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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新築の高値掴み。。。。


最近、毒ばっかり吐いてるのでポチ数減少してますw

こんにちは。

最近の融資渋々状態のせいなのか、昨年以上に「新築アパート市場」活況でございます。(っつーか土地値が比較的安い神奈川方面でまたもや新築バブルが勃発してる模様です。。。)

言うまでもなくこの新築アパートと言うのは中古物件と違い耐用年数も長く設定出来、融資も長期で付きやすくロットが土地建てコミコミで1億以下であれば団信も組みやすいのでそこそこの属性の方であればいまだにフルローンも組めちゃいます。

なので昨今は自力で安い土地を探してきてそこにボリュームぶち込んでチャレンジする人が増えて来ているのですが、、最近多いパターンは

①新築コンサルのセミナーやらメルマガで集客され知恵を付けられる
②そのコンサルさん経由で新築アパート企画を始める
③アドバイスも結構適当でとりあえず最新設備と内装を工夫すれば埋まると指導される
④土地をコンサル経由で買わされる
⑤建物の工務店も・・・(以下略
⑥土地の仲介、建物建築のKB等で散々フィーを抜かれた挙句、最後にも完成時のコンサルフィーを抜かれる
⑦計画当初は9%超えの利回り見込むも部屋を埋めてみれば8%前半の利回りに落ち込む
⑧8部屋中2部屋空くと赤字になる物件完成!

(具体的に書いちゃうとどこのことか特定されちゃうので若干ボカして表現してます)


ま、あれです、、
ズブの素人さんが一から土地探しして新築建てるとなると誰かしらから教えを受けないと工務店の言いなりな一発図面(間取りの見直しもしないで設計士の第一案でGOサインを出しちゃうってことです)で発注してしまい完成間際に「追加費用が増えてしまいました(特に外構工事w)」とか「これは最初からこういう仕様なので今から変更出来ません」なんて話になり当初の計画利回り以下で物件が仕上がってしまい、新築なのにいきなり2か月分の広告料を支払って募集開始、、とシャレにならない新築物件になってしまうのである程度、お金を払ってでもコンサルさんにお願いするのは仕方ないとは思います。

しかしながら昨今の建築費高騰の時期に戸建て業者すら見捨てた安い土地(きっと戸建て分譲用地としてだと二つに切れなかったりとか擁壁代が膨大過ぎてとても仕入れられないクズ土地みたいなやつなんじゃないかと思います)に長期な低利融資じゃないと成り立たない利回りで新築すると数年後の起こる「新築プレミアのメッキが剥げて下落した賃料」で耐えきれなくなり、そこで売却しようにも思った利回りになってないので渋々損切りして売却する羽目にもなりかねません。(コンサルさんも新築やらせないとフィーにならないのでそこの説明は恐らく一切しないと思います)

特に最近多い相談で、京急・ブルーライン・グリーンライン系の不人気駅のちょっとデコボコした地形のところで仕込んだ新築物件で部屋が埋まらず築1年程度で売却依頼してくる人が増えてます。

ちょっと前なら物件写真を縦横比を変えたねつ造マイソクを駆使して現地案内時に「この物件は著名なカリスマ大家さんがこのオーナーさんのために監修企画した物件でして、、、(揉み手w)」なんて適当なことをプレゼンすれば売れてたのですが、、、

昨今は新築アパート融資の勇者でもあったオ〇ックス様も審査が超厳格になり、これに起因して新築物件のマーケットも冷えて来てるので買い手が以前よりかなり減ってる現状。。

こんなところを鑑みるととてもじゃないけど5%だの6%じゃ売れるはずもなく、新築当初8%超えの利回りだったものが今では7%を切る寸前まで下落しているレントロールを見ちゃうと「売るのはいいけど相当を指値喰らって残債消せなくなりますよ」って気がしてなりません。

しかもこの手の土地建てコミコミ1億を切る系の新築アパート、、、
高利回りを稼ぐ時の常套手段である「部屋を小さく区切って戸当たり賃料を上げる」と言う策を取ってる物件が多く、最近供給過多になりつつあるユ〇イト系狭小アパートと賃貸マーケットで大バッティング状態にもなってるので一度空くとなかなか埋まりません。。。(このエリアの20㎡以下のワンルームってホント賃貸マーケットでは激戦区になってるんです)

ちょっと知恵のある投資家さんあたりだと建物の見た目や内装、設備を奢ってくれるので世間にまだ潜む見た目さえ良ければ6%でも買っちゃうよ系買主さんに掴ませることも出来るのですが、建築工事終盤で追加が発生してしまい仕様を落とさないといけなくなった施主さんが建てた物件だとこの手の「6%買主」さんからも「見た目が良くないよね」と見捨てられ余程の保有耐性が無い限り死に絶えてしまう予感がします。(特にフルローンで新築やってた人で8部屋中2部屋空くと赤字になるってくらいの保有耐性の低い人が危険です)

収支が回ってさえいれば10年くらい耐えて次の融資ジャブジャブ時代に低利回りで売って逃げ切ることも可能ですが、今の最新設備が5年くらい経過するともはや最新設備でもなくなり客付けのキラーアイテムだったこの手の装備品もそろそろくたびれて見えるお年頃。。(分譲仕様の部材じゃないので5年くらいするとなんとなく古びて見えるんです)

神奈川って都内と比較するとまだ土地余りの状態で開発の余地もあるし土地値も都内と比較するとまだまだ安いので新築をやろうとすれば出来なくはないですが同じ狭小ワンルーム発想で新築された物件がエライ数で増えてるし、ちょっと前に建てられてる築浅物件のオーナーも死活問題だと広告費という実弾を大量にぶち込んで客付けしようとしますからよっぽど斬新な客付け戦略でもない限りいくら写真をたくさん載せてポータルサイトで募集かけても馬群に揉まれて沈んでしまうんじゃないでしょうか?(競馬で言うと100頭で戦う天皇賞みたいな感じに見えます)

実際、ワタクシのところにもこの手の新築コンサルさんに沈めかけられてる人が相談に来るのですが、そのやり口を見ると「これってやらずボッタクリじゃねーの」と思ってしまうくらいの仕事っぷりでございました。。(集客して適当に土地を買わせて工務店紹介してしばし放置して完成の頃を見計らってコンサル料くださいって内容でしたw)

ワタクシが現在確認してるだけでこれらの新築系コンサルさんは3社ほど捕捉しておりますが、いずれも「確立されたノウハウ」というか一定のパターンを編み出しすべての客に当て嵌めようとしちゃうので最初の頃は良くても段々と紹介出来る土地属性も悪くなります。(かぼちゃの初期の頃に建てたやつって結構高稼働ですけど後半は売り上げ伸ばすためにクソみたいな立地で建てさせてましたっけ)

と言うことで今度このエリアで新築やろうって方は
①とにかくこの狭小プランじゃないと収支が回らない企画には手を出さない
 (建築請負契約を締結したらもう逃げられません)
②大家さんの交友関係を増やし、安く建ててくれそうな工務店を紹介してもらう
 (カリスマ大家ほど安くて上手な工務店を知ってます)
③出来るだけ差別化するために少しでも広い間取りで企画する
 (出来れば狭くても1LDK間取り)
④不必要な部分では奢らずひたすら見た目にこだわる奢り方
 (極端な話、トイレのウォシュレットなんで不要ですw)
⑤建物の配色比率は黄金パターンの8:1.5:0.5
 (賃貸の案内でも売り出しでも見た目が引き締まって見える方が好感持たれやすいです)
⑥めんどくさい設備を取り付けない
 (ワンルームなんて風呂釜も小さいんですからそんなとこにミストサウナだのテレビつけても意味無いですよ)
⑦どんな駅でもいいですからとにかく駅近にこだわる
 (5分超えたらたちまち賃貸マーケットでは勝機が無くなると心得てください)
の7点をとりあえずご考慮ください。


と、こんな条件で新築やろうとするとほぼ新築企画なんて出来ないと思いますが、
逆に言えばこのくらいの条件で建てられなければ資産性も無い物件が出来上がっちゃうだけですってwwww(「新築やるのが目的じゃなく、資産を築くためにやるんじゃないんですか?」、、、とワタクシ声を大にして言いたいです)

とにかくです、、
今は建築ラッシュと年配の建築職人さんの引退で職人が不足しているし、資材の値上がりもあり、建築単価はあまり下がっていませんし、土地の価格も新築戸建てデベさんの暗躍(最近どこの駅でも妙なプラ看板背負った兄ちゃんが戸建て住宅のセールスしてるでしょ?w)等で土地値もさほど下がっていません。(特にマイソクレベルの更地売りの土地って全然安くなってません)

これに投資アパートの収支をぶち込んで企画するんですから割高になるのは当然なのですが、こんな高値推移はいつまでも続くわけもありません。(消費税の値上がりを見越して業者が今、躍起に仕込んでるって側面もありますからw)

そんなわけで「新築の高値掴み」をしてせっかくの資産形成を逆向きにロケットスタートしないようにお願いいたします。。。



逆噴射するとリカバリーに余計時間が掛かるんじゃんw