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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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椅子の座り心地問題と路線価のお話し。。。。


日曜は久しぶりの二日酔いで死亡しましたw

こんにちは。

6月はそんなに忙しくないだろうと思ってセミナーを2回入れてしまった関係で月末ギリギリまできりきり舞いする羽目になり「もう二度と連続開催なんてしない(するもんか)」と心に誓ったワタクシでございますが、、、

先週の税金編のアンケートを読ませていただき意外なことに気が付きました。

「池袋のいつもの会場の椅子より渋谷の会場の椅子の方が座り心地がいい」(えぇ、、大多数の方が先週のセミナーの良かった点として挙げていらっしゃいました、、、w)

よくよく考えてみればワタクシはセミナー中に椅子に座ることも無いので今までまったく気が付きませんでしたが、座り心地一つでもセミナーの内容が頭に入る量が変わるそうで「これからはこっちの渋谷でやって欲しい」と言うご意見が多数でございました。。

と言っても先週の会場、、
池袋の会場と比較するとあの広さで池袋の倍近いお金が掛かり、しかも渋谷は100人単位で出来る懇親会場が近くになく、先週のようにお隣の部屋で一人8000円くらいのコースになっちゃいます。(そうなんです、、懇親会7000円で募集しちゃったので今回はこの懇親会だけで10万円程度赤字を喰らいましたwww)

また、レジュメ代はあの膨大なページ数だったためいつもの3倍で(請求書見て倒れそうになりましたww)いつもの価格設定でやってたら確実に赤字でございました。。。

座り心地のいい渋谷会場でと言うご意見も多いですがそんな事情を鑑み、次回からはやっぱりいつもの池袋会場でやりますので座り心地が悪いとおっしゃる方、、次回から自前で座布団をご用意ください。。(それが嫌なら高い会場費はこっちで負担しますからせめて渋谷の宮益坂界隈で飲み放題3時間5000円(税込)で100人見通せるフラットな懇親会場見つけて来てくださいw)


さて、そんなわけで今日から7月に突入です。

7月と言えば初日の今日は毎年恒例の路線価の発表がありましたが、結論からいくとやはり商業地の路線価上昇は止まっておらず4年連続で上昇傾向。。


なんだか路線価だけはまだ下落に転じそうもありませんねw

と言ってもこの路線価はちょっとタイムラグがあるので正確では無いにしても最近の周りの雰囲気を見てるとまだ土地値は上昇傾向だなーと実感します。(ソースは最近よくうちにホテル用地の情報を取りに来るブローカー筋の方達ですw

これって要するにサラリーマン投資家向けのアパート融資は止まってるけど開発系の融資はあまり止まってるわけでもなくむしろまだバブル化しちゃってるってことにもなるのですが、今後も例のオリンピック以降のインバウンド次第ではこの価格上昇が商業地に隣接しているエリアにまで波及して今現在止まってるサラリーマン向けの銀行融資が活発になっちゃうかもしれませんね。(えぇ、、こういう時ですからそういう期待を込めてたほうが気が楽じゃないですかww)

実際、土曜のセミナーの後の懇親会に来てた古株団員さんからは結構具体的に「〇葉銀行は嵐が去った気になって融資に積極的だよ」とか「融資の付け替えなら以外に融資が通るから物件ごとにどこの融資か調べた方がいいよ」なんて話が飛び出してたのでワタクシの予想である「3年~4年後」と言う話もひっくり返っちゃうかもしれませんねw(えぇ、、繰り返しになりますが、こういう時ですからそういう期待を込めてたほうが気が楽ですってww)

ただこんな「上昇傾向」なんて発表されちゃうと今物件を売ろうとしてる人が「まだ値上がりしそうだから売り控えよう」と考えて売り控えしてしまい売るにしても超強気な価格設定で売り出しやしないかと心配です。

前のブログで書いた話ですが今から7年前くらい(だったかな?)都内某所で買おうとしてた土地建物(美容室の跡地の借地で建物が傾いてたやつと言えば思う出す人も多いかとw)を契約寸前に「なんかこれからアベノなんちゃらってやつで値上がりするみたいだからこの話は無かったことにして」と言われ涙を流したことがございます。。(えぇ、、ヒゲの設計士様に懇願して商業地の耐火条例をかわず無理やり設計案まで入れて貰ってコケたのでワタクシの求心力が一瞬で吹き飛んだ案件でございましたww)

しかしこの土地は当時のアベノミクス程度の話で値上がるような場所でも無かったので結局、値上がることもなく知らないうちにどこかの戸建て屋さんが買い叩いて買っていったようですが(「やっぱりあの時の値段で買って」とほざいてたので丁重にお断りさせていただきました)感覚的に今度のバブルでは商業地に隣接してれば値上がりそうな気がします。

そう思うと商業地の値段の相場なんてあって無いようなものですが、これって「この値段でも買いたい」って人がいれば成立する話なので我々が見えない付加価値のある土地であればある日どこからともなく萎れた老紳士がやって来て「この土地を〇億で売ってくれないか?」なんて話が飛んでくるかもしれませんよwwww(えぇ、、夢を見るのはタダですから少しくらいこんな夢見ましょうよww)

と言うことでワタクシが考えうる代表的な「突然老紳士がやって来て高値提示して来そうな物件」を挙げてみます。

①自分の持ってる物件の前後左右にいかにも廃屋っぽい建物がある場合
→言わずと知れた隣地買収に際に「ついでに隣も買って土地を広くしよう」パターン。
 土地の大きさ、形状によって変化するが、要するに隣地を足してみたらより成形地になる時に起こり得ます。
 但し、その土地の用途制限等で土地の価値が変わってしまうので容積がたくさん食えそうな場所でないとなかなかお話が来ませんw

②その土地を買わないと始まらないって人が存在している場合
→浅草とかでもありますがこの界隈にある宗教法人が施設拡大を狙って近隣の空き屋を調べて回ってます
 土地的にくっ付かなくてもコツコツ買収して最終的に土地を広げるパターンもありますが、このケースでは宗教法人〇〇会別館とかでどんどん増やしていくパターンもあるので土地の形状が悪くてもお声が掛かります。
特に黄色いJRが走ってる巨大な宗教施設の近くの土地であれば(以下略)。。。

③計画道路区域内にある土地(但し事業決定している路線に限るw)
→事業決定している道路サイドは道路収容が始まり実際に道路が出来るととても見栄えのいい道路になります。
 特に狙い目は近隣商業地域だの道路幅員が収容が終わると10mを超えちゃうやつ。
 道路収容はその道路の計画線の内側を削っていきますがその計画線から外れて欠けちゃうと土地として利用出来ない土地あたりをその隣地の住人が買おうと暗躍します。
 買えばその土地が道路に接道するなんて場合、欲しそうな顔してなくても尻尾はピュンピュン動いているはずでこういう時も謎の老紳士が登場しがちです。(新橋のマッカーサー道路の時もこの手の老紳士がこの界隈を歩き回って声掛けしてましたw)
 計画道路の建築制限で安くなってる木造建物を買って運用している人も多いでしょうからこういう物件を持ってる人は将来的にチャンスかもしれません。。

この他にもいろいろあると思いますが要するにその土地の価値は家賃などの収益性以外にもある可能性があるってことでこれから物件買う人も単に家賃収入の利回りを見るだけでなくそういう付加価値があるか?無いか?もよくチェックして買うと面白いことが起こるかもしれません。(えぇ、、物件によっては部屋が埋まってるより埋まってない部屋の方が価値が高いってこともあるんですよw)

とは言え、そんな夢物語ばっかり追い掛けて誰からも声が掛からない土地を掴んじゃ元も子も無いのでそこは充分注意してください。(と、結局は利回り重視な作戦に戻る、、、とw)



利回り低い物件しか売りに出てないとついついこんなことばっかり考えちゃうんじゃんw