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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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140億の動画見ました。。。


最近、ブログよりここの前オチ考えるのに苦労してますw

こんにちは。

更新ペースに間隔が開く関係でリアルタイムなネタが更新出来ず歯がゆいワタクシですが、、
月末の最終日だと言うのに呑気にブログ更新してるワタクシでもありますw(誰か仕事くださいw

そんな今日のネタは2~3日前に話題になった楽待様の140億コラム。。(今日、このネタに触れる時点でまたもや周回遅れ感マシマシですw)

3人合計で140億分の物件をハイレバで買い、その功罪その他諸々について覆面座談会形式で公開していました。

ハイレバ投資についてはワタクシのブログでも散々触れているので今さらその部分がどうのという論評は差し控えますが、3人各々の借り入れと家賃収入が表記されていたのでちょっとだけ想像すると、借り入れに対しての表面利回りはおおよそ9%台。

返済比率で50%~60%だとおっしゃってたので借り入れのわりに若干返済比率が高いかな、、って人もいますが、キャッシュ自体は長期返済の恩恵でそれなりに残るんじゃないかと思います。

また多法人スキームでやってるそうですので個人の所得にはあまり影響も出ないし節税対策自体は法人を上手に使って出来ると思います。

買った物件全部が全部クソ物件であるはずもないし、大規模修繕が必要な物件がこれから出てくるでしょうけどそれが同時期に一斉に襲ってくるわけでも無くあれだけ金融機関への粘り強い交渉能力がある人達ですから
こんなピンチでも容易にクリア出来る=そう簡単に破産するわけないでしょw
という図式が成り立つんじゃないかと思います。

えぇ、、
借金って面白いものである程度の臨界点を超えてしまうと(額的には30億を超えたあたりくらいからでしょうか?)儲からない物件の分も薄く広くですが他の物件が補ってくれるし、そんなところで数年粘ってると残債が徐々に減り出し10年を超えたあたりからそこそこ楽になってくるものなんです。

またこれだけの巨額な借り入れですから万が一返せなくなったとしてもそれまでに稼いだCFをうまいこと隠すことも出来るでしょうし金融機関だってそこまで巨額な債権であればなんとかして債権を回収したいので生かさず殺さずに債権回収に走ると思います。

さて、ちょっと話は逸れますが、、
平成初期のバブルの時、ワタクシの知り合いで5000億程度金融機関から借り入れ、宅地・リゾート開発や転売事業を手掛けていた人がいました。

平成初期のバブルが弾けて焦げ付いた5000億ですが、金融機関から回収に追われても開き直り、金が無いと言いつつもコンビニの袋に現金で数千万持ち歩き「金返さずにこのくらいの現金持ってるのが金融機関にバレても殺されはしねーから大丈夫だよw」と余裕しゃくしゃくでタイプ的にはサラリーマンなんて務まらない自営業向きな人でした。

確かに金融機関の人が金を返さないからと言って殺しに来ることはありませんのでこの人の言う通りなのですが、これだけの現金を持ってるととにかく目立ちますw

事実、莫大な借金を抱えてはいますがそれまでに大きいお金を散々動かしていただけに金の匂いのする人脈と全く臭いすらしない人脈とが入り乱れこの人の元には連日のように「お金儲けの話」がもたらされていました。

このワタクシ、なぜかこの人に気に入られカバン持ちみたいな役回りをさせていただいてたので当時、その人の横で様々な人が持ち込むお金儲け話を聞き「これはダメネタだね」とか「なんか面白そうだからちょっと金ツッコんでみるか」なんてジャッジするところを目撃しておりました。(ちなみにこの方、風俗絡みのネタが大好きでそういう出資話には高確率で乗ってましたw)

そんな景気の良さそうな話と並行して金を貸してる金融機関の人も入れ替わりやって来て「社長、、ホント困るんですよ」と返済の目途を確認しつつ逃げないように見張りつつ生存確認(誰かに攫われてはいないか等)をします。

5000億なんてどう頑張っても全額返済なんて出来ないし、この人は「そもそも借りた金なんて返さなくてもいいんだよ」って豪語する人ですからサラリーマン的に振舞う金融機関の人なんて赤子の手をひねるようなもので返済に前向きなことは言ってはいますが彼らが帰ってしまえばどこ吹く風。。(「うるせー借金取りも帰ったから飲みに行くぞ」ってのが日常でございました)

そのくらい度胸が据わってる人ですから金融機関の人も本気で回収しに来るわけでもなく最終的にはほとんどの債権は当時の整理回収機構送りになり最終的にどうなったのかすら知りませんが一定の債務を免除してもらいそこそこ身軽になったそうです。

当然借り入れ履歴の個人情報は真っ黒なのでカードなんて作れませんが、奥さん名義の法人のクレカを何枚も作って湯水のように散財してましたので最近の動向は知りませんが今でも風の便りではそれなりに健在とのことです。

さて、話を戻しますが、
今回の140億の方々、、
借入の仕方を見てるとそこそこ度胸も据わっているし、恐らくはもう借金を背負ってるって感覚もあまり無いんじゃないかと思います。

また当時と違い、今は持ってる物件からのインカムで長期返済出来ます。(当時はすべてキャピタルゲインだったので融資が止まって即死したわけですw)

不動産投資のいいところは借金の返済原資が家賃収入だってことなのですが、とりあえず部屋さえ埋めていれば毎月そこそこ賃料も入って来て儲からなくても最低限の返済は出来ます。(借金返済は部屋の借主がやる理論)

事実、リスケすることなく返済出来てそうですのでこの状態で10年続けばそれなりに道も開けてくるでしょうし、なにより規模がデカいのでどこかのタイミングでさらにキャッシュが爆発的に生まれるんじゃないでしょうか?(ワタクシ、今回のお三方は失敗してようが力とクソ度胸で乗り切るタイプとみましたw)

ただあれです。。
ワタクシが危惧するのはこのお三方ではなく同じようなスキームで物件を買い進めた人です。

このお三方のように覆面座談会に出てありのまま喋ってゲラゲラ笑ってられるくらい度胸が据わってれば仮になんらかの事情で返済が出来なくなったとしてもなんだかんだで乗り切っちゃうと思いますが、大半の人は元々高学歴な人ですのでそこまで肝は据わった対応が出来る人ってそんなにいないんじゃないかと思います。(中学の頃から不良グループに属し、ケンカ三昧だった人ってことはないんじゃないかと)

かぼちゃの一件を見てもそう思いましたがやはり高属性の人と言うのは真面目な人が多く、決められたことをきっちりやり遂げようとする傾向があり、属性が真っ黒くなるのは嫌がる傾向があるんじゃないかと思います。(爆発的にお金儲けするにはどんな形であれこの属性が真っ黒くなる覚悟がないとダメなんじゃないかと思うんです)

ワタクシ、よくポールさんのクレイジーマインド投資術は「ポールさんほどの胆力があるから可能であってあれを見よう見まねでやると失敗しちゃうから気を付けて」と言い続けておりますが、融資ジャブジャブ時代は仲介さんが様々な裏技を駆使して融資アレンジをしてくれたので属性だけ高ければほぼザルのように融資が引けました。

要するに実力なんて関係なく「借金出来る属性」であれば良かっただけですので別に肝が据わってなくても属性が真っ黒くなる覚悟は無くても法人をバンバン立ち上げていれば50億くらいまで一気に買い進めることが出来てたわけです。

それでも地中に眠る地雷を踏むことなく乗り越える人もいるでしょうが、スルガ様の現在の一棟マンションへの融資での焦げ付き率(現在3%程度まで拡大中)を考えると100人のハイレバ投資家のうち過半数くらいの人が安全圏というゴールに辿り着く前に死に絶えてしまうんじゃないかと思ってます。(だってほとんどの人が金融機関に「てめー金返せ、死んでも返せ」って言われたら思い悩んじゃうタイプでしょ?)

また、その安全圏に運よく辿り着けば今度は「お金を持ってる人」認定されてあちこちからやや投機的な出資話が舞い込んでくると思います。(えぇ、、その確率はほぼ100%と言い切っちゃいますw)

お金持ちが最後までお金持ちで死ねる確率って意外に低く、特に不動産業界の領域では致死率はかなり高めです。

これは儲かったお金を生き金で使える能力と生き金として使える新事業に出会える確率が低いからで(ま、不動産業界で継続的にお金を稼ぎ続けるのはものすごい運と根性と才覚が必要ですから)実際、転売益100億抜いた経営者でも次のヒットが無くお金を溶かしてしまい今ではただの人なんてケースも多いです。

また最終的に大儲けして上場したとしても有頂天になって夜遊びが派手になり奥様に慰謝料として上場株の半分をもぎ取られるなんて話、、ホントよく耳にします。

と言うことで、
多法人フルレバスキームや返済比率の高い不動産投資をされてる方、、

ここがスタートラインだと肝に銘じていただき、今から入ってくるお金を次の生き金としてどう使うかに神経をすり減らしていただき、収入のデコボコはあっても継続的にインカムが入り続けるようにするにはどうすりゃいいのってことを真剣に考えていただきたいと思います。

だからと言って50畳あるリビングで4畳半につつましい暮らしをしろとは言いません。(フェラーリ買ったりロレックス買うのもある意味生き金に属しますからw)


ダメなのはあれです。。

儲かったからと言って単身お気に入りの女の子のいる店に入り浸ること、、、でございます。。。w(税務署は接待で行くのは認めてくれますが一人で行くお代は経費としては見てくれませんし、後でバレちゃうこと多しですw)



ん?キレイにまとめようとしたのになぜかこんなオチになっちゃったんじゃんw

先生、怒らないから正直に手を挙げなさいw


本日は最後に軽いアンケートがございますw

こんにちは。

以前の融資ジャブジャブサンタメ全盛時代、

大した指値もしないでほぼ満額に近い、売値レベルで言うと5億レベルの物件をバカスカ買って行くエンドのお客さんが何人もいました。(サンタメの場合、我々そのエンド客に会うことがないので顔は知りませんがw)

普通であれば不動産投資なんだから利回りなど収益性を考えて買ってるはずなのですが、ただでさえ「この価格で買ったら死んじゃうんじゃね?」ってその売値にサンタメ価格が乗っかるととてつもなく収益性が悪くなります。

これだと買った瞬間に地獄を見る羽目になるので「なんでこんなクソ高値で買っていくんだろう」と思い売買後にこっそりと追跡調査したらこの手の人達は「消費税還付狙い」で買ってることが判明。

なんでもウチが5億で売った物件をサンタメ経由のオーバーローンの6億5000万で買いその際に地方の土地安という特性にスイングバイを効かせ建物価格を思いきりフカし、「これでよく否認されなかったなー」と驚愕レベルの土地建物比率1:9なんて値に設定、、(ワタクシであればビビッてせいぜい3:7ってとこですw)

すると建物価格は5億8500万となりこれの消費税8%は4333万円。。(注:あくまでも税計算はザックリ仕様なので細かいツッコミは無しでお願いしますw)

この当時はすでに例の自動販売機スキームではなく金の取引を使った消費税還付スキームが全盛でしたから作った法人で金の売り買いして売り上げを立ててこの4333万を丸々還付。。

物件を買って2か月程度でこの現ナマ4680万が手に入るのでこの現金を使ってさらに再投資、そしてまた地方に大型物件を買い同様に消費税還付を繰り返しあっという間に10億規模まで拡大。。。(「たった〇か月で資産〇億」なんてほざくやつの大半がこれでしたw)

さらにすごいのはこの現金に加え、パソコン画面でネット銀行の預金残高を偽造し(ブラウザ上にプログラムをぶち込みネット口座の残高を100円から1億円とかにしちゃう荒技ですw)見せ金を作り融資を引き出すなんてスキームも流行りまったく手金無しで50億~100億規模まで物件を膨らませるその度に消費税還付を仕掛けるまさにハイパースイングバイが出来ちゃいました。(そりゃマセラティくらい欲しくなっちゃいますよねw)

今は融資も出なくなったので中古大型物件ではさすがにこのスキームは使えなくなりましたが、最近でも新築系の大家さんの間ではこの金取引での消費税還付スキームは健在で現在、新築中の大家さんの大半はこのパターンでの消費税還付を狙っているんじゃないかと。。(と言うかこの還付金も収支計画の一部になってるかと。。

しかし昨今は消費税もあがり、税の不公平を生むのは困ると言うことで(こういうところが集票に繋がりますから)世の「お金持ち括り」とされる不動産投資家が我が物顔で金の取引で消費税還付してるのは放置できないということになりいよいよ来年の税制改正でこの消費税還付スキームにメスが入ることになりそうです。。

「賃貸住宅オーナーの税逃れ防止 金取引利用し、消費税の控除悪用 20年度税制改正」
(引用先はYahooニュース)

と、今回の税制改正での消費税還付スキームの抑制ですが、、
以前だと〇〇スキームを来ればこの〇〇の部分を制限してやりにくくすると言うのが基本でした。

しかし今回の税制改正では「居住用賃貸住宅の建設・取得時の仕入れ税額控除を認めない制度をより厳格に運用する」という消費税還付の根本を断つ戦術。。。(まだヘッドラインニュースレベルだし12月の大綱見ないとわからないのがもどかしいですがそう断定して話を進めますw)

要するに
「どんなスキームだか何だか知らねーけど今度からはどんな仕入れ控除も認めねーぞ」
という改正になるのでいつものような国の方針を見てイケイケ税理士さんが新たな対策を講じるイタチごっこが出来なくなっちゃうわけです。

と言うのもこの金の取引での消費税還付スキームはそもそも違法でもなんでもなくこれを違法とするには小難しい法律改正が必要になるので時間が掛かり来年から網を掛けたい財務省からするとこっちで対応した方が早いってことなんでしょう。。(とは言えあくまでもまだ税制改正を取りまとめただけで実際にどうなるかは決まってないのでここからの族議員先生の巻き返しに期待してますいw

例によっていつもの法律の後出しジャンケンを繰り出されたわけですが不動産投資家たるもの、こういう時を好機と捉えるのが王道ではないかと思います。(混乱に乗じてお金儲けするのはいつの時代も同じです)

えぇ、、
消費税還付が出来なくなればマクロ的に捉えてみると諸費税還付を狙った無茶な高値で物件を買おうってやつが少なくなり物件価格自体が下がってくるはずです。

また、今の高い建築費では消費税還付込みで建てないと収益性で合わないケースも多いので新築建てる人も減りそもそも不動産投資をやろうって人も少なくなるはずです。

昨今の不動産投資業界はこのプレーヤーの増加も物件価格高騰の原因になってますからこういう人が減れば安い物件を買えるチャンスも当然広がるわけだし、昨今の不動産投資ブームが下火になれば買ったはいいけど儲かってない系のいわゆる保有耐性の無い大家さんは先行きにビビッて安く売り出す可能性も出て来ます。

ホントあれです、
居住用不動産は人口がいくら減ろうともちゃんとしたスキルを持つ人にとってはまだまだブルーオーシャンですからニワカなプレーヤーが減ってくればもはや独壇場になるわけでそんな消費税還付なんかでお金を抜くよりも王道の賃貸収入で真面目にやりくりするコツコツ派が陽の目を見れるじゃないかと。。。


そう考えると、、

今回の税制改正ってなんか得した気になりませんか?(そうでも思わないとやってられませんってww)

・・・・

・・・・

・・・・


さて、、


そんなわけで


本日のコメント欄はこの消費税還付を巡る武勇伝をこっそりと書きこんでもらうべく開放致しますw
(もちろんヤバすぎる金額のコメントは非公開扱いにしますので安心して書き込んでくださいww)



先生、怒らないから正直に書き込んで欲しいんじゃんw

スルガ様の物納の件


いきなり冬になりましたw

こんにちは。

ここ最近ブログの更新をサボってるせいで一昨日の夜に不動産投資業界に激震が走ったニュースも周回遅れ気味に更新ですw(こういうニュースは当日に書かないと読んで貰えないんだよなー、、w)

「スルガ銀、シェアハウスオーナー借金帳消し検討 和解進め信頼回復図る」(ソースは毎日新聞)

記事によればかぼちゃで返済が困難になった人に物件を物納してもらうことを条件に借り入れの返済を免除と言う方針を打ち出した模様。。

要するに今回の件を早期に幕引きし新たなスタートを切り出したいスルガが超法規的とも言える徳政令をやるってことなのですが、世間(と言うか大家業界)では

「は?不動産投資がなんたるかをよく考えもせずに安易に飛びついて炎上しただけじゃん(投資は自己責任論)」

という意見が根強くあり

「他でも無茶苦茶なサンタメローンで喰われた投資家も多いのになんでかぼちゃの被害者だけが救済されんだよww」

という意見が多いように感じます。

実際問題、スルガ以外の銀行でかぼちゃローンを組んでた人や、かぼちゃ以外のかぼちゃスキーム系シェアハウス業者から買った人はどんだけ苦しくても救済措置は無いわけですから「スルガ銀行」で「かぼちゃの馬車」を買い「スルガの不正行為が認定される人」というハードルこそあれこのレールに乗ってる人だけが救済されるってのはやはり不公平な気がします。

とは言え、スルガからしたらこの問題を解決しないと前へは進めませんからってか「投資は自己責任ですしウチは金貸しただけ」と開き直ってバッサリ切り捨てて前へ進むって案はダメなんでしょうか?断腸の思い出の決断だったのかもしれません。

スルガさんがそう決めたというなら誰も文句言えませんので仕方ありませんが、この決定までに長い時間にすでに自己破産しちゃった人や前途を悲観して自殺しちゃった人もいますから最後の最後までゴネてこの決定を勝ち取った人に於かれましてはもう二度と不動産投資なんて考えないでいただきたいところでございます。。(一度騙される人ってのは何度も騙されるものですから、、、)

さて、そんなスルガさんからの借金棒引きの条件に「物納(物件を引き渡すことを条件に債務免除)」があります。

これはかぼちゃ被害者側から「物件を引き渡すから債務免除しろ」という要求に応じた形になったものじゃないかと思うのですが、素人目に考えて借り入れ1億オーバーの借り入れをどう考えても5000万にもならない物件を差し出したら1億ー5000万=5000万の贈与になって2000万くらいの贈与税が掛かるんじゃね?って思います。

スルガさんがなかなかこの債務免除に踏み切れなかったのってこの辺の部分の調整というか国税当局に贈与税が掛からないかどうかの確認に時間が掛かってしまったからじゃないかと思いますが、これはあちこちの税理士さんに確認したところそもそも5000万の価値しか無い物件だから贈与税の対象にはならない可能性が高いとのこと。。

ただあちこちの税理士さんが心配しているのは債務免除税。。
これは1億の債務で仮に5000万の物納に成功したとしても債務免除された残り5000万に債務免除税として課税されるものでスルガの場合はすべての融資が個人向けでしたのでこの債務免除税は一時所得として今回の徳政令を受けた人にのし掛かります。

すでに自己破産してる人や業者のエビ偽造でモリモリに個人資産を偽装した人はそもそも資力が無いですから課税されない可能性が高いですが、エリサー系の本業所得が何千万もある人だとその所得にこの債務免除された額から一定額を差っ引かれた額(個人なので5000万-50万の1/2、、でしたっけ?)は一時所得として課税される恐れがあります。

スルガさんからしたら「オマエラの希望通り債務免除したんだからこれで文句ないだろ」って思ってるかもしれませんが「良かった、、これで助かった」と安心してる人に今度は国税が襲い掛かって来る(ま、納税は国民の義務ですから襲い掛かって来るってのはあんまりですねw)可能性が生じてくるわけで「スルガ系かぼちゃ被害者だけズルい」って思ってた人も多少は溜飲が下がる話になるかもしれません。

と言っても税金は利息は掛かりますが分納の出来ますので最悪2000万くらいの債務免除税を喰らったところで分割払いが出来るわけでなんとか払えるでしょう。(但し、延滞金利はスルガ様より少々お高め設定じゃないかと思いますが。。

今回の事件はかぼちゃの会社とこの融資に関わった不動産屋や融資ブローカ―は一切お咎めなしで終わり、すでにその時に儲けたお金を元手に各々違うお金儲けを始めていますので個人的になんともやるせないものもありますが、結果的にこの件が原点になって金融機関の融資が渋り、不動産投資家を志していた人達にめちゃめちゃ迷惑を掛けたのは事実です。

と言っても滅茶苦茶なイケイケ融資で物件価格が高騰の極みまで上昇しそれでも融資が出るからとついつい物件を買ってしまう「買いたい病」に罹ってる人にとっては強制的に買えなくなることで将来味わう予定だった返済地獄を回避出来たわけですからそれはそれで良かったのかな、、とも思います。

何度も言いますがこんな時期ですから「まだ〇〇スキームで融資を引くことが出来ます」とか「ウチのサロンに入れば加速度的に物件買えます。増やせます。」とか「今の時代は区分投資です(ドヤ)」なんて話が雨後のタケノコのように生えて来ます。

また、「不動産投資はもうダメですから仮想通貨に投資しましょう」だの「いやいや今の時代はFXですww」なんて別の勧誘も増えるでしょうから何度も何度も同じように騙されないでいただきたいと思います。

あと、最後に、、今回のスルガの件でかぼちゃ以外の物件を持ってるスルガホルダーの方、、(ちなみに現在、スルガ様の「一棟収益ローン」では要注意先債権が8515億もあるそうな)

「かぼちゃが債務免除になるなら俺のサンタメ物件もやってくれw」って思うかもしれませんが、、、

この債務免除税が存在する以上、この話に決着が着くまであまり大声で言うのはやめた方がいいかもしれませんね。。(ってか誰か国税に打診して確認してくれませんか?)



そのうちまたどこかの弁護士がクレサラ訴訟並みに「物納訴訟受け付けます」なんて商売始めそうな予感もするんじゃんw

狼さんはこんな不景気なのになぜ不動産屋を続けるんですか?


クソ物件オブザイヤーに応募したのに得点でポールさんにすら負けてますw

こんにちは。

最近、融資がシオシオになりウチみたいな投資系物件の仲介でしかメシ食ってない我々業者に対して「以前より仕事も減りじり貧になっていくのになんでまだ不動産屋さんやってるんですか?」と聞かれることがあります。

確かに一時期のサンタメ、エビどう?時代と比較したら比べ物にならないくらい取引は激減し、今後は人口の減少もあって賃貸物件は過供給になるし融資も出ないから不動産投資が出来るのは一部の富裕層に限られるしそんな富裕層の顧客がいなければ取引機会も減り仲介手数料が入って来ないから不動産屋なんて畳んでしまった方がいいということなんでしょうけど、、、

何十年も不動産屋をやってるワタクシの立場から言わせていただくと今の状況の方がいつもの不動産市場なんじゃないかと思います。。(えぇ、、ちょっと前までが異常なだけで今の状況が普通なんじゃないのか、、、と)

一時の過剰融資の時代しか知らない人から見たら昨今の融資事情は異常だと思うかもしれませんが金融機関だって元々はきちんと担保評価してリスクヘッジの掛け目を入れて融資額を決めていたものです。

そこに偶然、アベノミクスが起こり金融機関がいろいろこじつけて担保評価以上の融資に舵を切っただけでそこに偶然通りかかった「将来の雇用不安」「将来の資産不安」、」などで動揺していた比較的高属性なサラリーマン層に「この方法なら自己資金無しで不動産投資が始められます」と嗾(けしか)けたチョイ悪系の不動産屋さんの口車のうっかり乗ってしまった人が一斉に不動産を買いに走るもんだから物件価格が恐ろしいほど値上がりしバブってしまっただけに過ぎません。

融資が出てるうちは価格に上乗せが起こりさらに値上がりしどんどん膨張の一途を辿りますが何かが起きてどこかの銀行が融資を止めてしまえばあっという間に波及し今度は揃って融資を見合わせてしまうから一気に物件の流通が止まりスッ高値で買ってしまった人はもはや売るに売れず(とてもじゃないけど抵当外れるくらいの価格じゃ誰も買えませんから)いつまで経ってもマーケット価格は高止まりしちゃって「そろそろ暴落するんじゃね?」と思ってる人か若干肩透かし気味になってると思います。

こんな話は過去に何度もあったし昔から不動産屋をやってた人であれば「こんなバブルっぽいのはそう長くは続かねーよ」と身構えていつ何が起きても攻守の切り替えが出来るようにするものですが(ホント、今の惨状もそうそう長続きしませんからw)、途中から参入してきたイケイケ業者さんは稼ぐときに一気に稼いでさっと消えて行きます。

前者後者、ビジネスと考えればどちらが正しいとジャッジも出来ませんが個人的な意見を言わせていただくと一応、国や都道府県から免許を頂いてやってる事業だし、取引したお客さんのことを考えるとそう易々と会社を畳むわけにもいきません。(何度も言いますが一度仲介印を押した以上仲介責任は一生付きまとうと言っても過言じゃないし)

それでも会社を運営していて真っ赤かな赤字じゃこっちも困りますからワタクシの場合、業者として最低限生きていくだけの備えだけは作ってきました。(ま、社員も少ないし増やす気も無いので大した備えも要りませんけどw)

ウチの会社の場合は物件を保有することで仲介業務がゼロでも生きていくくらいの備えがありますが、他社さんあたりだとこれに加えて管理業務(5%課金が一般的)を付加して手厚く備えを作ってたりします。(いわゆるストックビジネスですね)

よくある今にも建物が傾きそうなボロいところで何十年も営業してる見た目にも「いつも暇そうにしてるおじいちゃん不動産屋さん」ってタイプの業者さんがずっと営業出来てるのも恐らくなんらかのストックビジネスを持ってるからこそ続いてるんだと思いますが、古くから不動産業を営んでる人ってのは何度も不動産業界の危機的状況を潜りぬけて来てるので自然とそんな備えを持ってるんでしょう。

またワタクシ、やっぱり不動産の仕事が一番性に合ってるように思います。

不動産業と言うのはどちらかと言うと利害関係者同士の利害が激突し、それの間に入って調整して円満な取引に持ち込むという仕事がメインなので、時々は「こんな醜い人間同士の擦れ合いに割って入るのはもうたくさんだww」と辞めたくなるときもありますが、考えてみれば人がする一番高い買い物の一つでそんなデカい取引に立ち会って成果を成し遂げお礼を言われてそれなりのフィーが得られる商売ってそうそうありません。(しかもそれほど大した学歴がなくともちょっとした専門知識と経験だけで出来ちゃうところも魅力ですw)

幸い、何十年も無事故無違反で信用無くさないように仕事をして来た甲斐もあり古くからのお客さんもいまだに健在で10年ぶりに仕事を依頼されたりまた過去のお客さんが新しいお客さんを紹介してくれるということも多く、最近はブログ書いてたおかげで相談から商売に結び付くことも少ないながらに徐々に増え数年前のサンタメ時代ほどのバカみたいな売り上げはありませんが毎月毎月の資金繰りに心配して仕事をやるような羽目にはなってませんw(ま、潤沢ってわけでも無いので誰か仕事くださいw)

あと、うちの会社に来たことがある人ならご存知ですが、正直今のうちの会社はワタクシにとって遊び場でもあります。(また恐らくですがエスパー君は給料が出るネットカフェだと思ってるはずw)

忙しいときはクソ忙しく応対してる暇もありませんがそうじゃない時はエスパー君といつも遊んでます。(いい年したおっさん二人が何して遊んでんだよとか言わないでw)

この年でいろいろ試行錯誤して仕事を思いついてやったりする時間もあるし、そういう時間が自由自在に取れる職場作りに精を出してきたので出来ることですが、ワタクシは今の環境にとても満足しています。

とは言え、一応会社なのでやはり年間にこのくらいの売り上げ上げないとダメって数字もありますから(夜な夜なの接待交際費は自力で稼がないとダメなんですw)それはそれで頑張りますが、その数字は今のまま普通にやってれば難しい数字でも無く振り返ってみれば「お客を騙して金儲けに走らなくてホント良かった」と思います。

えぇ、、不動産屋なんてのは経験値が上がれば上がるほど悪いことを覚えてしまいそれをド素人相手の金儲けに生かせばたちまち億単位のお金が作れてしまう魅力的な職種でございます。。

ただそれをやると嵌められたお客さんは知恵がついたときに気が付き二度と戻って来ません。(さらに悪評はどんどん喧伝され最後は携帯ポチポチする羽目になります

顧客を一度で殺すつもりの会社であればそれで一瞬のうちにお金を作ってさっさと店を畳んでしまえばいいですが不動産業の実業はブログのように偽名を使うわけにもいかず将来どこかで会った時に「あ、こいつは以前に俺様を嵌めた野郎じゃねーかよ」ってことにでもなればシャレにもなりませんし、まして相手が商売相手であれば取引もしてくれなくなるでしょう。(実際にいましたそういう人ww)

人の一生なんて長くてもせいぜい100年くらいでその時間で何をするかと悩む人も多いでしょうがワタクシは人生ってお金だけじゃないと思うし、一生暮らせるお金があればここから無理して会社をデカくしようとも思いません。(大きくする分一緒に仕事する人達との擦れ合いできっと自分の人生の削られるでしょうからw)

だからって現状に満足はしてるわけでもありません。
当然、日々あれこれ考えお金を使い「何か儲かるビジネスは無いか?」ってくらいはやってますが自分の信用を安売りして儲けようって気はありません。(古臭い考えですがやっぱビジネスって信用が第一と思ってます)

そんなこんなの毎日ですがワタクシが今、一番幸せだと思うのは仕事してもほとんどストレスを感じないこと、、です。

好きな仕事だし、仲間に恵まれてるし、好きな時間に好きなことを出来る今の環境でそこそこ食えているのになんでこの仕事を手放す必要があるのよwwってのが偽らざる本音。。

「ちょっと前の好景気が異常だっただけで今の状態が普通なのよ」と思ってるワタクシからするとサンタメ時代のまったく買う気も無いのにガンガン掛かって来るクソみたいな物確電話が無くなっただけで充分幸せなのでとりあえず体が動かなくなるまでは続けて行こうかと思います。(どうせ定年退職も無いでしょうから死ぬ前日まで仕事してそうですw)

あとよく「仕事辞めてストレスフリーな生活をしたい」って人もいるんじゃないかと思いますが、あれをやるなら本日もワイキキビーチで昼寝してるであろう赤井親分のように世界中を飛び回って好きな時に好きなことが出来る財力になるまでやらない方がいいかと思います。(一応、大して儲かって無いのに儲かってるアピールをして更なる騙し系商売に結び付けようとしてる人への牽制球も含まれてます


えぇ、、よく耳にするんです。。
「ウチの旦那、、仕事やめてからずっと家にいるから煩わしいんだよねー」(ソースは嫁友20名w)


「亭主元気で留守がいい(っつーか金だけ入れろw)」ってのは偽らざる奥様方の本音ではないかと。。。(と言うことでお互い気をつけましょうw)



「今日のお昼ごはんなに?」とか「どこ出かけるの?(ってか俺一人で留守番?)」って毎日言われると不意に殺意が芽生えるらしいんじゃんw

狼旅団は旅行会社じゃねーんだよww


珍しく連日の更新になりますw

こんにちは。

突然のご報告ですが、
この度、Twitter内で不動産クラスタの集合体の全宅ツイ様が毎年開催してる不動産業界の裏の祭典でもある「クソ物件オブザイヤー(略称KBOY)」に旅団の広告を載せていただきましたw(なお、広告費はエスパー君の机にあった誰のかわからない財布より徴収済

この広告掲載に伴い、明日からしばしの間、Twitter経由で今までに経験したことが無いくらいのトラフィックになる予感がしますが、その際に「ん?狼旅団ってなんだよ?(もしかして旅行会社?ww)」と言う声も聞こえて来そうなので改めてこの狼旅団について書かせていただきます。


それはそうと、、広告用のロゴが若干違って見えるのは気のせいでしょうか?ww

さて、、
この狼旅団ブログですがそもそもは当時蔓延っていた不動産投資ブームに乗っかった商材系ブロガーを駆逐してやろうと始めたブログでございます。(当初からここだけはブレてませんw)

人前で文章書くなんて考えもしなかったワタクシですが、書いてるとどんどん空から言葉が降って来るスキルがあることに気付いたワタクシ、、書けば書くほど文章量も増えてしまい一時期は「オマエのブログは長すぎて読みにくい」とお叱りを受ける3000文字レベルのブログを連日のように更新しておりました。(ひとつのセンテンスをどれだけ薄っぺらく伸ばして書くかがウリのブログでもあります)

ワタクシがブログを書き始めた2011年は震災があり株価も下落して不動産価格も低迷してた頃ですが、その頃はすでにどこの銀行もフルローン、オーバーローン対応。

その頃から光速投資だのエビ偽造だの様々な技を繰り出し今とは比較にならないくらいどこの金融機関も不動産融資をバンバン出しててすでに不動産投資を始めていた先人大家さんではそろそろ利益も出始めた頃でそれらの方は「カリスマ大家さん」と呼ばれ始め、またどこかでネットビジネスのやり方を金払って教わった人たちがこぞって情報商材を売り始めていた時期です。(ちなみにあの水●大家さんは例の無料面談からの錬金系黄金スキームどころか六本木の雑居ビルにやっと事務所を構え「レインズの物件持って来たらウチで仲介に入ります」って客付け仲介を抜きに掛かるメルマガを出してたレベルの時期でございます

今はそうでもないですが当時は不動産投資ブログは不動産屋が書くより大家さん達が書く方が主流でワタクシが普段常駐してる「不動産投資ブログランキング」でも上位はカリスマ大家さんと呼ばれる人達と商材系ブロガーさん達がほぼ独占してました。(不動産投資ブームな今でこそトップになるには5000点くらい必要ですが当時は2500点もあれば楽勝で1位取れてました)

後発組のワタクシ、その方たちのブログも読んでいましたが、ワタクシは一応業者なので業者目線で見ると結構薄っぺらいこと書いてるなーと思い、「もしかして業者が不動産業界のホントの話を書いたらどんなことになるんだろう」と思い始め、恐る恐るカリスマ大家さんが知らないホントの不動産の世界を書いたブログを発信し始めたのですが、なぜかこれが大ヒットww(アフィリエイトバナーや広告バナーを一切貼らないブログではワタクシのブログが初めての大ヒットだったそうな)

2011年の9月から書き始めたこのブログは当時の読者の方の盛大な応援もあってその年のクリスマスには絶対奪取できないだろうと言われたランキング首位に立つことが出来ました。

これは現在800人ほどいる狼旅団員の組織票があってこそトップに君臨し続けられてるわけですがこの狼旅団と言う組織、、単なるノリで作った組織なので特に決まり事もなく会費も無く当初は「読者であれば適当に団員を名乗ってもいいよ」ってレベルでした。。

そのうち、ワタクシが忌み嫌う商材系ブロガーさんや新進気鋭の薄口不動産コンサルさんたちが「俺も狼のマブダチ」とか言い出し始めて誰が団員なのかよくわからなくなり改めて名簿を作りちゃんとした組織にしたのですが団員になったところで何もフォローするわけでもなくやらずぼったくりの様相になってきたので今では団員も募集と言うのはやってません。(ってかいちいち名簿作るの面倒なので募集してないってのが真相ですがw)

とは言え、そんな暑苦しい熱意ある団員さんの存在のお陰でそれ以降、ほぼこの首位の座を明け渡すこともなく過ごしてきましたが、そもそもこのブログはどこかで「狼さんってブログ書いてるんですか?」って話で「ブログ?えぇ、、当然書いてますよww」なんて嘘をついてしまったためのアリバイ作りで一週間書いたら辞めようと思ってたブログだし、連載も2000回を超えてくるとさすがにモチベーションも下がってしまいます。(書いてて楽しかったのって最初の2年くらいであとはほぼ惰性で書いてたと思います)

また、ワタクシは単なる街場のしがないおっちゃん不動産屋に過ぎず、ワタクシのブログがすごいすごいと褒めてくれる人も多いですが、ワタクシなんかより上には遥か上がいるんですよともずっと言い続けてきました。(えぇ、、不動産業界でワタクシの立ち位置なんざ遥か底辺でございますゆえw)

そんなわけで2000回のブログ更新が終わったあたりでブログは不定期更新に切り替え、ワタクシは新天地のTwitterでいつものように毒吐いたりもっとすごい不動産屋さんのツイート読んだりして更なる上のスキルを身に付けようとしていたのですが、そのワタクシの上位層とも言える集団を見つけここ一年くらいずっと追っ掛けてツイートを読んでました。

それが全宅ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラー協会)なのですが、彼らはそもそも内輪でウケてればいいって集団なので追っかけてると内輪話に巻き込まれがちですが内輪話だけに発言に一切の容赦もなく、読んでるとホント、もの凄くハイレベルな会話を毎日してます。(「わずか140文字しか書けないのにこの表現力の違いって何?」っていつも打ちひしがれています)

また今、現実に起きてる不動産業界の出来事も正確にまた忖度無しに論評していてホント内輪話ばっかりな話題の中にいつもキラリと光る論評が含まれています。

このブログの古い読者の人であればこの全宅ツイがあのたろうさん率いる「しょぼくれん」に似てるって気が付くんじゃないかと思います。(たろうさんは素人投資家業界をおもちゃにして好き勝手やってましたが全宅ツイは完全に不動産業界をおもちゃにして好き勝手に遊んでますww)

たろうさんの繰り出す情報も面白かったし結構ちゃんとしたバイアスが掛かっててあれを見てれば不動産投資業界で騙されるわけも無いですが全宅ツイのTwitterもちゃんと読んでれば不動産投資で騙されるはずもありません。(あの長嶋センセだってケチョンケチョンにされてますからw

ワタクシ、この全宅ツイの人の書き込みを一年以上読んでましたが「これがタダで聞けちゃうってスゴクね?ww」と思い、最近のセミナーでは「とにかく手始めにTwitterのどエンドさんをフォローしろ」と言い続けてますが、正直な話、Twitterでここだけ押さえておけば大抵の不動産投資の話は得られてしまいます。(えぇ、、わざわざ100万なんて無駄ゼニ出さなくてもタダで手に入る広範囲な分野を押さえたコンテンツがここにあるんですw)

ワタクシもここの存在を知らなければ未だにお山の大将気分でブログ更新出来てたのですが上には上がいると言うことを心底思い知らされて今ではすっかりブログを書く気力も失せてしまいました。。

ま、それでも時々書きたくなる時があるので今まで通りこの狼ブログも更新していきますが、今は不動産ブログや高額塾でお金払って薄っぺらい情報を得るよりもTwitterで情報得る方が正しい情報を得やすくなってるのは紛れもない事実です。

実際、先日コインランドリーで激しく苦戦されてるアインさんと言う方とTwitterで絡みましたが彼は「コインランドリ経営を始める前にGoogle検索でコインランドリーについて調べたけど儲かってない話はほとんど見つからなかった」とおっしゃってました。

「わからないことはなんでもググれ」というネット先人の教えがありますがGoogle検索は今や使い方に長けた広告主やSEOを知り尽くしたネット系商材を扱う人だらけでいくら上位検索しても肝心なことは得られません。

かぼちゃ事件だってネット検索しても広告やまとめサイトの書き込みばかりで実際に不利益を被った人の記述はほとんど見つかりませんし当時、ブログでかぼちゃの危険性を書いてたブログなんてほとんど見つからず(ま、それでも後出しじゃんけんで「私は前々から注意喚起してましたが・・」なんてドヤ顔で書いちゃう薄っぺらい不動産コンサルはたくさんいましたけどw)実際にかぼちゃの恐怖を赤裸々に書いてたのは恐らくはTwitterだけじゃなかったかと思います。(と、過去の投稿を見るとかぼちゃ開始一年くらいでいかにポータルサイトのセミナーに行って嵌められたか、、なんて記述が載ってます)

不動産投資は情報の収集力がかなりのウエイトを占めますが、その情報を収集する際に「その情報が正しい情報なのか?間違った情報なのか?(いわゆる情報弱者ってやつです)」を判断出来ない人が多く存在しています。

皆さん平等な環境のインターネットで情報を吸い上げてるはずなのになぜここまで情報弱者が多いのよ?ww

ワタクシ、ブログを書きながら常々その点について考えつつ出来るだけ正しい情報をタダで発信しようと心掛けていましたがたまに会う読者の話を聞いてると「こいつは一体どこで情報を収集してんだろう?」って思う人も多くずっとモヤモヤしてました。

しかし、、ここ一年くらいTwitterに移行してなんとなく言葉で表現できるくらいわかるようになりました。(今年やたらセミナー増やしたのってこれをたくさんの人に言葉で伝えたかったからなんですw)

えぇ、、これは「情報の非対称性」と言い、我々業者や経験豊富な不動産投資家さんはこのことを十分理解しており間違った情報にはすぐ気が付きますが、そうじゃない人はそれだけを信じてしまい見事嵌められます。

たぶんこれ、
最初に出会った人やその取り巻きから得られた情報が正しいと信じちゃって突き進んだところで今さら元には戻れないってバイアス(高属性の人ほど自分の間違いを否定されるのを嫌がりますから)が掛かってしまっているんじゃないかと思います。

先日もTwitterで別のアカウントを作り「俺ならこいつは絶対フォローしねーぞw」ってやつだけを厳選してフォローして発言を見てましたが、、これだけを読んでたらワタクシ、きっと薄っぺらい人生論に酔いしれ「何も考えずにとにかく行動」と突き進み気が付いたときにはリカバリー不能な状態にまで追い込まれていたと思います。(そのくらい薄っぺらく悲惨な情報しか集まらねーですww)

またこれらの人達、、
なぜか皆さん@LINEに誘導したがります。ま、LINEに囲いこんだ方がクロージング楽ですからw

ワタクシ、本アカのTwitterではフォロワー3500人くらいいてもダイレクトメッセージ(DM)にメッセはほとんど飛んできませんがわずか200フォロワーしかいない別のアカウントでは連日のように「●●に興味ないですか?」とか「本気で稼ぎたいですか?」と何かの詐欺的商売に誘導するんだろうなーってDMが届きます。

要するにネットを使って大喜利やったりまともなことを自分の意見として真面目に発信してる人と、ネットを完全に商売道具として活用してる人がネット上に混在してるってことなんですが、ここに気が付かないといつまでもどこかのセミナーに出没しては集合写真にVサインして収まり続けることになりその写真は主催者の次のビジネスの時の「ほら、私はこれだけ集客できるカリスマ的存在なんです」って用途に二次使用されそこに映った人は養分画像として永遠にネット空間を彷徨い続けることになるわけです。

そんな「情報の非対称性」という存在を一人でも多くの人に知ってもらいたいと言う意味合いも込めて全宅ツイの人に拝み倒して普段は絶対やらない広告掲載をしていただきましたがこれを機会にこのブログを読んでる人がTwitterにもアカウント作って投稿を読んだりして正しい情報と間違った情報の違いに気が付いてくれたら広告代で払った税込3万円の元も取れるんじゃないかと。。。。w(財布の持ち主の人もきっと草葉の陰から喜んでくれてるはずです)

またTwitterからやってきた人が狼旅団と言う組織が旅行会社と勘違いしないで覚えていただけると幸いでございます。



ま、Twitterで旅団の知名度上げたいってヨコシマな気持ちの方が大きいんじゃんw