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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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初心者の方が物件を安く買う方法。。。


明日はバリウムDAYですw

こんにちは。

大体精神論的の事しか言ってないブログとのご指摘を受けたので、タマには、実利的なブログを、われも、したためやうとすなるものなり(早速ジャンク姉さんのブログ引用w)

と言ってもこれだけ不動産融資がキツクなって来てるときにいくら不動産投資で儲ける方法論なんぞを書いてもクソの役にも立ちません。。。(えぇ、、不動産投資は融資が厳しくなった時点でキャッシュ持ってる人の独壇場になるんです)

そう思ってなんか役に立つ話は無いものかと探してみたのですが、、
今日は「初心者の方が物件を安く買う方法」なんてのを書いてみます。

不動産投資で物件を買う場合、大抵の人には予算があり「このくらいの金額までの物件が欲しい」と日々ネットを徘徊して物件を探しているんじゃないかと思います。

そのネット上で自分の予算に合う物件を見つけ、利回りを見て「お、これならなんとかなりそうじゃん」って感じでそこから指値してさらに利回る状態まで持って行こう、、って動きになるんじゃないかと思いますが、無茶な指値をすれば売り主から売って貰えず、満額近くまで引っ張られてどうしようって思っているうちに横から満額、もしくは限りなく満額に近い買値で持っていかれて地団太踏んでる人が多いかと思います。

そんなことを繰り返しているうちに「不動産って満額で買付け入れないと買えないんじゃないか?」って疑心暗鬼になりはじめ最終的に誰も買わないような物件に敢然と満額買付け入れちゃって「やっと買えました」ってなんだか不動産投資をしたいのか単に不動産物件買いたいだけなのかわからなくなってしまうことも少なくありません。

ご存知だとは思いますが、不動産というものは時価であり定価というものがありません。
またこの時価は時の相場で決まるものであり、売主は高く売りたい、買主は安く買いたいという相反する意思がぶつかり合うのでここを調整する必要があります。(ここの調整が付かないと売買ってなかなか成立しないんです)

この調整をするのが仲介さんなのですが、仲介さんはこの調整の過程で
①「売り主さんはホントのところいくらなら売るのか?
②「買主さんはホントのところいくらなら買えるのか?(買うか?じゃなく買えるか?ですw)」

という接点を探します。

この時、売り主さんに「この金額以下でしか買付けが入らないなら部屋も埋まってるし家賃も入って来るから売らなくてもいいや」って気持ちが入っていたり、「とにかく今売らないとこっちが困るのでそこそこの額でも売っちゃいます」って気持ちがあるとしたら仲介さんはこの気持ちをいろいろな角度から調べて「この人はどっちに属する人なんだろう」って考えます。

前者であれば大幅指値なんか通るはずもなく、後者であればもしかしたら瞬間的に安くなる時期があるかもしれません。(瞬間的と書いたのは売り主さんの気持ちが時々弱気になって「やっぱこの値段じゃ売れないか。。」と安く売ろうとするタイミングがあるんですw)

実は不動産物件を安く買うと言うのはこんな売り主の息遣いみたいなことを感じ取ってそんなレールに売り主さんを乗せるべく買主さん、仲介さんのタッグで臨むことであり、この際、決して売主さんに「安く売らされた」と感じさせないことが重要なんです。(この「安く売らされた」と思われちゃうとせっかく決まった話が土壇場で吹っ飛ぶことが多いので決済が終わるまで顔に出してもいけませんw)

なのでワタクシ、不動産売買で買う側の時は「両手仲介狙いの方が物件は安く買える可能性が高い」と言ってるわけですが、これは仲介業者さんが両手手数料で成約出来るなら売り主さんはこっちでなんとか言いくるめるってことを自然にやってくれるからなんです。

このサジ加減が上手い仲介さんがどこか?ってのはブログでは書きませんが、これは両手仲介に慣れてる業者さん(いや、むしろ両手じゃないと物件出さない業者さんって言った方が正しいでしょうかw)でありここを発掘できると意外に物件は安く買うことが出来ます。(さすがに名指しじゃ書けないのでご想像にお任せしますw)

さて、そう書いても物件はその仲介さん以外からも出て来ます。
しかも両手狙いの業者じゃなくても時々、安い物件を出してきますのでこれだけ狙っててもなかなか安い物件にはありつけません。

そこで次に「物件のルート」とというところに着目します。

不動産の物件と言うのは基本的に不動産屋経由で仲介マーケットに出てくることが多く、その上流で物件情報を押さえてしまえば買いたいと思うライバルも少なく有利な展開で交渉可能です。

しかし、それ以前に不動産屋さんに知恵があればそんな仲介マーケットに出回る前に物件を押さえてしまって下流にいる投資家の目にすら入りません。(売主にうまいこと言って買い取って転売した方が仲介手数料よりたくさん稼げますからこれは自然の理でございます)

とは言え、転売しても利益が出そうになかったり、その物件に転売出来ない理由(買っても出口が無いとか瑕疵担保の影響で転売したらリスクだらけ、、など)があれば業者さんは両手が狙える他社の転売業者さんや自己客に情報を流します。

この際、後者の「自己客」に属しているのであれば割と有利な展開で交渉出来ますが、ここでも物件が売れずに「とにかく仲介して片手手数料でもいいや」と諦めて物件が一般の仲介マーケットに放流された場合、そこからは自由競争なのでライバルも激増します。

さて、そこでラクマチとかのポータルサイトの業者さんから「㊙未公開物件!」なんてメールタイトルで物件資料が送られてくるのですがこの時点で本物件はあちこちの「客付け業者」が一斉に自社の顧客に絨毯爆撃メールを送り付けている状態ですから物件が良い物件であればあるほどここで動いても「すでに満額現金買い付けが3本入ってます」なんてことになります。

これを瞬間蒸発物件と言うのですが実際には

売主が売却依頼

元付業者が買い取りを諦める

両手狙いを諦める

片手でもいいからとにかく成約させて金にしよう

と単純に見積もっても約1ヵ月弱の時間が経過している物件です。

知ってて欲しいのは
「出て来た物件情報が自分にとってどの位置で受け取れたか?」
なんですが、さっきも書いた通り、元付に近い位置であればも元付業者が両手を狙ってるうちに情報が得られるし、この位置であれば売り主の息遣いが元付経由でかなり鮮明に聞こえてきます。

物件のルートと言うのは受け取る位置で交渉出来る度合いが変わってしまうってことなのですが、まずはこんなところを覚えてください。

次に、「これ以外のルート(特に客付け側なのに妙に安くお買い得な物件を持ってくる仲介ルート)」の話をします。

ポータルサイトで知り合った業者さんでその紹介物件は買わなかったけど欲しいニーズをキチンと伝えていた時などに「後日便メール」で物件紹介をよく受ける人が多いと思います。

これってのは言い方が悪いですが、
「その業者さんに見込み客として捕捉され買主情報として登録されているからこそ物件情報が飛んでくる人」です。

この際、仲介さん側にしっかり買いニーズを伝えて資金状態(融資は万全ですとか自己資金突っ込めますとか)まで仲介さんに教えてると仲介さんはその資金状態で買えそうな物件を嵌めこんでくる場合があります。

こういう顧客になってると物件紹介数は他の人より多く、紹介されるタイミングも比較的早くなります。

また、時々いるのですが、仲介さんで投資物件以外の情報仕入れルート(例えば、戸建て分譲会社の営業が飲み仲間)がある場合、レインズで物件探して自社のポータルサイトのショーウィンドに在庫として登録する以外に「ホントの未公開物件」を持ってる場合があります。

こういう普通の投資系不動産以外の物件に触れてる可能性が高い仲介さんってのは思わぬ掘り出し物を出してくることが多いんです。

例えば、その戸建て分譲会社の営業さんが価格や土地のサイズ、接道問題などで話が折り合わなくて自社で仕入れないけど、、って土地とか、仕入れたいんだけど賃貸人が多くて立ち退き代考えると仕入れられないって物件がよくあります。

こういう物件は彼らは買えないのですが、こんな物件を友達の仲介に情報横流ししてお小遣い的収入にしてる営業さんって実はたくさんいるんです。。(そのために奥さんを社長に据えてそれマージン受取り専門の法人作ってるツワモノもいますw

かれら戸建ての仕入れマンは会社の経費と時間を使って足で物件を探していますが、これを副業にすると時々ですが本業の収入すら上回ることがありますw(実際、リーマン時代なんて巨体物件を扱う時代の転売業者の営業さんはサラリーマン収入の50倍を副業で稼ぐなんてのもいましたからw

ただ、これらの転売副業系の不動産屋さんに一般の不動産投資家が出会える確率は限りなく低いですからここはその友達である投資物件を扱う仲介さんを見つければいいんです。

やり方は簡単です。
新しい仲介さんに出会う度に「何年くらい不動産屋やってるんですか?」「前職の不動産屋はどこだったんですか?」って聞けばいいんです。。。

不思議なもので不動産屋さんって長くやってればやってるほどベテラン不動産屋だと思われる傾向があるので大抵の不動産屋さんはこの経歴をドヤ顔で話したがります。(特に元大手で働いてたって人ほどその傾向が強いですw)

また小さい不動産屋でもそこの社長ともなると意外に人脈が広い人も多く、自社で仕入れなんかもやってる場合、その手の転売チャンネルも多く持ってるので自然とそんなお買い得物件情報を持ってることが多いです。

こういう仲介さんを見つけたら自分の買える属性を猛アピールして物件情報が入ったら「この物件はあのお客さんなら買ってくれるかも」って思わせちゃえばその業者さんがたとえ客付け専門業者さんであってもかなりの上流物件を持って来てくれるんです。

不動産投資で勝つにはこの手のコミュニケーションスキルが必須で、逆にこんなことを言えるだけで相手は勝手に上客だと思ってくれることも多いです。(買ってくれそうにないお客にいい物件は出しませんw)

ただあれです、、
これだと「単なる嵌めこみ客」として業者の養分になる可能性もあるので明日は「出された物件をどう見て判断するか?」あたりをフォーカスしてみます。。




但し、ポチが少なかったら明日は休むんじゃんw