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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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レントロールと謄本の話。。。


【お知らせ】
本日、来週開催の広島の狼セミナー参加者の皆様にメールを発送しましたのでご確認ください

こんにちは。

まず初めに昨日のブログのポチボタンの下に「追伸」として書き込んだ「狼〇販大家さん」の件、、

ポチボタンの下に隠して書いたつもりでもきっちり読まれてる方もいるようで「げ、こんなところまで読んでるのかよwwと」びっくりなワタクシではございますが、、

今回の〇販大家さんは前回2月のセミナーに参加された方が最優先なのでそっちでされも買わなかった場合、セミナーに参加されなかった人に廻しますのでご了承ください。(もっともセミナー枠で誰一人買わなかったものを買う人もいないとは思いますがww)

そんな狼旅団〇販大家さんですが、、
昨今、物件によってはやっと値下がりを始めた物件もちらほら見え始めて来ていますので捕捉しだい順次お出しします。

ただ、融資だけは自力でやっていただきますので(当方、、買主様の融資のあっせんまで出来るほど融資テクニックはございません)手金持ってるか、自力で融資付けられる自信のある方、、
①お名前
②連絡先メアド
③手金orどのくらいまで融資引っ張れるか?
④どんな物件が欲しいのか

あたりを書いてメールかコメント欄に書きこんでおいてください。
(物件が出てきたら一斉配信しますw)

と言っても最近安くなったなと思える物件ってほぼほぼ1億以下の築30年超えの木造タイプや細い車の侵入を阻む二項道路の奥地に佇む築古戸建てみたいなのばっかりですので「2億超えの指値が効きそうなRCレジが欲しい」とか言うのはご遠慮ください。(そんなのあったらウチで買ってます)

さて、そんな最近安くなってきてるんじゃね?系物件のお話しの続きですが、、
レインズを端から端まで定点観測してると東京都下の八王子方面も売り物件の価格が崩壊し始めてる気がします。

都内で言うと、23区から離れれば離れるほど賃貸需要が激減し賃貸需要が無くなった地域ほど今ある物件同士で過当競争になり家賃が値下がりし、それを見て狼狽したオーナーが「手遅れにならないうちに売り抜けよう」と売値を下げ始めたのが原因ではないかと思いますが、正直、これでもまだ買い時な価格ではございません。。。(「積算出ます!」なんて売り言葉で迫って来る仲介に耳貸しちゃダメですw)

さらに言わせていただくと、、

買う買わないの話じゃなく、そもそも賃貸の過当競争が始まってるエリアはそもそも高利回りで売り出される傾向が強いのでそんな火の中の栗を拾いに行っちゃだめなんです。(周りのライバル物件より遥かに家賃を下げても余裕で回るくらい安値で買える場合を除く)

それでも業者さんから連日流れてくる物件情報を見てると「お、この物件、、利回りいいじゃん」と思う人がいるでしょうから今日はそんな時にどこ見ればいいかって話を書いてみます。

ワタクシがこの立場でそんな高利回りの物件を業者さんからぶつけられたらであれば、まず最初に見るべきは
「レントロール」

「謄本」
です。(わかりやすくデカ文字フォントにしますw)

レントロールを見れば各部屋の家賃がわかるし、その合計で割り算すれば表面利回りも出るし、必要経費を差っ引けばNOIくらいまでは出せるかと思いますが、その際、敷金を取ってる部屋と取ってない部屋と言うのが混在しているケースが高利回りの物件ほど多いです。(ちなみにさらに高利回りになると敷金取ってる部屋が皆無になりますw)

えぇ、、
世に出回る「不動産投資収支計算ソフト」の欠点がまさにここで数字(収支)だけ追っかけて物件を買おうとしている人がわかってないのはこの部分じゃないかと。。。
(たまにやたら横文字指標をワタクシにぶつけてさもわかってる風に言ってくる人がいますが「そもそもオマエ、、ここわかってねーだろ」って何回言いたくなったことか、、、w)

どういうことかと言えば、高利回りで売り出されるってことはイコール、「高く売ろうと思ったけど売れないので値段を下げた」ってケースか、「そもそも値付けする仲介さんが値付けを間違えた(ww)」ってパターンのどちらかになるはずです。(ちなみに後者の場合だと目ざとく見つけた他のライバルによって瞬間蒸発するのでまず買えませんから見つかる高利回り物件はほぼ前者なんです)

「売れないので値段を下げた」って物件ほど敷金礼金ゼロにしてでも部屋を埋めたいと目論むオーナーさんが多いので自然と直近の入居者の敷金をゼロで募集し「とにかくこの空室地獄を抜け出そう」ってオーラが見えるレントロールに仕上がります。

それとレントロールを見る際は各部屋の原契約(一番最初に契約した時の日付)をチェックします。
当たり前ですが築浅時代からの入居者ほどちゃんと敷金を取ってる場合が多く、築古になるに従って敷金取ると申し込みが無くなるから敷金ゼロで、、という流れになります。

すなわち、この高利回りの物件を自分が買ったとして「埋めることが出来るか否か?」がこのレントロールを見るとおぼろげながら見えてくるはずなんです。

ワタクシ、大抵の物件のレントロールを見ただけで「この物件、、死にかけてるなー」とか「お、この物件、、まだ死んでねーぞ」ってのがわかるのですが、後者の場合、売り主さんも「この物件はまだ高く売れる」と理解している人が多く、結果売り出し利回りはかなり低め(要するに高い売値)で売り出してきます。(23区の売り物件の利回りがなかなか落ちて来ないのはこんなところに理由があるもんです)

そんな単に「高利回り物件」ってだけで物件探ししてるとこのカラクリを理解しないまま手を出してしまい、大家の会とかに参加して見よう見まねで覚えたアクセントクロスだのIKEAセットでのホームステージング、果てはウエルカムバスケットなんて付け焼刃的な空室対策を施してしまい借主が内見に来た際「ここに決めたらオーナーに監視されんじゃねーの?」って雰囲気を醸し出してしまいそのうち仲介さんからも「この物件はダメブツで紹介して次に内見するキメブツを当て込んじゃおう」と判断され、内見は多いけどなぜか成約しないって物件に仕上がってしまいます。(そうじゃなくて最初から決まらない物件を買ってるだけだっつーの)

恐らくですがこの手の高利回り物件は
①買ってから安価で清潔感の出るリフォームが出来る
②無理目な家賃設定にしなくても余裕で回すことが出来る

って物件に仕上げる自信があるって場合以外は結局のところ「広告費を積んで入居を決めたけど今度は違う部屋が退去」って繰り返しのいわゆるモグラ叩き状態な物件に仕上がることが多いです。(仲介さんはその度に手数料入るからいいけどオーナーはその度に原状回復費が掛ってしまい場合によっては経費倒れして死にます)

今、こういう高利回り物件に無茶苦茶な指値入れて買ってる人で成功してる人ってのはこの①②が出来るからこそ火の中の栗拾いに行ける人なのでジャンジャン買って欲しいですが、、これが出来ない人は「もっと売値が下がって指値が出来る物件」タマ数が増えてからじゃないと厳しいです。(全部とは言いませんが高確率で大火傷します)

さて、次に「謄本」ですが、
謄本でどこを見るのかと言えば、最重要ポイントは「乙区」です。

サラリーマン投資家の人ならどこで融資を引けるくらいもうわかって行動してると思いますが、今まさに買おうとしてる物件の謄本を見るとサラリーマン御用達の銀行だったりしませんか?

あとその次に大事なのは「融資年月日」。
言うまでもなくここ5年くらいが不動産融資で一番無茶なことやってた時期ですので
①サラリーマン属性であればフルローンが出てた銀行
②ここ5年くらいで融資引いて買ってる物件

の2つが該当する物件はどう考えても残債がそれほど減っていませんので指値なんて通じません。

さらに言わせていただくとこれに該当する物件、、
仮に個人名義であれば5年経過することで「短期売却時の税金」が免除になるかどうかの瀬戸際を迎えています。

なのに買ってから5年経過以前に売り出されているとなれば
「なにかしら保有できない事情が発生して売り出した」

「しかも下手すると残債より低くじゃないと売れない危機を迎えた物件」

「だけど間違っても残債以下じゃ売れねーからギリギリの売値で」

という負のコンボで売られてる可能性が高いです。

ちなみに融資期間が5年を経過している場合、
売主によっては「5年の短期売却の喪が明けたから売り出そう」とか10年前にサラリーマン御用達の金融機関から融資を受けてるなんて場合だとホントに利確する目的で売り出す人も多いです。

この場合、ある程度指値しても「ま、利確するから、、いいか」なんて大幅な指値に応じてくれる可能性がありますのでこの融資期間が何年か?ってのは結構重要です。

そんなわけで高利回りな物件が売りに出された際にこのレントロール謄本を見るだけでその高利回りのカラクリが見えて来るって話を書いてみましたが、正直、こんな話は不動産投資のイロハのイ。。(なので今日この記事を読んで「目からウロコです」なんて言ってる人はまだまだ不動産投資なんざやる資格もないってことですよw)

不動産屋が顧客に物件を買って貰おうとする時ってのはこの部分を買主に見せてしまうと買う気が削がれちゃうので説明することはほぼ皆無ですが(不動産屋は重説ポイント以外は説明しなくてもいいですからw)ここを見ると「この高利回り物件を買ってもいいのか?否か?」の入り口くらいは見えてくると思いますのでこの機会にぜひ覚えておいてください。(ってこのネタ、、ブログで書くの何回目だっけ?ww)



要するに今日は過去ログをサルベージしてみたんじゃんw