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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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指値の話。。


【今日の名言】
「残しちゃダメだという躾が徹底されてるとても行き届いた子、それがデブなんです」by しらいし様


こんにちは。

本日は3月15日。。
言うまでもなく確定申告の最終日ですが、
この時間にこのブログ読んでるくらいですから当然、終わってますよね?(先生、夏休み最後の日に一心不乱に領収書の整理してるような生徒は好きじゃないですよw)

そんな夏休み最終日に悶絶してる方向けにご案内しますが、
税務署の受付ポストは月曜日に開くのでそれまでに投函すればギリギリ間に合いますのでこの土日のタイムラグを有効にご利用ください。(あと、来年はこういうことがないようにしてくださいね)

さて、
昨日は過去ログをちょっとサルベージしてネタにしてみましたが、
今日はもう一つサルベージして書いてみます。

それは「指値」の話です。。

指値・・・・
買主側にとってはこの数字が大きければ大きいほどお買い得感もあり出来るだけ勝ち取りたい数字じゃないかと思いますが、

売主側から見たらこの指値というものは出来るだけ受けたくないものです。。(あたりまえ体操)

この指値を巡って代理人と化した仲介業者が丁々発止な駆け引きして出来るだけ有利な展開に持ち込もうとするのですが、、
悲しいことに仲介業者ってのは「指値」より「成約」にこだわる生き物でございます。。(ぶっちゃけいくらで売れようが成約すりゃいいって発想ですw)

成約にこだわるってことは
①売主側が納得する値段であればいい
②買主が納得する値段であればいい
ってのを調整してお互いが納得すれば成約となるので
両手仲介で仲介する方が調整しやすくなるものです。(あたりまえ体操)

と言うことでまずは買主になるのであれば元付仲介を見つけ出し両手仲介で成約出来る環境を作ることが強力な指値を得るのに重要なこととなります。(ちょっとボカして書いてますがご理解いただけるものと確信しておりますw)

ただどうしても元付けに辿り着かずこの客付け仲介さんを通さなければいけない場合、指値交渉に長けてる仲介さんが必要になります。

ここで重要なのは「この客付け仲介さんに他の客がいるかいないか?」で、もし検討している人があなただけであれば例の「成約」にこだわる仲介さん、、必死に指値交渉してくれるはずです。。(えぇ、、あなたが買えなければお金になりませんもんww)

だからってこの客付け仲介さんに「なんとかして指値通してよー」とお願いしたところで「と言ってもお客さん、、このクソみたいな指値の買い付けだと元付に話を持っていけませんよー」と泣かれることがあります。

要するにこれって「こんな指値が通るくらいなら誰にも売らずに俺が買ってるよw」ってことなのですが、経験値の客付け仲介さんだと買付けが出たってだけで喜んでその無茶振り指値のまま元付にFAXしちゃって「は?なにこの買い付け?ww(これで売るならウチで買って転売してるよw)」と元付仲介のゴミ箱に捨てられるだけじゃなく、以降、その客付け仲介さんからの他の物確にすら応じてくれなくなることもあります。(こういう相場観の無いバカ仲介と付き合うのはやめようって思われるんです)

しかし、ちょっと頭のいい仲介になると買付けを出す前に「うちの買主さんがこのくらいの買い付け額で入れようと思ってるみたいなんですけど・・・売主さんに持って行ってくれますかねー?」とジャブを放ち、それとなく「どこまで指値しても怒られないか?」を探ってくれます。

よくあちこちの不動産系書物やネットなどで「信頼出来る不動産屋さんを探しましょう」って言ってますが、「信頼出来る」ではなく「こういうところに抜け目なく気が利く仲介さんを探しなさい」ってワタクシ、声を大にして言いたいですw(要するにコミュニケーション能力が低い仲介と手を組んじゃダメってことですw)

ただ、この「気が利く」って部分も注意が必要です。
よくある話なのですが、客付け仲介さんによっては「成約」にこだわるあまり、物件資料も貰ってないうちにこの「ウチの買主さんがこのくらいで買付け入れようと思ってるみたいなんです」と言ってしまい、「物件資料も見ないうちに指値の話なんかするんじゃねーよww」と返り討ちに遭ってるシーンをよく見かけます。(ソースはウチのエスパー君)

これは演技なのですが
①物件資料を取り寄せる
②その際に「銀行融資を打診する」ってところを見せるために「評価証明を忘れずにくれ」とお願いする
③その上で申し訳なさそうに指値を打診させる

って手順を踏むと元付もすっかり騙され「あー、、この人、、銀行に融資打診してるし、ちゃんと買ってくれそうだなー(後は値段交渉だけかも)」と思われて買い付け順位も自然と上がって来るんです。(えぇ、、何度も言いますが仲介ってのは成約にこだわるいきm以下略)

さらに言わせていただければその融資も客付け仲介に
「うちの買主さん、、ホントは融資なんかつけなくても余裕のよっちゃんで買えちゃうんですけど銀行が融資使ってくださいって言われてるらしいんですよ(あくまでもここは「らしい」と言わせてくださいw)」
と言わせて元付に「あー、、融資は問題ない人なのね」と思わせると効果は倍増します。(何度もブログで書いてますが「ウラが取れない嘘」は武器になるんですw)

この上で無理目な指値をするとどうなるか?

この時、元付さんは「指値してくるのはホントに収支まできっちり考えて買うって気があるからなんだよなー」って思ってくれている可能性が高くなるんです。。。(ホントかよ?って思う人も多いかと思いますが、これホントに効くんですwww)

これがよくある「相場観も無い買主がバカ指値してきやがった」と判断されるか「売り主にぶつけてみます」とホントに売り主に買い付けを持って行って貰って交渉して貰えるかの瀬戸際外交になるわけです。。。w(ホント、客付け仲介さんのコミュニケーション力一つでこんなに局面が変わっちゃうんですよw)

え?
そんなコミュニケーション力が高い仲介なんてどうやって見つけるんだよ?

と思う人も多いでしょうが、、

そんな発想してるといつまでもいい物件なんて買えませんよww



そうなんです。

ここは買主であるアナタが客付け仲介さんを調教するんですwwww
(えぇ、、仲介は「見つける」のではなく「育てる」のですw

もちろんここまで仲介さんを調教するには時間も掛かるし単にお願いレベルではまともに動いてもくれませんからいつもセミナーで言ってる「餌付け戦術」が必要になるのですが、その餌付け中に

「オマエさー今度はこういう風に言ってくれよ」
じゃなく
「前に別の仲介さんがこういう風に交渉してくれたんだよね」

オマエ以外にも使える仲介がいてオマエがいつまでもやり方覚えねーとそっちだけで物件買っちゃうぞって感じで暗に伝えるような言い回しをすると仲介さんを傷つけずに伝えることが出来ます。(実在してるしてないは関係ないですw)

不動産取引とはこういう人間同士の擦り合いで成否が決まるものなので例えお金がたくさんあってもいい物件買えない人はとことん買えません。。(実際周りをみるとそういう人いるでしょ?ww

逆にそこまでお金が無いって人はここを磨くとお金持ちでも買えないような物件が買えたりしちゃうものですから今日はこんな考え方を覚えてみてください。

ただ、あれです、、

この指値のやり方、、

物件が瞬間蒸発するような物件だと使えない手法ですので(そんな物件で銀行打診なんてやってると時間ばっかり経ってしまいますからw)こういう時は後先考えずにまず買い付けを通す→客付け仲介には「この買主さん、、たしか、、融資特約は無しでもいいって言ってったっけなー(憶測)」と言わせて元付の記憶にインプットさせ→買付け一番手取ったところで「融資特約無しなんて言った覚えはない(他の客と間違えてんじゃね?)」と言いつつ→「ま、融資は問題ない人だから大丈夫ですけどねー」と言わせ→そこから元付にバレないよう銀行に100本ノックすればいいと思いますよw(なんかすげー乱暴な締め方ですが、世の中そんなもんですw)



不動投資ってなんだかんだ言ってもコミュニケーション能力がすべてじゃないかと思うんじゃんw

レントロールと謄本の話。。。


【お知らせ】
本日、来週開催の広島の狼セミナー参加者の皆様にメールを発送しましたのでご確認ください

こんにちは。

まず初めに昨日のブログのポチボタンの下に「追伸」として書き込んだ「狼〇販大家さん」の件、、

ポチボタンの下に隠して書いたつもりでもきっちり読まれてる方もいるようで「げ、こんなところまで読んでるのかよwwと」びっくりなワタクシではございますが、、

今回の〇販大家さんは前回2月のセミナーに参加された方が最優先なのでそっちでされも買わなかった場合、セミナーに参加されなかった人に廻しますのでご了承ください。(もっともセミナー枠で誰一人買わなかったものを買う人もいないとは思いますがww)

そんな狼旅団〇販大家さんですが、、
昨今、物件によってはやっと値下がりを始めた物件もちらほら見え始めて来ていますので捕捉しだい順次お出しします。

ただ、融資だけは自力でやっていただきますので(当方、、買主様の融資のあっせんまで出来るほど融資テクニックはございません)手金持ってるか、自力で融資付けられる自信のある方、、
①お名前
②連絡先メアド
③手金orどのくらいまで融資引っ張れるか?
④どんな物件が欲しいのか

あたりを書いてメールかコメント欄に書きこんでおいてください。
(物件が出てきたら一斉配信しますw)

と言っても最近安くなったなと思える物件ってほぼほぼ1億以下の築30年超えの木造タイプや細い車の侵入を阻む二項道路の奥地に佇む築古戸建てみたいなのばっかりですので「2億超えの指値が効きそうなRCレジが欲しい」とか言うのはご遠慮ください。(そんなのあったらウチで買ってます)

さて、そんな最近安くなってきてるんじゃね?系物件のお話しの続きですが、、
レインズを端から端まで定点観測してると東京都下の八王子方面も売り物件の価格が崩壊し始めてる気がします。

都内で言うと、23区から離れれば離れるほど賃貸需要が激減し賃貸需要が無くなった地域ほど今ある物件同士で過当競争になり家賃が値下がりし、それを見て狼狽したオーナーが「手遅れにならないうちに売り抜けよう」と売値を下げ始めたのが原因ではないかと思いますが、正直、これでもまだ買い時な価格ではございません。。。(「積算出ます!」なんて売り言葉で迫って来る仲介に耳貸しちゃダメですw)

さらに言わせていただくと、、

買う買わないの話じゃなく、そもそも賃貸の過当競争が始まってるエリアはそもそも高利回りで売り出される傾向が強いのでそんな火の中の栗を拾いに行っちゃだめなんです。(周りのライバル物件より遥かに家賃を下げても余裕で回るくらい安値で買える場合を除く)

それでも業者さんから連日流れてくる物件情報を見てると「お、この物件、、利回りいいじゃん」と思う人がいるでしょうから今日はそんな時にどこ見ればいいかって話を書いてみます。

ワタクシがこの立場でそんな高利回りの物件を業者さんからぶつけられたらであれば、まず最初に見るべきは
「レントロール」

「謄本」
です。(わかりやすくデカ文字フォントにしますw)

レントロールを見れば各部屋の家賃がわかるし、その合計で割り算すれば表面利回りも出るし、必要経費を差っ引けばNOIくらいまでは出せるかと思いますが、その際、敷金を取ってる部屋と取ってない部屋と言うのが混在しているケースが高利回りの物件ほど多いです。(ちなみにさらに高利回りになると敷金取ってる部屋が皆無になりますw)

えぇ、、
世に出回る「不動産投資収支計算ソフト」の欠点がまさにここで数字(収支)だけ追っかけて物件を買おうとしている人がわかってないのはこの部分じゃないかと。。。
(たまにやたら横文字指標をワタクシにぶつけてさもわかってる風に言ってくる人がいますが「そもそもオマエ、、ここわかってねーだろ」って何回言いたくなったことか、、、w)

どういうことかと言えば、高利回りで売り出されるってことはイコール、「高く売ろうと思ったけど売れないので値段を下げた」ってケースか、「そもそも値付けする仲介さんが値付けを間違えた(ww)」ってパターンのどちらかになるはずです。(ちなみに後者の場合だと目ざとく見つけた他のライバルによって瞬間蒸発するのでまず買えませんから見つかる高利回り物件はほぼ前者なんです)

「売れないので値段を下げた」って物件ほど敷金礼金ゼロにしてでも部屋を埋めたいと目論むオーナーさんが多いので自然と直近の入居者の敷金をゼロで募集し「とにかくこの空室地獄を抜け出そう」ってオーラが見えるレントロールに仕上がります。

それとレントロールを見る際は各部屋の原契約(一番最初に契約した時の日付)をチェックします。
当たり前ですが築浅時代からの入居者ほどちゃんと敷金を取ってる場合が多く、築古になるに従って敷金取ると申し込みが無くなるから敷金ゼロで、、という流れになります。

すなわち、この高利回りの物件を自分が買ったとして「埋めることが出来るか否か?」がこのレントロールを見るとおぼろげながら見えてくるはずなんです。

ワタクシ、大抵の物件のレントロールを見ただけで「この物件、、死にかけてるなー」とか「お、この物件、、まだ死んでねーぞ」ってのがわかるのですが、後者の場合、売り主さんも「この物件はまだ高く売れる」と理解している人が多く、結果売り出し利回りはかなり低め(要するに高い売値)で売り出してきます。(23区の売り物件の利回りがなかなか落ちて来ないのはこんなところに理由があるもんです)

そんな単に「高利回り物件」ってだけで物件探ししてるとこのカラクリを理解しないまま手を出してしまい、大家の会とかに参加して見よう見まねで覚えたアクセントクロスだのIKEAセットでのホームステージング、果てはウエルカムバスケットなんて付け焼刃的な空室対策を施してしまい借主が内見に来た際「ここに決めたらオーナーに監視されんじゃねーの?」って雰囲気を醸し出してしまいそのうち仲介さんからも「この物件はダメブツで紹介して次に内見するキメブツを当て込んじゃおう」と判断され、内見は多いけどなぜか成約しないって物件に仕上がってしまいます。(そうじゃなくて最初から決まらない物件を買ってるだけだっつーの)

恐らくですがこの手の高利回り物件は
①買ってから安価で清潔感の出るリフォームが出来る
②無理目な家賃設定にしなくても余裕で回すことが出来る

って物件に仕上げる自信があるって場合以外は結局のところ「広告費を積んで入居を決めたけど今度は違う部屋が退去」って繰り返しのいわゆるモグラ叩き状態な物件に仕上がることが多いです。(仲介さんはその度に手数料入るからいいけどオーナーはその度に原状回復費が掛ってしまい場合によっては経費倒れして死にます)

今、こういう高利回り物件に無茶苦茶な指値入れて買ってる人で成功してる人ってのはこの①②が出来るからこそ火の中の栗拾いに行ける人なのでジャンジャン買って欲しいですが、、これが出来ない人は「もっと売値が下がって指値が出来る物件」タマ数が増えてからじゃないと厳しいです。(全部とは言いませんが高確率で大火傷します)

さて、次に「謄本」ですが、
謄本でどこを見るのかと言えば、最重要ポイントは「乙区」です。

サラリーマン投資家の人ならどこで融資を引けるくらいもうわかって行動してると思いますが、今まさに買おうとしてる物件の謄本を見るとサラリーマン御用達の銀行だったりしませんか?

あとその次に大事なのは「融資年月日」。
言うまでもなくここ5年くらいが不動産融資で一番無茶なことやってた時期ですので
①サラリーマン属性であればフルローンが出てた銀行
②ここ5年くらいで融資引いて買ってる物件

の2つが該当する物件はどう考えても残債がそれほど減っていませんので指値なんて通じません。

さらに言わせていただくとこれに該当する物件、、
仮に個人名義であれば5年経過することで「短期売却時の税金」が免除になるかどうかの瀬戸際を迎えています。

なのに買ってから5年経過以前に売り出されているとなれば
「なにかしら保有できない事情が発生して売り出した」

「しかも下手すると残債より低くじゃないと売れない危機を迎えた物件」

「だけど間違っても残債以下じゃ売れねーからギリギリの売値で」

という負のコンボで売られてる可能性が高いです。

ちなみに融資期間が5年を経過している場合、
売主によっては「5年の短期売却の喪が明けたから売り出そう」とか10年前にサラリーマン御用達の金融機関から融資を受けてるなんて場合だとホントに利確する目的で売り出す人も多いです。

この場合、ある程度指値しても「ま、利確するから、、いいか」なんて大幅な指値に応じてくれる可能性がありますのでこの融資期間が何年か?ってのは結構重要です。

そんなわけで高利回りな物件が売りに出された際にこのレントロール謄本を見るだけでその高利回りのカラクリが見えて来るって話を書いてみましたが、正直、こんな話は不動産投資のイロハのイ。。(なので今日この記事を読んで「目からウロコです」なんて言ってる人はまだまだ不動産投資なんざやる資格もないってことですよw)

不動産屋が顧客に物件を買って貰おうとする時ってのはこの部分を買主に見せてしまうと買う気が削がれちゃうので説明することはほぼ皆無ですが(不動産屋は重説ポイント以外は説明しなくてもいいですからw)ここを見ると「この高利回り物件を買ってもいいのか?否か?」の入り口くらいは見えてくると思いますのでこの機会にぜひ覚えておいてください。(ってこのネタ、、ブログで書くの何回目だっけ?ww)



要するに今日は過去ログをサルベージしてみたんじゃんw

ニュース速報。。。


毎日書こうと思えば書けちゃう不思議w

こんにちは。

昨日の夜、ぼーっとNHK見てたら突然ニュース速報が流れ、なんだろうと思ったら「ピエール瀧、逮捕」とテロップが出てびっくりしたワタクシですが、これって同時にアウトレイジ最新作の地上波放送はお蔵入りということですよね?(きっと大杉連さんも草葉の陰から泣いてることでしょう)

そんな芸能人の人が警察沙汰になると決まって撮影していたものがほぼお蔵入りしちゃうし、名作と言われたものも見れなくなるし瀧さんも将来的にこれらの損害賠償で一生を棒に振ってしまうわけですからこんなつまんないクスリとかやらないで欲しいものです。(また個人的には6回パクられても平然とVシネに出続ける清水健太郎さんのような地位を目指していただきたいところです)

さて、そんな芸能人の話題で思い出しましたがワタクシ、
会社がわりとそういうスジの方の事務所と近い関係で昔は芸能人の関係者の方から不動産系の依頼を受けることがありました。(今はそういうスジの方とのお付き合いもほとんどないのでこの苦行はなくなりましたがw)

過去に多かったのが芸能人の方やご家族が住む実需マンションのご依頼。。

芸能人の方って儲かってる人はアホみたいに儲かっていてそういう時の依頼時は結構高額物件を探す事になるのですが、ご本人は「メイドさんが2人くらい常駐できる部屋と40畳くらいのリビングがある庭付き一戸建てが欲しい」なんて無理目オーダーをして来るのでこんな要望を聞いちゃうと港区、渋谷区、世田谷区あたりで5億~10億レベルの家を探さないといけなくなるんです。。

しかし、融資する銀行は「儲かってるのは一時的」と見ることが多く、「いくら今CM契約がバンバン入ってるからってそんなに貸せません」となり「もうちょっと低予算で買えそうな物件を探せ」と暗に言われその辺の価格帯の物件を出すと「ウチの娘にこんな小さい家は住まわせられない」とお母さんに拒否られていつまでも見つからないまま大手仲介さんあたりで他決、、、となったりするわけです。(当時は客付け営業ばっかりだったのでもしこの時にヘヤッシュの存在知ってたらワタクシも前科者になってたかもしれません)

さて、そんな有名芸能人であればこんな苦労ばっかりなのですが、逆に売れてない芸能人さんからの依頼でも苦労することがありました。(あ、売れてないんじゃなくて最近露出が減ったなって芸能人さんですねw)

その苦労の最大の壁は「そもそも融資の枠が取れない」ってこと。。(えぇ、、融資減額とかじゃなくまったくのゼロ回答でございます)

とは言え、この手の売れてない芸能人さんで家を欲しがる人ってのはやたら芸歴が長いことが多く「え?こんな有名人な俺様が融資通らないわけないだろうw」と思ってる人が多いのが当時の常識。。(ま、サラリーマンじゃないんから勤続年数自慢されても困るんですけどね)

それでも当時は今よりも不動産営業に熱いものがありましたのでお客さんと銀行の双方をなだめすかし、さらに<strong>出ない融資を引っ張る術を駆使ししなんとか契約まで持ち込んだことも多かったですが(今だから書いちゃいますがなぜか三菱系の銀行に行くと引っ張れたんです)更なる問題はこの手の人を「芸能人として扱うべきなのか?」という部分。。

よくある話で東京とかだと芸能人の人を街で見掛けても声を掛けないとかサインをねだらないって不文律があります。(少なくともワタクシにはあります)

芸能人とはいえ、オフの時もあるでしょうし、もしかしたらロケかなんかで仕事のことを考えてるかもしれません。
そんな時にこっちは知ってるけど向こうは誰だかわかんない一般人が声を掛けるってのは迷惑だしいい気分はしないはずです。

いつもテレビや映画で活躍してる芸能人の人ほどそういう傾向があると思うのですが、こういう人の不動産契約をする際にマネージャーらしき人から「出来れば一般人に接してるように扱ってください」と言われます。

「あぁ、、要するに芸能人扱いしないで淡々と我々の仕事すればいいのね」と理解して芸能界の話題を一切振らないようにして扱うのですが「芸能人として扱うべきなのか?」と悩む人ってのは街でも気軽に声を掛けて欲しいようで契約決済時にも芸能界ネタを小出しで繰り出してきます。。。。(ホント、、一般人と芸能人、、どっちがいいのよって悩むのがこのタイプでございます)

だからと言ってそれにクソ真面目に対応してこっちが芸能ネタを繰り出すと「悪いんだけどそういう話はやめてくれない(キミは仕事に専念してよ、、OK?)」と急に「声掛けて欲しくない芸能人」に変わるのでさらに取り扱いが面倒になってくるんです。。。。

えぇ、、
こっちは気を遣って「最近はテレビとかじゃなく舞台方面のお仕事の方がお忙しそうですね」と言ってやってんのに、、、です。。。
(売れてない芸能人ってやたら「舞台」をやりたがるのってこれ系の理由だと聞きかじりましたw)

そんないつ干されるかわかんない芸能界ですからこうやってついついクスリに手を出してしまうんじゃないかと思うのですが、

ホント、あれです。。。

不動産屋をこれから志す方に言いたいのですが、

芸能人ってホントめんどくさいのばっかりですからクライアントとして仕事引き受けるのやめた方がいいですよ。。。(ハラハラドキドキなスリリングな体験したい方は除く)



生きてる世界が違うと思った方がいいんじゃんw


追伸
2月のセミナーでお話しした「次期狼旅団〇販大家物件」ですがやっと売り出しの準備が出来そうです。
自力で融資が付けられるとかそれ相応の現金持ってる人で物件情報が欲しいと言う方、コメント欄に連絡先を書いておいてください。資料の準備が出来たら個別に送り付けますw

ポリシーの話。。。


たまには1万点目指してみたいですw

こんにちは。

3月も中旬に差し掛かり、外に出るとちょっとは温かく感じる季節になりました。

そんな今ぐらいの時期になるとあちこちの業者さんから「3末に押し込める物件はないか?」とか「3末までに買わなきゃいけないのでなんか物件くれ」と言う電話が掛って来ます。

1月の終わりくらいの話ならいざ知らず、今頃こんな話を持ってきたところで物理的に不可能な話なので誰も相手にしないものですが、、、

買主が現金客となれば話は別でございます。。。。(えぇ、、現金客であれば今からだって余裕で決済出来ちゃいますw)

と言うことで我々、
現在、突如湧いて来たこの現金客の対応で大わらわなのですが、「3末までに物件買いたい」ってお客がいれば、、「3末に売って欲しくない」って人もいるんです。。

それは現在、この売り主にお金を貸している銀行です。。。

特に昨今の融資渋々状態で貸出先が減ってる状況では融資残高が減ってしまうのも困ると言うことで現在、その抵当の銀行から「決済をなんとかして4月に伸ばしてくれませんか」と売り主さん、、激しい抵抗に遭ってます。。

「いつカネを返そうとこっちの自由じゃねーかよww」
と売り主さん、、なんとかして買主さんの決済希望日である3月29日(金)を死守すべく交渉してくれているのですが、

「抵当権抹消の手続きに最低3週間掛かる」
と取って付けたような理由で跳ね返され、銀行から言い渡された最短の抹消時期は「誰がどうやっても今からでは4月1日(月)以降」と譲りません。。(と、この作戦、、昔よくス〇ガ様から喰らった作戦でございます)

よっぽど期末の預金残高を減らしたくないんでしょう、、
最終的には刺し違えても阻止しますって言わんばかりの勢いに売り主さん、、「狼さん、、やっぱ3末の抹消は無理みたいです」と早くも白旗を揚げ始めています。

と、こういうケース、、
3末決済を熱望する買主さんだってこれで買える物件が買えずに時間が経てばウチのじゃない物件を買おうにも間に合わなくなるし今から違う物件を探すにしたって希望の物件に巡り合えるかだってわかりません。。

片や、銀行側も本音はどうあれ決済抹消の事務手続き上の都合と言い出しているのでいくら圧力を掛けても前言撤回するってことも無さそうです。(ここから3末に決済出来ちゃったら「最初から出来たんじゃねーの?」って疑われちゃいますから)

そう言うところに目を向けるとこういう場合は買主さんを説得して3末決済に拘らないでとお願いした方が早いし、確実に決済出来る可能性も高くなります。(要するに買主の希望を打ち砕けってことですw)

しかし、現金客の買主さんはあくまでも3末決済を譲らず、「3末決済出来ないなら買付けキャンセル」とまで言い出して来る可能性もあるのでここは「なぜ3末に拘るのか?」を先にヒアリングして出来るか出来ないかを判断して説得する戦術を取ります。

そう思って相手仲介さんにその「3末に拘る理由」を聞いてもらったところ、、やはり最悪な「決算上の都合」って言うじゃないですか。。。(買主税理士さんから「3末までに買わないと節税効果が低くなる」って言われてる模様でございます)

期末を控えるとよくあるこの話、、
我々も「決算上の都合」と言われると「あー、、こりゃダメだ、、」と思ったりもするのですが、失礼な話、よくよく聞くとその節税効果の額も大したこと無かったりすることも多々あります。(素人の人って単に節税効果が減ると聞いただけで具体的にいくら損するのかあたりを詳しく聞いていことが多いんです)

で、その節税効果の額はと言えば300万。。。(なんでも消費税還付がどうのって話らしいです)

300万と聞けば大きい金額にも聞こえますが、
今回の物件取引を考えると「その程度の金なら仲介同士で受けちゃえば済む話じゃねーかよ」って金額でもあります。(両社で仲手150万づつ泣けば済む話じゃんw)

しかし、、しかしです、、
今度は相手仲介さんが「手数料は満額頂くのが弊社のポリシーなのでその提案は受け入れられません」と突っぱねて来たじゃないですかww

ま、たしかに我々仲介は手数料収入でメシ食ってますからやたら滅多に負けてあげるわけにもいかないものですが、その仲手の額の問題でクライアントから依頼された仕事が成就しないってのもどうかと思います。(ホント、我々がちょっとだけ泣けば成約出来る取引を仲介のせいで壊しちゃ元も子もありませんってww)

と言っても相手仲介さんに「これは弊社のポリシー」と言われてしまえば我々もその領域に入るわけにもいかずだからと言って一度貰った買い付けの金額の減額を売主さんに求めてしまっては今度は我々のポリシーに反します。(我々、仲手は負けてもいいですが、一度出された買い付け金額を負けるのは余程の理由でもない限りイヤです)

そんな平行線だといつまでも話が進まないので「じゃ、いっそのことその300万をまるまるウチで負けちゃえばいいじゃん」って思う瞬間もあるのですが、仲介での売買後訴訟リスクを考えると(仲介って成約した後も仲介責任が飛んでくるのであまりに折れ過ぎちゃうと訴訟で負けて金銭的にマイナスになることもあるんですw)300万をまるまる引き受けるってわけにもいきません。

と言うことで過去に一度だけやって成功した「奥義 月またぎ戦術」を売主様に提案してみました。

この奥義ですが、やり方は以下の通り
①3月29日(金)に決済
②しかし売主に渡ったお金は売り主口座に入金後、物理的にロック(前は通帳と印鑑とカードを売主が使えないようにしました)
④ロック後、抵当抹消書類を司法書士に渡し3月29日付けで抹消、所有権移転登記
⑤4月1日に売り主が銀行に残債を入金し終了


要するに野球で言うところのホームランまでの滞空時間を利用するみたいなことをやるんですが、そもそもこの話、銀行によっては「は?それじゃおっかなくて抹消書類引き渡せないですよ」とか言いますから(当たり前だってww)売り主様にうまいこと言ってもらう必要があります。(ま、要するに「てめー、、3末に抹消しねーと出るとこ出るぞ」とか言わせちゃうんですけどねw

体感的確率論で言うと5分5分ですが、そうでもしないと話が進まないのでこれで話を進めてみようと思います。(だって前回は融資する銀行がいたけど今回は抵当抹消する銀行を説得するだけだから簡単そうに見えるんですってw)

ただあれです、、
ワタクシもこの作戦は一度しかやったことが無くその時は偶然うまくいったのかどうかもわかりません。(今思うと必死だったのでどうやって話を進めたかもよく覚えていないんです)

と言うことで、この作戦を実際に遂行してうまくいった方、逆に失敗してしまった方からの情報をお待ちします。(特に現役バリバリの銀行員様とか司法書士様からのお話を伺いたいです。。)




この流れ、、なんか誰一人コメントくれない予感がするんじゃんw

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OYOについてはそのうちブログで触れますのでメールで聞いてくるのご遠慮くださいw

こんにちは。

土曜日にやったセミナー募集ですが、
18時になった瞬間からどわーーーーってメールが殺到し、今回も1時間経たないうちに募集枠を大幅に超えてしまいました。。
と言うことで毎回毎回、、大変申し訳ありませんが今回も抽選となります。。。

さて、本日は3月11日。。
日本人であればこの日は決して忘れることが出来ない日じゃないかと思いますが、あれから8年経ち、テレビでの特集も減り始めここ数年のテレビをいじわる目に見てると少しずつ風化させようって意図すら感じます。(ま、テレビは視聴率取れないコンテンツはやりたがらないですからね)

とは言え、当時現地にいなかった人でもテレビから流れてくる映像に恐怖した人も多いでしょうし、なにより関東圏は今まで経験したことのない揺れとその後数日間は吹っ飛んだ原発の被害が関東圏にも及ぶのではないかと心配してた人も多いはず。

そんなワタクシ、、
当時は会社も臨時休業になり家にいてもやること無いし計画停電なんて話もあったので家でひっそり緊急食糧としてフォカッチャを大量に焼いておりました。

そのうち都内の浄水場で放射性物質が検出されたなんてニュースが流れ、余震が続いたので怖くてぐちゃぐちゃに家具がぶっ飛んだ寝室に戻れず1階の居間で家族小さくなってごろ寝。

またスーパーに行っても何も手に入らず作ったフォカッチャを食べながら終日テレビにかじりつき永遠に続くんじゃないかと思ってたACジャパンのCMパターンを全部暗記出来るくらいにまでなりました。(さよならいおんの歌をずっと歌ってた記憶があります)

ワタクシの不便な生活は2週間くらいで解消したんじゃないかと思いますが昨日のNHKでは一階が津波を喰らったけど二階が辛うじて残ったので仮設住宅の申し込みすら出来ず8年経った今でも家の補修も出来ず、政府からの援助も尽き、8年経った今でも3つで100円の素うどんと一袋15円のモヤシを茹でてモヤシうどんを食べるおじいちゃんの画像が流れていました。

また、長年連れ添った家族を一気に失い生きる希望を完全に失ってしまってただ生きてるってだけの人がまだたくさんいるってことも知りました。

ワタクシ、祖母方の実家が相馬市なのでとても人ごとに見えずこの画像見て涙が止まらなくなっちゃったクチですが、だからと言ってワタクシがこのモヤシうどん食ってるおじいちゃんや家族を一気に失ってしまった人たちにしてあげられることなんてタカが知れてます。。。

そう思いながらもゆうべはこの画像が頭から離れずほとんど眠れなかったワタクシ。。
朝になって「そうだ、、こういう事実があることくらいブログで書いたら少しはこの8年経っても変わらない現状を世に知らしめることが出来んじゃねーか」と思い付き、、今日のブログで書かせていただきました。(なんかこういうことするのって性に合わないけど昨日のテレビはあまりに衝撃的で何も触れずにいるってことが出来ません)

幸い、ワタクシはブログを書いていて少なくとも毎日4000人くらいの人がこのブログを読んでくれてます。

ブログを読んだ人が8年経って当時、目に飛び込んで来た映像や自分に起きたことなんかも振り返り、どんだけ悲惨なことだったか思い出していただければ野菜買うにも福島産のものをあえて選んでくれるかもしれないしふるさと納税するにも東北地方を狙い撃ちしてくれるかもしれません。

別に無理してやってくれとはいいませんが、1人1人が「労せずに出来ること」をやってくれたらこのモヤシうどんのおじいちゃんももうちょっとマシなモノが食えると思うし、あわよくば床がズグズグになって腐ってしまった家の補強工事くらいのお金を政府が援助しようって思ってくれるかもしれません。(もしくは新たに金の掛からない補修法を建築士の人が発明してくれて安価でなおせちゃうかもしれません)

えぇ、、
黙ってれば誰も動いてくれませんが新橋の飲み屋とかでその話を小耳に挟んだ他の人が気付いてまたどこかで話題に出してくれるだけで何かが動くんじゃないかと思うんです。

なんかそんなことを昨日の夜はずっと悶々と考えていたのですが、少なくとも今日ワタクシがブログでネタにすれば4000人に広まるはずです。

それがネズミ算式に8000→16000→32000なんて増えればいつかその道の実力者の耳に入り「よーし、、俺がなにか名案考えてやるよ」なんて話になったらワタクシもブログ書いてた甲斐もあるってもんです。(ところでネズミ算式ってこんな計算でいいんでしたっけ?w)

なんて思うとこの平成の時代ってホント、災害ばっかりでした。

ワタクシの記憶で一番古いのが雲仙普賢岳で、その後阪神淡路の大震災、、中越地震、、広島の土砂災害、、熊本地震、、西日本豪雨、、などなど、、これほどインフラが進化した日本でさえ自然災害には想定外があるっていうのを知った時代でもあります。

これからもこの想定外なことってのがたくさん起こるでしょうし、そういう時に自分が被害者になることもあるんじゃないかと思います。

そういう時になって周囲の人が一応は助けてくれるとは思いますが、その援助には限界があり、最終的には自分でなんとかしないといけない場面も多いんじゃないかってことを今のうちに理解しておかないといけないのかな、、、くらいは考える日にしたいですね。。

なんて書いてたら段々どうやって締めようかわからなくなってきましたが、、

とにかくあれです、、

広島セミナーのレジュメが出来上がったんですけど毎回印刷所に廻してから大きな事件が起こるので(12月はアパマンイオナズン事件、2月はアパマン問題)今回はそういう大事件が起こらないようにしてください。。。w(今週中くらいに印刷に廻そうと思ってるので大事件はその前にお願いします、、、w)




せっかくカッコよく決めようと思ったのに最後の最後でぶち壊しなんじゃんw