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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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台風が通り過ぎて。。。


丸様のセーフィティーバントに痺れましたwww

こんにちは。

狼セミナーを初の開催不可能に追い込んだ超大型台風19号。。

首都圏直撃と言われたわりに被害は長野新潟や北関東から東北エリアの広範囲に及び多数の死傷者を出してしまいました。

まずは被害に遭われた方にはお見舞いを申し上げます。

今回の19号ですが、
太平洋上の高気圧が思ったより引っ込まなかった関係で予想された進路より西側と通ったことと上陸までのスピードが遅く、また海面温度が高かったため雨雲がたくさん出来てしまいそれが西に逸れた進路に起因して山沿いで大雨になってしまったわけで風の被害より長く降り続いた山間部への大雨で上流から繋がる一級河川がことごとく氾濫と言う事態になりました。

国が管理する一級河川でここまで簡単に氾濫するのは想定外というより設計水量の限界を超える大雨が日常的に降ってしまう昨今の気象条件に問題があるのではと思うのですが、何十年も掛けてダムを作ったり護岸工事をやったりしても防げないエリアが生じるとなるとやはり住む側で工夫しないといけないのかもしれません。

また今回の災害で治水インフラを再整備するとなると時間もお金も膨大に掛かってしまうのでコンパクトシティ構想に拍車が掛かるんじゃないかと思いますが、今後の人口減を考えるとこのコンパクトシティ構想の方が理にかなってる気がします。

さて、そんなワタクシ、
土曜の朝から自宅警備員として外には一歩も出ずNHKにかじりつきコトの推移を見守ってたわけですが、今回首都圏での被害が少なかったのはやはり電車などの公共機関を物理的に止めてしまったことが大きかったのではないかと思います。(山手線が13時には息絶えたのでやっぱりセミナー中止にしておいてよかったと一安心もしましたw)

また、台風の場合、地震などの災害と違いある程度被害予測が立てやすく、また先日の台風15号で停電や断水が起きたことで台風被害を身近に感じる人が多かったためガラス養生テープを貼っておくとか断水してもいいようにお風呂に溜め置きしたり非常食を買い込んだりしてる人も多かったと思います。(また「川に近づくな」、「不要不急の外出はするな」などかなり前から注意喚起も行われそれが最近では常識となってることもあり防災意識の高まりもかなり貢献しているんじゃないかと)

さらに言わせていただくと普段から国や自治体などの普段は見えない治水対策が功を奏していたのは明白です。
特に首都圏は地下設備も多いので治水対策には相当お金を掛けていて氾濫の常連だった神田川などの細い川では危険水域まで上昇したものの氾濫まではいきませんでした。

そう考えるとやはり東京の治水対策は脈々とアップグレードされているんだなと思いますが、例外的に一か所だけ多摩川の氾濫で水に浸かったエリアがありました。

えぇ、、ニコタマでございます。

テレビの報道なのでご存知の方も多いかと思いますが、このニコタマの氾濫エリアは一部住民の堤防設置反対運動で未だに堤防が未整備の状態でした。

そこから氾濫したわけですから「この反対運動のせいで・・・」と言いたくなるのも仕方ありませんが、反対している人から見れば「俺らは100年前からここで渡し舟や料亭で商売やってるんだ、あとから来たヤツが文句言うなよ」って感情もあり今回の多摩川の氾濫で果たして「やっぱり危ないから堤防作ろう」って機運になるのかちょっと疑問符です。(とは言え100年に一度と言われた台風が今後は頻繁にやって来る可能性がわかったのでさすがに何らかの対策は取られることでしょう)

さて、それとは正反対に荒川が氾濫したら一週間は水も引かずに多数の死者が出ると言われていた江戸川、江東、葛飾、荒川、北区などは今回の大雨でもギリギリではありますが堤防が耐えてくれました。

特に江戸川区あたりになると区のパンフでも「川が氾濫したら江戸川区から逃げて!」と開き直りに近い表現ですが、普段からゼロメートル地帯と認識してるからなのか、はやりこちら側の治水対策は抜かりがありませんでした。

そう考えると今後、東京で生きて行こうと思うとどこに住んだら安全なのか?という論争にもなるかと思いますが、そんな23区の様々なハザードマップを調べてみました。

まずは浸水リスク。。


見慣れたマップですが西側と多摩川エリアが危険エリアです

次に火災リスク。


マップで見ると不燃建物が多い都心が強そうです。

次に地区内残留地図。
これは地区の不燃化が進んでいるので延焼地域が少ないので避難しなくても大丈夫と緑色で表記しているエリアです。


こんな感じになりますがJRの大きい駅界隈が多いです。

最後に液状化マップです。


緑色のエリアは液状化の可能性がほぼ無いエリアです。

これを見てワタクシが独断と偏見で判断すると都内で一番安全なのはやはり豊島区ではないかと思います。

この豊島区ですが、ほとんどの陸地が武蔵野台地の高台にあり、地盤は強力で雨が降っても標高もあるので一部の低いエリアを除けば水が出るエリアはほとんどありません。(つーかそもそも暗渠はあっても河川がほぼありません)

また区長が未だに長期政権なので施策にブレが無く、超長期計画で街づくりをやってたので災害に相当強い街になってます。(それなのに将来消滅する区として有名になったのって一体なんでなんでしょうw)

よく地方の人で都内で投資物件を買いたいけどどこがいい?と言う人がいますが、今後はこういう防災の観点で居住する人が好む場所も変わって来るかと思いますのでご参考ください。(これで豊島区にたくさん人が移り住んで来て税収が上がって「将来消える区」の汚名を返上したいですw

えぇ、家賃は取れても土地代がクソ高い世田谷区の時代はそろそろ終わりにしましょうw(と、台風のドサクサで世田谷disりなワタクシです。。。w)



ただこの豊島区、、メシだけは美味しいところがなかなか見つからないのがタマにキズなんじゃんw

台風がまたやって来る。。。


本日は冒頭から残念なお知らせからスタートです。。

こんにちは。

先日のブログでも触れた超巨大な台風19号。。

前回、関東を直撃し、千葉県に滅茶苦茶な被害をもたらした台風15号よりも勢力が遥かに大きくまたもや同じようなコースを取ることがほぼ確定しましたが、、よりによってその19号の関東直撃が狼セミナー当日となりました。。。(しかも今回はあまりにデカいので上陸遥か前から想像以上の雨風になる模様。。)


一体なんの恨みがあってこのタイミングなんでしょう。。。

すでに今回のセミナーに参加予定の方には一昨日の午後、開始時間の繰り上げや延期などの3つの可能性をしたためたメールをお送りしておりますが、その台風の進路を予想勢力が徐々に明らかになり誰がどう見てもセミナー当日の首都圏は悠長に不動産セミナーを受講するどころの話じゃなくなって来たので大変残念ですが10月26日(土)に延期とさせていただきます。(会場まではなんとか来れても帰りの足の保証どころか生命の保証すら出来ない状態でございます。。)

なお、今回ご参加予定の方全員に本日12時20分付けにてご案内メールを発送しておりますのでご確認ください。

さて、そんなワタクシ、
前回の台風でいろいろ学びましたが今回はセミナーにまで影響が出そうだったのでどの台風情報が一番正確か?(特に進路予測)まで調べてしまいました。。

この進路予測ですが、台風は上から見て右側が風が強く、左側は比較的風が弱く(ま、右側と比較しての話なので暴風ってことには変わりはありませんが)台風の目が地上のどこを通るかでおおよそ被害予測が立てられます。

で、この進路ですが、気象庁の予測だと観測施設の量の問題なのか微妙に外れることが多く、かなり台風が近くまで来ないと正しい情報がわかりません。

今回はホント、ギリギリまでセミナーを強行開催するつもりだったので「何時にどこを台風が通るか」をきっちり予測しないといけないこともありワタクシ、「一番進路予測が当たる」と定評の「米軍合同台風警戒センター(JTWC)」の情報を参照しました。(このサイトの右側にある「TC Warning Graphic」をポチると予測図が表示されます)

と、このサイト、、
全部英語だし、時間表示もUTC(要するに日本時間よりマイナス9時間表示)なのでちょっと見方がわかりずらいですが、進路だけはほぼ正確で先日の台風15号でも一番正しい予測を立ててました。(観測地点が陸上以外にも軍事衛星や各米軍艦船からも情報が得られる分より気象庁とは掛けてるお金のレベルが違うのかもしれません)


JTWCの今回の19号の予測図

これによれば今日の時点で12日の朝9時(UTC表示だと夜中の0時)に名古屋の沖で風速105キロノットなので風速54mの強風が吹き荒れることになってます。

またテレビなどでは西よりの進路予想ですがこの米軍バージョンでは東京湾から幕張あたりを通過すると予測しておりこれは恐らく日本付近を流れる偏西風が強くなるだろうと予測しているものと思われます。

ちなみに今現在、西寄りのコースを取ってるのは張り出してる高気圧が西側にチョンと押し出してるからだと思いますがその先に偏西風の帯があるのでそこから一気に東にエグってくるってイメージでしょう。

となると上陸直前の気圧の勢いがどう見ても15号の時とは違うので12日は朝から大荒れなんてレベルじゃなく都内でも停電や断水、屋根が飛ばされたりで場合によっては23区でも死者が出るレベルな予感すらします。

ただ、ワタクシもそうですが正常時バイアスのせいで「今、こんな天気もいいのにそんな人が死んじゃうレベルまで行くの?」って気になってしまいます。(事実、今日の昼の12時まではセミナーすら電車さえ止まんなきゃ開催しようって思ってましたからw)

どうも今回は正常時バイアスを掛けてると酷い目に遭いそうですので「人生で初めて身の安全を真剣に考えるレベル」で今日明日中に飲料水の確保や長期停電に備えるとか3日分の食料を確保するくらいはやっておいた方がいいと思います。(なーに、、残ったら連休中に食っちゃえばいいんですw)

あと日曜日は午前中くらいは電車を止めると思うし、倒木も相当多いんじゃないかと思います。
また意外に多そうなのがガラスの散乱。。(えぇ、、ワタクシも翌日チャリ乗ってたら普通にガラス踏んでパンクしちゃったし)

前回の都内はそれほど被害が無かったですが今回のは風速が前とは違いますのでそのくらいの用心をお願いします。(ちなみに都民の身の安全を脅かすレベルとはテレ東が通常番組を中断した時ですのでテレ東見てるとわかりやすいですw)

あと火災保険の風水害の特約条項、、大丈夫ですか?
今からでも保険屋さんに電話してこの保険でどこまで耐えられるかくらいは聞いておいても損はないですよ。。

えぇ、、
昨今、近隣に屋根とか飛ばして迷惑を掛けて「それは自力の保険で賄って」と言っても心情的に通じなくなって来てる予感もしてますゆえ。。。



今回も「保険使って請求代行するから40%くれ」ってのが暗躍しそうなんじゃんw

スマホガラパゴス。。。


旅団Tシャツ、、今週には完成予定でございますw

こんにちは。

夏のクソ暑さも収まり今日くらいから一気に寒くなり朝起きたらウチの犬が布団で丸くなってました。(そしてケツをワタクシの顔に押し付け暖を取ってました)

そんな10月に入ったってのに週末あたりにまた大型台風がやってくるそうで週末にセミナーを計画してるワタクシとしては今日のDeNA-阪神のどっちが勝ち上るかより心配です。(個人的には我が栄光の巨人軍と比較的相性の良い阪神様に勝ちあがっていただきたいのですが旅団にはDeNAファンも多いので余計なことは言いません。。)

特に今回の台風は今シーズンで一番最強だそうで10月のこの時期の台風でこの勢力、、、もしかしたら日本も亜熱帯地域になりそうな勢いでございます。。(なんかすげー毒々しい色をした熱帯魚みたいなのが食卓を飾る日もそう遠くない気もします。。)

さて、そんなワタクシ、、
先日、5年近く使ってたiPhone6(16GB)から一気にiPhone11proにジャンプアップを果たしましたw

携帯電話なんてなんでもいい派なワタクシですので今回の新作のiPhoneが出てもあまり欲しいとも思っていなかったのですが、この前会ったTwitterのテツクル氏に「いまだに6を使ってるなんてモノ持ちいいですねw」とバカにされそうこうしてるうちに電話してると一切の操作が出来なくなりブラックアウトの症状も頻発。。(これで相手が留守電になるとこっちから切れないので10分くらいのメッセージなり「オマエ、嫌がらせすんなよ」と怒られることもしばしば。。)

それに不動産屋はやはり電話が命。(思えばこのiPhone6でどれだけ稼がしていただいたことか。。。)
また我々、不動産屋は物件写真撮るにも広角レンズを使用するケースが多いので今度のiPhoneであればわざわざ重いミラーレス一眼を持って歩く必要もないくらいのハイスペック。。(建物の写真撮ってその場でパネマジ写真に改ざん出来るのも素晴らしい機能ですw

そう思ってこそ13万もする電話機能付きカメラを買ったわけですが、5年使って来た旧iPhone6のホームボタン(丸いボタン)がこの新しい機種には無いので未だに使い慣れません。(頭ではわかってるんですけど身体が反応できず巣鴨駅の切符の自販機みたいに液晶画面をギューっと押しちゃうんです)

それと今回初めてiPhoneの機種編をやったのですが初めてSIMカードが本体の横から出し入れできることを知りました。(出し入れするシーンを見ないままケースを買ってしまったので今の今までSIMカードは特殊工具を使って収納するもんだと思ってましたw)

どおりでショップの人が「SIMフリーにする予定はありますか?」って聞くわけです。。。(またこれだけ簡単にSIMを外せるから格安SIMなんてのがあるんですねw)

あと機種編時に元のiPhoneの情報を新しいiPhoneに移す作業、、
ワタクシ、いつものようにパソコン繋いでデータを吸い出して新しいiPhoneと同期するのかと思ってたら今はアイクラウドに置いてあるデーターを落とせば完了するんですね、、、。(毎月無駄に130円取られてクラウドの容量50GBを空のまま無駄に放置してるんだと思ってたらちゃんとそこにデータが収納されてて二度ビックリですw)

そう振り返るとスマホ業界も知らぬ間に進化を遂げてたってわけですがワタクシクラスのロートル世代だともはや時代の速さに付いていくことも出来ず死に絶えて行きそうです。

さて、そんな情報の速さと言えば、来年の4月から民法が改正になり「瑕疵担保」と言う言葉も消えてしまうそうじゃないですか。。(そんな情報もTwitterで知ったワタクシ、、完全に時代に取り残されてる気がします)

これについてはもう少し勉強してからブログで書きますが、要するに買い手側が非常に有利になるそうでそうなれば買い手側でいろいろ小技が使えそうな気がしてます。(引き渡し時に何かあれば減額請求や完全に直して引き渡すなんて無茶な条項が付くらしいです)

と言っても従来の期間3か月だの免責条項なんかも付加出来るそうなので民法は変わっても実際の運用ではそれほど変わらないかもしれませんね。。(一説では例の新築より中古の流通を活発化させたいインスペクション組の陰謀説まで囁かれてますが)

あとジェービルさんがケンビヤコラムで書いてた「金融マニュアル廃止」のニュースも目が離せません。。

銀行融資はこのマニュアルに則って出してた部分もあるのでこれを廃止するってことはゆくゆくは各行の独自判断で融資を出すなんて流れになるやもしれず、、そうなればまた耐用年数切れの物件も行内ルールで長期融資もあり得るはず。。(ま、今の世相ではすぐってこともないでしょうけど。。)

とにかくです。
これだけ時代の流れが速いので日々の情報の更新だけはきちっとやっててください。
そして常に何が正しい情報なのかをきっちり把握しててください。。

えぇ、、
間違った情報を更新しないでいつまでも信用してるといつの間にかワタクシのようにスマホガラパゴスになっちゃいますよwww



やっぱりスマホメールの設定だけがどうしても元に戻らないんじゃんw

とんでもないやつ。。。


明日はエスパーくんの生誕祭なので国民の休日になりますw

こんにちは。

本日は10月1日。
言うまでもなく今日から消費税が2%引き上げられとうとう10%になってしまったわけですが、
なんでアイコスは520円に値上げなんでしょう。。。(500円の2%なら510円じゃねーのかよ、、と。)

そんな消費税、、
5%から8%になった時は駆け込み買いが殺到して引き上げ後に買い控えになってしまった関係で今回はテレビでこそ消費税の話を取り上げてましたが政府から「消費税を正式に上げます」というリリースも無くホント静かに引き上げられていてまた、今回は景気に水を差さないようポイント還元までやる念の入れようです。

他から聞いた話ですが今回の税制改正は2023年あたりに消費税を預かっておきながら消費税還付を受ける企業をあぶり出し、消費税を納めない企業を「不適格企業」と認定し、みんなが公平に消費税を納めさせようとする作戦の一環だそうで不動産投資の世界にこの消費税還付の制度が無くなるなんてことになるといろいろ問題も出て来そうです。。

あとこれも聞きかじった話ですが、仲介手数料に掛かる消費税も一定の条件を満たせばまだ8%で済むようで(経過措置があるらしいです)今日以降に決済する人でも契約が9月中であればちょっと税理士さんに聞いてみてもいいかもしれません。(昨日Twitterで仕込んだネタだったのですが表がどこかに消えてしまい詳細を覚えてませんw)

さて、話はちょっと逸れますが、
先日、「某緑色の都銀様が11月以降は不動産投資への新規融資全面停止します!!」と言う怪情報がどこかの業者さん経由で一斉に流れそのメールを受信した人数十人から一斉にワタクシに連絡が飛んできて大騒動になりました。(ってか誰だよ、、そんな情報流したのww)

元々この某緑色地銀様は昨今融資も厳格化し、それなりのテクニックを駆使しないとなかなか新規の融資も下りなくなってたのですがもしかしたらそれもバレてしまいそういうテクニックを駆使する業者さんをここで一気に締め出そうと目論んだんじゃないかと思います。

実際、ウチの団員や読者さんで自力で融資案件を持ち込んでる方は今でも融資審査で何か変なことを言われてる兆候もなく粛々と進んでいるようなので(心配なので念のためあちこち連絡して聞きまくっちゃいましたw)今のところではありますがこの話、業者持ち込み案件での話ではないかと思ってます。

その後、ウチの団員様より「デマだろうと思ったけど念のため中の人に聞いてみた」と連絡が入り、聞けばやはり「業者持ち込み案件を11月からルールの厳格化する内部通達があった」とのこと。。。

融資を金利の安い都銀で受けることが出来る属性の人が激減してるし(受けようと思えばそれなりの金融資産が無いと土台に上がらないですから)そういう人に業者さんが融資アレンジしようと思えば多少の無茶はつきもの。。(ここはこう書くと融資通りませんからこう書いてください系)

この無茶を見逃すと金融機関もまたいろいろ叩かれちゃうので厳格化に舵を切りそういう案件を締め出そうってことなんでしょうけど結局のところ、この融資の締め付けってこういうテクニック系業者さんの描いた絵が元になってるんじゃないかと思います。。。(スルガ様の時はこのスルガスキーム使いの人の独壇場でしたしw)

また、こういう動きがあればすぐに追従体制を取るのも金融業界。。
「あっちがこうやってるならウチも真似しよう(そうすれば後日金融庁からウダウダ言われねーし)」なんて話にでもなれば今まで以上に融資が絞り込まれホント、共同担保や豊富な金融資産を持っていない人は物件を買うテーブルにすら付けなくなってしまう可能性すらございます。

しかし不動産屋はフィービジネスなので融資が出そうな人に物件を当てがってなんとしても買わせようとします。
これも聞いた話なのでホントかどうかわかりませんが最近は物件の収支計算ソフトの値を内部で変えて見た目は本物件の投資基準に問題はないと出るような仕掛けを仕込んでる会社もあると聞きます。

プロの業者にこれをやられてしまうとその会社を信用して相談に行った人にヤバイ物件を押し込んじゃうことにもなり、結果そのクライアントはさほど儲からずに終わってしまう可能性も浮上します。(言葉を選んでソフトタッチで表現してますがホントはメチャメチャ怒ってます)

事実、昨今の滅茶苦茶な融資スキームを駆使された人で保有耐性の無い人は次々と沈み始め最近は連日ワタクシのところにヘルプメールが飛んできます。(最近、ブログをまともに更新出来ない理由の一つがこれの対応です)

もちろん助けてあげられそうなレベルの人も結構いますが、中には売っても損持ってるとなお大損って人もいてホント、、手の施しようのない人も結構います。。。(そういう人に出来ることと言えば少しでもたくさんの部屋を埋めて収入をアップさせて手出しのお金を一円でも減らすことくらいです)

そんな時期なので昨今、初期投資が少なくても済む不動産投資以外のビジネスで収入をアップさせましょうって話をたくさん耳にします。

正直言って、物件選びが出来て融資を受けれる属性の人であればそうそう失敗しない不動産投資で立ち行かない人が見よう見まねでそんなビジネスに首を突っ込んだところで先は見えちゃいますが、それを牽引してるのが元不動産系カリスマ大家だって言うんだから片腹痛いですww(不動産テック系の人に乗っかって集客してどうのってやってるそうですねw)

素人さんから見ると名の通った人は信用できると思うらしく、名を通すために自腹で本を出し、メディアに露出し実績を作り有名人となって集客してるなんて夢にも思わず心酔しきってその人の言うことを聞いてしまうそうですが、一度心酔しきってしまうとその洗脳を解くのは苦労します。

また、一度信用して実践までしちゃった人はこれが間違いだと指摘しても納得せず更に深みに嵌ろうとします。
たぶん自分の間違いを今になって認めたくないんだろうなーって思うのですが、金儲けの基本原則は頭を使うのではないし、ましてや時間や体を使うものでもありません。

えぇ、、
何度も言いますがワタクシ、お金儲けの原則は「気を遣うこと」「お金を使うこと」だと思ってます。。
(特にお金は生き金を使うことでハンパないリターンが返ってくるものです)

先日のポールさんをべた褒めしたのもこれで、彼の場合「気遣い」だけは天才です。(なんか他に取柄のないやつって書き方ですが・・・一応褒めてますw)

大抵の人は種銭が出来るとそれを何かの投資に使おうとしますがこの天才は恐らく「どうお金を使えば生き金になるか?」と考えるはずです。

50過ぎてからこの発想に行き着いたワタクシではもう挽回も出来ませんが、彼はまだ30代。。
行動力にもどこかの不動産屋潰して思い付きだけでどんどん商売を変えていくやつと違い質の高い行動力を垣間見せてますからこのポールさん、、あと10年くらいしたらきっととんでもないやつになってる予感がします。

この予想がわかるのは10年後なのでその時にはこのブログはきっと存在しないでしょうが、わざわざ今日ここで書いておくのはその時になって「あ、狼さんの予想通りになってるじゃん」と記録しておくためでございます。(いつぞやのブログネタ「五年後のあなたへ」の続編でございます。。)


と言うことでポールさん、、

10年後にとんでもないやつになってないとワタクシが赤っ恥をかくことになりますのでよろしくお願いします。。。。

あ、そうそう。。

誤解の無いように言っておきますが、、

なにかヤバイ事件を起こして新聞に載るって方じゃないですからねww



まさにわが身を賭けた渾身の予想なんじゃんw(←ちなみに直近の逆張り確率99%)