記録ノススメ。。。
ちきしょー、、なかなかマジック減らねーなー（イライラ）
こんにちは。
ここ数日、九州で50年に一度レベルの大雨に見舞われ甚大な被害が出ているようです。
まずは被災地の方にお見舞い申し上げます。
この50年に一度レベルの大雨ですが、72時間で500ミリレベルの雨が降ると河川から離れた市街地でも下水道が逆流し溢れてしまうレベルになるそうでこうなるともはやハザードマップがどうとかのレベルでもなく今までどんな大雨が降っても溢れることの無かった地域でも洪水は起こりえるんじゃないかと思います。
ちなみにこの72時間で500ミリレベルの大雨が平地だらけの東京で降り荒川でも氾濫しようものなら死者は2100人、被災者に至っては十万人レベルの被害になるというシミュレーションになってるそうでその際はもはや広域避難所なんかに逃げるより垂直避難（高い建物の4階付近まで避難する）方が生き残れるそうです。
さて、話は九州に戻しますが、ウチの団員で今回の大雨で実家が避難した2階であっても腰レベルまで浸水し、危うく死にかけたという人がいます。（ご本人がわざわざ「これブログネタにしてくれ」とおっしゃってたので敢えてブログネタにしてますｗ）
話を詳しく聞いたのですが、ホント、一気に水が上がって来てあっという間に2階まで水が迫って来たそうで「とてもじゃないけど逃げる余裕なんて無かったぞ」とおっしゃってました。（時間にして15分くらいだったそうで逃げるかどうしようか悩んでるうちに水が上がってきた模様）
テレビで「命を守る行動を」と呼び掛けていたのは知ってたそうですが氾濫しそうな河川からは離れてるし今までどんな大雨が降っても道路が冠水することも無かったので「まさかうちの実家に限って」と少々甘く見てた部分もあるようで家に水が入って来る寸前まで「避難」と言う発想は無かったそうです。（せいぜい土嚢でも積んで玄関からの水の侵入を防ぐ程度しか頭になかったとのこと）
「ここ数年の雨の降り方がハンパないのでこの手の災害は九州や広島に限らずどこでも起きうるって思ってた方がいいよ」
と死にかけた団員さんがおっしゃってましたが、昨今の地球の温暖化で大雨が降りやすくなってることとここまでの大雨を想定して市街地のインフラを作ってない地域も多いですからハザードマップで洪水になったことのないエリアだから大丈夫なんて甘く考えてちゃいけないような時代だと認識する必要があるんじゃないかと思います。
そんな我々が物件を売買する際にもこのハザードマップをチェックするのですが、このハザードマップは過去の洪水災害の事実と地形的に危なそうな地域を予測して作成されています。
岡山で起きた河川の氾濫での洪水の際はまさにこのハザードマップ通りに洪水が発生し、多数の死者が出てしまいましたが、あれも過去の河川の氾濫履歴を元に作成されていて実際に大雨が降って河川が氾濫したので同じようなトレースで洪水になったケースです。
しかし今後は今まで洪水になったことのないエリアでも下水道の逆流なんてパターンで洪水になる可能性があるので投資物件を買う際にはここまで調べて買わないと買った物件が浸水してその浸水歴から高値で売れなくなるということも充分にあり得ます。
実際、物件売買の重要事項説明では洪水等による浸水歴なんてのも告知する必要があり、浸水したことを故意に隠すのはダメだし、浸水履歴があれば指値の材料にもされてしまいせっかく高値売却を狙っても高く売れなくなってしまいます。（特に物件を買う時にハザードマップを必ず要求してくる人ってすごくシビアに見てますからｗ）
逆に実際に近辺が洪水しても浸水したことが無いのに「この一帯は昔大雨で浸水したことがあってなー(遠い目）」なんて記憶力のいい近所の人がいたりするとそれだけで「浸水歴があるエリア」と決めつけられ遠回しに安値扱いされちゃうこともあります。（多摩川流域でよくあるケースです）
と言うことでワタクシ、物件の近隣で洪水があった際には実際に浸水していなくても当時の写真を撮っておいた方が良いと思ってます。
出来ればどこまで水位が上がって来たかまで記録しておくと良いのですがそうすることで例え物件が浸水エリアであっても「ほら、あの時の猛烈な雨でもこの物件は浸水しなかったんですよ」と言えるし、ハザードマップ見て怪しいエリアだと思って指値の材料に使おうと思ってる人にも牽制球代わりにもなるし何より浸水してないのですから買う人も安心して買ってくれるはずですｗ。（売買契約ではこの手の安心感があるかないかってすごく大事なんですｗ）
またこの手の浸水の記録だけでなく、物件で起きたことを時系列でちゃんと記録しておくのもすごく大事です。
と言うのも物件を買いに来る人と言うのは「物件の過去の履歴」をすごく気にします。（稀にまったく気にしない人もいますが大半は長期ローンを組む人なのでワタクシの経験ではほとんどの人が気にしてると思ってます）
修繕履歴なんてのが最たる例ですが、これが時系列できちんと揃ってる物件は買い手のお客さんへのプレゼンも効果的に出来るし、逆に買主から飛んでくる妙な質問にも上手く答えることが出来ます。
特にあれです、
人間って数年前のことになるといつにやったかを年単位で忘れてしまう傾向があり、例えば6年前にやった外壁塗装や屋上防水をつたない記憶を辿ったあげくうろ覚えで「えーッと、、たしか4年前くらいだったかなー」とやってしまい決済後に実はそれが6年前と発覚、
「塗装は10年保証だしその保証もあと6年残ってると思って買ったのに4年しか残ってねーじゃねーかよ」
と因縁をつけられ売値からその年数の保証分を引いてくれなんて訳の分からないクレームが飛んでくることもあるんです。。。
あと客付けの履歴なんかも残しておいてくれると更に好感度アップです。
なぜならこの客付け履歴ではどこの仲介さんとどんなやり取りしてどんな属性の人を中心に集客してたかがわかり買主さんにやるプレゼンの際に「ほら、この売り主さん、ここまで厳しくチェックしてるから入居者の属性も抜群だし滞納もほとんど無いんですよ」と大威張り出来ちゃいますｗ（
過去の入居者の契約書なんかも捨てちゃう人が多いですがこんなのも残しておいてくれると過去にどんな入居者を入れてたかがわかるのでぜひ残しておいて欲しいです。
あとこれとはちょっと話は逸れますが、、
客付けの時、仲介さんとの記録をちゃんと残してますか？（まさか電話だけで要件伝えてませんよね？）
当たり前ですが、この履歴を残していないと居住条件や契約内容を証明するものは契約書くらいしかありません。
しかしその契約書にこちらが希望する条件がまるっと抜けていて退去の時になって記載されてないことに気付いた場合、借主はその条件の未記載を楯に激しく抵抗してくることが多いです。（契約書に書いてないんだからそんなの知りませんってきます）
実際に団員さんの物件であった話ですが、
この団員さんは退去の際の清掃代をあらかじめ㎡単価1000円なんて感じで徴収してます。
そして退去時にはその預かった敷金から㎡分の清掃代を差っ引くのですがこの「清掃代」を仲介さんがうっかり記載し忘れて契約、団員さんからしたら仲介さんに何度も念押しして言ってたことなのでまさか未記載ってことは無いだろうと確認して無かったのも悪いですが、退去時にこの清掃代の未記載を借主に指摘され、結局仲介さんは「そんな話は大家さんから一度も聞いたことが無い」と逃げ切られ差っ引くはずだった清掃代を全額返還する羽目になったそうです。
記載漏れをチェック出来なかったのはあれとしてもこのやり取りを仲介さんとメールでやってさえいれば仮に借主に清掃代を全額返還したとしても後日この仲介さんの説明義務違反を楯に根こそぎふんだくることも出来ただけにもったいないお話でございます。
忙しいときほど電話でちゃちゃっと済ませたい気持ちはわかりますが、記録が残ってないと相手に反論される機会を与えるのと等しいと覚えていただき些細なことでも記録し、それを整理して保管しておくことをお勧めさせていただきます。。
真面目な話、、
そういうきちんと記録が残ってる物件ほど買主からの指値を退ける好材料になると言うことなのですが、、、あれです。。
だからってこっちの都合の悪いことまできっちり残しちゃいけないってこともお忘れなくｗｗｗｗ(重説って必要以上に書く必要も無いってことも覚えておいてくださいｗｗ）
近隣住人の敵対関係なんてそもそも重説に反映しないものなんじゃんｗ
