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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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初心者の方が物件を安く買う方法。。。その②


ゲップしちゃったので「ダメですねー、はい、もう一杯」って青汁かよwww

こんにちは。

「上位ブロガーはほとんど役に立たないブログ」と揶揄されたので昨日今日でちょっとは役に立ちそうなネタを探して書かせていただいてます。

昨日は、「初心者の方が物件を安く買う方法」として
「売主さんに対するレールの敷き方」

「情報のルートと立ち位置」
みたいなお話を書きましたが

それだけだと単に「嵌めこみやすい買主認定」されて一見儲かりそうで実はあまり儲からない物件を買わされるということが起きますので自己防衛手段として「出された物件をどう見て判断するか?」って話を書きます。

言うまでもなく投資物件は
「買った瞬間に売却益が見込める物件」
とか
「インカムのキャッシュフローが潤沢な物件」
とか
「将来的に資産価値が上がる物件」
なんてあたりを狙って買うのが正しい買い方じゃないかと思います。

これ以外にも購入動機が相続系だったり節税系だったりすると買う条件も変わりますが一番避けなければいけないのは<strong>「買うと損する物件を買う」ということ。。。(これをやらかすとリカバリーに時間が掛かりそもそも何のために不動産投資を始めたのかわかんなくなっちゃいます)

ただ困ったことに、業者さんってのは買うと不利になる情報はなるべく出さずに売り切ろうとする傾向が強く、買主さんが下手に買う気が失せるようなことはあまり言いません。。(ままま、重説に書かなきゃいけないことは書きますけどねw)

すなわちこの「買う気が失せる情報」は自ら掘り出していかないといけないってことですので妙なクソ物件を掴みたくなければこのスキルが必須となるわけです。

そこでまず見るべきは登記簿謄本でございます。

この登記簿謄本ですが、甲区と乙区に分かれ甲区は所有者に関する情報、、乙区は借り入れや抵当権、その他の権利関係など、所有者様の華麗なる遍歴が書かれております。

その中で例えばですが、甲区の所有者が書かれているその下に「差し押さえ登記(税金滞納するとやられる登記)」が入っている場合、その差押さえ日以降は賃貸募集が出来ません。

これは入居者の賃貸契約が差し押さえ登記以降になるとその賃借権が差し押さえした人に対抗出来なくなるので立ち退き請求されると負けちゃうからなんですが、賃貸の仲介さんは賃貸契約前に必ずこの登記を確認し、賃借権が負けないようにします。

そんな謄本の物件で10部屋のアパートがあったとします。
部屋は3部屋だけ埋まってて残りの7部屋は空室。。

その物件を欲しい人は「なんでこんなに部屋が空いてるんですか?」と聞くと仲介からは「いやー、、、この大家さん、、気に入った人じゃないと部屋を貸してくれないんですよww」とか「別に埋まってなくてもお金持ちなので全然構わないんですよwww」って嘘が見抜けます。

また、逆に部屋が埋まってない原因が不人気物件だから埋まらないのではなく「単に差し押さえ食らってるから募集が出来ない」ってわかればこの空室問題も「もしかしたら普通に募集掛けたら埋まるんじゃね(しかも今より高い賃料でも埋まるんじゃね?としたらこの物件、もっと利回り高くなるんじゃね?)ってところまで想像出来ます。

次に、よく物件変動の理由で今の売り主さんは「売買」で所有している場合と「相続」で所有している場合があります。
売買で買ってる場合は買った時期がすごく大事で、例えばですが、「甲区を見ると3年前に売買で購入」、「乙区を見るとそこの抵当権者(融資先)は静岡銀行」なんてケースがあったとします。

この場合、ワタクシが指値なんてほぼ不可能だと判断するし、その売値も「この金額くらいじゃないと抵当すら消せない」って判断します。

要するにこの物件、、
「仲介にうまいこと言われて嵌めこまれたのを最近知りCFも出ないので借金が消えるくらいの売値で売れるなら売ってもいいけどそれ以下だと抵当すら消せないので売れません」って物件でございます。

大抵の場合、そういう人の甲区に書かれた住所を見ればそこそこのタワマンだったりすることが多く、そういうケースでは「タワマンのローンもあるのにこんな物件まで買わされて可哀そう。。。」と思ってその物件概要書はゴミ箱に捨てます。(但し、こんな物件が任売ルートでこっそり流れてきたら要検討に切り替えるかもしれませんw

あとは「甲区を見ると8年間に売買で購入」、「乙区の抵当権者はスルガ銀行」って場合、ワタクシ、ちょっとだけファイトが湧きます。

この場合、8年前と言えばリーマンショックで不動産バブルが崩壊し、そんな瓦礫の中で属性高いエリサーの人がフルローンで買ってるケースが多く、その数年後には金利交渉なんて技も使ってるはずなので当初の4.5%なんて金利がかなり下がってる場合が多いです。

その状態で8年も返済していると残債もそこそこ減っていて、その間の家賃のCFもあることを考えるとこの売り主さん、、そこそこお腹がいっぱいになってる可能性が高いです。

と言っても残債はそれなりにはあるので大幅指値は期待できませんが、さっきの静銀の3年モノの方よりは有利な展開も期待出来、保有年数からすると場合によっては途中で大規模修繕してる場合もあるのでワタクシ、、相手仲介さんにヒアリングする勢いもマシマシになりますw

またこれ以外の売買を理由とする登記で「昭和登記」ってのがあります。
要するに平成初期に起きたバブル以前にすでに不動産投資に目覚めてやってる方の物件のことなのですが、彼ら昭和組がバブル崩壊を乗り越えて物件を保有しています。

ま、謄本によってはそんなバブル期の危機を逃れようと乙区が真っ黒になるくらい借り入れと返済を繰り返し時々税金の差し押さえを喰らっても返済して解除されるなんてのを繰り返したのもありますが、こういう人は返済もかなり進み、乙区の登記に書かれている債権額を大きく下回ってる場合が多いです。

またこの甲区乙区以外に付いてる共同担保目録なんてところにこの物件以外の登記がされていればそっちの謄本も上げて資産背景をさらに把握出来、この人がなんでこの物件を手放そうとしているか?なんて理由も見えてきます。

あと、売買以外で「相続」なんて登記がよくあります。
この相続は元々物件を持ってた人が亡くなり相続でその家族が物件を引き継いでいるって意味なのですが、稀にその相続登記をする時期がおもいきりズレている場合があります。(原因と書かれているところがその人が死んだ日なので受付日は大抵1年くらいズレるのですが場合によってはここが5年くらいズレてたりします)

そんな謄本で「持ち分一部の処分禁止の仮処分」なんて登記が入ってたりすると大抵の場合は相続でトラブルを抱えていることが多いですからこういう時はある程度戦略を練らないと安くは買えません。(この手の話には弁護士さんが入ってることが多いのであまり安く買おうとするとそこで弁護士さんが扉を締めちゃう可能性も浮上してきます)

あと、相続人の人数なんかも重要で相続人の家族が多いと売値を決める人が増えてしまい一度決まった売却価格を土壇場でひっくり返される可能性も増します。(あとは各相続人に住んでる場所が遠隔地とかだとこれはこれでいろいろ面倒が起きがちですw)

さらに困るのが、乙区の借り入れが無い場合。。。(甲区だけがあって乙区欄が無いってケース)
これは借り入れが無いので売った代金すべてが売主の元に入るので「一体いくらお金が入ればいいのか?」がなかなか判断できません。。。

しかも相続の場合、先代が売買で手に入れた時期によっては簿価がやたら低くなってるので例の取得費5%ルールを適用されちゃうと凄まじい所得税を納める羽目にもなるので「借金が無いんだから安くしてくれって言えばして安くしてくれるよね?」って話でもありません。


これがのちの指値する材料にもなるので欲しい物件を見つけたらまず謄本を取り寄せその物件の素性と売主さんの本音を見極めてください。(ホント、、謄本には売主の本音が見え隠れしてるんですw)

ここからまた仲介さんと相対していろいろヒアリングしつつ「いくらなら買えるのか?」ってのを考えるのですが、ワタクシの場合、いきなり買い付けを入れるのではなく「このくらいの金額で買付け入れたら売主さんに持って行ってくれますか?」と先に仲介さんに打診して仲介さんの顔色を伺います。(先に金額を書面にしちゃうとそこから指値がしにくくなるんですw)

なぜなら仲介さんはなんだかんだ言っても「いくらなら物件を手放すか?」ってのをなんとなく把握してるし、この買主にに売って終わりにしたいと思えばいろいろリアクションしてくれるんです。。(売れずにいれば売り主からせっかく奪取した専任を一般に切り替えられるか売りやめになるかでどちらにしてもこの仲介さんにとっていいことはありませんからw)

さて、
そんな登記簿謄本のチェックが一通り終われば次にやるべきことは「自力での現地調査」でございます。(物件見ないで買うなんて人はこのブログに読者に存在しないと思ってますw)

物件の現地調査なんてのは仲介さんの仕事ですから本来であれば手数料払う仲介さんにお任せでいいのですが、仲介さんは重説に盛り込まなくてはいけないことは盛り込むけどそれ以外のことは書かないってケースも多いです。(最初に貰う物件概要書にも都合の悪いことはあまり書いてくれませんw)

例えば、道路。
たしかに現地を地図や公図で見るときちんと接道していて道幅もそこそこあり住環境は良さげに見えますが現地に行くと私道があって買おうとしてる物件の隣の家が植木鉢を大量にその私道に置いていたりしてることがあります。

こんなのは隣地の人がちょっと厄介な人かなーくらいは想像つくのでいいですが、ワタクシの場合、近隣の表札や洗濯物までチェックしてます。(表札のこだわり具合や洗濯物の干し方一つでも人格って見えるものです)

要するに物件そのもののチェックも重要ですからやりますが近隣チェックも自分の目できちんとやってくださいってことです。
と言うのも、賃貸住居の場合住むのは賃借人であり、物件は文句のつけようが無くても近隣環境が悪いと退去事由になったりするのでこのチェックはホント必須です。。(不動産屋さんは物件の調査内容を重説で反映させないといけないので該当物件についてはきちんと調べるところは調べますがコンプラ意識の低い並みの不動産屋さんだとその物件以外のことはせいぜい嫌悪施設だのハザードマップ系の浸水情報、騒音、振動くらいしか調査しないことが多いです)

ワタクシ、以前に売った一棟マンションの真向かいに早朝5時になると大声で吠えるおじさんがいるのを知らずに売ってしまいその物件はいくら募集しても数か月で退去してしまうってことがありました。(実際、その声を聞きましたがあれじゃ退去されちゃいますww)

この時はいい加減警察沙汰にもなったのでその大声のおじさんは一年くらいで消えていなくなりましたが、朝の5時に現調するってところまでは考えもしなかったのでこのおじさんが退去するまでの間は結構針のムシロでしたw(買主さんから「こういうの知らなかったの?」とチクチク文句言われてたしw)

こんなのも近隣チェックの時に隣地に声掛けした時にちょっと聞いておけば済んだ話ですので仲介さんの調査以外にも自力で調査してチェックする習慣は必要じゃないかと思います。(あと、売主が隠してた事件・事故とかも近所に聞きこむとわかることがありますよw)

と、
ここらあたりを一通りチェックしてから良く不動産投資本に書かれてる物件チェック(そこは今さら書くまでも無い話なので割愛しますw)に移行していくのですがよほど建築に詳しくない限りそこで得られる情報ってそんなに多くはありません。(せいぜい今後の大規模修繕費用が掛かるからそれを指値材料にする程度じゃないかと)

ワタクシの場合も建築の知識なんてそんなにありませんからせいぜい見ることと言えばその物件にどんな機器が入っているか?と交換するのにどのくらい掛かるか?程度です。(ま、周囲を見回して地盤が落ちてないかとか雨漏りのあとは無いかくらいは見てますけどww)

要は将来的にどれだけの費用負担を強いられるかを予想してそこまで含んで収支が合うのかどうかを見るだけであとは売主さんがどうやって今までこの物件を管理して来たか?を徹底的に調べます。(売り主さんが細かいところまでチェックするタイプなのかそうじゃないのかでも物件のコンディションが変わるのでやっぱりワタクシ、そういう性格のチェックに時間を割く傾向があるようですw)

それと物件特有の壊れやすい箇所を探すってのがあります。
これは物件を一通り見て回るとなんとなく見えてくるものですが、過去に漏水箇所があると聞けばその系統と同じ個所も壊れるんじゃないかと予測します。(一定パターンで汚れが見つかる時はなんでこういう風に汚れが付くんだろうと考えます)

あとはよくある建物の壁に引っ付いているものはそれが何なのか?わかるまで聞き倒します。(売主が知らないってことないでしょし、知らないなんて言えばそこを指値材料にしちゃいます)

そうやって聞くことで売り主もそのモノについて思い出し「あ、そう言えばこれって何年前から使ってない」とかの話になり撤去するならいくら掛かるとか撤去しなくても大丈夫なシロモノなのか判断も出来ます。(ダメなのは買ってから気が付いてその時になったら売り主さんに「現況で買うって言ったんだからもう知らない」って言われることですw)

こんなことを繰り返していると売り主さんも物件保有中のエピソードらしきことを語り始めることもあり、「あ、そういや隣の家と昔越境で揉めたっけな」なんてことが自然と会話に飛び出し、購入後の危機管理情報として登録出来ちゃうわけです。

結局のところ、物件買う時にどれだけコミュニケーション力を駆使していろんなことを聞き出すか?に掛かっているってことをご理解していただきたいのですが、並みの仲介さんだとここまでは調査してくれません。(サンタメ物件がダメなのって中間に入るサンタメ業者さんが転売益に目が眩みロクに物件を調査しないでエイヤって転がすからじゃないかと。。。)

また、してくれないことを買って手数料払ったあとにグダグダ言ってもすでに仕事が終わってる仲介さんはそうそう動いてもくれません。

そういうことを踏まえつつ、自力で調査して懸念事項をあぶり出し、相手からコメントと取り付けるという誠に地味な作業ではありますがこういうところを見ていくと人よりも早く物件を見る目が養われるので買えない物件であっても現地に行き、こんな調査をするのも悪くないのではないかと思います。(ま、出来れば買えるに越したことはないですけどねw)

あと、物件概要書の値付け額にもいろいろと仲介さんのクセがあって例えば売値が10980万なんて値付けだと仲介さんはどういう思いでこの端数を980万にしたのかな?とか考えると結構面白いです。(売主さん結局いくら手残りを期待してるんだろ?って考えるとここにもドラマがあったりするんですw)

いつも思いますが、何と言っても不動産売買の醍醐味は売りたい人と買いたい人との駆け引きです。
そこには感情も入るし、思い入れも入るし、お互いの利害を巡る損得勘定も入って来ます。
そんな人が擦れ合ってるところに割って入って調整して無事に取引を成立させるたびにワタクシも成長出来てるわけですから本望なのでございますが、、、

こんなとこに首を突っ込んでると徐々に人間不信になっていくって構図、、お分かりいただけるかと思います。。。(究極的に言わせていただくと世の不動産投資家さんの最終着地点はこの「人間不信になって人なんておいそれと信用しなくなる」ってとこではないかとww)

と、
最後の最後にいつもの役にも立たない精神論を炸裂させてしまいましたが不動産投資ってのはとにかく人が絡むビジネスですので常に先を読み、相手を心を読み、こっちの希望通りに話が進むよう無理やりコントロールしてかつ、それが相手から見て「あいつ嫌な奴だよな」と思われないようにするのがベターではないかと思います。(特に物件供給元の仲介さんに嫌われるってのはロクなことがありません)

時間があればもう少し深堀りしてお話しも出来るのですが、、
なにぶん本日は今朝飲んだバリウムがいくら下剤を飲んでも排出されずこれ以上筆を進める気力すらございません。。

機会があればまた書きますのでご容赦いただけると幸いです。。



ペットボトル一気飲みしてもウンともスンとも言わないんじゃんw