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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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もみじ饅頭と消費税。。。。


広島風お好み焼きってジャンルで言ったらラーメンと同じ麺類だと知りましたw

こんにちは。

先週は真っ赤な鯉の本拠地、もみじ饅頭王国までセミナー行脚に出掛けたわけですが、

予想をはるかに上回る歓待っぷりに広島にもたくさん狼ブログファンがいることがわかりワタクシ一安心でございます。。。(と言うことで当日ご来場いただいた方、、長丁場お疲れ様でございました)

しかも今回、広島だけじゃなく四国や九州、果ては東京から高い交通費掛けてワタクシを追っ掛けて来てくれた方もいらっしゃったようで感謝の念に堪えません。。(広島行きは中途半端に遠いので今回が最初で最後だと思ってましたがそんなウケるならまた中国地方遠征を前向きに検討させていただきますw)

さて、明けて月曜日。。
東京に戻ってみれば出掛ける時はまだつぼみだったサクラの花が今朝見たら結構、パカパカと開花しておりました。

長かった寒い時期もそろそろ終わりを告げる時じゃないかと思いますが、不動産投資での寒い時期と言えば最近の融資情勢。。(南国情緒あふれる光景が一気にツンドラ地方に飛ばされた感があります)

特にあれだけサラリーマン投資家に優しかった金融機関が一気に牙を剥き、手のひら返しでお金を貸してくれなくなったので他の人のブログを見回すと「買いたい物件があっても玉砕した」という話ばっかりが目につきます。

とは言え「明けない夜は無い」という格言の通り、いつまでも融資が出ないという話でもないし、歴史上では10年周期で融資が出る→融資が出ないを繰り返してもいますので今の状態もそう長くは続かないんじゃないかとワタクシ、極めて楽観視しております。

そんな中、ワタクシが注目しているのは例の金利4.5%銀行の喪明けの行方。。
昨年10月に金融庁から喰らった業務停止が明ける4月にどんな形で業務再開するのかで今後の不動産融資情勢が占えるのでものすごく気になってます。

この銀行、現在融資業務を一切行っていませんが業務停止処分が終われば株主のためにも速やかに通報運航に戻したいはずで何らかの形であれ不動産融資を再開すると思われます。

ただ、昨今の報道によれば不動産融資以外にキナ臭い不正融資が発覚し、まだ「物件返すから借金チャラにしろ」と連日日本橋でデモ活動するかぼちゃ被害者の対応も終息していません。

また追い討ちを掛けるように明日の夜放送予定の「ガイアの夜明け」では死体にケリを入れるが如く、レオパ問題と平行してまたこの話題がぶち込まれる予定らしくその番組報道次第ではまたネットで炎上する恐れがあります。

とは言え、番組の予告を見ると「事件発覚のその後」という話らしいので真新しい話が飛び出すようでも無く、またもや業界全体が燃え上がるような話題にはならないんじゃないかと見ています。(なんつって新たな火種が飛び出したら来月の喪明け後でも引き続き融資見送りなんてことになるのでホント、これ以上余計な報道はしないで欲しいものです

そんなわけでまだこの融資情勢は予断を許さない情勢ですが、仮に4月から融資再開して今までとまではいかずとも地方の物件にも融資するアナウンスされれば今売りに出てる物件価格が底値になる可能性が高く、融資が出ない局面をうまく利用して買ってしまえば今後の値上がりを考えれば濡れ手に粟の可能性もあります。(他人が買えない時に逆張りで買うってのはこういうメリットがございます)

ただあれです、、
安くなったとは言え、ワタクシが考える底値にはあまりにも程遠く、融資再開したとしてまた前みたいなジャブジャブ融資に戻るとも思えませんので(何しろ業者さんの悪さのせいで金融機関の審査がメチャメチャ厳格になってますから同じ手は通用しないとお考え下さい)結局のところ、ロットが低い築古物件を買う以外は様子見が正解なんじゃないかと思います。

理由としては今物件を保有している人で買って2年くらいで売りたいって思ってる人は大抵の場合、債務が大きすぎてそれほど売値を安くすることが出来ません。(いつも言ってることですが「買主が欲しい買値<売主の残債」では売り主さんは売るに売れませんから)

と書いてしまうと「なんだよ、、結局物件の買い時っていつになるんだよ」って言われそうなのですが一つだけ突破口らしきことがあるのでちょっとだけ書いておきます。

不動産の建物部分に消費税が掛かるってのは皆さんご存知だと思いますが、ちょっと頭のいい投資家さんだとこの消費税をうまいこと還付しようと物件ごとに法人を作りそこを受け皿に融資を受けている方がいます。

当然そういう方は消費税還付のために法人設立時に課税業者として会社を立ち上げ金の延べ棒買ったり売ったりとなにやらゴニョゴニョして不動産を買う時に支払った建物部分の消費税の還付を受け物件購入費用を節約しています。

この部分、、融資とは別枠なのでフルローンで融資を受けていてもその還付額は実質的な値引きみたいなものですからフルローンで融資を受けた後、還付金をそのまま使わずに持ってる人もいるわけで途中で売ろうとした時、「その分まで値下げしてもいい」と言うことにもなります。(と言っても大抵の人はその還付金を種銭にしてまた違う物件買ってる気もしますけどねww

物件にもよりますが建物部分の購入額が1億5千万(土地建物合計2億と仮定します)だったりするとその消費税額は1200万。。
4.5%の金利で返済してると1200万返済するのに2年程度掛かりますから(月100万返済で金利分46万、元本54万で計算)金融機関からあらぬ疑いを掛けられてる人はそこを計算して「今のうちに売っちゃおうかな」と考える人がいてもおかしくありません。

当然、売る側だって今の売れなさは理解しているはずで「悔しいけど消費税還付受けたのを差っ引いてでも売っちゃおう」なんて考える人がいてもおかしく無いですから謄本見て売り主が法人である場合「この消費税還付はいくら貰ったんだろう?」って部分を計算してその分指値しても買える気がします。

ただ問題は、この消費税還付を受けるには課税業者になってるはずなので課税業者になって3年以前に物件を売却すると受け取った消費税を部分的に返すというルールがあり課税法人になって3年を超えて非課税業者に戻してからじゃないと売れないって人もいます。

となるとここで頭に入れておかないといけないのは
①買おうと思ってる物件が個人所有か法人所有化を謄本でチェック
②その法人の謄本を上げていつ新設した法人なのかをチェック
③明らかに物件を買う時期近辺で設立された法人であれば消費税還付目的で設立された法人っぽいのでロックオン
④建物価格を固定資産税評価を見てザックリ計算してどの程度消費税還付を受けているかチェック
⑤恐る恐るその分指値を入れてみる
なんて部分、、、。

ただあれです
売り側も保有しているのが苦しくても売り出し当初は利益を出したいと思って売りに出しているはずなのでレントロール見て運営がどのくらい切迫しているかとか仲介さんにヒアリングして売り主さんの他の物件の保有状況や現在借りている金融機関などをチェックして売り主さんの全体像を推理するのは言うまでもありません。(狙いはサラリーマン投資家さんで静銀とかスルガ、オリックスあたりで融資を受けていてなんとなく首が回らなくなって来たっぽい属性・・でございます

なんとなくですが法人の謄本と物件の謄本見て「物件買って3年経過くらいで売り出す物件にロックオンするといいのかなー」と思うワタクシですが、この消費税還付と3年経過くらいまでに返済した額を計算すると謄本の借入額がどのくらい減ったのか計算すれば自ずと返済元本も計算出来ちゃいますので頭に入れておいていただければ幸いです。(そう考えると結構思い切った指値出来る気がしますw)

ま、あれです、、
いつもの繰り返しになりますが、物件買う時は利回りだけ見て買うのではなく売主情報の詰まった謄本や他の資料を見て売り主がどういう人でなんで売ろうとしてるのかを判断してどこをどう攻めるといいのかを考えるようにしていただければと思います。(と言ってもワタクシの税制論が正しいとも思えないのでご参考程度にしておいてくださいww)



物件概要とレントロール見るだけで買っちゃダメなんじゃんw