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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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物件査定の話。。。


ウチには貸さずに反社には貸すってどういうことなんですか?www

こんにちは。

昨日はお休みでしたが休日返上で物件査定に出撃して参りました。

物件について詳細には書けませんが、
①現金購入した投資区分物件
②引き続き賃貸で回すか?退去したのでこのまま実需で売るか?
③売るとしたらいくらで売るか?

などを小一時間程度お話ししてきましたが、この物件、、

立地もそこそこよく静かなところにある3LDKクラスの区分なので借り入れが無いことを考えるともう一度賃貸に出して収益を上げるという作戦もありオーナーの利益を考えると仲介手数料を糧とする業者のワタクシでさえ「これ以上売値が下がることも無いんだしこのまま保有してた方が良くないですか?」と言いたくなっちゃう物件。。(ってかワタクシ、物件見て開口一番「え?売らずに持ってればいいじゃんw」と口走っちゃいましたがww)

事実、本物件は立地的にも建築年数的にもこれ以上値下がりする可能性はほぼゼロなので(都内の好立地にある物件はそこそこまで下がるとそこから横ばい傾向になるしこの物件、、管理状態がハンパなく良いのでビンテージ扱いになり、こういう物件はそこから需要次第で再び値上がりすることもあるんですw)ワタクシが同じ立場であれば気長に回収しようと貸せる程度にリフォームして相場の賃料で貸してしまうところですが、、逆にここ最近の融資不調から起こるであろう不動産の投げ売りに備えて現金を厚めにしておくと言う作戦も視野に入れないといけません。(いざという時にモノ言うのはやっぱりキャッシュですからw)

そんな今回は売る、売らないだけでなく「引き続き貸すとしたらどんな戦略でいくか?」も含めて4~5つほどの戦略を提案しましたがこれって借り入れが無いから選択肢がここまで増えちゃうわけです。(ま、オーナーさん側からしたら嬉しい悩みですw)

ワタクシ、常々投資不動産は将来的な選択肢が多いことが大事だと言い続けておりますが、逆に言わせていただくと選択肢が多いってのは選択肢を間違えると相談してくれた人に損害を与えちゃうのでメチャメチャ責任感を感じてしまいます。。

また賃貸中であれば売り出し中も収益があるので売れるタイミングが多少遅れても大丈夫なのですが今回の場合、家賃が入らない実需向けの状態で売ることになるでしょうから(結局、オーナーさんは「来たる時期に備えてキャッシュを手厚く作戦」を選択されましたw)今週中にいろいろ決めないといけないことが出て来ます。

ワタクシ、こういう戦略を考えてそれが当たったときが一番うれしいのですが、今回の戦略は
①令和元年狙いの新婚カップル向け(完全に一次取得層狙いです)
②売却時期は6月くらいまで(恐らく次回物件が動き出すのは連休明けと読んでます)
③一度決めた売値は変えない(いつものように無慈悲な高値設定でございますw)
④売り出すときはリノベ前の現況売り出しで引き合い具合でリノベをどこまでするか考える
⑤場合のよってはリノベ費用を売主側であらかじめ負担し、売買代金を調整

なんてところを考えております。

うまく嵌れば売り主さんは通常よりも高く売れ、買う方はリノベ費用も含めて住宅ローンを組める可能性もありかつ、買主さんが希望するようにリノベ出来ることを考えると業者が買い取り再販するより当事者双方のメリットも大きく、今回はこんな作戦で売り出してみます。

不動産の売買ってこういうことまで考えると楽しくて仕方がないのですが、こんな取引とは別にもうひとつややこしい案件を抱えております。(こっちは借地売買なのですが、利害関係者が多すぎて現在その交通整理で悶絶中ですwww)

こういう場合、選択肢なんでいくつも無いのでアドバイスなんてせずに一番楽になる方法を提案するのですが、その数少ない提案でも売主さんに苦痛を与えてしまうのでメチャメチャ消極的な「今は売らずに保有していたらどうですか?」って言いたくなりますw(売らなきゃ苦痛も与えないし、ミクロ単位ではありますが収益入って来ますからw)

しかし、こっちの場合は目的があくまでも換金なので売らないって選択肢は無く、早ければ今月末くらいには利害関係者全員が苦痛に見舞われてしまいそうです。。。(売ったあとに残る少ない分配金で刃傷沙汰になったりしたらどうしようってレベルでございますw

選択肢の多い売り主と少ない売主、、
同じ売買なのにこれだけ違うとホント、物件を買う時や相続する時に「保有したらどんなことが起こるか?」って部分をよくよく考えて先を読んでくれればいいのになーと思います。(先の話はそのうち考えるなんてのが一番まずい気がします)

このブログを読んでる人の大半は金融機関から融資を受けて物件を買うって人ばかりだと思うので言いますが、融資が出て買えるから買うのではなく買ってからどうするかを先読みしていただければ幸いでございます。。


今日はこれからそんな利害関係者の片割れとの打ち合わせに出撃しますが(兄弟で兄側、弟側に分かれて揉めてますは今日は弟側の説得業務です)、正直めちゃめちゃ気が重い案件なのは言うまでもありません。。。(売らなくても揉めるし売っても揉めるってそうそう無いですよw)



どんな提案しても怒鳴られそうなんじゃんw