狼ブログの利用法(復習編)。。。
スタバの1200円のコーヒーは飲まない派ですw
こんにちは。
昨今の不動産投資業界を見渡すと一時のサンタメ系仲介はほぼ絶滅(しかも今は売り終わった物件を巡って銀行からヒアリングを受けたりしてに敗戦処理に明け暮れてる模様。。)。。。
融資が付かず売るものが無ければと最近ワンルーム系に鞍替えしている業者さんも少なくないようですがこちらはまだサンタメ取引も可能なのでロットこそ小さくなりましたがそっち方面はまだ底固く推移しているようです。
そんな中、不動産投資業界の最近のトレンドはと言えば
①再建不や低ロットな築古物件に特化した不動産投資
②新築系木造アパート(木造賃貸併用住宅を含む)
③インバウンド需要を当て込んだ簡易宿所・合法民泊
の3つに絞られてきた感があり、言ってみれば、このトレンドは
融資が出なくなったから「融資を使わなくても買える」か「新築なら融資が付きやすい」って今の融資事情の隙間を突いた戦略です。(業者的にどんな時代でも売れる不動産を提供するのがその時代を生き抜く知恵ってもんですからw)
ただ、この3つのトレンドですが素人サラリーマン投資家さんがどれを学ぶにしても築古低ロット物件での不動産投資以外は例の高額大家塾に加盟しないといけないケースが多いのが欠点。。(独学で出来ないこともないですけど正直、、不安ですよね?)
またどこまで再現性があるのかも蓋を開けてみないとわからないというバラエティー番組で箱の中身を両側から手を突っ込んで当てるようなブラックボックス状態(大抵こういう時にはヌルヌルしたウナギが入っていてアイドルの女の子がキャーキャー言うのが定番でしたっけw)なので後になって「高額なフィー払ったけど得るものが無かった」なんてことにもなりかねません。
そんな人向けに「じゃ、他の投資家さんを紹介すればキックバックあげるよ」となかばネズミ講のように子ネズミを増やし初期投資した高額塾代を回収するだけでなく、「物件紹介すればその手数料からのキックバックが貰える」という話に飛びつき、本来の目的である不動産投資で稼ぐのではなくこっち方面の才能が開花してブローカー化してそっちの収入が多くなり「私は成功者」と自称する人もかなりの数になって参りました。
そう考えると今の時代、、
この「時代のニーズ」を掴んで上手く立ち回れる人が一番商売上手なんじゃないかとさえ思うワタクシです。。(
と、一通りそっち系のやつをdisったところで本題に入ります。
今の時代に不動産投資を始めたいって人はホントに融資で苦しみます。
そこで「融資に頼らない手法で物件を買う方法はないか?」と考えてしまうのですが、正直なところ、お金が掛けずに物件を買うっていうならポールさんのクレイジーマインドスキームをパクるのが早道です。(「再現性の低さを持ち前の胆力で克服する」という男前な手法でございます。。)
幸いポールさんは
再建不や築古な安い物件が欲しいのであればスミフのHPに張り付き日々更新される元付物件をロックオンして買うと言う手法が最適だし、再建不を価値ある接道付き道路にしたけりゃ都内の細い私道がグリグリに入り組んだ奥の今にも倒れそうな戸建てを探して公図見て私道がその辺の大地主が保有しているような「昔はこの辺一帯借地だったんだよ」ってとこを見つけて化学反応を待つという手法が有効です。(この話、実際にお金を取って教えてる人がいるそうなので詳細はブログでは書けません)
新築系投資であれば更地ではなく古家付き土地ってのをアットホームで適当に探して自力で道路斜線見てどこまで建物が建てられるか見極めるようになるのが早道で、ある程度ボリュームが入ると確信した土地に有名大家さんの手掛けた外装から間取りプランを丸々パクってぶち込む・・・なんてのが有効な気がします。(いつも言ってることですが買い側に周る時は両手仲介が有利になるのでアットホームは欠かせませんw)
また融資が引きやすい住宅ローンを使って新築賃貸併用やるのでしたら居住部分は自分で住む覚悟(
最後の民泊、簡易宿所については用途地域で準工とか商業系などの容積係数が0.6計算出来るエリアがお勧めなのですが、これに自力で人の動線が読み取れるエリアと言う条件で探すと意外に美味しい物件が見つかるものです。(なぜ0.6エリアがいいのかは過去ログで目黒本町をdisった記事があるはずなのでご参照くださいw)
但し、最近の民泊・簡易宿所はプレーヤーもかなりプロ化してますので実際に運営している人で「教えてくれるのにいちいち金取らない人」を探すことに尽きます。なぜならばフィーを取る方が結果を急がせる傾向があり、しょうもない立地の物件を勧めてくる可能性が高いんです。
もちろんこんなヒントみたいな話じゃさっぱりわからないって人もいるでしょうけど不動産投資ってこういうヒントみたいな話を点と点で繋ぎ合わていくうちに「なんだよ、難しいと思ってたけど要するにこういうことだろww」って答えに行き着くものです。
そういうヒントらしきことを7年掛けてブログとして書いてるわけですがこれってワタクシが15年くらいかけて独学で覚えたことを書いてるので読むのに3か月くらい掛かってもワタクシが15年掛けて覚えたことをタダで覚えられるってことでもありますw(ま、読むほうの立場で考えたら絶望的な気分になるのはわかって言ってますw)
とりあえずですが、、その中から
真面目な不動産ネタ (507)
役に立ちそうなネタ (296)
狼旅団相談室 (47)
くらいのカテゴリを読んでいただきもうちょっと点の数を増やしたあとでもう一度今日のブログを読んでいただけたら、、と思います。(多分ですが、今日のブログネタくらいの話でも読んでくれたらスッと繋がるはずです)
えぇ、、
この狼ブログ、、
カテゴリによっては読んでもまったく役に立たない話も多いですから今日は「読むなら的を絞って読んでください」ってお願いを書いてみましたwww(最近Twitterからいらした新規読者の方、、そういうことですのでご参照くださいませw)
ま、書いてる側からしたらウ〇チとブローカーネタ書いてる時期が一番脂が乗ってる時期だったんじゃんw