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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ポリシーの話。。。


たまには1万点目指してみたいですw

こんにちは。

3月も中旬に差し掛かり、外に出るとちょっとは温かく感じる季節になりました。

そんな今ぐらいの時期になるとあちこちの業者さんから「3末に押し込める物件はないか?」とか「3末までに買わなきゃいけないのでなんか物件くれ」と言う電話が掛って来ます。

1月の終わりくらいの話ならいざ知らず、今頃こんな話を持ってきたところで物理的に不可能な話なので誰も相手にしないものですが、、、

買主が現金客となれば話は別でございます。。。。(えぇ、、現金客であれば今からだって余裕で決済出来ちゃいますw)

と言うことで我々、
現在、突如湧いて来たこの現金客の対応で大わらわなのですが、「3末までに物件買いたい」ってお客がいれば、、「3末に売って欲しくない」って人もいるんです。。

それは現在、この売り主にお金を貸している銀行です。。。

特に昨今の融資渋々状態で貸出先が減ってる状況では融資残高が減ってしまうのも困ると言うことで現在、その抵当の銀行から「決済をなんとかして4月に伸ばしてくれませんか」と売り主さん、、激しい抵抗に遭ってます。。

「いつカネを返そうとこっちの自由じゃねーかよww」
と売り主さん、、なんとかして買主さんの決済希望日である3月29日(金)を死守すべく交渉してくれているのですが、

「抵当権抹消の手続きに最低3週間掛かる」
と取って付けたような理由で跳ね返され、銀行から言い渡された最短の抹消時期は「誰がどうやっても今からでは4月1日(月)以降」と譲りません。。(と、この作戦、、昔よくス〇ガ様から喰らった作戦でございます)

よっぽど期末の預金残高を減らしたくないんでしょう、、
最終的には刺し違えても阻止しますって言わんばかりの勢いに売り主さん、、「狼さん、、やっぱ3末の抹消は無理みたいです」と早くも白旗を揚げ始めています。

と、こういうケース、、
3末決済を熱望する買主さんだってこれで買える物件が買えずに時間が経てばウチのじゃない物件を買おうにも間に合わなくなるし今から違う物件を探すにしたって希望の物件に巡り合えるかだってわかりません。。

片や、銀行側も本音はどうあれ決済抹消の事務手続き上の都合と言い出しているのでいくら圧力を掛けても前言撤回するってことも無さそうです。(ここから3末に決済出来ちゃったら「最初から出来たんじゃねーの?」って疑われちゃいますから)

そう言うところに目を向けるとこういう場合は買主さんを説得して3末決済に拘らないでとお願いした方が早いし、確実に決済出来る可能性も高くなります。(要するに買主の希望を打ち砕けってことですw)

しかし、現金客の買主さんはあくまでも3末決済を譲らず、「3末決済出来ないなら買付けキャンセル」とまで言い出して来る可能性もあるのでここは「なぜ3末に拘るのか?」を先にヒアリングして出来るか出来ないかを判断して説得する戦術を取ります。

そう思って相手仲介さんにその「3末に拘る理由」を聞いてもらったところ、、やはり最悪な「決算上の都合」って言うじゃないですか。。。(買主税理士さんから「3末までに買わないと節税効果が低くなる」って言われてる模様でございます)

期末を控えるとよくあるこの話、、
我々も「決算上の都合」と言われると「あー、、こりゃダメだ、、」と思ったりもするのですが、失礼な話、よくよく聞くとその節税効果の額も大したこと無かったりすることも多々あります。(素人の人って単に節税効果が減ると聞いただけで具体的にいくら損するのかあたりを詳しく聞いていことが多いんです)

で、その節税効果の額はと言えば300万。。。(なんでも消費税還付がどうのって話らしいです)

300万と聞けば大きい金額にも聞こえますが、
今回の物件取引を考えると「その程度の金なら仲介同士で受けちゃえば済む話じゃねーかよ」って金額でもあります。(両社で仲手150万づつ泣けば済む話じゃんw)

しかし、、しかしです、、
今度は相手仲介さんが「手数料は満額頂くのが弊社のポリシーなのでその提案は受け入れられません」と突っぱねて来たじゃないですかww

ま、たしかに我々仲介は手数料収入でメシ食ってますからやたら滅多に負けてあげるわけにもいかないものですが、その仲手の額の問題でクライアントから依頼された仕事が成就しないってのもどうかと思います。(ホント、我々がちょっとだけ泣けば成約出来る取引を仲介のせいで壊しちゃ元も子もありませんってww)

と言っても相手仲介さんに「これは弊社のポリシー」と言われてしまえば我々もその領域に入るわけにもいかずだからと言って一度貰った買い付けの金額の減額を売主さんに求めてしまっては今度は我々のポリシーに反します。(我々、仲手は負けてもいいですが、一度出された買い付け金額を負けるのは余程の理由でもない限りイヤです)

そんな平行線だといつまでも話が進まないので「じゃ、いっそのことその300万をまるまるウチで負けちゃえばいいじゃん」って思う瞬間もあるのですが、仲介での売買後訴訟リスクを考えると(仲介って成約した後も仲介責任が飛んでくるのであまりに折れ過ぎちゃうと訴訟で負けて金銭的にマイナスになることもあるんですw)300万をまるまる引き受けるってわけにもいきません。

と言うことで過去に一度だけやって成功した「奥義 月またぎ戦術」を売主様に提案してみました。

この奥義ですが、やり方は以下の通り
①3月29日(金)に決済
②しかし売主に渡ったお金は売り主口座に入金後、物理的にロック(前は通帳と印鑑とカードを売主が使えないようにしました)
④ロック後、抵当抹消書類を司法書士に渡し3月29日付けで抹消、所有権移転登記
⑤4月1日に売り主が銀行に残債を入金し終了


要するに野球で言うところのホームランまでの滞空時間を利用するみたいなことをやるんですが、そもそもこの話、銀行によっては「は?それじゃおっかなくて抹消書類引き渡せないですよ」とか言いますから(当たり前だってww)売り主様にうまいこと言ってもらう必要があります。(ま、要するに「てめー、、3末に抹消しねーと出るとこ出るぞ」とか言わせちゃうんですけどねw

体感的確率論で言うと5分5分ですが、そうでもしないと話が進まないのでこれで話を進めてみようと思います。(だって前回は融資する銀行がいたけど今回は抵当抹消する銀行を説得するだけだから簡単そうに見えるんですってw)

ただあれです、、
ワタクシもこの作戦は一度しかやったことが無くその時は偶然うまくいったのかどうかもわかりません。(今思うと必死だったのでどうやって話を進めたかもよく覚えていないんです)

と言うことで、この作戦を実際に遂行してうまくいった方、逆に失敗してしまった方からの情報をお待ちします。(特に現役バリバリの銀行員様とか司法書士様からのお話を伺いたいです。。)




この流れ、、なんか誰一人コメントくれない予感がするんじゃんw