FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
02 | 2019/03 | 04
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -
検索フォーム

トッピングは「退去予告マシマシ」でお願いしますw。。。。(は?なんだよ、、5件退去ってwww)


花粉症でも無いのに終日涙目ですww

こんにちは。

本日は3月5日。。
大家さんをやってる方なら一番恐怖な「3末退去予告」「予告コール」は2末ですので今の時点で退去予告が無いってことは「恐怖の3末退去はほぼ可能性が無くなった」とお喜びの方も多いんじゃないかと思います。。(えぇ、、ワタクシもそのクチでございます。。)

しかし、、しかしです。。
ワタクシ、さっきウチの物件の管理会社様から驚愕の事実を突きつけられ涙目になっております。。。

管理会社「あー、、3末の退去は無いんですけど、、4月中旬退去が4件入ってます。。。」

・・・

・・・

えぇ、、ウチの物件、、
3末退去より遥かに強力な4月退去の部屋がたくさん控えてるらしいんですwwww(はい、例の中央線某所のワンルームでございますww)

理由は単純です。。
本来であれば3末退去したがってた住人が引っ越し業者の手配が付かずに全部4月に延期となりその住人が一斉に息を吹き返しちゃったわけでございます。。。。

そんな退去予告ですが、まだ口頭ベースなので正式には届として出ていませんが、管理会社の話では
4月14日・・・第一波攻撃(一人退去)
4月21日・・・第二波攻撃(一人退去)
4月29日・・・第三波攻撃(二人退去)
5月上旬・・・第四波攻撃(一人退去)

と4回被弾して合計5人が退去するとのこと。。。。(我々のHPが一気に800減りますw)

3末までの退去者がゼロだったので結構安心してましたが、、まさかこのタイミングでこれだけの大量退去は想定外。。。

しかも退去理由も就職だったり転職だったり帰省だったりなのでどれ一つ引き止めることも出来ず本日の我々、、終日涙目になっております。。

とは言え、この物件、、駅近なので客付けに苦労するってことはなく(そう心に言い聞かせてます)むしろ空いた部屋をさっぱりリフォームして家賃上げたり(そう心に言い聞かせて以下略)いや、入れ替わりの際の敷金礼金も入ってくるのでむしろプラスじゃねーの?www、、、と心に言い聞かせて平静を装おうとしておりますが、、、


買ってから初めての退去の部屋も3部屋ほど含まれているので
長期入居=生活が荒れてて部屋も大荒れ=多額の原状回復費
と言う流れになって支出の方が大きくなって大打撃を受ける予感がします。。。
(こういう時のワタクシの予想は十中八九当たりますw)


ウチでこんな有様ですから他の大家さんの物件、
この引っ越し業者が手配が付かずに4月以降に延期って人、、たくさんいるんじゃないでしょうか?

ま、言い方を変えれば繁忙期が一か月ずれ込んだだけで通常3月に起こることが4月に起こると考えればやはり空いてもすぐ埋まるとしか考えられないのですが、ウチの物件はすでに築古物件。。

しかも最近近所に新築の同じようなマンション物件が増えてるし家賃もそう変わりません。。

「同じくらいの家賃なら新築の方がいいよね」
と考える人も多いでしょうから一度退去した後、再度埋めるとなるとその新築に見劣りしないような家賃設定しないと埋まらないんじゃないかって気すらしてます。。

この引っ越し業者不足、、
都内だけだという噂もあるので地方の物件の方は関係ないのかもしれませんが、これが全国的に波及してる問題だったとすれば昨今の新築ラッシュなどで妙な煽りを喰らって5月過ぎてもなかなか部屋が埋まらない→結局伝家の宝刀AD3か月攻撃で無理やり部屋を埋める→益々物件の運営に金がかかるようになる、、、という悪循環になるんじゃないかって思います。

だからなんでしょうか?
最近売れていく物件って築浅物件がやたら多いんです。。(10回契約すると8割が新築、築浅系もしくは新築用の更地です)


もちろん買ってる人も相続系の人が多く、これはそういう人しか融資が出ないって理由って気もしますが、もしかするとホントに築古物件の求心力も落ちて来てるのかもしれません。。。(あー、、そんなこと無いってわかっててもこれだけ不幸が続くとホトホトネガティブになっちゃいますww)

こういうニーズの変化も押さえておかないと安く買えるからと築古の投資物件に手を出してAD積まなきゃ埋まらない物件に全精力を注ぎこみ徐々に消耗していく図式に嵌っていく予感がします。(まだAD注ぎ込んで埋まればいいですけど)

前にも書きましたが、
そろそろ平成も終わり新元号になると平成初期の物件もかなりの築年数に見えてしまいがちです。

実際、ワタクシも平成30年以前であれば「平成10年なんて広い意味は築浅の部類に入るよね」なんて思ってましたが、今思えば築22年。。(さらにここからたった8年経過すると築30年超えになっちゃいます)

まして昨今の融資事情では融資期間も前の「耐用年数をぶっ壊せ」と号令を掛けて70年から残存年数を差っ引くなんて男前な金融機関も無くなり「当行は従来通り35年から経過年数差っ引きます(こらこらwww)」なんて平気な顔して言われることも多いです。

ワタクシ昨日、ドヤ顔で「真面目にやってる人が報われる時代が来た」と書きましたが、これはあくまでも物件を安く買える時代が来たってだけの話で、この賃貸需要も頭に入れて買わないとせっかく安く買えたとしても宝の持ち腐れになる可能性もあり、実際に今回のような大量退去を喰らって初めて考えることでもあるので前言撤回するわけではありませんが、今の時期に物件を増やすのであればこんなところも注意して買っていただきたいと思います。。

と、言いつつも裏を返せば「前オーナーが出来ていなかった空室対策が出来る買主」であればやはりチャンスであることは言うまでもありません。(まさに暴走と好走は紙一重と言いますよね?w)


えぇ、、
こっちの言いなりに近い指値が通る物件には何かウラが隠されてるとちょっとは疑っていただき、「それでも俺なら大丈夫」って物件に自信をもって指値していただき格安物件をGETしていただけると幸いでございます。。。。。
(さらに裏を返せば「これ埋まるのか?」と投げ出したくなるような物件が格安で目の前を通っても見逃す勇気も必要ってことですよww)




あ、ポールさんには関係ない話だからスルー推奨なんじゃんw