たまには見学会の話でもしましょうか?ww
我々のプレミアムフライデーは銀だこですw
こんにちは。
最近、ワタクシに関する噂で
「狼さんって新築見学会とかまったく興味が無いから誘っても来ないよ」
とか
「いや、そもそもあいつは不動産投資にすら興味がないよ」
と言われてると風の便りで聞きかじりました。(ちょっとした風評被害ですw)
言い訳がましく言わせていただくと、前はちょくちょくお誘いメールが届いてたので出撃してましたが最近はめっきりお誘いメールが来なくなりどこでどんな見学会があるのかさえ知らないから行かなくなったってのがホントのところで別に興味が無いってわけじゃございません。。。(
と、そんな噂を払拭すべく、ワタクシ、今週は立て続けに2日に渡り、新築見学会に出撃してきました。(えぇ、、ちゃんとお誘いメールが来れば見学会にも行くんです。ワタクシ)
どちらの新築物件もウチの団員が新築で建てたものなのですが初日の新築物件は恐らくワタクシが今まで見た新築アパートでは一番すげーんじゃないかって出来でございました。。
と言っても物件の立地はバス便でタクシーに乗っても1000円くらい掛かる坂道の上の方の賃貸で貸すにはちょっとヤバいところにある物件で、駅力もそんなにすごいところじゃありません。(立地的に言ったら「なんでこんなとこに物件買っちゃったのよ」ってエリアです。
しかしこの方(仮名でお髭不動尊とさせていただきますw)、、
持ち前の大家力と強力な人脈を駆使し、新築早々あっという間に満室にしてしまいました。。(まだ外構工事終わってねーのに住んでる人までいますw)

1Kかと思ったら天高のある1LDKでした

その天高は広大なロフトのためです

キッチンはIHで

お風呂は追い炊きが付いてます

天高が高いと照明の交換が大変なのでこんな照明がついてます

余裕の複層ガラス

DINKS向けに宅配ボックス付きです
※ホントは防犯装備の写真も載せたかったのですがそれはいろいろ秘密があるのでダメでしたw
持ち前の大家力ですがこの人、
元々建ってた築古のアパートをそのままリノベして使うって話で買おうとしてました。
しかし、建て替えのため退去をお願いしても平然と居座る入居者がいるってのに敢然と買い向かいそんな物件なので売り主が怯んだところに猛然と指値をし、それがまんまと通って契約となり決済まで行きました。
当然、この人は決済したらすぐリノベして他の空いた部屋を賃貸に出すつもりで業者さんと打ち合わせしてたのですがなんと決済した翌日にその立退きしても平気で居座る系の入居者が突然退去届けを出して無血開城となり「え?空っぽになるなら新築やった方がいいじゃん」と急遽新築プランへ変更となりました。(仲介した業者さん、、「え?こいつが退去するってわかってたらウチで買ってたのに、、、」と涙目だったそうですが不動産投資ってのはこういう引きの強さも大事なんですw)
ま、あれです、
何か見えない力が働いたのか働かせたのかわかりませんが
絶対出て行かないであろう入居者様がなぜ立ち退き費用無しで突然退去したかの真相は闇の中でございますwww(居合わせた6人がかりでお髭不動尊様を締め上げましたが「この件は墓場まで持って行く」ってクチを割りませんでした)
ただ融資的にはリノベでやるって話で融資を引いてますからここからいきなり新築やるって言って融資の内容を変更するのは至難の業(並みの銀行員ならグーでパンチするところです)
そこにこの人の並々外れた人脈が登場するのですが、この人脈を介したところ至難の業と呼ばれた新築の融資付けもあっさりOKとなり(なぜか金利まで下がったそうですが、、一体どんな黒魔術使ったんでしょうか?ww)しかも別の人脈を駆使し、「工期だけは絶対遅れない魔法の工務店」「今からじゃいくらなんでも絶対不可能」と言われてた5月末完成にきっちり間に合わせて来ました。
客付けも持ち前の人脈を駆使し、客付け1000本ノックで客付けする巨匠大家さんの業者リストで客付けしあっという間に満室にしちゃってせっかくはるばる見学会に行ったのに見れた部屋はわずか2部屋という悲劇にも見舞われました。。(ま、この手の大家さんの見学会って大抵見れる部屋が少なくなってるもんですからいいですけどね)
当たり前ですが以下のような条件を満たすと
①土地の取得費用が安い・・・築古建物にいろいろ難があったのでその難ごと引き受けて買うと土地値以下になることもある
②土地が安いから建物建築費用に余裕が出来、賃貸にマストなアイテムが全部入れられた
③間取りはギチギチなワンルームや1Kではなくゆったり1LDKにし、そこにさらに広々ロフトをぶち込んだ
④防犯面を考え、防犯装備までも充実させ警察署から防犯認証アパートの称号を手に入れた(実際に警察署の名入りプレートを建物に貼れるそうです)
⑤賃料高めでも客付け場が抜群に上手いので恐らく入居した人は「まだ家賃が安い」と思ってる予感
物件価格が安い―家賃が高いという新築物件になり当たり前ですがそれは高利回りになって跳ね返ってくるってわけです。。。(えぇ、、本物件の満室利回りは神奈川の超東京寄りの物件にもかかわらず驚異の13%でございます、、、)
こんなこと言ってはあれですが、
こういうの見ちゃうと葛飾とか江戸川とかで道路付けの悪い土地に道路斜線や隣地斜線をかいくぐり無理やり狭小1Kの部屋プランをぶち込んでなんとか利回り8%を死守するとかのアパートが罰ゲームに見えちゃいます。
とは言え、この利回り13%物件、、
今は新築の勢いでこんな利回りを叩き出してますが入退去がふた周りする頃には新築の魔法も解けちゃってる可能性もあるのでいつまでも保有することなくとっととキャピタル確定で利益を先取りする気満々なオーナーさんなのは言うまでもありませんww(建物のグレードが結構高くデザイン的にも見栄えがいいのでこれなら3~4年後には利回り8%でも余裕で売れちゃうでしょう)
要するに普通の大家さんでも持ってる人脈を駆使すればこのくらいのことが「丸投げ」で出来ちゃうって話なんですが、ワタクシが最終的にこのブログの読者さんになって欲しいのはこのレベルでございます。。(そのために連日せっせとブログ更新していろいろなこと教えているわけです)
これを高いコンサルフィー払ってやってもらうってものありかもしれませんがそれだと恐らく完成利回りは10%なんて夢のまた夢で大抵の場合、完成時までにはそのコンサルさんに建築費のKBまで抜かれ募集してみたら想定賃料じゃ埋まらず新築なのに広告料付けて募集するという羽目になり埋まって見ればうまくいっても7%後半くらいになるはずです。(ま、そういうコンサルさんって6%は高利回りの部類なんてセミナーで洗脳しようとしますから7%だとむしろ高利回りに見えちゃうかもしれません)
さて、、話はガラッと変わりますが、、
翌日に行った見学会では高利回りを追及するのではなく都内の「相続路線価700C」なんてクソ高く、かつ、「狭小な土地」を爆安で買いそこに集合住宅を建てて運用するという作品を見せてもらいました。

オーナー様の性格とは似ても似つかない洗面台w

予算が余ったので特別に付けて貰った多目的ボード

こっちもIHコンロでした

床はフロアタイル仕様ですが傷が全くつかないタイプです

谷根千のような風情がある街並みですが地価は恐ろしく高いところですw
都内で相続路線価700Cと言えば実勢価格で400万前後の土地なのですが、この土地は近隣商業地域の土地なので容積もそこそこ取れ新築時の魔物とも言える日影規制をきっちりクリア出来る可能性があり場所的に土地の価値はそれ以上落ちないのでこれを古家付きで買うと思わぬお宝物件に出会えることがあります。(ちなみに本物件のほど近くにはワタクシにとっての聖地「東京ドーム」がございます)
しかもこっちのオーナーは大家さんでありながら宅建免許を持ってるので他の不動産屋さんとの横のつながりも太く、未公開のヤバめの土地(訳アリ狭小物件とか接道距離が細すぎてこれ以上土地を切れないけどそこそこ大きい土地)なんて情報が上流から直接入手できる立場です。
ここまでの物件を出して貰えるまでにそれなりに努力も必要で、例えばどうしようもない物件を現金決済で買い、自分で使わなければ誰かに転売なんて技も駆使しなねればならずちょっと普通の大家さんとは違うかもしれませんが一度でもそうやって現金決済で安い物件でも業者さんの言うとおりに買ってあげると「融通の利く買主」と認定されて他の人に物件を出す前に「先にお声掛けします」と物件が出てくることがよくあります。(ウチの団員がよくス〇フさんあたりとこれをやってます)
このオーナーさんはこういう人脈を駆使し都心部のヤバめの物件を敢然と買い向かい自力で料理して収益物件化していくのですが、ここ1、2年で5~6棟の新築物件を手掛けてます。
都心部の物件は土地値が高いので利回り系CFでは不利ですが、一度バキバキの新築デザイナーズ物件を建てておけば相続系のお金持ち大家さんが高値でも買いに来ますから(レインズ見ても都心の700Cの土地の投資物件は滅多に無いし、あっても4%台で軽く売れちゃいますからw)10年分くらいの家賃を先取りして売り逃げ可能です。
よく「不動産物件の価格の歪みを見つけて買いましょう」って話がありますが、正直、値段の付きにくい調整区域の再建不の土地とか私道に囲まれて周囲の住人が道路の領有権争いで植木を置いて誰がどう見ても「ここ買うと隣地から酷い目に遭いそうw」なんて土地を妙なトンチ効かせて買うくらいならこういう手法をマネしてみるのもいいんじゃないかと思います。
そんな物件見学会の2日間でしたが、、
急に決まった見学会と言うこともあり、いつもの旅団コアメンバーだけのイベントと化したおかげで見学会後の懇親会はいつもの「不動産の話が一切登場しない単にエロいだけ飲み会」となってしまい他に来店されていたお客様に於かれましては不快な思いをさせてしまったこと、、本ブログを通じ深くお詫び申し上げます。。。。(特に初日の宴席で後ろの席の知らない女性が恐ろしい形相で睨んでたのでワタクシ小さくなっちゃいましたよ)
あのお店、魚の美味しいお店だったのにエスパーとモスモスさんのせいで出禁になった気がするんじゃんw