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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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2000万円問題。。。


引っ張り出したウェットテッシュが乾いていた時って残念な気分になりませんか?ww

こんにちは。

ここ最近、テレビなどで「年金だけじゃ将来的に2000万足りないぞ問題」が連日報道されてます。。

ワタクシ、思うのですが、この話の出どころは金融庁。。
当然今の政府(自民党)に多少なりとも忖度しているんだろうなーと思うし、財務大臣の麻生さんの管轄でもあるのでこんな参議院選挙の直前にこんな話題をばら撒くって一体どんな政治力が働いてこんなことになったんだろうと少々疑問に思ってます。(早速、野党は「この件を争点に参議院選挙を戦う」って言い出してますよw)

ま、そんな話は政治家の人にお任せしておけばいいので先に進みますが、、、
まさかこのブログ読んでる人でそもそも年金が未来永劫安泰だなんて思ってた人はいませんよね?(思ってないから不動産投資を考えてると言うことで話を進めます)

ちょっと考えれば
①少子高齢化がより深刻になってる
②若い世代の貧富の差が激しくなっている
③医学の進歩で平均寿命が90歳代になる可能性大
なんてのはわかるので当然、高齢化した老人を若い人数人で支えるには無理がありその時になれば財政負担を軽減したい政府は猛烈な後出しじゃんけんを繰り出しさらに受給開始時期を後ろにズラすなんてのは朝飯前ですからその雰囲気を悟ってる若い層の人は「えー、、今から年金払うのヤダなー」って思ってる人の方が多いと思います。

しかもここまでの過程で「消えた年金問題」や「年金基金でも運用失敗(ま、実際に運用は勝ち負けの世界なのでトータルで勝ってればいいんでしょうけど)」や、何するにも手続きが煩雑過ぎてめんどくさいし時々届く年金事務所からのメール便の発送数を落とせば無駄な経費も押さえられるんじゃねーの?という不信感もあり、もしかするとNHKみたいに不払い運動なんてことが起こるかもしれません。(法律で支払い義務があるのにそれを真っ向から否定する人が議員になれる時代が今でございますw)

そこに来て追い討ちをかけるように「年金だけだと毎月5万くらい足りなくなるから各自2000万円くらい貯めとけよ」ってアナウンスしちゃったわけですから「年金払うお金を貯めちゃった方が良くね?」なんて考える人も増えてくる予感もします。(ま、そうすると年金が貰えなくなりさらにドツボになるのでそんなおバカな人も多いとも思えませんがw)

こんな状態ですからちょっと頭のいい人であれば年金以外の収入源を作るべく今のウチから動き出し様々な投資を始めていると思いますが、大抵の人は「専門知識=不要」「投資利回り=高」「安全性=最強」という投資を探しているはずです。(要するに素人でも安全で高利回りで投資できるものにしたいってことです)

当然ですがそんな虫のいい投資はありませんので(年利10%元本保証なんて甘い声で誘われることもありますが「そんなの100%詐欺だ」と思っているくらいがちょうどいいですよ)どこかで妥協しないといつまでも見つかりません。

結局、いろんなリスクを考慮すると最終的に不動産投資に行き着いてしまうのですが(だって日本は基本的に二度と戦争しない国ですから不動産が一番安全でございます)この不動産投資はこのブログでも散々触れてる通りこの業界には海千山千の猛者がバックに控えておりますのでやりようによっては簡単に嵌められます。(当たり前ですが不動産屋は自己の利益は追及しますが顧客の利益なんざ追及してくれません)

そこでワタクシ、「不動産投資をやるなら騙されないスキルを上げてからです」って口酸っぱく言い続けて来たわけですが、恐らく今回の報道を期に「将来の年金の補てんに不動産投資」「今、物件価格が下がって来てるのでチャンス!」と不安を煽ってまだ大して安くもなってない不動産物件を買わそうという動きが出てくるんじゃないかと思ってます。(えぇ、、実際にあちこちのブログやメルマガで直接的、間接的を問わずそう言い出している業者さんを多数確認しておりますw)

ただあれです。
ここ5~6年くらいに不動産投資を知り実際に始めている人は不動産融資がストップしたのも初めての経験ではないかと思います。

不動産投資ブームに沸いたものちょうどアベノミクスが始まって日銀の異次元緩和が始まった融資ジャブジャブ時期からですから当然なのですが、、、この辺で不動産投資を始めた世代の人にとって今後の不動産投資業界の情勢は未知の世界だって人ばっかりでしょう。(そういう道に迷いそうな仔羊みたいな投資家を虎視眈々と狙ってくるのが我々不動産屋でございます)

ただ勘違いしないで欲しいのは不動産と言うものは融資が止まって即下落するものでは無いってことです。(何度も言ってますが時間軸が他の投資と違うので下落スピードがゆっくりなんです)

銀行の融資が渋くなろうとも賃貸需要と言うのはそう変わるものではなく、また、不景気になったからと言って家賃まで暴落しませんからある程度は運用利回りが下がったところでダダ下がりってことはありません。

となれば今物件を持ってる人は銀行への返済くらいは出来てるはずだし、無理して売ろうと売却査定に出せば大抵の場合、買った値段より安く査定される可能性が高いです。

そんな時期が今で「なにもこんな時期に安く売ることはねーよなーww」と思う人ばっかりですから売り出すとしたら「買った値段より高く売れるなら売ってもいいよ」って人が多く、稀に売り出しやる仲介さんが値付け間違いしたり、ホントに融資が出ない旧耐震の物件(しかも小ロット)を査定して「もう充分稼いだんだから多少安くして売ってもいいですよね?」と売り主をなだめすかした物件が安く売りに出される程度ってのが現状では無いでしょうか?

しかも小ロットな物件であれば現金で買える人も多いので今のネットが発達した現在、、、
そういう物件が出ればサバンナの飢えたライオンみたいな人が一斉にかぶりつき瞬間蒸発しちゃうはずです。

なぜそう思うかと言うと、、、あれです、、
うちの団員同士がネット上で同じ物件を見つけて丁々発止な買付け合戦を繰り広げてることが最近すごく多いんですもんww(うっかり同じ間合いに入ったら即切り殺される雰囲気でございますww)

しかもここ5年くらいの不動産投資ブームを期に不動産投資家の数が爆発的に伸びていてまた、案外不動産投資で失敗して退場したって人もそんなに多くないはずですから不動産投資人口はあまり減ってもいません。

この状態で他の投資家を出し抜くには不動産スキル(特に物件選定目線)を上げることが一番手っ取り早いんじゃないかと思いますが、ワタクシが考える物件の選定目線はこんな感じです。

①物件価格が安い・・・他の類似物件と相対的に比較して安価
②手が掛からない・・・買ってから直すところが無い・メンテナンスが容易
③物理的高利回り・・・・高収益CFが残りやすい・お金が貯まる
④出口が容易に取れる・・・・売り出したら欲しい人が殺到する・換金しやすい
⑤融資が付きやすい・・・金融機関の選択肢が多い・換金しやすい
⑥賃貸の客付けが楽・・・空いてもすぐ埋まる若しくは退去も少ない・・・駅が近い・車庫が部屋数分ある
⑦運営費が安い・・・・設備が少ない固都税安い
⑧見栄えがいい・・・・売るにしても貸すにしても有利

実はこれ、前回の狼セミナーでのちょっと触れた話なのですが、
この中でどれか一つでも該当するものがあれば購入候補物件として追い掛け、一つも該当するところが無いとなったら諦めて転進ってやるといいですよとお話ししました。

特に注目は④と⑤
今はどこの融資が厳しいので付きやすいとか付きにくいは関係ありませんが将来的に融資がガバガバになった際にここが強いと買った値段よりはるかに高い値段で売ることが可能になり、多少利回りが低くてもキャピタルで逆転という少々ギャンブルながらも空中戦のような大勝負が出来ます。(我々業者はこれが普通に見えるので年がら年中、大勝負が打てるんですw)

事実、6~7年前の不動産投資ブーム前の時に半信半疑で不動産投資を始めた人はそんなに安く買ったわけでもないのにその後の不動産プチバブルにまんまと乗っかり数千万~数億の売却益をゲット出来てるはずです。

もちろん昨今の不動産投資はインカムゲインの積み重ねで利益を得ることが多いですが今のようなやや不動産投資動乱期はちょっとした目利きで先を読み、不動産スキルという爪を研ぎつつチャンスになった瞬間に迷いなく飛びつけるようになっていただければと思います。

えぇ、、
ワタクシ超能力が無いので完全には予言できませんが、
オリンピック後の「オリンピックが終わった妙な達成感で埋め尽くされた雰囲気の時」になにかワンチャンある気がしてなりません。(少なくとも建築費は下がり始めてる頃ですからそこを考えても何か美味しい予感がしますw)


と、この話、、

信じるも信じないもアナタ次第でございます。。。。w



ちなみに先週の雇用統計は見事に大ハズレだったんじゃんw