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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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レオパ隠し。。。。


明日は狼カフェの日ですので当選者の方はバックレないようにw


こんにちは。

本日から3月です。
そんな3月になった朝のテレビ見てたら「冷凍食品が今日から値上げになる」と報道されてました。

原因は流通コスト。。
冷凍食品って保管が冷凍の状態なのでそこから運び出してトラックに積み込むて作業が他の流通業務と違っていてこの業務が結構過酷らしく人件費を食品に転嫁しないと利益が出来にくい、、、らしいです。

昔なら経営者は「そんなの関係ねーよ(クソ寒い倉庫が冷凍食品のふるさとだしww)」と労働者にハッパ掛けてやらせていたし、労働者も「ま、そういう仕事だしなー(冷凍食品なんだからw)」で済んでたものが労働環境が過酷なので「こんな賃金じゃやってられねー」となり転職されて次の成り手がいなくなり給料上げないと流通が成り立たないなんて時代に知らないうちになってたって事なんじゃないかと思いますが、今後は例のAIのせいで失業が増える職種も出て来るなんて話もありますから時代の移り変わりでどんどん労働環境も変わり、今までが普通だったことが普通じゃなくなることが相当増えそうです。

さて、そんなおり、
昨日のYahooニュースで気になる記事を発見しました。

「レオパレス、改修工事回避を検討 外壁不備で認定取り直し」
(冷凍食品の値上げの話から少々強引に不動産ネタに振ってしまいましたが、ちゃんとオチがあるのでご安心くださいw)

ニュースを要約すると

「このまま外壁の不備まで認めちゃうと膨大な修繕費を負担させられちゃうので防火認定取り直して合法化させてこの修繕費を浮かせちゃおう」

「ただ、これやると物件所有者は怒り狂うし、さらに入居者が信用不安になり退去続出すんじゃね?」


って2点なのですが、
ワタクシ、あのレオパの社長が謝罪会見で不貞腐れ気味に謝ってたのを見て「こいつ絶対反省してねーぞww」って思ってたのってこういうことを平気でやって来る会社だって知ってたからではないかと再確認しました。

常識的に考えて顧客からお金を貰い確信犯的に手抜き工事(ってか利益確保のために工期圧縮を目論み建築確認の仕様と違う工事)をしてた分際でまだ逃げ口を模索する往生際の悪いこの会社の体質を見ると「さすが昭和の時代から不動産業界で生き残ってきた会社は違う」と思います。

しかし、今は会社のコンプライアンスがちゃんとしてないと世間から一斉に糾弾される時代。(正直、先日のALSOKの兄ちゃんの運転まで世間から猛反撃されるなんて今までの時代では考えられないことでございます)

またネットでの拡散力が近年はハンパないので画像を残してしまうとあっという間に拡散し世間の「世直し隊」みたいな人がこぞって取り上げ、個人を特定し晒し者にし魔女裁判のように糾弾しちゃいますから軽はずみにネットにアップするのも考えものです。(ネットタトゥーってホント、一生消えませんから)

そんな世間の流れに逆らうこのレオパさんの姿勢も凄いですが、ネット社会でこれだけレオパの悪口を書かれるとこのレオパ物件の所有者は二次的被害を受けるし、信用を失ったアパートですから今後、入居者も減少しホントに運営が立ち行かなくなる気がしてなりません。。(一度ネットで流布された話は取り消しが出来ないし、会社の倒産を防ぎたいレオパさんはなりふり構わず所有者を置き去りにした無謀とも言える対策を講じようとしてますから所有者からしたら夜も寝れない日が続いてることでしょう)

だからと言って座して死を待つなんてのもバカらしい話。。
ネットニュースもセンセーショナルに書けばアクセスも上がるので危機感だけを煽るだけで終わってしまってるので今日はワタクシがそんなレオパオーナーに向けて「ワタクシが実際にやったレオパ隠しの術」を少々書き綴ってみます。

以前にワタクシ、見た瞬間に「レオパ」だとわかる物件の売買を依頼されたことがあります。
某〇バブルさんに最初に売却金額の査定に出したところ「うーん、、レオパ物件って人気無いんですよねー」と言いつつ出てきた査定金額は8800万。。(利回り9%)

当時はちょうどスルガが木造アパート融資をストップした時期なので9%で売り出したところでそうそう客が付くわけでもなく〇バブルさんの営業マンも「ま、当初はこれで売り出して反響が無ければ10%目線くらいは覚悟してください」なんて言ってたそうです。

で、そのお客さん、ワタクシに「〇バブルだと8800なんだけど狼のとこだといくらで売れる?」って聞かれたもんですから現地に行き、いろいろ見て回って「12800くらいで売れるんじゃないですか?」と答えました。

なんでこんな差が出るかと言えば、
①場所柄、投資物件ではなく会社の寮として売っても潜在顧客がいる気がした
②商店街が死んでないので住んでる人も活気がある
③低予算で外装をいじればレオパ臭が消せる

のまずは3点。。。

要するに利回りなんて気にしない客層にレオパ臭を消せば余裕でこんな値段で売れるだろうと思い提案したわけですが、実際に買っていった方は法人で寮を探してる人でした。

実需の人ってそんな無茶な指値をして来ない傾向があり申し訳なさそうに800万だけ指値して来たので「売主さんも無理して売る気も無いですから、、どうですか?間を取って12400万なら話をまとめますよ」と指値を返して成約させちゃいました。

買主からしたら「レオパ物件だから買わない」ってわけでもなく重説に「本物件は名前を隠してますが実はレオパ物件なんです」なんて告知の必要もありませんから後でレオパ物件だとバレてもあまり関係ありません。(もしそうなったら伝説の常套句「聞かれなかったから答えなかっただけです」ってやり返しちゃいますw)

しかし、買う時にレオパ物件だとわかってしまえばわかる人だと「レオパは壁が薄いからなー」と敬遠されちゃう可能性もあったのでそのレオパ臭が出ないようにあの独特な色使いとレオパの看板を外し、そこに中国製の安いタイルでお化粧直しして見た目「どこか待場の工務店が建てた古い木造アパート」って雰囲気を醸し出す仕様に変更しました。(あ、ついでにステンレスのポストも当時流行り出した真っ白塗装のポストに変えましたっけw)

ここまででかけた費用は90万。。。

これだけで8800万だったレオパ印が3600万高い12400万で売れたわけですが、実需のお客が見つからない局面であってもレオパ臭さえ消してしまえば今でも結構高く売れる気がします。(えぇ、、素人投資家なんてレオパって書いてなければ気が付かない人も多いですよw)

但し、この際、建築確認の書類が残っててそこの建築主に「株式会社ミヤマ」とか「レオパ系建築会社」の名前があると一発でレオパだとバレちゃいますので「建築確認の書類とかはもう存在しない」って言って切り抜けるのもありかと思います。(古い木造アパートなんですからそんな書類、「買う時にも貰ってねーよ」とか言っとけば納得する人も多いですw)

また、売らずに今後も運用するって所有者さんも多いと思います。(残債の関係で今売ったら大赤字だって人も多いかと。。)

そういう人は今回の「防火認定で逃げ切る」って愚策に怒り心頭だと思うし、「信用ダウンで入居者が総員退去すんじゃねーの?」とご心配でしょう。。

でも大丈夫です。

えぇ、、ここでもレオパ隠しで切り抜けましょうwww

そもそも論ですが、木造アパートでひとたび火事が起こり天井の高さまで火が回れば別にレオパじゃなくてもきっちり全焼します。(ワタクシも以前に放火事件に遭遇しましたが自分の身長まで達した火災はレオパじゃなくてもきれいに焼き尽くしてくれます)

たしかに防火隔壁が存在しない物件であれば火の回りが早いってことはあり得ますがそれ以前に各部屋に二酸化炭素を吐く消火器を設置し、「万が一火事になったらこれで一次消火してください」と言っておけば別にレオパ物件だろうとなんだろうと延焼はかなりの確率で防げるはずです。

えぇ、、ワタクシ思うんです、、
「レオパはホントけしからん」と怒ってるレオパオーナーで部屋にまで消火器を置いていない人が多いってこと。。。(そんなのって防火隔壁がどうのって以前の話な気がします)

二酸化炭素の消火器って少々お高めですが粉を吐かないので部屋の住人も火事が起これば躊躇なく使います。(粉の消火器って後が大変なので火事になると思わず周りにある布団をか被せて鎮火を試みて延焼する人が多いんだってww)

もちろん最初から防火不備ですからレオパに対して怒るのは当然ですが、もう起きてしまったことだしいつまでも他人が何とかしてくれるとか国が助けてくれるなんて他力本願でいても何も解決しません。(今起きてる現実に向き合わないと更に損しちゃいますよ)

狭い部屋に消火器なんか置いたらさらに部屋が狭くなってしまいますが、ここまでやっとけば「オーナー側も防火管理で努力していた」と言い訳出来るし、運が良ければ住人が初期消火してくれて事なきを得るかもしれません。(これって別にレオパ物件以外でも使える手法なのでぜひご利用くださいw)

と言うことで一旦まとめます

・レオパ物件を持ってる人は信用不安で退去されたらレオパの看板を取り外す(館名もついでに違う名前にしちゃいましょう)
・外構周りを低予算でお化粧直ししてリノベったことをアピール
・さりげなく部屋に消火器装備

以上

何度も言いますが、賃貸の重説に「本物件はレオパ物件である」なんて書くわけもないし、防火隔壁や防火不備の有無」なんて書く欄もありませんし、何よりレオパじゃなくても一旦天井まで火が登れば木造アパートは全焼しちゃう確率が高いんですから「レオパ物件を掴まされた」なんて過去をウジウジと後悔するより現実を見つめ改善すればいいんです。

えぇ、、
どんどん賃貸マーケットの環境も変わるんですからその変化に自分が合わせればいいんですってw
(ん?なんだろう、、オチがしっくりこないぞw)




・・・杜撰なオチで申し訳ないんじゃんw