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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ニュートンの法則(サブタイトル「時は来た!」)


雨続きで現地写真が撮れませんw

こんにちは。

一昨日の土曜日は狼カフェを開催したわけですが、
内容はともかくレジュメ無しでも4時間ぶっ通しでしゃべってその後6時間酒飲んで大騒ぎしても体力的に大丈夫だということを改めて確認出来ましたw(年齢的にそろそろしんどいかなーと思ってただけに一安心ですw)

そんな夜、FBのDMで旅団福岡支部と仙台支部の長から入電。。。
「そろそろ会場押さえるけどいつがいいんだよ?」

打ち合わせの結果、福岡は7月20日(土)、仙台は9月の21日(土)で確定しました。(前回は120人で席が足りなかったのでちょっとだけ増席予定です)

あと、最近どこでもかしこでも「平成最後の」ってフレーズが叫ばれてます。(どうでもいいけど渋谷の平成女学園は元号変わったらなんて名前になるのでしょうか?

それを考えてワタクシが出来ることと言えば「平成最後の狼セミナー」。。。

3月の広島が「平成最後の・・・」って話だとあまり面白くないのでさっきいつもの会場に電話して4月に会場取れないかを聞いたところ、4月13日(土)なら大丈夫とのこと。。(なにやら他の仮予約が入っているみたいですがここはゴニョゴニョして、、、とw)

と言うことで急ではありますが4月13日に「平成最後の狼セミナー(東京)」をやりますw(セミナー間隔が短いのでどんなセミナーになるかわかりませんが、、ほぼ、意地だけで開催いたしますww)

この4月セミナー、、開催まで1ヵ月ちょっとしかないので急ピッチでも募集開始しますが募集開始は今週末9日(土)のブログ更新時にやりますのでよろしくお願いします。

と言うことでここまでの狼イベントカレンダーを改めて更新しておきます。

2月9日(土)東京・・・終了
3月2日(土)狼カフェ第4回・・・終了
3月23日(土)広島 受付終了
4月13日(土)東京・・・3/9(土)募集開始
5月18日(土)神戸・・・募集時期4月中旬(DX大家の会優先)
※6月15日・22日(土)東京・・・募集時期5月上旬
7月20日(土)福岡・・・募集時期6月上旬(九州・西日本勢優先)
9月21日(土)仙台・・・募集時期8月上旬(仙台大家の会優先)  
10月12日(土)東京・・・募集時期未定
12月7日(土)東京・・・募集時期未定
(※印は未確定で無印は日程確定です)

この他に随時、「狼カフェ」も組み込んでいきますので今年は過去最大規模にイベントが多いと思います。
「今年は会えるブロガーとして活躍する」と公言してことをただただ有言実行していきますのであちこちでお会いするであろう皆様、、不動産談義で盛り上がりましょうww

さて、話は変わりますが、、
昨年来、あれほど絞りに絞り切ってた金融機関の融資ですが、、どうやら最悪だった底を超えてきた模様です。(ソースはちょっと前まで「狼さんちにはしばらく融資出来ません」と言ってた信金さんが「そろそろ物件買いませんか?」と嬉しそうに決算書を持ち帰ったことw)

元々は別に銀行の具合が悪くなってこんな融資渋々状態になったわけでもなく、単にあちこちのクソ業者がめちゃくちゃな融資を付けてしまったことが発端ですのでそこの元を絶ってしまえば金融機関は金融庁からとやかく言われることもなく「民間企業の設備投資なんて訳の分かんねーものに金貸すくらいなら担保取れる不動産投資に金貸した方がマシ」が本音な金融機関様も多いですから魔女狩りさえ終われば戻ってくるのは自然の理。

事実、某地銀様は年収制限が最近まで5000万なんて無茶なハードルだったものが2000万くらいまで下がり、「条件満たせばフルローンも可能」とのこと。。(この前まではタプタプな共担出さないとダメだっただけにこれは朗報でございますw)

また例のスルガ様の喪もあと1ヵ月ちょっとで明けます。
喪が明ければ禊が済んだと言わんばかりに攻勢に打って出るのは当然で(ま、しばらくはあのうるせーかぼちゃ弁護団に振り回されはしますけど、、そのうちこの騒ぎも終息するでしょう)融資条件こそ多少変化はあれどいつもの4.5%程度の金利スキームで積極的な融資展開を見せるのではないかと。。。。噂では優良業者を選んで有利な取引が出来るんじゃないかって話もございます

同時に、サンタメ取引でベラボーな融資を引いてしまい残債が多すぎて売るに売れない投資家さんの物件で「月間家賃収入が毎月の返済金額を下回った」という方がそろそろ音を上げて白旗を振る時期に差し掛かってます。

これらの人達の物件は恐らく内々で任売物件として出回るんじゃないかと思いますが、ここで注意したいのは「任売」だから必ずしも安くはないってこと。。

過去の任売局面では多少オーバーローンで融資を引いてる人もいましたが、昨今のようなレントロールを偽造して机上で利回りを上げてそれに見合った融資を引いてる物件ってのはほとんど存在していませんでした。

しかし今はだれがどう見ても2億そこそこの物件に3億近い残債を積み上げてる物件が多く、残債が多すぎて任売に持ち込まれてもなかなか減額しての任売には持ち込めないケースが多く存在する気がします。

もちろん任売案件は基本的にサービサーに移管しますから安くなる可能性もありますがその分、金融機関は引当金を充当する必要があり、今回はそこまでして債務を帳消しにする必要性が金融機関にも存在しないので過去とは違い、「この高い金額で買う人がいるなら任売に応じてもいいよ」って物件ばっかりが氾濫し(うーん、、それってサービサーに流れた任売物件じゃないですよねww)、ここのところの高止まりマーケットしか見たことが無い一般投資家さんがここでダボハゼのように「なんか最近利回りがお高めな物件が増えて来ましたねーww」と手を出して結局、またもや高買いしちゃうんじゃないかって気すらします。(どうでもいいけど高崎とか宇都宮とかの築35年超えの入居率50%くらいの鉄骨レジが想定利回り10%で売りに出てますけどそれって全然安くなって無いですよww)

よく不動産は価格の歪を見つけて買うと良いという話がありますが、今の「融資が渋々だったけどちょっと良くなる気配が見え始める」時期ってのはこの歪みがまだ大きくなく、一番歪んでいた木造築古物件はプレーヤーが一気に流れ込んだ影響でちょっぴりバブル感すらあり、あまり不動産の知識が無い人は今の時期はまだ様子見してないといけない時期です。(ここまでどっち転びするかわからないマーケット事情ですからホント注意してください)

えぇ、、安くなるとしたらもうちょっと先だし、今後は素人投資家で握力の無くなった物件が黙ってても自然落下してきます。
その時の物件のタマ数は今の比でもなく、ここ5年で一番安い売値で出てくると思います。

但し、プライスタグは「これ以上下げたら残債を下回るから嫌」って言われてそこそこ高い売値が付いちゃいますが、謄本見て「どこの銀行でいつ借りたのか?」とか貰ったレントロール見て「どのくらい埋まらずに苦しんでるか?」などを分析すれば指値幅も見えてきて売り主を手玉に取るように無理目な指値が通るようになります。(あと仲介さんの値付け額で「売主はどのくらいの手残りが必要か見極める方法」ってのがありますがこれはまた別の機会にネタにしますw)

この時に真の価格の歪みが発生しますのでまだ売主が「最低でも買った金額を下回らないように売り抜けよう」なんて思ってる今の時期は買い急がず弱るのを待つ戦術が有効です。(くれぐれも言っておきますがほぼ満室経営なんて物件だと大なり小なり返済額が毎月の家賃を下回ってるのでこの作戦はほぼ通用しませんよw)

ホント、何度も言いますが、今回は過去と違い、プレーヤーが「サラリーマンの素人投資家」ですから物件を掴む握力が徐々に無くなってきた人から順番に落ちて来ます。(過去の2回のバブル崩壊はプロがコケてる関係で握力が無くなっても結構うまいことやって売り抜けてましたが素人投資家さんはここが厳しいです)

やれ任売だの競売だので安く買えるからと待ってるといつの間にか順番を飛ばされいい物件にありつけなくなる可能性が高いですからこの「自然落下してくる素人サラリーマン投資家物件」を指値で買うという戦術を駆使して「え?こんな指値で買付け通るのかよwww」って物件をハイエナのように漁ってください。。(最近、所有期間が3年未満くらいの物件でそういう指値が通る物件も少ないですが出て来てますよ)

そういや最近でも「競売で物件を安く買う」とか言ってるやつがいますが、これは昔使えた短期賃借権が使えなくなってヤ〇ザの不法占有が出来なくなった時点で素人でも落札しやすくなり落札価格がレインズ価格を超えることが多く、買えるとしたら地方の誰も見向きしない物件か非住居物件くらいなので素人が手を出しても儲かりません。ご注意ください。(この質問、、最近すごく多いのでこの機会に書いておきます)

ワタクシがここ数年ブログを通じて「貯金して時を待て!ww」と訴えていたのはまさにこのチャンスのことなんですが、融資渋々の底が見えて来たことでこの話にもいよいよ現実味を帯びて参りました。。


時は来た!それだけだ
(蝶野が横でプッと笑うこの写真もようやく狼ブログで使える日が来ましたwww)



と、いろいろ書き殴っちゃいましたが、

結論は

真面目にやってる人がようやく報われる時代になったってことですw(事実、今まで真面目にやってたやつは今の時期、痛くも痒くもないでしょ?ww)





こんなクソ長いブログを毎日読まされてた苦労がそろそろ報われるときかもしんないんじゃんw