①近い将来建物を解体更地にする可能性がある
②入居者に問題があって追い出すのに苦労するのが嫌
③定期借家契約満了後違う入居者を入れる予定がある

なんてパターンのどれかじゃないかと思いますが、、yako さんの場合は②ですね?

それがまだ次の2年も貸せる、、けれども次回も2年の定期借家で更新したいと管理会社に打診したらちょっと嫌がられるってわけですが、一番の理由は「定期借家の契約がめんどくさい」でないかと思います。

ちなみにワタクシ、
賃貸仲介をやってた頃、この定期借家の契約更新業務もやっていましたが、定期借家の更新契約はあまりやらない契約なのでフォーマットが無く毎回定期借家契約(期間満了型)の契約書を改変して使ってました。

2月、3月の繁忙期にそんなややこしい契約書を作らないといけない、また定期借家は普通賃借の契約以上に作る書類が増えるので管理会社の担当からすると「なんで普通賃借で契約しないんだろう」と思ってしまいがちです。

また、賃借人さんも二年毎の定期借家契約にすると更新型とわかっていても「契約満了半年前に大家さんが次回の更新はしません」と宣言すれば違う住居を探さなくてはならない契約なため恐らくは管理会社に「これからも住み続けたいので自動更新が出来る契約に出来ませんかねー?」くらいは言ってるかもしれません。

そんな宙ぶらりんの契約をもう二年続けますと言われると管理会社からすると「ここらでこの大家さんに定期借家をやめさせておかないとこの賃借人が退去した後の募集業務も面倒になる」と思いがちで実際に今の定期借家での賃借人さんが退去した後また定期借家契約なんかを希望すると賃貸の客付けに苦労するのは目に見えてます。(募集段階で2年で契約終了の恐れがある定期借家賃貸物件では長く住みたいと思う人が敬遠しちゃうので客付けに苦労するんです。。)

定期借家で客付けを他社に依頼しても嫌がられるのはこのためで仲介業者としては客付けしやすい普通賃借で募集出来る物件が好きなんです。(特に管理会社は管理物件での空室が嫌ですから少しでも客付けしやすいようにしたいものです)

と言うことでこのケースでの解決方法は
①定期借家契約をやめて普通賃借に切り替える(但し、賃借人さんが普通賃借契約を望んでいる場合のみです)
②ただ切り替えるのではなく普通賃借に切り替えるのであれば新たに普通賃借の契約書を巻き直す
③その普通賃借契約書の特約欄に禁止事項を山盛りに盛り付けトラブルがあった場合解約できる要件もマシマシで盛る

要するに賃貸トラブルになりそうなことをあらかじめ賃貸契約書に反映させておいてトラブルが発生した場合その契約書の約定にのっとって退去して貰うようにするという作戦でございます。

但し、普通賃借契約の場合、借り手がトラブルがあろうと賃借権を強硬に主張した場合、大家さんではなかなか解決出来ませんので「契約書の特約にいくら条項を追加しても嫌だ」と言うことでしたら管理会社が嫌がろうと何言われようと今まで通り定期借家の更新型で契約更新して貰ってください

恐らくですが定期借家契約を嫌がる管理会社さんですので万が一にも賃借人さんとトラブルになった時、あまり解決には積極的に動いてくれないでしょう。

であれば自己防衛的見地で更新型の定期借家契約のままの方がいいということになります。

今日のブログを見て異論反論も出るんじゃないかと思いますがワタクシ、賃貸経営はトラブルを起こさない、起こりそうだと予測出来るなら未然に防ぐが第一だと考えます。(賃収に影響が出るのが一番最悪な事態でございますゆえw)

幸いにもオーナーは入居審査の段階で入居者を選べますが、物件によっては「入居者を選んでなんかいられない」と言うオーナーもいらっしゃるかと思います。

そんな入居者を選べないって物件をお持ちの方に言いたいのですが、少なくとも入居時に虚偽の申込内容が発覚した場合、絶対に審査を通さないでください。(えぇ、、保証会社が通ったとしても、、です)

トラブルを起こす人の大半がこの虚偽申込のある人で都合の悪いことを隠そうとする人ほど高確率でお金の掛かるトラブルを発生させます。(あと粗暴な人も「自分のマイルール優先派」で都合の悪いことを隠す確率が高いです)

トラブルの解決スキルが高い人であればいいですが、そこまでのスキルが無い人であれば入居審査段階で申し込みの矛盾を見つけて仲介に質問して答えを貰い、どう考えてもこれって嘘ついてるなと思ったら勇気をもってお断りしてください(「申し込みに虚偽を書かれると信用できないじゃん」って理由で断って構いませんw)

ちなみに一番虚偽で怖いのが「直近で借りていた物件の退去理由」です。
トラブル起こして追い出された人がこっちに入って来たらこっちでも同様のトラブルを起こす可能性が高まります。

ワタクシであれば前回住んでたところがどこでいくらの家賃で借りてたか?何年住んでたか?なぜそこを退去したのか?(転勤、就職など)仲介さん経由で聞いて貰います。(ボヤっとした回答が返って来たらさらにツッコミ入れます)

あと、よくあるのが近場での引っ越し。。。
引っ越しって労力もお金も掛かるのに「似たような家賃、似たような間取りだってのになんでこんな近場から引っ越してくるの?」ってパターンは要注意です。(年末に慌てて引っ越してくるやつ並みに危険ですw)

で、入居審査では必ず住民票と身分証明書を確認です。
特に住民票は今、どこに住んでいるかわかる書類なので嘘が付けません。その書類を出し渋るとか身分証の住所となんとなく一致しない(住所変更してないんですよねーなんてヤツも結構危ないです)、あとベタなところで免許証番号の一番末尾の数字が大きかったらそいつは免許証を何度の再発行してるやつですのでどこかおかしいと思って差し支えありません。(2くらいから疑って構いません)

勤務先もそうです。
社会保険の会社勤務なんて人はそうそう「入居者を選んでなんかいられない」って物件には申し込んで来ませんので(失礼w)国民保険に入っているかを保険証のコピーを取って貰って確認するとか勤務先が聞いたことない会社であれば自力で法人謄本あげてホントにその会社が存在するのかくらい今ではネットで調べられます。(国保すら支払いをバックレている人だと家賃なんて簡単に滞納しちゃいますよ)

ちなみに国保の場合、半年限定で発行されるタイプがあります。
この半年タイプは後払いの保険証で支払いをバックレててもその期間は持ってられるタイプですので有効期限を確認してください。(ちゃんと払っていれば途中で通常の保険証に切り替わってるはずなのに満了1ヵ月前でもこれ使ってるなんてのは意外になにも払わずに使ってる場合が多いそうです)

あと申込者が学生の場合、ご両親がどこにどんな家に住んでどんなところに勤務してるか確認してください。

当然、いろいろパターンがあると思いますが、親がいるのに連絡先が姉とか兄とかの場合、なにかしら特殊な事情を抱えています。(その特殊な理由がちゃんとわかれば問題ないですが意図的に隠す場合、これは怪しいと思ってください)

また、職業的にこの程度のお給料なはずなのになぜか多いなと感じる場合、大抵の場合はその職業についてないか大目に見せて大家さんを安心させようとしてる場合が多いです。

逆になぜか少ないと感じる場合、社員じゃなくアルバイトである可能性もあるのでこんな場合でも必ず仲介さんにツッコミ入れて確認してください。(このパターンも滞納率高いんだ、、これがw)

と、いろいろ挙げ出したらキリが無いのですがこれ以外に「こういうのは案外怪しい」ってパターンがあったらコメント欄に書きこんでいただけると幸いです。(ベテラン大家さんあたりだとこの辺めちゃくちゃ詳しい人がいるはずですw)



ってか一つの質問でも結構書けるもんなんじゃんw

おい、どういうことか詳しく説明して貰おうか・・・(今日も質問にお答えしますw)


本文書くよりブログタイトル考える方が苦痛になってきましたw

こんにちは。

先週の金曜日はいい加減休みたかったので質問が届いているにも関わらずズル休みしてしまいました。。申し訳ありません。。

と言うことで本日もご質問に答えていきたいと思います。

質問①
いつも楽しく拝読しております。
さっそくですが、以下の「連件決済」、どーいう意味なのでしょうか? 
前向きに検討したい物件なのですが。よろしくお願いします。

*引用開始
年収700万円以下の方でもお取組み可能!金融機関ご紹介できます♪
〔条件1〕・・頭金として1,000万円程度ご用意できる方
〔条件2〕・・1,500万円程度の返済の進んだ不動産をお持ちでご活用いただける方
※連件決済(弊社と買主様が同日に登記申請を上げる)を予定している案件です。
連件でのお取引が可能な金融機関に限られますのでご注意ください。
*引用終了

2020.01.17 Fri 09:25 | 細々大家 | URL | 編集


「連件決済」。。。

ここ数年、サンタメ全盛時代だっただけに久しぶりに聞くフレーズですねww

この「連件決済」とは一時期「中間省略決済」が禁止された際に不動産屋さんがやってた苦肉の決済手法で、一般的な中間省略決済を先に説明させていただくとこの中間省略決済は

①売主A~②中間業者B~③買主C 間の売買決済を
①~③だけで一気に登記する決済で②中間業者Bは登記無しでそのまま③買主Cに売り渡すものでした。


ただこれだと②中間業者Bは登録免許税と不動産取得税がタダになってしまい「中抜きで利益を得る業者が税金を払わねーってのはどうなのよ」ってことと売主には「同日にあなたの知らない買主Cに転売しちゃうんです」ってことを隠して出来る利便性が良くないってことで国側が司法書士業界に圧力を掛け、事実上中間省略登記での売買登記を認めない方針に転換したのが発端。。(記憶が薄れているのでちゃんと覚えていませんがたしか10年くらいまでじゃなかったかと。。。)

業者の中抜き売買で利ザヤが取れていた売買を禁止されてる間、業者さん達は中抜き利益が薄くなっても仕方ない(それでも儲けが出るんだから)と言うことでご質問にあったこの「連件決済」をやる羽目になったわけですがこれは要するに
A-B間で一度登記、同日にB-C間でも決済登記と無駄に登録免許税と不動産取得税を2回支払う決済方式です。

不動産の決済、登記は売買の度に行うのでこの連件決済が行われると登記簿の甲区には当日付で二つの売買登記が行われ、その都度登録免許税と不動産取得税を払うと言うなんとももったいないことを強いられていました。

ただこの連件登記、
売主さんと買主さんが同じ決済場所の金融機関の決済場所を同時に二か所借りることが多く、きちんと2回登記が入る分、中間省略登記より売主と買主が接近遭遇する確率もそこそこ高いんです。

また、売り主さんは買い主Bの先にさらに買い主Cの存在も知らされずに決済することが多かったこの決済手法では「ん?オマエら不動産屋が買うんじゃないのかよ?」とか「即日転売して利益取られる話ならオマエには売らない」なんて小競り合いも起きやすくワタクシが経験したケースですと、、

金融機関の受付のおばちゃんがこの決済方法を事前に把握しておらず(「〇〇物件の決済に来ました」って言った人全員をそのまま同じ部屋に通しちゃったんですw)AB間の決済部屋に入ったらなぜかBC間の買主Cも座っていてまさかのABCの3者勢揃いしてしまい売り主A様より「おい、どういうことか詳しく説明して貰おうか・・・」と詰められたことがございます。(えぇ、、寿命が4年ほど縮まりましたww)

この連件決済だと一度の取引で二度課税されちゃうと適正価格以上に消費者が高買いを強いられるし不動産流通価格にも支障が出るのでってことでその後、不動産業界の偉い人が当時の政権に陳情して出来たのが「第三者のためにする契約(通称:サンタメ契約)」事実上の中間業者Bが登記無しでの決済が復活しました。

このサンタメ契約は売主Aにも買主Cにもきちんと「中間業者Bが中抜きして決済しますよ(ま、言い方は違いますが実質的にはこういう意味ですw)」と宣言しないと認められない決済なのでどのサンタメ業者さんも「第三者のために・・・」なんて文言を特約にくっ付けてましたがこの魔法の言葉を付加しただけで一度は禁止された中間省略登記が復活し、このサンタメ取引が復活したからこそ物件価格が高騰して高買い投資家が続出し融資が弾けた今、その保有物件にいつ火がつくかって流れになってるわけでございます。

さて、相談に戻りますが、
引用文の中に「連件でのお取引が可能な金融機関に限られますのでご注意ください」と記述がありますが、これは想像するに昨今の金融機関では「サンタメ決済」を禁止しているところが多くきちんと中間業者Bも決済登記し、買主Cに売るスキームじゃないと融資を付けませんよって意味じゃないかと思います。

となるとこの時点で中間業者BはAーB間での決済諸費用(仲介手数料、登記費用、登録免許税、不動産取得税諸々で物件価格の8%前後)を負担しています。

この費用を乗せて買主Cである細々大家さんに買わせようとしているのでその分の利益も計上しているはずですのでサンタメ時代より割高な売買代金である可能性もあると言うことを頭の片隅にでもいいので置いておいてください。

また、少なくとも今の時点ではこの物件は売主さんとの間では決済するだけのお金を用意していないはずなので融資スケジュールもこの融資をあっせんする業者さんのスケジュールに振り回される恐れもありますので余裕ある日程で臨むようにしてください。


次の質問です。

質問②
久々の休載を望んでいたら質問ごめんなさい。
閣下は先日の回答からもサブリース否定派とお見受けしますが私、最近サブリースに移行したのですがいかがでしょうか.
私の場合、空室のみサブリース専門会社に移行し管理は従来どうりの管理会社が行います。年間2か月の免責期間はありますが1か月の広告料は不要となり退去時リフォームも不要です。
2年更新で更新時の家賃の折衝は出てくると思いますが大家サイドとしては確実に家賃が読めるという大きなメリットを感じています。ぜひとも閣下のご意見(もちろんダメ出しあり)お願いします
2020.01.17 Fri 10:23 | OnOff |


ご指摘の通りワタクシはサブリース不要論者なのですが、
それは「新築プレミアが期待出来る新築段階からサブリース契約なんてもったいないでしょ?ww」ってだけの話であって途中からとか築年数が古くなってからのサブリース契約にはあまり反対していません。(ま、築30年経過してからサブリース契約してくれる業者さんも少ないでしょうけど。。)

ただ、このサブリースを途中からでも入れてしまうと2か月の免責期間の家賃が貰えない期間に加え、敷金もサブリース業者が持って行き、更新料も礼金も大家さんの財布には入って来なくなる契約であることが多いです。(要するに家賃収入のみしか入って来ないってことです)

そんな不利な条件であっても確実に家賃が読めるという大きなメリットを感じるのでしたらサブリースでの運用もありではないかと思います。

あとワタクシが危惧することと言えば、
サブリース会社がきちんとサヤが抜けているうちはいいですがそのうちサブリース契約で決めた家賃より安くないと賃貸契約が出来ないって場面になった際、サブリース会社は当然のようにサブリース金額を改訂してくることでしょうか。。(サブリース会社も商売なのでサヤが抜け無くなれば大家さんにその分の負担を求めて来るものです)

この際、サブリース会社が一気に家賃を下げて契約を求めてきたとしてそのあまりに安いサブリース賃料に怒った大家さんが「もうサブリースやめてマスターリースに戻すよ」と宣言してサブリース契約を解除しようとした時、その契約によっては家賃の6か月分払ってくれないと解約できないとか、家賃保証がこのサブリース会社直営契約なんかだとサブリース契約そのものの解約が難しくなり事があります。

これってサブリース契約書にわかりにくく書かれていることや書いてあっても担当が「こうは書いてありますけどここは柔軟に対応します」なんて言っておいていざ解約となったら「そんな話した覚えがない」と逃げられることもあるので慎重にご確認ください。


次行きます。。

質問③
狼さんはじめましてこんにちは。
毎度楽しく拝見させていただいております。
せっかくなので質問させて頂きます。
それなりに不動産投資してきていろいろな問題に対処してきましたが、未だにどうするのが正解かわからなかった事例が一つあります。

貸家の隣人が統合失調症を発症した場合どうするかです。(所有してた期間に何度か警察が呼ばれていたようです。)
自身の入居者ならばなんとか対処しようもありますが隣人となると為す術がない…。

実際にどうしたかはここには記載できませんが狼さんならどうされますか?
2020.01.17 Fri 18:09 | パラサイト |


えーっと、、
これって物件を買ったときはなんともなかったけどしばらくして隣人が統合失調症になって近隣に迷惑を掛け始めた、、ってケースかと思って読んでましたが(所有してた期間に何度か警察が呼ばれていたようです。)と書かれているので前所有者さんはこの事実を知っていたってことですね?

と言っても自身の物件ではなく隣地の人の話ですので売り主さんが知っていたとしても明確な告知義務も無く(そうは言っても警察に飛ばれたことがあるなら告知するのが信義則ってもんですけど。。)正直一番厄介なケースだと思います。

しかしすでに物件を買ってしまってますからどうのこうの言っても始まらずかと言って何かしら対処しないとこっちの賃貸に影響が出てしまう、、

となればワタクシであれば役所に掛け合い積極的に保健士さんの介入を求めます。

えぇ、、
ちょっとした騒ぎでも警察をどんどん介入させて事件としての実績を作りその実績を引っ提げて役所に怒鳴り込み、役所に重い腰を上げるように仕向けるんです。

で、動かなければさらに警察に事件として介入させる傍ら役所には人道的見地を訴え、役所に対して保護や巡回等での積極介入を促します。

隣人が自己の所有物件に住んでいるのであれば親戚筋にも役所経由で連絡を取らせ賃貸であれば物件オーナーに強硬に介入しろと迫り期日を決めてこの日までになんとかしろとガンガンやると統合失調症の人が厄介と思うよりこっちが頭のイカレタおかしいやつと認識するようになると思います。

そうなれば隣人から理不尽にガンガンやられる苦痛を味わうくらいならこの統合失調をなんとかしようと思うのが自然ですのでこの人がいなくなるまで繰り返す、、、って感じでしょうかねー。。。

といろいろ書きましたがこの話はフィクションですので真似しないでくださいねw(ワタクシが実際にやったことではございません。。。)

今日最後の質問です。

質問④
シコった新築木造アパートについてご質問です。

ここ数年の物件高騰で、だったら自分で建てるよと、一念発起された方も多かったと思います。

しかし、微妙に駅から遠い立地、新築乱立地域などでは、10年先の運営に不安を持っているケースも多いのではないかと。(地主や現金で建てるような余裕ケースは除外です)

そんな時に融資が締まり、銀行評価が伸びない物件は出口が狭まってしまい、この先どう動くべきか、悩んでいる方が多いと思います。

そういう私もやや失敗物件を売りに出して、融資が伸びず話がポシャるパターンを繰り返して、買い手がつくまで10か月もかかりました。(何とか僅かな利益を出して出口を迎えられそうです)

今更ではありますが、微妙な新築はどうするのが良いのか、
アドバイスをいただけると大変勉強になります。

よろしくお願いいたします。
2020.01.17 Fri 20:16 | なお |


実はこの質問、、最近滅茶苦茶多い質問です。

実際に狼さんのところで売却できないか?とも依頼されるのですが、実際にワタクシが現地に行き見てみると「え?なんでこの物件売る必要があるの?」って物件であることが多いです。(但し、神奈川国の〇ナイト物件を除く。。)

特に新築の場合、ちょっと出来る大家さんからすると10年先まで見ればなんとなく絶望感でしかないかもしれませんが少なくとも新築当初の4年間は新築プレミアの勢いもあり、最悪その新築プレミア賃料より少し賃料を下げたところで結構成約することが多いです。

となると10年後まであと6年。。
恐らく相談に来る皆さん、、この6年間で起こり得ることを想像して「保有リスク」を考えて今のうちに売ってしまおうって考えるんじゃないかと思いますが、50部屋ある大型物件ならいざ知らず、新築木造の8部屋レベルくらいまでの物件であればそもそも物件の販売ロットも小さいし、見た目に築浅ですので売ろうと思えば時間こそ掛かっても売れることが多いです。

また、なおさん、
「微妙に駅から遠い立地、新築乱立地域などでは、10年先の運営に不安を持っているケース」
と書かれていますが、こんな微妙な変化のわかる不動産投資家は世に20万人くらいいるであろう大家から見たらせいぜい5万人くらいでしょう。(えぇ、、ぶっちゃけあとの15万人はこんなことすらわからずに物件を買ったり保有しています)

この5万人の人にこの手の物件を売るのはさすがに難しいですが大多数の分からない15万人の方であれば「新築」「築浅」って部分を見て買おうとします。(埋まる埋まらないなんて調べて物件買う人ってそんな多くはないんです)

また、不動産は「素人からまきあげて素人に売る(いわゆる「バカから買ってバカに売る」ってやつです)弱肉強食が基本ですので普段から不動産投資ポータルサイトなんかを定期巡回してる人なんかに売ろうとしても買い叩かれるのが関の山。。(「将来的に大規模修繕がこのくらい掛かるので妥当な買値は〇〇万です」なんて買付けに注釈つけてくるようなやつを相手にしちゃダメなんです)

あと買い付けが入っても融資が伸びずにポシャっていた時期は去年の一年がたまたま多かっただけで今後は徐々に融資環境も良くなっていくはずです。(恐らくは去年が融資の底ではなかったかと思っております)

また買いたい人全員が手金無しで買うってわけでもないですし、全員が全員投資目的で買うってわけでもありません。(実際、ウチで売り出してる築浅物件の購入者のほとんどが相続目的か株投資以外のハイブリット投資の一環で不動産を買って行くって人ばかりです)

新築に限らず不動産投資で保有している物件は時間の経過とともに残債は徐々に減りその間は家賃収入が入ると言う「保有耐性さえあればいつかは借金も無くなる投資」ですので先々を心配して売ると言う選択肢は一番最後にするとしてまずはどうやって保有していれば怖くないか?を考えるようにしていだけると幸いです。(それでも売りたいっていうなら一度ワタクシにその物件見せてください。(えぇ、、大抵の物件はこうやって保有すれば大丈夫って物件ばっかりですよw)


と言うことで本日も質問がネタ切れになりました。
明日は質問が来なければお休みですw



この質問シリーズ、、よくよく考えたら単なるコメント返しの様相なんじゃんw

今日は4つお答えします


twitterのようすけさんからクッキーいただきましたw

こんにちは。

本日は長めのご質問が届いているので4つお答えさせていただきます。(ホントはこれで質問出尽くしたんですけど、、w)

まずは短めのやつから、、

質問①
数年先に一族で相続しそうな土地があるのですが、相続人の一人がプー太郎で、土地をまとめてアパマン建てると「自分も住まわせてほしい」とか言ってくることが目に見えています。この場合諦めて売ってしまったほうがよいでしょうか。
2020.01.11 Sat 10:56 | プーの一族 |


まずは先週に相談してくれてたのにずっとほったらかしにしててすみませんでした。。

で、相続人のお一人様がプーさんですが、、
文面から察するに一族様で「仕事探して頑張ってよ」と声掛けしても一向に職探しする気配の無いのがヒシヒシと伝わってきますが、この方一人のために一族で守り抜いた土地を手放すってのもちょっと理不尽さを感じてしまいます。

と言うことで、、
ワタクシがこの一族であればとりあえず売らずに新築建てちゃいます。
但し、この一族の土地に投資物件を建ててきちんと客付けでき、間違ってもサブリース契約なんかで丸め込められないのが条件ですw(なんとなくですがすでに大手HM系の営業さんに絨毯爆撃カマされて、一族の皆様すっかり新築アパート経営に前のめりなんじゃないかって気もするのでここで牽制球を投げておきますw)

で、そのプー太郎さん、、
恐らくは独身でしょうからわざと一人で住めないような部屋のプランニングで図面を作り「一人で住むには広すぎるのでプーさんの住める部屋じゃ無いんです」と理解させ、「その代わり家賃収入の配分するからね」と新築したら毎月お金が入るようなことを伝えます。

万一、それでも土地建物の持ち分をくれとか言い出すと面倒なので設計段階からそのプーさんの持ち分だけ切り取れるように土地を分筆、建物もうまく切れるように設計、、なんてところまでやっておくとさらに高得点でございます。

それでもうまくいかないなら賃貸管理を不動産業に投げ、「親類、一族と言えども入居審査がある」と故意に入居審査で落とす(他人が落としたらご本人も文句言いにくいでしょう)なんて可能性も一応考えます。

どうでしょうか?
なにか参考になる話はありましたか?(書いてて自信が無くなって来たので次行きます。。)

質問②
連日勉強させて頂き有難うございます。
ボロ戸建に関して質問なんですが、地方だと給排水が今でも井戸&浄化槽又は汲み取りという物件もたまにあります。
某戸建投資をしているコンサルさんがブログ等で汲み取りはさすがに客付けは難しいが浄化槽なら問題無いと言っていますが実際のところどうでしょうか。
また井戸&浄化槽で維持管理のポイント等も教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。
2020.01.15 Wed 12:30 | 下半身タイガース |


確かに汲み取り式で賃貸経営となると入居者がトイレに入った際、具が丸見えになってしまうしあれはホントに臭いです(ソースは幼少時代のワタクシ)。

片や、浄化槽であれば一応水洗式のトイレが設置でき、浄化槽の管理はオーナー負担(戸建てなので嫌気式単独浄化槽の6人槽で充分です)ですので賃貸経営には影響も無いでしょう。

と言うことで浄化槽の賃貸物件を探すということになりますが、排水を流すには下水と浄化槽の二つがあり浄化槽の場合、年に一度程度「引き抜き」と言うメンテナンスと場合によっては浄化槽管理士による定期点検が必要になります。

この「引き抜き」ですが年に一度程度、バキューム屋さんを呼び槽内の嫌気性スカムと呼ばれる汚物を吸い取って貰うのですがこのスカムと言うのはウ〇チ独特の臭いはあまりしません。(堆積させて微生物処理するので臭いがしなくなるんです)

と言うのもこのスカムと言うのは嫌気と呼ばれる方式で処理された汚泥と呼ばれる物資に変化しているからなのですが、これをバキュームで定期的に引き抜かないと浄化槽の導入口が詰まります。

一回数千円~1万円程度なのでまずはこれが定期的費用になり、これに浄化槽点検が5000円~8000円(点検時間20分程度)、が3か月から半年毎に掛かります。

この嫌気性の浄化槽以外にブクブクと空気を入れて曝気という処理方法で汚水処理する浄化槽(合併式浄化槽)なんてのもありますがこの場合、引き抜き回数は2年に一度程度、点検費用が2か月に一度くらい1万円程度掛かるかと思います。

井戸に関しては自治体によってどこまでメンテナンスが必要か変わるので一概に言えませんが飲料水として使用するので水質検査が義務づけられる場合があります。

ちなみに東京都の場合でと実態把握のために調査の協力と言う形で施設概要書を提出したり水質検査に協力(恐らく実費で2万程度だった気がします)するくらいで定期的な報告義務も無いのでいいですが物件を買う場合は都道府県の衛生管理をやってる部署に念のために確認してください。(小規模な井戸であればそんなに厳しい規制もなくあるとすれば井戸ポンプの交換費用として本体代として5万~15万程度、交換作業費用で10万程度必要になると思います。

質問③
はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしながら、狼さんのくっそ面白い文章に毎回ニタニタしている者です。
質問コーナーが設置(?)されているみたいなので、私もここぞとばかり質問させて頂きます。

私、個人の収入に対する節税を考えての不動産投資をしたいと考えております。
築22年以上の木造アパートを購入して、個人から購入することで建物の価値を高くしてもらって(比率的に50%くらい)減価償却して長期譲渡所得の5年を待って売却するというスキームを考えています。個人の所得税と合算して減価償却できるやつです。この間中止が決まった海外不動産築22年以上の木造の節税スキルよりも建物比率は落ちますが、それなりに節税出来ると考えています。

実はこのスキームで友人がとある中古物件を購入したのですが、一つ疑問が生まれました。これって築22年以上の木造建築物を個人から建物の価値を50%で売ってもらったものの、税務署が認めないってことはあるのでしょうか?友人は去年購入したばかりなのですが、税務署のことまで考えていない様です。

私の母親も不動産投資していて、上記の土地と建物の比率に関しては青色申告会で認めてもらったから税務署は簡単に通ったのよ〜♪なんて言ってたので減価償却の視点での建物・土地比率を決めるのは最終的に税務署なのかなと心配しております。

こんな節税をしている人が狼さんの知り合いや団員様にいらっしゃいますでしょうか?
google先生に相談しても検索にひっかかってきません。。。

お手数ですが、お時間のある時にブログへのupして頂けると幸いです。
長い文章でしたが、宜しくお願い致します。
2020.01.10 Fri 21:48 | 主食はコーンフレーク |


この方も10日に質問いただいたのにほったらかしになってました。ごめんなさい。。。

で、この質問ですが、一応税務系の質問なので税理士資格のないワタクシが書くわけにもいきません。。
恐らくですが今日のブログを読んだ団員系税理士様がコメント欄で解説してくれるものと信じて次行きますw。(税理士の先生、あとは頼みますw)


質問④
電気設備(電気配線)について質問があります(便乗質問となりすいません)。

リフォーム中の戸建で、賃貸募集をかける前の仕上げとして、電気工事業者に、コンセントの交換やエアコン用のコンセントの増設をお願いしています。

工事で天井裏に潜ってもらった際に、電気配線の一部にネ○ミにかじられたような跡があり、所によっては銅線がむき出しになっている箇所もあると、連絡を受けました。

とりあえず、配線がむき出しになっている箇所や被覆がかじられていて、手の届く範囲については、電気配線の交換をお願いしましたが、手の届かない箇所については、被害状況の把握は困難な状況です。ただ、電気屋さん曰く、主な被害箇所は、一階天井裏で、天井板の上など平坦な場所に設置された配線がやられているそうなので、今回の工事である程度ケアできるだろうとのことです。また、柱等に固定してある垂直方向の配線や天井裏の高い場所の配線については、被害はなさそう、さらに、ネズミはもういないということまでは、聞いてます。

こちらとしては、「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」という形にしたいと思ってます。
工事前後の写真の保存や万が一に備えて、火災保険内容の確認はするつもりですが、仲介さん或いは入居者にどこまで伝えるか(そもそも黙っておくか)は迷っています。

今後の対応についてアドバイスいただけると幸いです(長文となりすいません)。
2020.01.15 Wed 12:48 | 晴れ男 |


不動産契約実務での一般論でお話しするとこの話、
借主に一切開示する必要もなく「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」というのも不要でございます。(重説に書く欄がそもそも無いので仲介さんも大家さんも説明義務が無いんです)

実際、ネ〇ミはゴキブリが出るのと同じレベルの害虫扱いで住みついたのか外部からやってきたのか判断も出来ません。(首輪でもついてればわかるかもしれませんが、、)

となるとここはこのネ〇ミを徹底的に除去しておくことが先決で、まず薬品等での駆除、さらに戸建て住宅であれば侵入経路を予測し網で塞ぐ工夫が必要です。

今回は屋根裏の電線をネ〇ミが噛み切って線が露出してしまいそれを補修しているそうなので大家さんとしては出来る限りに対策も出来ているわけですからそこまで神経質になることもなくこの後やっておくことと言えば火災保険で万が一の保証が手厚くなるように特約をうまく使う準備くらいはしておけばよろしいかと思います。(起こる前提で保険に加入するイメージです)

えぇ、、これを気にし始めたら建物の電気配線を全部やり直す羽目にもなりかねませんよ。。

特に築古戸建ての場合、電気配線がどのように収まってるかわからない物件も多く、ネ〇ミが配線を噛み切る以外にも経年劣化で絶縁が腐食していたり埃やチりが積もったところに過負荷が掛かり電気火災が発生するなんてのは常にあり得るので見える範囲くらいはチェックする習慣はお持ちください。(目視確認でも結構安心するもんです)

と言うことでこの質問でお寄せいただいた質問には全部お答えしました。

明日のブログは質問が来なければお休みします。。


なんて書いちゃうからまた質問がどどーーって来るんじゃんw

今日は6つの質問にお答えします。。。


そういや、クリスマスの団員登録まだやってませんでした。もうちょっと待っててくださいw

こんにちは。

今日は終日、外での現調作業なので質問にだけさっさと答えていきます。

質問①
今回も興味津々で読ませていただきましたっ
これによると、私のやってる築古戸建て(区分も含む)は、
激しく「ザ・例外」なんですかね。。?やっぱり。(^_^;)

あと、物件の見つけ方ですが
古家付き土地を見るのが狙い目だったりすると思っているのですが
(築古投資をする人は、皆さんそうしていると勝手に思ってました)
狼さんは、どうお考えになりますでしょうか?
2020.01.11 Sat 09:21 | 旅団犬 ぼっさ |


ぼっささん、、
先日は我が家までお越しいただきありがとうございました。(ウチの犬はあなたが38キロとあまりにデカすぎる犬だったので犬と認識していませんでしたw)

築古物件の見つけ方、、、
ワタクシも常々、「土地検索」で古家が乗ってる物件に目を付けて古家付き土地(建物は瑕疵担保免責)で買うというのを狙っております。

やはり使える建物が土地に乗ってる場合、売主の心情からするとどうしても建物代が欲しくなるようでこの買い方をすればほぼ土地値で買えるだけでなく「建物はこちらで壊して更地にするから解体費を差し引いてくれ」が通りやすいです。(で、その後、解体費が捻出出来なくなったので仕方なく建物使ってますと適当なこと言っておけばいいんすよw)

ただ売主が建物として使えないと認識してる度合いがどのくらいかで変わる話なのも事実でいつもポールさんが買ってるような限りなく廃墟に近い建物付き(もはやそれが家ですら無い場合)から売主はもう使える家じゃ無いと思いつつ見る人が見れば「お、これはまだ新築に近い(家が傾いてない、雨漏りしてないってだけで新築に見える築古系大家さん多しw)」って人もいますからこれは現地に行きじっくり吟味して買うのが王道です。

と言っても元々そこに存在している古家ですからgoogleマップで現地の古家を確認することも可能で、この古家付き土地で検索してgoogleマップで建物を確認、なんとなくいけそうなら現地に行く、、、多分建物平面図も無いでしょうからそこで間取りをスケッチしておおよそリノベプランを把握、収支が合えば買いって流れになるんじゃ無いかと思います。

ここで注意して欲しいのは築古戸建で格安物件は大抵、道路付けが悪く現地の建物写真がgoogleでは見れないことが多いこと。(360度カメラ搭載のGoogle号ですら進入して写真が撮れないって場所にお宝物件が眠ってること多しなんですw)

また古家の外観が分かったとしても部屋の内部を見ないと買えるかどうかの判断も出来ないのでやはり現地での内見は必須になりますね。。。(残置物がたくさん残ってる可能性があるのもこのパターンですから)

あと築古物件を買う人でシロアリをやたら気にする人がいらっしゃいますが、
そもそも賃貸の重要事項説明ではシロアリの有無に言及する欄はございませんww(意味わかりますよね?w)

と言うことで次行きます。

質問②
2戸アパート
質問シリーズになって恐縮です。
2階建2戸のアパートを保有しております。面積は上も下も同じです。
このようなケース、どちらかの居住者に賃貸併用としてエグジットすることは可能でしょうか?
またどうやって話をもっていくべきでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。
2020.01.14 Tue 18:09 | 新米団員 |


賃貸併用の出口の質問ですが、
この場合、厳密に言うと「賃貸併用の融資条件である自己使用面積51%以上」ってのがネックになりそうですね。。

ということでこの場合、事前にいくつかの金融機関に住宅ローンを打診して「住宅ローンの対象物件」として見てくれるか?」を確認した方がいいです。(窓口で聞くだけでも結構情報は集まります)

金融機関によっては別に自己使用部分が51%でなくてもやってくれるところもあるでしょう。
ただ自己使用部分が50平米以下だと住宅ローン減税が使えないとかさらに部屋が狭いとそもそも住宅ローンの対象外なんてこともあるのでご注意ください。

無事融資が出そうな金融機関が見つかったら1階、2階の居住者に「家賃払わずにここに住む方法があります」なんて話を持ち掛け(当然、事前にどこに勤務で住宅ローンが通るかを申込書や契約書の個人情報で把握)色よい反応があれば試しに金融機関に持ち込んでみるって感じでしょうか?

とは言え、木造アパートに住む属性の人ですから思ったようにはなかなか行かないと思うので次回空室が出た際にそういう属性っぽい人を出来るだけ入れるようにして入居時にそんな話もしてみてはいかがかと思います。(「考えるな!買え!作戦」と名付けますw

次行きます。。。

質問③
ハルミフラッグ
焼却場のある周りの再開発。
建物の見てくれは団地、バスで新橋まで繋がるのはいつになることやら?
勝どき駅までとても不便な一応の中央区。
売り出しも全く興味沸かず。
割高なのに完売するのでしょうかねぇ、閣下の意見を賜りたいです。
晴海の方がまだマシのような気がしてます。
2020.01.14 Tue 20:14 | 中央城東大好き |


ハルミフラッグ。。。
当初は平米坪単価200万円後半での売り出しという情報が駆け巡りワタクシも思わずケツが浮いてしまいましたが、、
蓋を開けてみれば申し込み殺到で今では坪400万円台なんて噂も耳にします。

場所的にも勝どきの駅から徒歩で行けるのか不安な晴海最果ての地だけにやれBRTが通るだの地下鉄が通るだの直線トンネルのバスが通るだの言われても今ある駅からははるか遠くにある物件ので個人的にはあまりお勧め出来ません。。

とは言え、オリンピックの選手村だし、高層マンションでもなく将来的には一つの街として開発しようって思いも強いので10年後くらいは、、もしかして、、って可能性も無くもないですが、、あそこってやっぱり大地震の時真っ先に津波の餌食ですよね。。。

そう考えるとやっぱり勝どき周辺の高層レジの方がいいんじゃないかと思います。。

と、実需レジの話してるとそのうちボロが出そうなので次行きます。。。

質問④
いや~何かブログ読んでてこんなに笑ったの久しぶりな気がします。
ええ、もちろん普段は為になるという意味です。
ちなみに便乗で質問なんですがボロ戸建て手に入れるならどの順番で欲しいですか?
①築40年以上
②接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)
③僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)
④建物はあるが土地狭小
都内基準でも地方基準でも主観で結構ですし不明点はイメージで補完お願いします。

あ、どれも要らないは無しでお願いします(>_<)
2020.01.14 Tue 20:34 | 越後屋 |


あ、全部要らねーって答えはダメなんですね。。
では頭を振り絞って検討します。

選択基準を明確にしたいのでここは都内の環八の内側って条件で考えてみます。

①築40年以上
②接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)
③僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)
④建物はあるが土地狭小

の4択であればワタクシ、間違いなく最初に選ぶのは①の「築40年以上」です。
②の「接道要件不備」を選択すると将来的に土地としての価値があまり上がらず(なんだかんだ言っても不動産は道路付けですw)賃貸だけで回しても大してリターンも望めません。

また③「駅から30分以上離れた僻地」ですがワタクシが15分以上歩くのが嫌なのでよほどのネームバリューのある地名か(深沢とか成城学園の遠くの方w)ファミリー層が安心して暮らせそうなエリア(バス便が川崎並みに充実してるなど)が無い限り手を出しません。

また④の「建物はあるが土地狭小」も悪くは無いですが優先順位はやはり土地なので順番としては

①④③②の順番になります。

・・・

・・・

と考えるとこの4つの条件が揃う築古戸建てであれば安く買えるってことでもありますので築古戸建てを探す際の検索条件の参考にしてみてください。(それに古家付き土地の検索条件を付加して連日ネットで探し回って初めてお宝物件に出会えるんじゃないかってヒントになっておりますw)

次行きます。。

質問⑤
懐かしいくらいのハイペース更新お疲れ様です<(_ _*)>
築古戸建とは話題が変わりますが、賃貸の仲介手数料の判決確定しましたが今後どんな影響がでるかご教授お願いします
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200114-00000043-asahi-soci
2020.01.14 Tue 21:34 | 川のクマ |


あー。。。
昨日のリバブルさんの高裁判決の件ですね。

この裁判、申し込み確定段階で本来の「0.5か月分の仲介手数料を1ヵ月分の事前承諾したかの有無」で揉めた裁判ですが高裁は申し込み前の事前承諾を認めず、0.5カ月分の仲介手数料が妥当との判決を出しました。(実際には地裁判決を支持したわけですが)

これ、実際には申し込み段階より遥か前の案内時に見せて物件概要書に小さく「仲介手数料は1か月分(プラス消費税)をいただきます」と書いてあったのに事前承諾として認めてくれなかったということも覚えておいていただきたいのですが、この判決で日本中に「賃貸の仲介手数料は0.5カ月」と広めてしまう結果になりました。

とは言え、業法では元々仲介手数料は0.5カ月と決まっていて「お客が承認すれば1ヵ月取っても良い」ってルールですから仲介さん側としては今後、入居申込書の段階で「申込時に1か月分支払うことを了承したものとします」なんて但し書き入れてもうアリの入る隙も無いくらいの文章に変えてくると思います。

また、仲介手数料として取ってはいけないだけで他の名目(業務委託料だのコンサル料だの広告料だのの名目)であれば特に上限があるわけでもなく更に突っ込めば消毒代、安心パック、カギ交換、消火器代、引っ越し・火災保険のあっせんでのKBなんてフィーを初期費用に参入出来たりもします。

さらにさらに「借り手から0.5カ月しか取れないなら売主さんに広告費として数か月いただきそれをフィーに充てる」なんてことも出来ますので逆に言えばこの辺のサジ加減を理解してる大家側が有利になるんじゃねーの?って感じです。

あと、今後、この判決を知りドヤ顔で「仲介手数料って0.5カ月が上限ですよね?」なんて聞いてくるヤツが増えると思いますが、業界的にはこの手の客が後々揉める可能性が高い客と認識もしますので「都合のいいクソ客チェッカー」の役割も果たすんじゃないかとも思いますので個人的には結果オーライと思っておりますw(Twitterでこんなこと書いたら炎上しますがブログならセーフと思い書いてみますw)

次行きます。

質問⑥
今、気になってる築古戸建て物件ですが、土砂災害警戒区域に指定されています。
もちろん賃貸目的の購入です。

それを理由に更に安く買い叩ける気がするのですが、狼さんだったらアリでしょうか?
ちなみに、田舎ですが、市街化区域。比較的雨が少ない県にあります。よろしくお願いします。
2020.01.14 Tue 22:25 | ひろ |


この質問でちょっと引っ掛かるのが
単に物件概要で土砂災害警戒区域と書いてあるだけなのか、現地に行くとどう見ても急斜面の上か下の崖地なのかって部分です。(この場合、物件のどこかに無茶苦茶な擁壁がそそり立ってることが多いです)

警戒区域に指定されていても見た目にそう見えないなんて場合、そこを根拠に指値しても「そんなうるせーこと言うやつには売らない」と元も子も無くなるケースもあるのでどちらかと言うとこの区域指定とセットになってるはずの「宅地造成規制法」のエリアになっているかをご確認ください。

この宅地造成規制法の場合、明らかに物件周囲が土砂崩れなどの規制区域になっていて土砂災害警戒区域とセットになってることで「大雨や大地震の際に崩れてくる可能性がありますよ」ってことになります。

但し、値付けをする仲介さんもバカでは無いので値付けの際、そのリスクを考慮して初めから安い値付けをしている可能性も高くその科野性が高いがために安くネットの情報になり目に留まることも多いです。

そこを無視して単に土砂災害警戒区域だから指値して見ようってのは「これだからド素人は困る」なんて思われ、せっかく買おうとしても客として見てくれなくなる可能性もありますのでまずは近隣相場と比較してどのくらい割引されているか?をご確認ください。(物件の不備を見つけて指値しようとしてたらあっという間に他の客に満額で攫われたってパターンがこれです)


と、コツコツ質問に答えてたらまた新たな質問が届きましたw

これはまた明日以降に書きますのでご容赦ください。。。




ってか質問に答えるだけのブログって需要あるのか不安になって来たんじゃんw