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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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たまには見学会の話でもしましょうか?ww


我々のプレミアムフライデーは銀だこですw

こんにちは。

最近、ワタクシに関する噂で
「狼さんって新築見学会とかまったく興味が無いから誘っても来ないよ」
とか
「いや、そもそもあいつは不動産投資にすら興味がないよ」
と言われてると風の便りで聞きかじりました。(ちょっとした風評被害ですw)

言い訳がましく言わせていただくと、前はちょくちょくお誘いメールが届いてたので出撃してましたが最近はめっきりお誘いメールが来なくなりどこでどんな見学会があるのかさえ知らないから行かなくなったってのがホントのところで別に興味が無いってわけじゃございません。。。(ま、あまりに大人数の見学会だと知らない人が多すぎて見学会のともりで行っても取り囲まれて名刺交換会になって全然物件見れないのが嫌だってのもありますが

と、そんな噂を払拭すべく、ワタクシ、今週は立て続けに2日に渡り、新築見学会に出撃してきました。(えぇ、、ちゃんとお誘いメールが来れば見学会にも行くんです。ワタクシ)

どちらの新築物件もウチの団員が新築で建てたものなのですが初日の新築物件は恐らくワタクシが今まで見た新築アパートでは一番すげーんじゃないかって出来でございました。。

と言っても物件の立地はバス便でタクシーに乗っても1000円くらい掛かる坂道の上の方の賃貸で貸すにはちょっとヤバいところにある物件で、駅力もそんなにすごいところじゃありません。(立地的に言ったら「なんでこんなとこに物件買っちゃったのよ」ってエリアです。

しかしこの方(仮名でお髭不動尊とさせていただきますw)、、
持ち前の大家力と強力な人脈を駆使し、新築早々あっという間に満室にしてしまいました。。(まだ外構工事終わってねーのに住んでる人までいますw)


1Kかと思ったら天高のある1LDKでした


その天高は広大なロフトのためです


キッチンはIHで


お風呂は追い炊きが付いてます


天高が高いと照明の交換が大変なのでこんな照明がついてます


余裕の複層ガラス


DINKS向けに宅配ボックス付きです
※ホントは防犯装備の写真も載せたかったのですがそれはいろいろ秘密があるのでダメでしたw

持ち前の大家力ですがこの人、
元々建ってた築古のアパートをそのままリノベして使うって話で買おうとしてました。
しかし、建て替えのため退去をお願いしても平然と居座る入居者がいるってのに敢然と買い向かいそんな物件なので売り主が怯んだところに猛然と指値をし、それがまんまと通って契約となり決済まで行きました。

当然、この人は決済したらすぐリノベして他の空いた部屋を賃貸に出すつもりで業者さんと打ち合わせしてたのですがなんと決済した翌日にその立退きしても平気で居座る系の入居者が突然退去届けを出して無血開城となり「え?空っぽになるなら新築やった方がいいじゃん」と急遽新築プランへ変更となりました。(仲介した業者さん、、「え?こいつが退去するってわかってたらウチで買ってたのに、、、」と涙目だったそうですが不動産投資ってのはこういう引きの強さも大事なんですw)

ま、あれです、
何か見えない力が働いたのか働かせたのかわかりませんが
絶対出て行かないであろう入居者様がなぜ立ち退き費用無しで突然退去したかの真相は闇の中でございますwww
(居合わせた6人がかりでお髭不動尊様を締め上げましたが「この件は墓場まで持って行く」ってクチを割りませんでした)


ただ融資的にはリノベでやるって話で融資を引いてますからここからいきなり新築やるって言って融資の内容を変更するのは至難の業(並みの銀行員ならグーでパンチするところです)

そこにこの人の並々外れた人脈が登場するのですが、この人脈を介したところ至難の業と呼ばれた新築の融資付けもあっさりOKとなり(なぜか金利まで下がったそうですが、、一体どんな黒魔術使ったんでしょうか?ww)しかも別の人脈を駆使し、「工期だけは絶対遅れない魔法の工務店」「今からじゃいくらなんでも絶対不可能」と言われてた5月末完成にきっちり間に合わせて来ました。

客付けも持ち前の人脈を駆使し、客付け1000本ノックで客付けする巨匠大家さんの業者リストで客付けしあっという間に満室にしちゃってせっかくはるばる見学会に行ったのに見れた部屋はわずか2部屋という悲劇にも見舞われました。。(ま、この手の大家さんの見学会って大抵見れる部屋が少なくなってるもんですからいいですけどね)

当たり前ですが以下のような条件を満たすと
①土地の取得費用が安い・・・築古建物にいろいろ難があったのでその難ごと引き受けて買うと土地値以下になることもある
②土地が安いから建物建築費用に余裕が出来、賃貸にマストなアイテムが全部入れられた
③間取りはギチギチなワンルームや1Kではなくゆったり1LDKにし、そこにさらに広々ロフトをぶち込んだ
④防犯面を考え、防犯装備までも充実させ警察署から防犯認証アパートの称号を手に入れた(実際に警察署の名入りプレートを建物に貼れるそうです)
⑤賃料高めでも客付け場が抜群に上手いので恐らく入居した人は「まだ家賃が安い」と思ってる予感

物件価格が安い―家賃が高いという新築物件になり当たり前ですがそれは高利回りになって跳ね返ってくるってわけです。。。(えぇ、、本物件の満室利回りは神奈川の超東京寄りの物件にもかかわらず驚異の13%でございます、、、)

こんなこと言ってはあれですが、
こういうの見ちゃうと葛飾とか江戸川とかで道路付けの悪い土地に道路斜線や隣地斜線をかいくぐり無理やり狭小1Kの部屋プランをぶち込んでなんとか利回り8%を死守するとかのアパートが罰ゲームに見えちゃいます。

とは言え、この利回り13%物件、、
今は新築の勢いでこんな利回りを叩き出してますが入退去がふた周りする頃には新築の魔法も解けちゃってる可能性もあるのでいつまでも保有することなくとっととキャピタル確定で利益を先取りする気満々なオーナーさんなのは言うまでもありませんww(建物のグレードが結構高くデザイン的にも見栄えがいいのでこれなら3~4年後には利回り8%でも余裕で売れちゃうでしょう)

要するに普通の大家さんでも持ってる人脈を駆使すればこのくらいのことが「丸投げ」で出来ちゃうって話なんですが、ワタクシが最終的にこのブログの読者さんになって欲しいのはこのレベルでございます。。(そのために連日せっせとブログ更新していろいろなこと教えているわけです)

これを高いコンサルフィー払ってやってもらうってものありかもしれませんがそれだと恐らく完成利回りは10%なんて夢のまた夢で大抵の場合、完成時までにはそのコンサルさんに建築費のKBまで抜かれ募集してみたら想定賃料じゃ埋まらず新築なのに広告料付けて募集するという羽目になり埋まって見ればうまくいっても7%後半くらいになるはずです。(ま、そういうコンサルさんって6%は高利回りの部類なんてセミナーで洗脳しようとしますから7%だとむしろ高利回りに見えちゃうかもしれません)

さて、、話はガラッと変わりますが、、
翌日に行った見学会では高利回りを追及するのではなく都内の「相続路線価700C」なんてクソ高く、かつ、「狭小な土地」を爆安で買いそこに集合住宅を建てて運用するという作品を見せてもらいました。


オーナー様の性格とは似ても似つかない洗面台w


予算が余ったので特別に付けて貰った多目的ボード


こっちもIHコンロでした


床はフロアタイル仕様ですが傷が全くつかないタイプです


谷根千のような風情がある街並みですが地価は恐ろしく高いところですw

都内で相続路線価700Cと言えば実勢価格で400万前後の土地なのですが、この土地は近隣商業地域の土地なので容積もそこそこ取れ新築時の魔物とも言える日影規制をきっちりクリア出来る可能性があり場所的に土地の価値はそれ以上落ちないのでこれを古家付きで買うと思わぬお宝物件に出会えることがあります。(ちなみに本物件のほど近くにはワタクシにとっての聖地「東京ドーム」がございます)

しかもこっちのオーナーは大家さんでありながら宅建免許を持ってるので他の不動産屋さんとの横のつながりも太く、未公開のヤバめの土地(訳アリ狭小物件とか接道距離が細すぎてこれ以上土地を切れないけどそこそこ大きい土地)なんて情報が上流から直接入手できる立場です。

ここまでの物件を出して貰えるまでにそれなりに努力も必要で、例えばどうしようもない物件を現金決済で買い、自分で使わなければ誰かに転売なんて技も駆使しなねればならずちょっと普通の大家さんとは違うかもしれませんが一度でもそうやって現金決済で安い物件でも業者さんの言うとおりに買ってあげると「融通の利く買主」と認定されて他の人に物件を出す前に「先にお声掛けします」と物件が出てくることがよくあります。(ウチの団員がよくス〇フさんあたりとこれをやってます)

このオーナーさんはこういう人脈を駆使し都心部のヤバめの物件を敢然と買い向かい自力で料理して収益物件化していくのですが、ここ1、2年で5~6棟の新築物件を手掛けてます。

都心部の物件は土地値が高いので利回り系CFでは不利ですが、一度バキバキの新築デザイナーズ物件を建てておけば相続系のお金持ち大家さんが高値でも買いに来ますから(レインズ見ても都心の700Cの土地の投資物件は滅多に無いし、あっても4%台で軽く売れちゃいますからw)10年分くらいの家賃を先取りして売り逃げ可能です。

よく「不動産物件の価格の歪みを見つけて買いましょう」って話がありますが、正直、値段の付きにくい調整区域の再建不の土地とか私道に囲まれて周囲の住人が道路の領有権争いで植木を置いて誰がどう見ても「ここ買うと隣地から酷い目に遭いそうw」なんて土地を妙なトンチ効かせて買うくらいならこういう手法をマネしてみるのもいいんじゃないかと思います。

そんな物件見学会の2日間でしたが、、
急に決まった見学会と言うこともあり、いつもの旅団コアメンバーだけのイベントと化したおかげで見学会後の懇親会はいつもの「不動産の話が一切登場しない単にエロいだけ飲み会」となってしまい他に来店されていたお客様に於かれましては不快な思いをさせてしまったこと、、本ブログを通じ深くお詫び申し上げます。。。。(特に初日の宴席で後ろの席の知らない女性が恐ろしい形相で睨んでたのでワタクシ小さくなっちゃいましたよ)



あのお店、魚の美味しいお店だったのにエスパーとモスモスさんのせいで出禁になった気がするんじゃんw

情報のアウトプットな話。。。


【お知らせ】
昨日までに22日のセミナーと29日のセミナーの当選メールをすべて発送しましたので届いてない人は念のため「迷惑メールホルダー」もチェックしてください。

こんにちは。

この前、とある相談を受けた時に言われたことなのですが、
「狼さんってなんでお金も取らずになんでもポンポン教えちゃうんですか?」ってのがあります。

この質問、、過去にも何回も聞かれてその度に「そりゃワタクシ、、モテたいからタダで教えるんですよ(喜ばれないとモテないじゃんって理)」て答えてたのですが、それ以外にももう一つ理由があります。

それは「情報のアウトプット」ってやつです。

不動産の仕事やってると売買だけやってても覚えることはたくさんあり、その情報も年を重ねるごとに年々増えていきます。

しかし、その情報をタンス預金みたいに使わずに頭の中に入れっぱなしにしておくと記憶力の低下で忘れがちになり何かの時に使う機会が来て思い出そうとしたときに「あれ?あの話ってなんだっけ?」となりせっかく覚えたことでも記憶の彼方に消えてしまうんです。(しまいには「いい情報が入ってる引き出し」と「悪い情報が入ってる引き出し」なんて二つの引き出ししか開かなくなっちゃうんですw)

実例をあげると宅建の試験問題なんかがそうなのですが、ワタクシも今から十年以上前に取得した資格で当時は必死に勉強したので覚えてましたが、年が経つにつれすっかり忘れてしまい今試験を受けたら10点取れればいい方じゃないかと思います。(ま、宅建の試験問題ってほとんど実戦では使いませんから当たり前なんですけどね、、、と自己弁護させていただきますww)

えぇ、、
ワタクシのように少ない記憶領域しか持たない者は他人の頭に情報を移しておき、何かの時に「あれ?、、前にワタクシが言ってたあの話ってなんだっけ?」と聞けば「あの話はこんな話でしたよ」と教えて貰えて記憶のどこかにしまっておいた壊れた引き出しを開けて中身を取り出せるなんてメリットがあるんです。
(そういう意味ではエスパー君の記憶領域はワタクシのどうでもいい話でほぼいっぱいになってるはずですw)

何聞かれてもワタクシが全開でしゃべり倒すのはこうやってアウトプット的にしゃべることで自分の記憶領域に傷が残るくらいに忘れることなく刻んでおけることとそれを聞き手である参加者の人に教えて万一、ワタクシが忘れてしまった時にその人に聞けばワタクシも思い出すってことでせっかく覚えたことを「二度と開かない記憶の引き出し」にしまいっぱなしになることも防げます。(ホント、この引き出しにしまっちゃうと二度と思い出すことはありませんw)

またワタクシが今までに得た知識ってのは実際に相談されてみないと思い出さないことも多いです。(相談されるから思い出すってケースがほとんどです)

そうやって実戦的な相談されると「あ、こういう時はあの手を使えばいいじゃんw」とアイデアは降って来てそのアドバイスでの成功事例の積み重ねが経験値となり結局自分が一番得をするわけです。(実際、セミナーであれだけ長時間しゃべり倒せるのってこういう経験値があるから出来る技なんでございますw)

なので相談もちょっと難しいくらいの相談の方が答え甲斐があり答える方も結構楽しいのですがもちろん初歩的な相談も他人が答えるより深く掘って説明できるので楽しいです。(要するにワタクシ、、教え魔なんですw)

あとワタクシは基本的にギブ&テイクな性格なので先に教えるだけ教えて聞いて覚えてくれた人が儲かってなにか返してくれるだろうと思ってますし、何も返せなくてもそういう人はずっと恩義に感じてなにかのタイミングで利益じゃなくてもなにかもたらしてくれます(例えば今日飲みに行こうと誘ったらすぐ来てくれるとかw)

そんな関係が長く続けば最初はお客さんだった人が友達になりやがて戦友へと変化します。(親友じゃないとこがミソです)

戦友になれば「戦友にしか教えない自分が得した情報」を教えてくれるし、間違っても「戦友を貶める情報」なんてものは持ち込みません。(ってかそういう情報も見抜くくらいじゃないとダメなんですけどね)

実際、旅団にはそういう戦友と呼べるグループもありますが彼らがワタクシにもたらす情報は基本的に損する情報はありません。(ちゃんと自分で試して「うまくいったからやってみたら」って持ってくる話ばっかりです)

このやり方、構築するには途方もない時間を要しますが一度出来てしまえばそうそう崩れることなく死ぬまで使える人脈で、ワタクシ、ブログを書いてて唯一良かったのはこれじゃないかとさえ思ってます。(ホント、ブログ書いてなかったらタダの不動産屋のしょぼくれたおっさんで終わってるところでしたww)

要するに情報をアウトプットする習慣を身につけると
①記憶領域が広がる(他人の記憶領域含むw)
②人に教えることが出来るので感謝される
③感謝されると恩で返してくれる人が多いので結果得する
④これがグループに成長すると自分の人脈になる
⑤人脈が広がると間違った情報が入りにくくなる
と良いことずくめなのですが、、、

最近、ひとつだけ問題がございます。

えぇ、、

この8年掛かって構築した戦友とも言える人脈と飲んでても不動産の話題がほとんど出て来ないって一体どういうことなんでしょうか?wwww(ワタクシは問いたい、、みんな不動産で困ってることはないのですか?、、、とw)



「狼さんに相談する事なんて無いから隅っこで飲んでて」ってまるでハブ扱いなんじゃんw

リスクを取る勇気(BGM:アンパンマーチ)


本日はちょった多忙なので人様のコラムを引用してのブログネタになりますw

こんにちは。

今日の健美家コラムで赤井親分がコラム書いてたので読みました。

ご存知の方も多いと思いますが、この赤井さん、、
大手企業に勤務する傍らで不動産投資を始め、何年も試行錯誤の連続から自分の投資スタイルを見つけ自力で軌道に乗せ長年勤務した会社を円満退社して不動産業に専念、お子さんたちも自立し今では所有物件を自主管理する傍ら日本中どころか世界中を自由気ままに駆け回るくらいにお金と時間の自由を手に入れたサラリーマン大家さんの先駆け的存在です。

ワタクシ、この赤井さんとはぼちぼち8年くらいのお付き合いになりますが、出会った当初からすでにカリスマ大家化していて当時、新参者のワタクシなんぞと口をきいてくれるだけでもすごいのに初期のセミナー時期から会場に現れ最前列に席を陣取り「さぁ、バッチ来い」と一言も聞き漏らさずにワタクシの聞いてくれました。(当時は不動産業の裏側を語るセミナーなんて皆無でしたから親分もワタクシのことを希少価値として感じてくれたのかな、、と思ってます)

当時のワタクシ、この赤井さんの行動を見て
「あー、、デキる大家さんってこうやって何か新しいものがあれば躊躇せずに顔を出し吸収できるものは何でも吸収していくんだなー」
と思いましたが当時存在したカリスマ大家と言われるレベルの人でワタクシのセミナーを聞きに来たのってこの赤井さんとこの前、健美家で対談した岡本さん以外には存在しませんw(ま、仮に来たとしても「どのツラ下げて来てんだよww」って思(文字数制限)

そんな赤井さんが今日のコラムに「サラリーマン大家に不足しているもの」という題材で書いてます。

詳しくは親分の健美家コラムをお読みいただきたいのですが、センテンスとして
①異なる価値観の人と交流することの価値
②サラリーマンのメリットは会社がリスクを取るということ 
③勇気をもってもう一歩先の自分へ

について触れています。

については先ほども触れましたが、ワタクシのような新参者のセミナーでさえ顔を出し、さらにあちこちの大家さんのイベントに顔を出し吸収できることをどんどん吸収していく攻めの姿勢にはホント目を見張るものがあります。

と言ってもただイベントに顔を出すってだけじゃ吸収出来る情報には限りがあり、これはこっちが持ってる情報を出して交換するみたいにしてやらないといわゆる「クレクレ君」と誤解されせっかくイベントに顔を出しても聞き役に徹してしまい結果、得られる成果は少なくなっちゃいます。

赤井さんの場合、自らの試行錯誤で得た経験からたくさんの引き出しを持っていてどちらかと言うと他の出席者から相談され答えていく形で情報を交換し、それの積み重ねが今になって全部経験値として見えない財産になってると思います。

また自分とは意見や見解が相違する人とでも積極的に話しをする方なのでそんな意見を聞きつつ自分の考えをまとめてそれも糧にしていくってのはこれから不動産投資家を目指すのであれば絶対やっておくべきことではないかと思います。

と言っても昨今は昔と違い、あたかもノウハウを蓄えてるように見せかけて実は薄っぺらかったと称される大家さんも多いし、昔はそんなにいなかった大家さんを養分に成長する共喰い大家さんも水面下でかなりの数が暗躍してます。

どこにでも躊躇なく飛び込めるのはこの見極めが出来ることが重要で「自分と投資方針や考え方が一緒だ」と思ってたら知らないうちにメンターと称する薄っぺらい人を紹介されあれよあれよとその方の集金業務に加担させられたり、「一緒にやれば君も儲かるから」と囁かれ気が付けばその集まりの幹事役になってたなんて話もゴロゴロしてますので赤井さんのコラムに畏れ多くも追記するのは本意じゃありませんが、「人をおいそれと信用せずにまずはなんでも疑って掛かりましょう」と言わせていただきます。(赤井さんはこの見極めが抜群なので出来てる技ですので真似をするならここをよく押えておいてください)

えぇ、、注意すべきは「悪意の無い愚者」でございます。。。

②のサラリーマンのメリットの話ですが、
これは会社に守られてるから収入が保証されていて会社の名前を出すから商売相手も話を聞いてくれるってだけで独立したらただの人になるってことでもあります。

不動産投資は融資を受けてやりことがほとんどですから不動産投資を始めることが出来る最低条件は「融資する側が社会的信用を担保に金を貸してるってことを理解する」ってこと。(膨大な手金があるって人は理解しなくてもいいですけど)

サラリーマンの状態で不動産投資が出来てサラリーマン辞めると突然、「オマエの資産背景を開示しろ」って言われるのってこの社会的信用が無くなるからなのですが、赤井さんもおっしゃるとおりお金を借りるってことにビビりが生じ、ついつい保守的な考えになってしまうのもサラリーマン投資家さんの特徴ではないかと思います。

とは言え、サラリーマン大家さんの中でもリスクをものともせず積極的に融資を引き規模の拡大を図ろうとする人も多いですがワタクシから見ると「この人、ホントにリスクを理解して融資をバンバン引いてるのかよ?」って思う人も多いのも事実じゃないかと思います。

要するに不動産投資で起こるヤバイことの本質をちゃんと理解せずに始めてしまい地雷が埋まってることに気が付かないまま進んでしまい結果的に一度も地雷に触れなかったので「俺は成功した」と周囲に吹聴しその経験を成功談にしちゃってるんじゃないかってことです。

かと言って不動産投資と言うのは時間軸が極めて遅いスピードで動きますのでちょっとやそっとの失敗でも早めに気が付けばいくらでも修正できますから逆に見えないリスクを過度の心配してネガティブだらけになると「石橋を叩いて破壊して橋そのものが渡れなくなる」ってことになるのでこのリスクを回避しようとするならばこれは場数を踏むのが一番です。

恐らくこれが「考えてるくらいならとりあえずチャレンジしてみよう(行動することが大事)」ってことになるのですが、この場数、、失敗した時の原因究明が適当だと何回でも同じ失敗をします。

また同じように見える失敗も突き詰めていくと全然原因が違っていることも多く(投資物件に全く同じものは二つと存在しないからなんですがw)この根本がわからないまま突き進むとトラブルシューティングを間違ったまま理解してしまい、わかってるようで全然わかってない大家さんとして後々まで気付かずに成長してしまう可能性があります。

赤井さんあたりになるとこの辺を理系脳でロジカルに考えるでしょうから起きたトラブルの根本的原因を徹底的に追及してるはずでましてや自主管理でやってた件数が多い分その積み重ねだけですさまじいまでのスキルが身に付いちゃうんです。(ブログに「二足のわらじ」と書いてたのもそういう意思の表れではないかと推測してます)

サラリーマン大家さんはサラリーマンでいるうちにたくさんトライ&エラーを繰り返しつつスキルを積み重ねていただき「これで大概のことなら自力で解決出来る」ってところまで行ったらいわゆる「社畜脱却」を図るようにしてください。(えぇ、、仕事が辛いとか、本業年収レベルと大家収入が一緒になったから脱サラってレベルだといざという時に社会的信用が得られずに銀行の応接間すら入れて貰えなくなる可能性がございます)

ちなみに焼き畑農家と言われて久しい我々の不動産業界ですが、、
そもそも会社の信用があればお客さんはひっきりなしにやって来て仕事もたくさんあり自ら外に出て営業しなくても充分に食っていけます。

また、信用が無い不動産会社であれば融資が付いてる間と言う条件こそ付きますが融資アレンジャーに徹していればそれなりに食うことが出来ます。

そんな仕事をしてるうちに「なんだよ、、俺これだけ稼いでいるのにほとんどのお金を会社に吸い上げられていくじゃん」と考えるようになり「ん?これって自分一人でやった方がたくさんお金が入るんじゃね?」と思い付き独立を図るものも多いですが、それは会社の看板があって初めて成立することです。

また、「バーカ、、俺様は頭がいいから業務終了後会社に残り深夜に会社のPCに入ってた顧客データをコピーして持ち出しちゃうから大丈夫なんだよ」と常日頃から同じように会社に不満を持ってる同僚を誘って独立しちゃう人も多いのですが、彼らはそれなりに知識はありますが不動産の業務全部のことを理解出来てるとも思えないし、そもそも不動産業者として成功するには「いざとなったら人の頭を金属バットでフルスイング出来るくらいの度胸」が必要です。(あくまでも比喩ですのでホントにフルスイングしちゃだめですよww)

えぇ、、我々の業界は相手に対して言葉じりを間違えただけで数千万単位の損害が出る職種ですのである程度肝っ玉が据わってケンカ慣れしてるくらいじゃないといつまでも利益を出せる不動産屋として君臨出来ないんです。

それと資金力です。
これは我々の不動産業界だけに限らず、最悪ヤバイことやって多額のお金を請求されても払えるだけの資本があれば「わかったよ、、金払えばいいんだろ」って余裕があるので言いたいことも言えるし、それを武器にハッタリかますことも出来ちゃいます。

ここで最後の③の勇気をもってもう一歩先の自分へって話になるのですが、もう一歩先に進むにはこの武器が必要になるってことがお分かりいただけるかと思います。

赤井さんの場合、ここ数年でいろいろな人に出会い聞いた話を自分で取捨選択して自分のスタイルが完成し、同時に資産的裏付けも完成してしまったので仮にヤバイ局面になっても軽く乗り切れるだけの武器を備え持ってしまいました。

情報と資金と度胸(勇気)の3つを持ってしまえば正直、よほどのことでも致命的にコケる可能性は低く、赤井さんの場合このレベルに達してしまったので

・絶対に失敗しないように、無理な拡大はしない。
・規模の拡大より、利益を優先する。


から

・失敗しようがないくらい知識があるのでぼちぼちチャレンジ路線に舵を切る
・利益も大事だけどある程度の利益は確定しているのでもっと冒険する


って方針に切り替えるのだと思います。(ちょっと違うかもしれませんが大枠ではあってると思いますw)

それでも赤井さんのことです、、
それでも油断することなく慎重に物事を進めていくんでしょうけどある程度の歳になると守るべきものが少なくなるって発想はワタクシにも無かったことなので今回のコラム、、何度も読んでしまいましたwww(そうなんです、、お金は冥途まで持っていけないし子供に残すって気が無ければ何やってもいいんですからw)


ただあれです、、

親分、、、

これは旅団員一同の総意で言わせて頂きますが、、


ビールをガロン単位でガブ飲みするのだけはそろそろやめてください。(赤井さんの数少ないリスクと言えば絶対これですw)



思えば「帰りの電車で往復ビンタ」って親分のポンコツっぷりから生まれた言葉だった気がするんじゃんw

魂の叫び声。。。


誰か絶望的にとっ散らかった我々の執務室を掃除してくれる勇者はいませんか?

こんにちは。

まずは先日申し込みいただいたセミナーの件。。。

22日のひよこセミナーは申し込みいただいたメールを全部チェックして現在、名簿作成中です。
何度も申し上げますがこの名簿はパソコン音痴なワタクシが丹精込めて一通一通「お名前」「ふりがな」「メアド」「電話番号」などの項目を一つ一つコピペしてエクセルに移し替えこれを何百人も繰り返し作業する関係でとてつもなく時間が掛かりますw(えぇ、、この名簿作成がワタクシのセミナー開催の障害になっていると言っても過言じゃございません)

そんな名簿も間もなく完成しますので完成次第ご案内メールをお送りします。
また今回は二週開催ということもあり、申し込みもさほど多くなかったのでほぼ全員が当選する予定ですので落選を心配する皆様、、どうぞご安心くださいw

あと29日のセミナーは当選メールだけ送り、その後ナシノツブテ状態ですが、これは高額になりそうなセミナー代とさらに高額になりそうな懇親会での料理を決める作業が大変難航していてそれが決まらないと参加費用が決まらないので止まってるのが原因です。(渋谷で100人を3時間飲み放題、かつ、それなりに豪華なメシ食わせてくれる会場探すのがこんなに大変だとは思いませんでしたw)

これも今週くらいに内容が決まるので決まり次第ご案内いたします。



さて、

話は変わりますが、
昨日くらいからTwitter上で「連帯保証人付けたのにさらに家賃保証加入を強制され、その家賃保証のお金を何で貸主が負担しないで借主が負担しなきゃいけねーんだよ」って問題提起のツイートがありそれについて様々な議論がなされてました。

要するにこれ、
連帯保証人を付けたのにさらに家賃保証会社の加入を求められ、その費用をなんで借主が負担しなければいけないのか?
って部分が納得いかない人の書き込みなんでしょうけど、

ワタクシの持論は
連帯保証人だけで信用が担保されるなら別に保証会社まで求めないけどその借主の連帯保証人だけじゃ不安だから保証会社の加入まで要求するのであってその信用のための担保費用をなんで貸主が負担しなきゃいけねーんだよ、、、でございます。(それが出来るくらいなら銀行融資の際の保証料を銀行が負担してくれるってことになっちゃいます)

とは言え、あまりに厳格な入居条件を並べてしまえば「いちいちうるせー大家だな」と思われ入居の申し込み自体が入らなく可能性もあり大家側からすると非常に頭の痛い問題ではないかと思いますが、大抵の大家さんは金融機関からお金を借りているのでその返済原資である家賃収入が滞納によって止まってしまっては死活問題です。(特に返済比率が著しく高い大家さんに於かれましては死活問題ではなく死に値する事じゃないかと。。

ましてや滞納されてもその部屋から滞納者を追い出すには膨大な時間と手間が掛かり、昔みたいに嫌がらせ的に鍵穴を接着剤責めすれば逮捕されちゃうし、部屋の荷物を強制的に外に出しても逮捕で、借地借家法という化石みたいな法律は滞納してようが借主が断然有利です。(お金は入って来ない、次の入居者は入れられない、無理に追い出すとパクられるという三重苦を抱えちゃうんです)

しかし、世の賃借人は「大家=お金持ち」と思ってるフシがあり、これを放置すると「金持ちなんだから少しは大目に見ろよ」とか「少しは困らせた方が世のため」とか「いっそ土地は一旦国有化して貧困層に再分配だ!」なんてことまで言われかねません。

ワタクシ思うにこの「大家=お金持ち」「大家=必ずしもお金持ちではない(下手するとすでに持ち出しちゃってケツに火が点いてるかもw)」と言うことを全世界に向かって発信しておかないとそのうちロシア革命みたいなことが起こり苦労して築き上げた資産がまるで買ったばかりの新車を全損させ借金だけが残ってしまうように物件は無いのに借金だけが残ると言うことが無いように今のうちにブログを通じて全世界に訴えたいと思います。(ホントはこの文章の末尾にwwwwwwと大量の草を生やそうと思ったのですがこれ以上大家さんを敵に廻さぬよう自粛させていただきます。。)

と言うことで本日のブログコメント欄は
「おい!耳かっぽじってよーく聞け!オマエラが思ってるほど俺ら(私ら)はそんなに儲かってねーんだよ!!!!(涙)」と題しまして大家業がどんだけ儲かってないかを晒していただき一見裕福に見えるこの大家業をどんだけギリギリでやってるのかを全世界の賃借人にわかって貰うべく魂の叫び声を募集いたします。

ワタクシもかれこれ8年近く大家業界の人とお付き合いしてますが、一部の富裕層系銭ゲバ大家を除き、ほとんどの大家さんが社会的身分を担保に銀行に土下座する勢いで融資を引き、業者に嵌められつつクソ高い物件を買わされその穴埋めにリフォーム代を節約しようと休日返上でセルフリノベに精を出し、少しでも早く返済が終わるように努力されています。

また一部の大家さんは「少しでも入居者が住みやすい環境を」と家族をほったらかしてセミナー、勉強会、見学会に出撃しいろんなノウハウを仕入れ実践し入居者さんが喜ぶようなことを考えてくれてます。(ま、これも退去されて空室になると自分が悲劇に見舞われるのでそれの防衛策でもありますが

そんな大家さんの実情をわかっていただき、「なんだ、苦労してるのは借主だけじゃないんだ」って思っていただき保証会社の保証料も率先してお支払いいただければと思います。

と、書いてみたものの、、
実際はしこたま儲けている大家さんばっかりで「は?俺ら満室賃貸中だしそんな金に困ってねーよ」とコメントが一切入らないと今回の企画は激しく企画倒れに終わってしまいます。(そして世の賃借人さんからは「ほら、やっぱり金に困ってないんだから保証料は大家が持つべきじゃんw」と罵られワタクシのTwitterアカウントは明日あたり大炎上することでしょう、、、)

えぇ、、
今日のコメントの量は将来の大家業界の行く末を左右するものだとご認識いただき出来るだけ多くの叫び声を賜りたく存じます
(ま、話は多少盛っても大丈夫ですw

・・・・


・・・・


ホント、、わかってますか?

「大家業やってるけどこんなに儲からないんです」ってことを書くんですよww



なんか「儲かって仕方がない」ってコメントばっかりが嫌がらせのように入る予感しかしないんじゃんw

肉三昧。。(一部焼きそばを含む)


すみちゃんがラーメン党の党首ならワタクシ、今日から焼きそば党の党首になりますw

こんにちは。

まずは先週神戸でお会いした皆様、、
長丁場のセミナーをご清聴いただきありがとうございました。

神戸でのセミナーは2回目になりますが、前回以上に大盛り上がりのセミナーで終わりワタクシ、非常に安堵しております。(だって笑いに厳しい関西の人相手にやるわけですからこっちも必死だったんですよw)

またセミナー後に書いていただいたアンケートでワタクシのことを褒めちぎる書き込みが多く、それ見て調子に乗ったワタクシ、年内にもう一度関西に乗り込んでなんかしゃべってやろうじゃねーのwwとさえ思ってしまいました。。(関西でもこんなにモテるなら年一回の神戸なんて話じゃ勿体なくなってきましたwww)

と言うことで大阪在住の古株団員K野さん筆頭に懇親会の最後の方で「えーん、狼さんともっと話がしたかったー」とおっしゃってたメガネの女性の方や「ホント、約束ですよー」と周りで焚きつけていた女子3人組の方、果ては「土曜日は真面目な不動産談義やって翌日は男同士でうんぬんかんぬんと具体的にプラン提示までしてくれた男性4人組の方、、

懇親会の席でお約束したお茶会@大阪編の会場の手配を夏場あたりの8月の土日で宜しくお願いしますw(あなた方の言ってたことが本気だったのかどうかこの目で確認させていただきますw)

さて、そのセミナー翌日、
我々、今回の主催者のDX大家の会のアテンドで神戸港バーベキューに行きました。






素敵なシーサイドビューにて16人でお肉約10キロと馬が食うくらいの焼きそばを平らげましたww

そんな中でワタクシ常々疑問に思ってたことを主催者のDX母ちゃんにぶつけてみました。

それは
「母ちゃんのとこの大家の会って特に会費も取らないのに会員向けサービスがハンパないけど母ちゃんって一体何で得してるの?」
ってこと。

母ちゃんの人望だとは思いますが、リノベ物件の内覧会をやるとひと声掛ければ会員や会員以外でも200人以上が一瞬で集結し、会員向けセミナーをやると言えば別にワタクシじゃなくても募集定員をあっという間に超えてしまい大変なことになってしまうのですが、それ以上に驚くのは会員向けのあまりに丁寧な指導。。

母ちゃんは大家業と宅建業の兼業なのですがワタクシでは決してマネできないリノベ術がありこれに大家としての半端ないスキルと人脈がある関係で大抵の問題であれば解決してしまいます。(えぇ、、人脈と言えば去年の狼神戸セミナーに大家学さんが直々に神戸まで来た時は一同騒然としましたっけw)

また母ちゃんは自分で物件仕入れて再生して保有、売買が出来るのであちこちからの業者からの物件情報が集まりやすくワタクシにも時々「これどう思う?」と相談されるのですが、大抵は安い美味しい物件、、、。(ま、これがセミナーで話した業者の強みってやつなんですけどねw)

とは言え、全部買うわけにいきませんから(そんなことしたらいくら金があっても足りねーよw)それを親しい会員さんに流したりするのですがこの場合って自社で買うって条件が付いてる関係で母ちゃんはいくら紹介しても慣例上手数料は貰えません。(えぇ、、仲介には入れないので一円の得にならないばかりか契約のサポートだけやる羽目になるので苦労ばかり背負うことになります)

と、こういう時はどこぞの高額塾のように手数料以外に3%のコンサルフィーなんて言って無理やり買主から巻き上げることも可能ですが、母ちゃんは宅建業者だしそれなりにカリスマ大家の地位を確保してるのでそんなカッコ悪いことは出来ません。(これを恥ずかしげもなく出来る人って不動産取引の慣習をよく理解してない不動産ブローカーか高額な会費払わされてそれを必死になって回収しようと目論む高額塾の塾生くらいですw

結局のところ、
「あちこちの業者さんから届く物件情報でイイヤツを積極的に買ったり紹介したりすれば他の業者もこっちが欲しい目線を理解するし、契約する数が増えれば大手の不動産屋みたいにたくさん物件情報が集まり結果的に自分が買える物件も増える(ワタシガカエレバワタシモウカルネ)」
って論法です。

これを繰り返すとお買い得な物件しか集まらなくなるのですが、これって買取業者の手法を似てます。

買取業者ってのは買取目線は厳しいですが一旦買うと言えばどこからでもお金を調達して必ず買います。
必ず買うとわかってれば物件情報出す業者も「ここに出せば成約出来る(すなわち手数料になる)」と思いますから業者さんが物件情報を受け取ると「そういや、、こんな曰く付きな物件でも母ちゃんが買ってくれそうだなー」と真っ先に物件を出してくれるようになります。

しかも母ちゃんが物件を買わずに会員が買うとしてもバックアップしてくれるので素人大家さんにありがちなトンチンカンな難題を業者にぶつけて「こいつメンドクセー客だな」と思われることも無く決済まで持っていけます。

ましてや関西圏って関東圏と違い土地が安いところでも平気で家賃が取れる傾向があり、100万で利回り40%なんて木造築古物件がゴロゴロしてるし物件情報見て母ちゃんが「これこうこうこうやってこうリノベすればいける」ってそのリノベ代金まで算出して出せますから母ちゃんの言うこと聞いてればこんな時代でもまともな投資物件が買えちゃいます。

まさに善循環。。。。(彦摩呂風に言わせていただくと「不動産投資業界のファンタジスタやw」ってやつですw)

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しかしあれです。

この手法を我が狼旅団がパクるにウチの会社がもっと業者営業して「弊社でも積極的に買いますけどワタクシの背後には何億もお金を抱いて寝てる飢えた投資家が数千人います」ってハッタリかまさないと無理なのですが、あいにく今のご時世、、関東圏でこんなこと言おうものなら控えめに言っても北関東の駅徒歩20分くらいの築古物件や神奈川界隈のバベルの塔みたいな階段上らないと辿り着かない築古物件の情報が「瑕疵担保免責・融資特約不可」で届きます。。。(えぇ、、今の関東圏では母ちゃんのスキームの再現性が無いし、あっても年に1~2件くらいしか入って来ないので出来てもいつもの狼旅団〇販大家案件となりますw)

いずれにしても母ちゃんのところは大家の会でありながら会員から養分を吸い取るスキームじゃないのでワタクシも安心してセミナーやりに出掛けられるし、母ちゃんがセミナーに招いてお墨付きをしてくれるので初めて参加する人も「この人の話なら安心」と思ってくれます。

ワタクシが地方にセミナーやりに行くときの必須条件がこれでこの条件を満たしてくれているのは現在のところ、このDX大家の会と福岡と熊本大家の会、それと仙台大家の会くらいしか見当たらないのでここしかセミナーやりに行きませんがあ、そうそう、、岡山大家の会だって女子率がもっと上がるとここにランクインしますよwww母ちゃんのとこみたいに会員の幸せのためにほぼほぼボランティアで労力を惜しまないって大家の会があればワタクシ、、どこでも飛んでいきますw

最後になりますが、、、

いつのもようにパチスロ北斗の拳のレインボーオーラ(継続確率88%)を炸裂しセミナー席に座ってらしたジャンク姉さん様。。。(一同、姉さんのピンヒールから繰り出されるおみ足に見惚れてましたよw)


いつものようにこんな感じで座っていらっしゃいましたw

懇親会での振る舞いで現在、「ジャンク姉さん改めジャンクカラス」と呼ばれていることをお忘れなくwwww(しかし当のご本人は全く身に覚えが無いと言うに違いありませんが)



来年も春になったら神戸行くから正座して待ってて欲しいんじゃんw