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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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指値の話。。


【今日の名言】
「残しちゃダメだという躾が徹底されてるとても行き届いた子、それがデブなんです」by しらいし様


こんにちは。

本日は3月15日。。
言うまでもなく確定申告の最終日ですが、
この時間にこのブログ読んでるくらいですから当然、終わってますよね?(先生、夏休み最後の日に一心不乱に領収書の整理してるような生徒は好きじゃないですよw)

そんな夏休み最終日に悶絶してる方向けにご案内しますが、
税務署の受付ポストは月曜日に開くのでそれまでに投函すればギリギリ間に合いますのでこの土日のタイムラグを有効にご利用ください。(あと、来年はこういうことがないようにしてくださいね)

さて、
昨日は過去ログをちょっとサルベージしてネタにしてみましたが、
今日はもう一つサルベージして書いてみます。

それは「指値」の話です。。

指値・・・・
買主側にとってはこの数字が大きければ大きいほどお買い得感もあり出来るだけ勝ち取りたい数字じゃないかと思いますが、

売主側から見たらこの指値というものは出来るだけ受けたくないものです。。(あたりまえ体操)

この指値を巡って代理人と化した仲介業者が丁々発止な駆け引きして出来るだけ有利な展開に持ち込もうとするのですが、、
悲しいことに仲介業者ってのは「指値」より「成約」にこだわる生き物でございます。。(ぶっちゃけいくらで売れようが成約すりゃいいって発想ですw)

成約にこだわるってことは
①売主側が納得する値段であればいい
②買主が納得する値段であればいい
ってのを調整してお互いが納得すれば成約となるので
両手仲介で仲介する方が調整しやすくなるものです。(あたりまえ体操)

と言うことでまずは買主になるのであれば元付仲介を見つけ出し両手仲介で成約出来る環境を作ることが強力な指値を得るのに重要なこととなります。(ちょっとボカして書いてますがご理解いただけるものと確信しておりますw)

ただどうしても元付けに辿り着かずこの客付け仲介さんを通さなければいけない場合、指値交渉に長けてる仲介さんが必要になります。

ここで重要なのは「この客付け仲介さんに他の客がいるかいないか?」で、もし検討している人があなただけであれば例の「成約」にこだわる仲介さん、、必死に指値交渉してくれるはずです。。(えぇ、、あなたが買えなければお金になりませんもんww)

だからってこの客付け仲介さんに「なんとかして指値通してよー」とお願いしたところで「と言ってもお客さん、、このクソみたいな指値の買い付けだと元付に話を持っていけませんよー」と泣かれることがあります。

要するにこれって「こんな指値が通るくらいなら誰にも売らずに俺が買ってるよw」ってことなのですが、経験値の客付け仲介さんだと買付けが出たってだけで喜んでその無茶振り指値のまま元付にFAXしちゃって「は?なにこの買い付け?ww(これで売るならウチで買って転売してるよw)」と元付仲介のゴミ箱に捨てられるだけじゃなく、以降、その客付け仲介さんからの他の物確にすら応じてくれなくなることもあります。(こういう相場観の無いバカ仲介と付き合うのはやめようって思われるんです)

しかし、ちょっと頭のいい仲介になると買付けを出す前に「うちの買主さんがこのくらいの買い付け額で入れようと思ってるみたいなんですけど・・・売主さんに持って行ってくれますかねー?」とジャブを放ち、それとなく「どこまで指値しても怒られないか?」を探ってくれます。

よくあちこちの不動産系書物やネットなどで「信頼出来る不動産屋さんを探しましょう」って言ってますが、「信頼出来る」ではなく「こういうところに抜け目なく気が利く仲介さんを探しなさい」ってワタクシ、声を大にして言いたいですw(要するにコミュニケーション能力が低い仲介と手を組んじゃダメってことですw)

ただ、この「気が利く」って部分も注意が必要です。
よくある話なのですが、客付け仲介さんによっては「成約」にこだわるあまり、物件資料も貰ってないうちにこの「ウチの買主さんがこのくらいで買付け入れようと思ってるみたいなんです」と言ってしまい、「物件資料も見ないうちに指値の話なんかするんじゃねーよww」と返り討ちに遭ってるシーンをよく見かけます。(ソースはウチのエスパー君)

これは演技なのですが
①物件資料を取り寄せる
②その際に「銀行融資を打診する」ってところを見せるために「評価証明を忘れずにくれ」とお願いする
③その上で申し訳なさそうに指値を打診させる

って手順を踏むと元付もすっかり騙され「あー、、この人、、銀行に融資打診してるし、ちゃんと買ってくれそうだなー(後は値段交渉だけかも)」と思われて買い付け順位も自然と上がって来るんです。(えぇ、、何度も言いますが仲介ってのは成約にこだわるいきm以下略)

さらに言わせていただければその融資も客付け仲介に
「うちの買主さん、、ホントは融資なんかつけなくても余裕のよっちゃんで買えちゃうんですけど銀行が融資使ってくださいって言われてるらしいんですよ(あくまでもここは「らしい」と言わせてくださいw)」
と言わせて元付に「あー、、融資は問題ない人なのね」と思わせると効果は倍増します。(何度もブログで書いてますが「ウラが取れない嘘」は武器になるんですw)

この上で無理目な指値をするとどうなるか?

この時、元付さんは「指値してくるのはホントに収支まできっちり考えて買うって気があるからなんだよなー」って思ってくれている可能性が高くなるんです。。。(ホントかよ?って思う人も多いかと思いますが、これホントに効くんですwww)

これがよくある「相場観も無い買主がバカ指値してきやがった」と判断されるか「売り主にぶつけてみます」とホントに売り主に買い付けを持って行って貰って交渉して貰えるかの瀬戸際外交になるわけです。。。w(ホント、客付け仲介さんのコミュニケーション力一つでこんなに局面が変わっちゃうんですよw)

え?
そんなコミュニケーション力が高い仲介なんてどうやって見つけるんだよ?

と思う人も多いでしょうが、、

そんな発想してるといつまでもいい物件なんて買えませんよww



そうなんです。

ここは買主であるアナタが客付け仲介さんを調教するんですwwww
(えぇ、、仲介は「見つける」のではなく「育てる」のですw

もちろんここまで仲介さんを調教するには時間も掛かるし単にお願いレベルではまともに動いてもくれませんからいつもセミナーで言ってる「餌付け戦術」が必要になるのですが、その餌付け中に

「オマエさー今度はこういう風に言ってくれよ」
じゃなく
「前に別の仲介さんがこういう風に交渉してくれたんだよね」

オマエ以外にも使える仲介がいてオマエがいつまでもやり方覚えねーとそっちだけで物件買っちゃうぞって感じで暗に伝えるような言い回しをすると仲介さんを傷つけずに伝えることが出来ます。(実在してるしてないは関係ないですw)

不動産取引とはこういう人間同士の擦り合いで成否が決まるものなので例えお金がたくさんあってもいい物件買えない人はとことん買えません。。(実際周りをみるとそういう人いるでしょ?ww

逆にそこまでお金が無いって人はここを磨くとお金持ちでも買えないような物件が買えたりしちゃうものですから今日はこんな考え方を覚えてみてください。

ただ、あれです、、

この指値のやり方、、

物件が瞬間蒸発するような物件だと使えない手法ですので(そんな物件で銀行打診なんてやってると時間ばっかり経ってしまいますからw)こういう時は後先考えずにまず買い付けを通す→客付け仲介には「この買主さん、、たしか、、融資特約は無しでもいいって言ってったっけなー(憶測)」と言わせて元付の記憶にインプットさせ→買付け一番手取ったところで「融資特約無しなんて言った覚えはない(他の客と間違えてんじゃね?)」と言いつつ→「ま、融資は問題ない人だから大丈夫ですけどねー」と言わせ→そこから元付にバレないよう銀行に100本ノックすればいいと思いますよw(なんかすげー乱暴な締め方ですが、世の中そんなもんですw)



不動投資ってなんだかんだ言ってもコミュニケーション能力がすべてじゃないかと思うんじゃんw