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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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6月の風物詩。。。


銀だこにハイボールって鳥カラとハイボールより合うと思いますw

こんにちは。

暦は6月となりましたが、
ここ読んでる大家さんに於かれましては年に一度届くあの固都税納付書が入った膨大な量の封筒に阿鼻叫喚ではないかと思います。(SNS上でも「とうとう届いた。。」とお嘆きの声が多数上がってましたが、狼旅団税の納付も今月中ですのでお忘れなくw)

この固都税納付、
保有物件が埋まってようが全空だろうが容赦なしに課税されますので空き部屋が多い人あたりだと愚痴の一つでも言いたくなっちゃいますが捉えようによっては「大家だという証明みたいなもの」ですのでドヤ顔で納付しちゃってください。(えぇ、、あなたの払った税金は世のため国のために大切に使われるはずですw)

さて、、
そんな税金と言えばウチの多数の団員からのタレコミ情報で
「某ポータルで広告展開してた某税理士さんが国税に入られた」
と言うシャレにもならない話を聞きかじりました。(SNSとかでは具体的な名前も出てましたがこのブログでは伏せさせていただきます)

税務調査を経て本来納めるべき税金との相違を指摘されると言う話は「見解の相違」で逃げられなくもないですが、いきなり国税となるとすでに内情を把握されかなりの確証を持って突撃されたという風に見えなくもありません。(ちなみに弊社では過去の税務調査でカッコよく「見解の相違」を主張したら税務署の中の人の逆鱗に触れてしまい反面調査にまで発展した黒歴史がございますw)

聞けばこの税理士さん、、
消費税還付のエキスパートとして名を馳せた先生らしく、不動産投資家さんでもこの先生に税務を依頼している人も多いそうで国税の反面調査がこのクライアントである不動産投資家さんにも入っている模様です。

とは言え、今回の件は税理士さんの中の問題であってクライアントさんとの問題では無いようなので反面調査に来られてもそんなにビビる問題でもないかと思います。(聞けば掛かる嫌疑は違う嫌疑の模様)

ただ嫌なのは昨今、やたらと不動産投資業界の不祥事が多くて「不動産投資家=お金持ち」という括りでマスコミが「銀行、不動産屋以外にも税理士までもがヤバイことやってます」なんて報道が出ちゃうこと。。

そうなればまた不動産投資業界が叩かれて痛くも無い腹を探られ沈静化しつつあるこの業界に焦点が当てられあらぬことを言われちゃってますます物件流通が止まってしまいます。

銀行融資がジャブジャブでみんながみんな儲かってるときは誰もこんなこと言い出すこともないのですがひとたび暗雲が垂れ込めるとこぞって「不動産業界の闇」だの「不正の温床」だの書き始めますが、

正直、「不動産業界の闇」とか「不正の温床」なんてのは昭和の時代から何も変わってないってことをご理解くださいw(ホント、そういう業界なんですって。。ここは。)

さて、
話は変わりますが、そんな業界の闇の部分と言えば「業界の風習」ってのがあります。
例えば不動産仲介で売主と買主の間に一社だけ入って仲介すれば手数料は両手になり一つの物件を売っても収入は二倍になることからこの利益相反するようなことをやめさせようと先の民主党政権時代に禁止になりそうな場面がありました。

こういう時は我々不動産業に従事する者が断固反対して国会議員に陳情してやめさせようと動くのですが、ちょっと前にソニー不動産と言う会社がここに風穴を開けるべく「手数料の両手での仲介をしません」と宣言して話題になりました。(ま、正確には3%なんて定額の手数料払うのはおかしいって唱えたんですけどw)

ウチの団員でもこのソニー不動産に売買を依頼する人が多く、その結末を聞いてたので知ってますが、不動産テックに頼り過ぎて仲介業務の主たる業務の一つでもある「案内(要するに内見立ち合い)」に同行しないってのがありました。

ま、時々、うまく予定が合わなくて結果的に買主さんが一人で物件を見に行くってのはあると思いますが、案内当初から「我々は同行しませんので勝手にカギ開けて建物内部を見てください」って言うのは客付けとしてなら仕方ないにしても元付としてはちょっとどうなのか?と思ってました。

この「案内しないバージョン」で成約すると仲介手数料が割引になるそうでしたので手数料を安くしたい買主であれば自力で行くってのもわかるのですが、売り主側からしたら「物件を預けたのにどこの馬の骨ともわからない第三者に勝手にカギ預けて中を見せるってどうなのよ」って思うはずで、結果的にそれで仲介手数料が安くなるって話であれば売り主にとってメリットよりもデメリットの方が大きいと思います。

しかもワタクシは聞く限りこの業者さんに依頼した売り主さんで「頼んで良かった」と言う話はほとんど聞こえて来ず、内容的には「不動産仲介の経験値の低い人がパソコンの遠隔操作でやってるみたい」という評価が多かったです。

不動産テックを導入してで今までも慣習ややり方を変えてオープンにしようって発想は当時から斬新で過去の膨大な売買データーを数値化して値付けもしてたことも考えて我々も将来的には不動産業界のブラックボックスの部分がもっと世間にも見えるような取引が増えるのかな?とも思ってましたが、、

この度、ソニー不動産が上場を目指すことになり、今まで否定していた「両手仲介も辞さない」という流れに変わりそうです。(情報ソースはどエンドさん提供:ZAITEN)

要するに今まで我々ソニー不動産は
①ビッグデータを活用するなど得意の情報技術を駆使し、不動産業界の慣例を破る手数料設定にする。(不動産業界では、土地や建物の売買を仲介した場合、双方から3~5%ほどの手数料を受け取るのが普通だがこの会社は「コストに関係なく価格が決まるのはおかしい」と考え、サービス提供にかかった費用を計算して手数料を決める)
②対応する営業員の経験に応じても価格が変わる。
③問い合わせも電話ではなくインターネットを選ぶと、手数料が安くなる。

って言ってましたけど、

もしかして業界の慣習通りにやらないと上場に必要な売り上げに届かないのでなりふり構わずやらせていただきますってことなんでしょうか?(と思ってワタクシの過去ログ読み返したら5年前にこのことを予見するかのような記事を書いてましたww)

前にも書いた話ですが、
たしかに仲介手数料の上限を決めずに青天井にすれば悪いこと考える人が多い不動産業界だけに収拾がつかなくなる事態になっちゃいますw(悪徳弁護士のように「売買代金の3割いただく」なんてやつも絶対いたと思いますw)

でも我々の仲介業務って(特に売買)単に契約書にハンコ押して重説を棒読みしてるだけじゃないんですw(見た目にはわかんないでしょうけどそこに辿り着くまでに膨大な作業してるんですってw)

まず一番怖いのが仲介責任です。

物件によっては数千万から数億する不動産物件を利害関係の異なる売主買主の間に入って双方が納得する形にして契約にまで話を進めるのですが、物件によっては売主が知らない瑕疵や欠陥の問題もありそれが売買契約に重大な問題になるとすればこちらで調べ上げ法的、物理的に問題が無いように解決してあげなければ契約にまでは進みません。(稀にそういうのを一切調べずにエイヤってやっちゃう仲介さんもいますが、それだと命がいくつあっても足りませんw)

うっかり調べ忘れたり調べ漏れがあってその契約に問題が発生して双方の話し合いで解決出来なければ裁判になり白黒つけると思いますが、、、昨今の売り主さん買主さんは「仲介業者の説明義務違反」を追及してくる人が多いので我々が訴えられれば「プロVS素人」の図式となり結果「プロである宅建業者が素人を騙した」となりそれ相当の損害賠償を喰らいます。

当然、他人の物件の話でこっちが損害賠償喰らうのはバカらしいと思うので我々も「宅地建物取引士賠償補償制度保険(ワタクシは1億のに加入してますw)」加入して万一の時の備えていますが、不動産売買の仲介はれっきとした法律行為なだけにこんな保険に頼ってるようじゃプロとは言えません(ワタクシはがっつり使っちゃいましたけどw

そのくらい責任の重い仕事をやってるからその報酬として仲介手数料が貰えると認識してるわけで昔ソニー不動産のHPに書いてあった
②対応する営業員の経験に応じても価格が変わる。
ってのはホントにムカつく言い草です。(想像するに当時は区分レジの仲介をメインにしてたからこんな軽口叩いてたんでしょうけど、区分レジだってきっちり調査して売らないと痛い目に遭うもんです)

で、今になってやっぱり売り上げ欲しいからと
不動産業界の慣例を破る手数料設定にする
と前にドヤ顔で書いたことまで放棄して我々の今までの慣例通りに手数料貰うとかヌカしているなら、、

新聞1ページの全面広告で我々不動産業界向けに「今までスマンかった。これからは仲良くやっていきましょう。よろしくね(ハート)」くらいの広告出してもらいたいものですw(えぇ、、いつになくワタクシ激おこですw)

えぇ、、
記憶が確かであれば、ソニー不動産の登場でYahoo!不動産もいつの間にか我々他社業者は締め出し喰らった記憶があるんです。。。(弊社は結構あのYahoo!不動産で儲けさせていただいてましたから使えなくなって悲しくなったんです)

そんなこんなが激しく交差するお話ですが、
不動産テックで業界に風穴を開けると言うのでしたら最後まできっちり開けてから消えてくださいってことでございます。。。(「過去の言い草を見ようと思ったらすでに記事が閲覧できなくなってるってとこもズルい」と全宅のグル様も嘆いておられましたw)



Twitterのおかげでブログネタに困らなくなったんじゃんw