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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼ブログの利用法(復習編)。。。


スタバの1200円のコーヒーは飲まない派ですw

こんにちは。

昨今の不動産投資業界を見渡すと一時のサンタメ系仲介はほぼ絶滅(しかも今は売り終わった物件を巡って銀行からヒアリングを受けたりしてに敗戦処理に明け暮れてる模様。。)。。。

融資が付かず売るものが無ければと最近ワンルーム系に鞍替えしている業者さんも少なくないようですがこちらはまだサンタメ取引も可能なのでロットこそ小さくなりましたがそっち方面はまだ底固く推移しているようです。

そんな中、不動産投資業界の最近のトレンドはと言えば

①再建不や低ロットな築古物件に特化した不動産投資
②新築系木造アパート(木造賃貸併用住宅を含む)
③インバウンド需要を当て込んだ簡易宿所・合法民泊


の3つに絞られてきた感があり、言ってみれば、このトレンドは
融資が出なくなったから「融資を使わなくても買える」「新築なら融資が付きやすい」って今の融資事情の隙間を突いた戦略です。(業者的にどんな時代でも売れる不動産を提供するのがその時代を生き抜く知恵ってもんですからw)

ただ、この3つのトレンドですが素人サラリーマン投資家さんがどれを学ぶにしても築古低ロット物件での不動産投資以外は例の高額大家塾に加盟しないといけないケースが多いのが欠点。。(独学で出来ないこともないですけど正直、、不安ですよね?)

またどこまで再現性があるのかも蓋を開けてみないとわからないというバラエティー番組で箱の中身を両側から手を突っ込んで当てるようなブラックボックス状態(大抵こういう時にはヌルヌルしたウナギが入っていてアイドルの女の子がキャーキャー言うのが定番でしたっけw)なので後になって「高額なフィー払ったけど得るものが無かった」なんてことにもなりかねません。

そんな人向けに「じゃ、他の投資家さんを紹介すればキックバックあげるよ」となかばネズミ講のように子ネズミを増やし初期投資した高額塾代を回収するだけでなく、「物件紹介すればその手数料からのキックバックが貰える」という話に飛びつき、本来の目的である不動産投資で稼ぐのではなくこっち方面の才能が開花してブローカー化してそっちの収入が多くなり「私は成功者」と自称する人もかなりの数になって参りました。

そう考えると今の時代、、
この「時代のニーズ」を掴んで上手く立ち回れる人が一番商売上手なんじゃないかとさえ思うワタクシです。。えぇ、、お金にキレイ・汚いが無いと思う人や友達がどんどん消えて行くのに気が付かない人とっては当たり前の経済活動ではないかと。。。w

と、一通りそっち系のやつをdisったところで本題に入ります。

今の時代に不動産投資を始めたいって人はホントに融資で苦しみます。
そこで「融資に頼らない手法で物件を買う方法はないか?」と考えてしまうのですが、正直なところ、お金が掛けずに物件を買うっていうならポールさんのクレイジーマインドスキームをパクるのが早道です。(「再現性の低さを持ち前の胆力で克服する」という男前な手法でございます。。)

幸いポールさんは(今のところ)高額なフィーを取って弟子にするって話も無いですから富山に飛んでポールさんの買った物件のリノベの手伝いをしつつ夜の街に同行してビール18976杯くらい飲めばあのポールイズムは身体に染み付く・・・はずです。(そこまでやる覚悟があるなら歌舞伎町のホストクラブに就職して太客掴んでリシャールを一気飲みしてた方が早い気もしますがw

再建不や築古な安い物件が欲しいのであればスミフのHPに張り付き日々更新される元付物件をロックオンして買うと言う手法が最適だし、再建不を価値ある接道付き道路にしたけりゃ都内の細い私道がグリグリに入り組んだ奥の今にも倒れそうな戸建てを探して公図見て私道がその辺の大地主が保有しているような「昔はこの辺一帯借地だったんだよ」ってとこを見つけて化学反応を待つという手法が有効です。(この話、実際にお金を取って教えてる人がいるそうなので詳細はブログでは書けません)

新築系投資であれば更地ではなく古家付き土地ってのをアットホームで適当に探して自力で道路斜線見てどこまで建物が建てられるか見極めるようになるのが早道で、ある程度ボリュームが入ると確信した土地に有名大家さんの手掛けた外装から間取りプランを丸々パクってぶち込む・・・なんてのが有効な気がします。(いつも言ってることですが買い側に周る時は両手仲介が有利になるのでアットホームは欠かせませんw)

また融資が引きやすい住宅ローンを使って新築賃貸併用やるのでしたら居住部分は自分で住む覚悟(ちなみに1週間でもインフラ契約して住んだら居住歴付きます)でこっそりと後で3つくらいにぶつ切り出来るようにあらかじめ水回り配管やガス管などを余計に仕込んでおき、頃合いを見て一棟丸ごと投資物件化するなんてのも古典的な手法ではありますが出来ないことでもありません。(このスキームをやるならワタクシが過去に書いた賃貸併用物件の弱点を克服すると下手な木造アパートよりマシなのが出来るはずですw)

最後の民泊、簡易宿所については用途地域で準工とか商業系などの容積係数が0.6計算出来るエリアがお勧めなのですが、これに自力で人の動線が読み取れるエリアと言う条件で探すと意外に美味しい物件が見つかるものです。(なぜ0.6エリアがいいのかは過去ログで目黒本町をdisった記事があるはずなのでご参照くださいw)

但し、最近の民泊・簡易宿所はプレーヤーもかなりプロ化してますので実際に運営している人で「教えてくれるのにいちいち金取らない人」を探すことに尽きます。なぜならばフィーを取る方が結果を急がせる傾向があり、しょうもない立地の物件を勧めてくる可能性が高いんです。

もちろんこんなヒントみたいな話じゃさっぱりわからないって人もいるでしょうけど不動産投資ってこういうヒントみたいな話を点と点で繋ぎ合わていくうちに「なんだよ、難しいと思ってたけど要するにこういうことだろww」って答えに行き着くものです。

そういうヒントらしきことを7年掛けてブログとして書いてるわけですがこれってワタクシが15年くらいかけて独学で覚えたことを書いてるので読むのに3か月くらい掛かってもワタクシが15年掛けて覚えたことをタダで覚えられるってことでもありますw(ま、読むほうの立場で考えたら絶望的な気分になるのはわかって言ってますw)

とりあえずですが、、その中から
真面目な不動産ネタ (507)
役に立ちそうなネタ (296)
狼旅団相談室 (47)

くらいのカテゴリを読んでいただきもうちょっと点の数を増やしたあとでもう一度今日のブログを読んでいただけたら、、と思います。(多分ですが、今日のブログネタくらいの話でも読んでくれたらスッと繋がるはずです)


えぇ、、
この狼ブログ、、

カテゴリによっては読んでもまったく役に立たない話も多いですから今日は「読むなら的を絞って読んでください」ってお願いを書いてみましたwww(最近Twitterからいらした新規読者の方、、そういうことですのでご参照くださいませw)



ま、書いてる側からしたらウ〇チとブローカーネタ書いてる時期が一番脂が乗ってる時期だったんじゃんw

日本初のサービスをリリース?


今日はあまり時間が無いので手短な更新になりますw

こんにちは。

インターネットなどのIT事業が急速に拡大する中、「なんとかして不動産業界にこのITを介して食い込めないか?」と日夜考えてる人が多いそうですが、これっていまだにFAXや電話に頼る旧態依然の不動産業界なだけに「ここにITを駆使して食い込めば莫大な利益が上げられる」と考える不動産テックな人が多いからなんじゃないかと思います。

で、そんな中、昼間ネット見てたらこんなサービスがリリースされたと報じられてました。(ソースは団員からのタレコミw)

「日本初!不動産免許なしで誰でも副業で知人のお部屋探しからお部屋の案内まで出来るサービスをリリース」

要するにこれ、「副業で自由な時間に知人の部屋を探してあげて報酬を得ましょう」って募集リリースなんでしょう。

ただこれ、賃貸物件と言えどもこの業務を行い報酬を得るのであれば「業」ですから宅建免許が必要で、この「不動産免許」と称するものがこの不動産法人に付与される「宅建免許」なのか、個々に持つ「宅建士」の免許なのかわかりませんが、単に宅建免許を持つ不動産法人で賃貸物件の案内や申し込みを業務でやるのであればもちろん個々の「宅建士」の資格が要りません。

なのでこのリリースした会社が宅建免許を持っているのであれば世の中のどこにでもある話なので「単なるエージェントと称する人」を外交員報酬で養うってことでいいのですが、わざわざ「日本初!」と銘打つからにはなにか新しい試みが行われるのでしょうか?(目を皿のようにして何度も読み返したのですがワタクシには見つけられませんでした)

と、そのサイトをよくよく読むと、、
「お部屋探しからお部屋の案内まで出来るサービス」と出来る業務の範囲を限定しているように見えます。

もしかしたらですが
「このエージェントの業務は知人賃貸物件探ししてる話を聞きつけ、物件検索して案内して申込書をこのリリースした会社に送るところまでだから仲介業務には該当しない」
ってところで「宅建業ではない業務」と通すつもりなんじゃないでしょうか?(それであれば確かに「日本初!」でございます)

とは言え、ネットで堂々と業法違反なことをリリースするバカもいないでしょうから何か凄い「業法かわし」があると信じていますが、一般論として「宅建業者でもないやつに自分の物件のカギを貸して内見させる」ってメチャメチャリスクです。(えぇ、、我々、宅建免許と言うお上が認めた免許を携えているからこそ、そこを信用して部屋のカギを渡して第三者に物件の立ち入りを認めてます)

また、報酬が賃料の一か月分という現役賃貸営業社員から見たら成果報酬型とは言え鬼の様な歩合給。。
カジュアルな副業形態を謳い、1ヵ月フルに働く人を想定していないようなのでこれで月に100万なんて稼ぐやつもいないだろうとは思いますが、この会社のFAQを読むと、、、あれ?

「弊社と雇用契約を結ばせていただきますので不動産会社の一員としてお部屋探しが出来るようになります」

「一時間の研修で不動産の一通りの知識と実務面を伝えるので問題ありません」

「内見時と物件申し込み時に時給1000円をお支払いします」

なんて微妙な表現が見え隠れしてます。


ってことはあれです。。

これってよくある完全歩合制のアルバイトみたいな人が知人で引っ越ししたいって人を見つけて仲介業務をするって話じゃないですか。。(日本初って言うから何が日本初かと思ったら「知人の引っ越し情報を吸い上げて申込書まで書かせる」って業務ですね)

ただ問題は、エージェント報酬が家賃一か月分ってことなので「貸主(代理)物件かADが2か月以上付いた物件」じゃないと会社が儲からないってことでもあります。

そうなるとエージェントさんによっては今回のウリである「押しの強い営業が無い」って部分にいささかの不安を覚えます。(「その物件はADが無い物件なので案内出来ません」とか言うのかな?)

あと、この話、、いくら何と言っても「仲介業務」に該当する可能性が高いのでこの会社に業法にある「社員5人に対して1人の宅建士」を置かないといけない気がします。(えぇ、、案内して申込書出す時点でも立派な仲介業務ですから)

とは言えこんな部分、当然先に考えて「契約部隊は全員宅建持ち」とかにして宅建業法に抵触しないようにするんじゃないかと思うのでワタクシがこれ以上コメントするのは控えますが、仮にそんな部分がクリアできたなら大家業を営む側からすればこうやって物件の案内をしてくれる人が草の根レベルで増えるということでもあるので空室対策の一環として覚えておいても損はないかもしれませんね。(賃貸募集チャンネルが増えるってのは大家さんにとってもメリット大でございますw)


ただあれです、、
このリリース、、大家さんに向けてリリースしているのではないし、賃貸物件を探してる人向けでもなく、エージェント募集ってとこに特化してるように見えるのがとても気になるワタクシです。。。。(こういうのってFCビジネスって言うんじゃなかったっけ?)




話の建付けがすごく気になるのでしばし注視してみるんじゃんw

ワタクシクラスになると麻雀でさえビジネスチャンスに映るんですw


オジー様の代わりにロブ様が来ると聞き狂喜乱舞でございますw

こんにちは。

先日、旅団の腕自慢8人で定例の「狼旅団杯争奪 チキチキ麻雀大会~アンタ、背中が煤けてるぜ」を賑々しく開催しました。


しかも今日も司法書士が同席だぜ・・・(意味不w)

この企画、、実はかれこれ5年くらいやってる旅団のシークレットイベント(賭けてるモノがモノだけにあまり大っぴらに言えないし、今どき麻雀出来るヤツも少ないし、、)なのですが、

開催した当初ってどこの雀荘も予約なんかしなくても余裕で席を確保出来たものです。。

しかしここ数年はちゃんと予約しておかないと1卓すら確保が難しく、先日はいつもの新橋の雀荘やそのチェーン店も全部予約でいっぱい、仕方がないので卓数の多い大きめの箱(今回は55席なんて超大型店です)をギリギリ確保しました。

で、当日、、午前中はまだそんなでも無かったのですが午後になるとこの55卓全部が稼働し始め、18時の帰宅時間に店内を見ると満卓どころか空き待ち組まで出始め、我々が帰ろうと空けた卓でさえも卓の準備も出来てないのに座ろうとしてました。

また、最近はボケ防止で麻雀が流行ってるって噂を聞いてましたが、55卓全部にそれらしき「ボケ防止組」の高齢者は一人をいません。(見た目ですが20代後半くらいから30代の男ばっかりでした)

ってことはあれです。

賭け事なんてしないと思ってた若い世代が麻雀を打つようになったってことです。。(えぇ、、草ばっかり食ってる若者ばっかりかと思ったら肉食系の狩人が増えてんじゃんw)

特にここ1~2年の雀荘の活況は半端なくこれは仮説ですが、
①パチンコが規制強化であまり稼げなくなった
②半チャン(東南戦)が1時間くらいで勝負が付くのでパチンコより早く勝負が決する
③雀荘が昔と違ってキレイになってヤクザっぽい人が少なくなって一般人の出入りしやすくなった
④反社勢力からのみかじめ料請求がしにくくなった
あたりではないかと思います。

ちなみに雀荘の一般的なプレー代はお一人様一時間300円程度が相場、、。
すなわち4人一組の麻雀では1卓あたり一時間で1200円稼ぐわけで55卓が稼働すると1時間あたり66000円…

全自動の雀卓に4人座ると使うスペースは一坪欠けるくらいですから60坪くらいの賃貸物件を坪1万5千で借りたとすれば月の賃料は90万円。。

雀荘は風営法上「日の出から午前0時」ですので物理的には18時間程度営業出来ますが、18時間全卓がフル稼働しないにしても半分の9時間ほどフル稼働すると場所代だけでも一日で60万近い売り上げになります。

これに付随する飲食系の売り上げを加味すると一日で70万くらいの売り上げは容易で、これが30日続くと、、、なんと月の売り上げは2000万を超えてしまいます。

ここから従業員の報酬や機械のメンテ、飲食の仕入れ等を差っ引くと(こういう商売の販管率は45%くらいでしょうか?)オーナーにはどう転んでも1100万くらいの実入りになります。

最近、都内でも古いビルの上層階はそれほど賃貸の引き合いも無く坪1万5千円なんて単価じゃ借り手も少ないでしょうから雀荘の開業資金(雀卓って業務用だと1台25万くらいしますので雀卓55台揃えると1400万、店舗改装費は飲食じゃないので2000万あればタ足りるでしょう)で敷金等を含め約6000万程度用意出来れば毎月1100万の収入なので投資利回りを単純計算すると年利220%になってしまいますww

当然、雀荘なんて際どい隙間産業ですからそれなりのノウハウも必要ですが、「パチンコ業界が斜陽化したことと反社勢力の衰退にによっての麻雀ブーム」てことが仮説じゃなければJR駅から10分以内くらいの周りに居酒屋が立ち並ぶ空きビルの飲食業すら嫌う上層階の一区画を借りて出店すればそれなりの投資利回りで運営出来、正直薄利なコインランドリービジネスなんかより儲かるんじゃないでしょうか?

しかも雀卓って中古でもそこそこの値段で取引されるそうなので(国産の雀卓って安い中国製雀卓と違って正確無比に稼働するので人気なんです)万が一、雀荘がダメになっても資金回収は容易です。(ちなみにコインランドリーの機器は中古になるとドカンと値下がりしちゃうそうです)

なんてことを考えながら麻雀打ってると全くプレーに集中できずトップ目だったのにあれよあれよと振り込んでトドメの親っパネ喰らってハコテンにされちゃうわけですが、、、www

・・・・

・・・・

さて、
本題はここからで、、

こういう雀荘の現状に気が付いた人が今度は「儲かるビジネスとしてこの雀荘ビジネスを情弱投資家から資金を集めまたもや投資家を嵌めこむビジネスとして考え出すんじゃないか?」ってことが心配です。(だってこの話、、ちょっと考えたら儲かりそうに聞こえちゃいますもん)

実際はこの商売、風営法の範囲なので開業するにしてもなかなか面倒です。
また、貸し手側のビルの持ち主も風営法の範疇の店舗に部屋を貸すというのはいまだに抵抗感を持つ人も多く、最初の頃は営業出来そうな店舗も見つからなくはないですが、実際に新規店舗をガンガン店舗開発するとなるとなかなか候補が見つからず「お金は集まったけど開業できない」ってリスクがあり得ます。

これって昔にあったバ〇オマス発電投資の構造と似てますが、バ〇オマス発電も最初は未来の投資と言われ投資する人も多かったですが通産省の認可が必要だったためなかなか認可が下りずお金はあるけど開業できない=投資した人にお金が払えないという悪循環に陥りました。

そのうち、資金繰り悪化から内部崩壊が始まり投資したはずの資金も誰が食ったか知りませんが投資した人に戻すことも出来なくなり(たしか、許認可を見越して発電機を先に買っちゃったからでしたっけ?)現在は「待ち」の状態になってるそうです。(一部の人にはお金を返金してるそうですが満額戻しは出来ない状況とのこと)

コインランドリービジネスも最初は鳴り物入りでPRして投資家を募っていましたが結局、出店する場所によって売り上げが左右されしかもなかなかロケーションのいい店舗が確保出来ずに投資家ばっかりが集まってきた関係で「繁盛店のすぐそばに出店」という掟破りをやらかす業者まで登場して儲かるどころか投資した初期のイニシャル費の回収にやっきになる投資家さんが増え始めています。(ってか最近は「元を取り返すまではやめられない」って人ばっかなんじゃねーの?)

かぼちゃだって結局、このビジネスを最初に仕掛けた人達(S氏やそれに乗っかってサンタメ営業してた業者)だけが大儲けして買わされた投資家だけが大損をする羽目になりましたが、これもセミナーなどのPR活動で引っ掛かった投資家さんがプレゼン資料を見て「これは儲かる」と勘違いしてしまったことが原因です。

まさかホントにこの雀荘ビジネスを「新時代のビジネス」なんてドヤ顔プレゼンするやつもいないと思いますが、騙しのビジネスってのはこんな形で考え出され素人が考えたら「おかしい」って思う盲点を隠し、儲かるポイントだけを強調して資金を集める傾向があるので聞きなれないビジネスの話が舞い込ん出来たら警戒心をMAXにして安易に信じ込まないようにしてください。

ここ数年で高掴みした不動産を昨今の融資ジャブジャブ時代に乗っかって売り切り、なんだかわからないうちに莫大な売却益を受け取ったものの、次の投資先が見つからずあちこちの「不動産以外の投資セミナー」に顔を出す人も増えてるそうです。

今回、そんな勢いで売却益を得られたのは神様がくれた千載一遇のチャンスだったと割り切り「次はこうは行かねーぞ」と慎重にそのお金の使い道を考えていただけると幸いでございます。。。(たぶんですが、これって実力で得られた金じゃないので次はそうそう儲からないもんなんですってw)

だって、こんなビジネス、、
ホントに儲かるならワタクシ、、ブログなんかに書かずに自分でコッソリやりますもんww



ホントに儲かる話なら他人なんかに教えないんじゃんw

売買の目的の話。。。


「2月ってなんで28日で終わるか知ってます?」とエスパー君にマウントされて困ってますw

こんにちは。

よくある相談事で「今度物件買うんだけどその際の契約書と重説見てなにかヤバイことがあれば指摘して欲しい」というのがあります。(この手の相談をなんでワタクシ、タダでも引き受けるかと言うと、相談を引き受けると自分の仲介スキルアップに繋がるので喜んで引き受けてるんです)

一般論として大手さんが作る契約書や重説に関しては仲介担当以外に法務部なんて部署があるので社内コンプライアンスがしっかりしてて細かいところまで調査し尽くして分厚い書類になってることが多いのですが、そうじゃない業者さんだと抜けてる部分も多く時々ですが「これで契約しちゃうと万一揉めた時に負けちゃうなー」ってやつもあります。

一番多いのが引き渡し時の取り決め。。
中古の収益建物で取引することが多いこの不動産投資業界ですので一度他人が使ってたものを買い受けるとなると引き渡し時に細かいことまで取り決めていないと「話が違う」ってことが起こり

①買主「ここまできちんとして引き渡すって話だったじゃねーかよ」

②売主「いや、そんなところまでやって引き渡すとは言ってない」

となると売買契約書にどれだけの決め事がなされていたかが勝負になります。。

しかし、揉める時の契約書だとそういう部分がまったく想定されていないため記述そのものが無かったり、ものすごく大雑把に記載されていて残置物に関してもどこまでが残置物でどこからが設備として置いていくものか線引き出来てなかったり、部分修繕後お引渡しなどでもどこまでどう直すと決めずに曖昧な条文にしてしまい、一度直って引き渡し後3か月後に再発しなんてとき、「直して引き渡したからあとは知らん」と言われて泣き寝入り、、なんてことも稀に起こります。

ただ、これ、、物件を買う際の売主VS買主の力関係(「買ってください系売主」や「売ってください系買主」、「売ってやるよ系売主」や「買ってやるよ系買主」なんてパターン)や仲介さんのグリップ力や当事者との力関係で契約の中身が変わりますので契約の段階で誰が有利な立場で誰が不利な立場か?など空気を読んで主張すべきは主張するというスタンスで臨んでいただければと思います。(契約書もそんな力関係の差でどちらかに有利になってる契約になってること多いしw)

さて、それともう一つ、、
最近その手の他社が作った契約書を見てると「売買の目的」というものが抜けてる契約が多い気がします。(昔、この話を書いたことありますがもう一度書いてみます)

と言うのも不動産売買には
①土地と建物を買って投資物件で運用する
②建物を取り壊して新たに新築物件を建てる
③土地建物を買って自分が住む

などなどそれぞれ「買う目的」ってのがあります。。

時々揉めることで、この前は「売買の目的」を書かなかったばかりに売り主さんに買主さんから「物件の雨漏りを売主負担で直せ」と言われたって相談が飛んできました。

このケース、、のパターンだったのですが、売主は建物に関しては取り壊すと聞いての売買、買主も決済引き渡し日までは「新築建てるので取り壊します」って言うので解体費分の指値まで応じたのですが、昨今の建築費高騰で収支が合わず、結局全空物件だった建物をリノベして賃貸で数年運用して時期が来たら取り壊して新築を建てるというプランに変更しちゃったそうです。

その際にリノベの業者さんが雨漏りを見つけて「雨漏りは瑕疵担保だから売主負担で」と買主さんが言い出したわけですが、売り主さんは契約時に仲介さんから口頭で「瑕疵担保については土地だけになります」と言われていたのでまさに寝耳に水。(契約を急ぎたい仲介さんに口頭でさらっとごまかされちゃったんでしょうねー)

どこかにでもそんな文言が入っていれば連鎖的にどうでも出来たのですが、見ればよくある全日の定型フォーマットに最低限しか記載がない契約書と重説でしたから揉めに揉めてしまい、結局、売り主さんは雨漏り修繕で掛った費用の半分を負担する羽目になっちゃいました。

こういう時、契約書の備考欄に
「本物件売買は買主が建物を解体し、新築物件を建てることを目的とした売買契約とします」
なんて書いておけば建物は「取り壊し前提の古家付き土地売買」と出来たし、解体まで引き受けて滅失登記までして引き渡せば無駄な指値を受けることもなかったでしょう。

また、投資物件の売買の時は
「本契約は収益用途とした土地建物売買とします」
なんて書いておけば建ぺい容積にさえ影響が出なければ境界があとの立ち合い作業でズレて多少の土地の減少が発覚したとしても「投資物件の売買なんだからw」と逃げ切ることも可能です。(ま、それ以前に現況渡しの公簿売買にしちゃえばそんな心配も無いですがw)

これを書いておかないとオールマイティ―な土地建物となってしまい後になって「買った目的が達せられなくなった」とゴネられても文言になっていない以上反論立証が難しくなり裁判なんか持ち込まれると負けてしまったり和解させられつまらない出費を強いられます。

と、これを悪用しようとすれば買主の立場で考えてわざと売買の目的を書かせないでオールマイティーな土地建物売買に持ち込んでクレーム付けて費用を奪い取るってことも可能になったりもしますが、今日はとりあえずこの売買の目的を書く書かないでどんな影響を受けるか?ってことだけ覚えてくださいw(余計なこと覚えてしまい「狼ブログに書いてあった」なんて言われちゃうとワタクシの立場もございませんw)

と言うことで、、、

今日、このブログを読み終わった後に過去に契約した契約書、重説を読み返してみませんか?ww狙いは物件をろくすっぽ調べもしないサンタメ取引で売りつけられた人が大儲けして消えようとしてるサンタメ業者に一矢報いるための対策でございますw




逆に不利なことばっかり書いてあるかもしれないんじゃんw

ロンドン橋リターンズ。。。。


玄米食ってるとモテると聞きましたが、、効果ありませんw

こんにちは。

ここのところの不動産投資業界の体たらくぶりのニュースに接し、ワタクシ、最近頭の中で「ロンドン橋落ちた」って歌がずっとリフレインしてます。(なんか歌を思いつくとずっとそのメロディーが思い付き、つい口ずさんじゃうってことありません?)


そんなロンドン橋の歌を犬と散歩してるときに♪ふーんふんふんふんふんふん、、と鼻歌口ずさんでたワタクシ、、
過去ログでロンドン橋の歌の動画をブログに載せたことを思い出しました。。

「そういやワタクシ、、なんでそんな動画を載せたんだっけ?」
と思い、さっき過去ログを漁ったのですが、その記事は
「不動産バブル崩壊ってホントに来るのかよ?ww」って記事でした。。(最近のワタクシ、いちいちラスティー君に過去ログのありかを聞かずに自力検索できるようになりましたw)

要するにいつか不動産投資に掛かってる橋が落っこちるから巻き込まれないようにしてねという意味合いを込めて今から2年半前に書いた「5年先の備忘録」なのですが、、そんな2年半前と言えば、、
①まだかぼちゃの馬車の事件も表沙汰になっていなかった(楽待さんの不動産セミナー広告全盛期
②スルガにサンタメ案件を持ち込んだら2週間も経たずにフルローンが組めた
③仮に一番手の買主が飛んでも1週間あれば次の希望者が決済出来たw
④エビデンス偽造は当たり前でカーテンスキームが有名になり始めた
⑤不動産投資本最盛期!著者のセミナーがあちこちで開催される
⑥キラキラ大家さん大繁殖(大家塾の入塾費用100万円時代突入w)
⑦「民泊は儲かる」とSPAで取り上げられ民泊ブームに
⑧コインランドリー投資がもてはやされる
⑨「時代は太陽光!」とか言われてた
⑩「サンタメ屋さん以外は不動産屋にあらず!」と恵比寿の高そうな飲み屋でドヤ顔されるw

なんて時代。。。(弱小仲介な我々、、ホント、肩身が狭かった時代でございましたww)

ま、2年半前のワタクシの予想がどのくらい当たってるかとかは横に置いとくとして、ワタクシが一番危惧してた部分はここです。。

どのような形であれ金融機関が融資をストップすると不動産価格が下落するってのはおわかりだと思いますが次回の不動産バブル崩壊は今までのプロ系業者が飛ばされるパターンではなく初めて一般投資家さんが飛ぶケースになります。(融資残高の融資属性で一番多いのが今回はこの一般の方なんです)(当時のブログ記事抜粋)

これが冒頭で申し上げたロンドン橋の歌なんですが、
今週の月曜のスルガ前でのデモと見ると橋から落ちた人も多いでしょうが、まだ落ちた橋にしがみついて落ちないように頑張ってる人も多いかと思います。

そういう人は今起きてる現実を理解していろいろ行動に移しているからそんなに心配していないのですが、、、
問題は「目の前でロンドン橋のゲートが落ちてるってのに気が付かすにこっちに向かってくる人」の存在です。。。

2年半前以前にワタクシのブログの存在に気が付き、一から読み始め「不動産投資って実際はこんなに怖いんだ」と思ってくれた人だと「こんな物件売りに出てますけど、、笑っちゃいますよねー」と当時数少なかった「安値で拾えそうな物件」だけに手を出していましたが最近、ケンビヤコラム経由とかTwitter経由でやってきた人の中で「これから不動産投資をやりたい」と考えてワタクシのブログを読むようになった人からの相談を聞いてると、怖いくらいに安易に不動産投資の世界に飛び込んで来そうな人が結構いらっしゃいます。

ホント、、お願いですからワタクシに自分がどんな人かも言わずにいきなりメールして来て「不動産投資始めたいんですけど必勝法教えてください」ってのはやめてくださいww


そう聞かれたらこの画像をお送りしますw(不動産投資とはこう言うことですからww)


ワタクシが前に「不動産でわからないことがあればまずはググって検索して真実を確かめて」と言ってた話も今ではググると上位の検索結果はほぼSEO対策が施された詐欺系誘導サイト。。。(しかもページを下に辿っても全部埋め尽くすから真実らしき記述にはまったく辿り着かない仕様に仕上がってますwww)

そこで最近はまた紙媒体に頼って過去に出版された不動産投資本に回帰してそこで基礎を学ぶ人も多いと耳にしますが便利だと言われたインターネットも使いずらくなってる昨今はワタクシも「正直、こっちの方が早く知識武装出来るんじゃないか」って気もしてみました。。(えぇ、、今から5年以上前に書かれている不動産投資本って結構いいこと書いてる人が多かったんです)

実際に不動産に対する融資も止まりこれから新規参入を目論むサラリーマン投資家さんにとっては受難の時代になるとは思いますが、結局は歴史は繰り返すのでまた不動産に対して融資ジャブジャブ時代も到来します。

昨日、そのヒントらしきことを書きましたが、物件価格ってのはホント、その時の融資状況に左右されますので物件相場(ここでは利回りです)がどうであれそのうち物件相場から大きく乖離した物件ってのが飛び出してくるはずです。(現に、昨日くらいから「仲介さんが利回り算定だけで物件価格決めちゃったんじゃねーの?ww」と思わしき値付け間違いっぽい物件情報が出回り、土地の面積と路線価で割り算して「なんだこれ?ww」と気付いて走り回ってる投資家さんが多いと聞きかじっておりますw)

こういう物件が今後は増えるのは間違いないですから焦らずに確実に割安な物件を確保して、必ず来るであろう次期融資ジャブジャブ時代に物凄い売却益で売ってしまうという流れに乗っかっていただきたいと思います。

ホント、あれです、、
今、セミナー広告を出してる不動産屋の無料セミナーなんかにおめおめ参加しちゃうとロクなことないですよ。。。(今のご時世に他人を出し抜くようなスーパースキームなんてあるわけねーしw)




要らぬ知識を叩きこまれたうえに嵌めこまれるだけなんじゃんw