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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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個信悪用すんなよwww


やっぱり「買いたい病」は国の難病指定にするべきじゃないかと思うんですw


こんにちは。

ここのところ連日ブログの更新を続けてるワタクシ、、(気が付けば平日はほぼ通常運行に戻ってる気がしますw)。。

しかも昨今の不動産世相が真っ暗なのでブログネタも連日暗いものになっておりますが、、
本日も真っ暗な不動産ネタでございます。。

と言うのも最近、例の投資系区分レジを掴まされてしまったという相談が多いのですが、
この中で住宅ローンを使っての多重ローンを駆使し、個信の反映を悪用し、一気に買い進めちゃった人がものすごく増えてます。

一番多いタイプが
去年の1月くらいから5月くらいまでの期間で都銀、地銀、フラット、フラットプラスなんてとこの住宅ローンに同時に申し込み原則一つしか組めない住宅ローンを5つ、6つと組んでしまい気が付けば2億近い債務になってる人、、です。(いつものように金融機関をどう効率よく回るとたくさん融資が引けるか?ってことまで御指南されてる模様です)

住宅ローンってのは所得が低い人でも低利の長期返済で家が買えるように出来た制度ですから年収500万くらいの人でも3000万程度のファミリー区分が買えちゃうのですが、そのシステムを悪用すると個信の反映のタイムラグを利用して同時に3000万くらいのファミリーレジを5つくらい同時購入出来、わずか年収500万程度の人でも1億5000万くらいまで一気に買い進めることが出来ます。

事実、某ポータルサイトにはこの手の無料セミナーがたくさん広告で出ていましたから不動産買いたい病の人が「こんなスキームがあるよ」と声を掛けられれば当時くらいから始まってた「融資渋々状態での救世主的スキーム」として群がった人も多いんじゃないかと思います。

言うまでもなく不動産投資は買うことが大事ではなく買ってからどう運用するかが大事で、ワタクシが前々から懸念していた「行動に移すことが大事」と説く意識高い系インフルエンサー様の教えがこんな人達の行動を後押ししてたんじゃないかと思います。

しかし、現実はと言うと、、、
何も考えずに行動に移してしまったばかりに安い住宅ローン金利の35年払いでごまかされた収支計算を信じ、

埋まるはずのない高い賃料設定でのサブリースに行き詰った売主系管理会社の無責任な逃亡劇に巻き込まれ、

いきなり家賃の支払いが止まり部屋に行ってみれば契約書と全然違うホームレスみたいな住人がいたり、部屋が荒れまくった状態での空室になってたりで家賃が貰えず融資の支払いが出来なくなり

不審に思った銀行の人がその区分の様子を見に来て買主が居住してないことを知り銀行の人から怒涛の勢いで詰められる

と言うちょっと考えればわかりそうなことにキッチリ嵌められ途方に暮れる方が多いです。


たしかに住宅ローンってのは不正が発覚しても借り得なところもあるのでこんなひどい状態になっても一括返済しろとは言われにくいものですが、融資の返済が滞れば別物です。(えぇ、、これはもはや立派な債務不履行でございます)

スルガとかで高金利融資を受けてる人であればそもそも本業収入が1000万以上はあるでしょうから最悪本業収入で払えばいいですが(ってかそのくらい腹括ってこんな高金利で借りているんですよね?)住宅ローンしか通らない年収500万クラスの人だと低金利とはいえ1億5000万なんて債務は本業収入じゃ絶対賄えません。(ちなみに1億5000万を0.9%金利で借りた際の毎月の返済額は41万くらいなので年収全額が吹っ飛びます)

嵌めこんだ業者は恐らく取引自体がサンタメ取引でしょうからこの時点で最低でも都合4000万くらいは抜き終えていて、さらに管理費として毎月吸い上げていますから一見儲かってるようにも見えますが、最終的には増える空室、募集の度に下がる家賃でサブリースの支払いも苦しくなり不動産屋の究極的な逃げ道である「突然の廃業戦術」を駆使して表舞台からいきなり消えます。(で、また違う名前で新会社を作り、持ってる顧客名簿でテレアポして再度カモを嵌めこみますw)

不動産投資業界では今までに「かぼちゃ問題」や「レオパ問題」、「サンタメ系エビデンスマシマシ問題」を含む「一物件一法人問題」など様々な闇問題が暴かれてきましたが、この「住宅ローンでの瞬間的多重債務問題」はこれから徐々に表沙汰になるんじゃないかと思います。

と言ってもこの「住宅ローンでの投資物件売買」なんてのも10年以上前から新築区分投資売りの業者の常套手段でしたから真新しい話でもありません。

しかし、今回の問題、
ワタクシが想像するにちょっと前まで派手に一棟物件でサンタメ嵌めこみやってた業者が新たな融資スキームとして取り入れ少額ロットなファミリー区分でも数千万単位で金が抜けることに気が付き「なら個信のタイムラグを狙って一気に5つくらい同時に買わせて1億超え狙っちゃえ」と始めたんじゃないかと思います。(中古ファミリー区分でしたら住宅ローン通すのも容易だし新築区分よりロットがデカくなるのでサンタメでやると利ザヤも抜きやすいですからねーww)

何度も口酸っぱく言わせていただきますが、
不動産屋は融資が付く商品を売りたがるものです。(じゃないと手数料になりませんからw)

そして絶えずその融資が付きやすい商品を探し、見つけると一気に広め、それをマネする業者が増えてやがて飽和します。(飽和するとさらに弱肉強食になり激しい生存競争の結果、弱い業者は絶滅しますw)

買う側は「融資が付けば何でも買う(だって買わなきゃ始まらねーし)」って発想の人が多いですから低金利で長期返済が保証されればあまり深く考えずに買っちゃう人も多いです。(えぇ、、1億5000万借りて年間CFが100万とかでも「ゼロだったものが100万増えるんだからこれって財テクじゃん」って思うのってちょっと頭おかしいですよ)

かぼちゃや一物件一法人のように事件が表沙汰になって終息したものと違い、この問題はまだ被害が拡大途中なのでブログネタにしちゃいましたが、「住宅ローンで投資物件を買いましょう」とセールスを受けたら「え?住宅ローンでお一人様、お一つ限りじゃなかったっけ?」とツッコミを入れてください。

そこで「誰でもやってることだから大丈夫です」とか「個信のタイムラグを利用して・・・」とか「郵便ポストに一週間名前を出して・・・」なんて話をされ始めたらこの業者さんは無茶苦茶やる業者だと断定して「買った瞬間に転売で儲かる話なら乗っかるんだけどねー」とお断りしてください。(これ言うと大抵ガチャ切りされますw)


ホント、不動産世相が渋くなってくると業者さんってのはさらにあの手この手で嵌めこみに来ますのでこういう時こそ「君子危うきに近寄らず」って気持ちが今不動産投資手法で一番効果があるんじゃないかとさえ思うワタクシでございます。。。(競馬の必勝法も「馬券を買わない」って手法が一番儲かると聞きかじりました)



高いときに買わないのも投資なんじゃんw