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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼前夜祭の件w


セミナーに備えて最近黒ウーロンを水替わりに飲んでますw

こんにちは。

昨日の広島セミナーの募集の件ですが、、
結局、先に懇親会の枠が全部埋まってしまいセミナー定員の80人になる前に締め切りとなりました。。(懇親会出席率95%って一体どんだけお酒が好きなんですか?www)

あと、「お酒は一滴も飲めませんが懇親会に参加したい」って方がいましたが、
ワタクシ、懇親会の時は席を周って歩く関係でほとんどシラフですからどうぞご安心してご参加ください。(ってか皆さん、不動産談義に花を咲かすタイプの人ばっかりですからそんな泥酔するほどお酒飲まないですってww)

また今回の広島セミナーは通常のセミナーの半分くらいの人数ですのでいつもよりもお話しできる時間も多いと思います。
個別で相談事があればお気軽にお声掛けください。(いつもの人数だとその手の質問、相談にお答えする時間もないですがこの人数ならきめ細かいことで来そうですw)

それともう一つ、
今回の広島セミナー、、東京から新幹線で行くとなると当日発だと朝の6時とかに家を出る強行軍だし、万一にでも当日新幹線が動かなくなったら一大事なので前日金曜の夜から単身前乗りします。

なのでセミナー前日の金曜の夜、一緒に飲める人がいれば前夜祭もやろうと思ってますのでセミナーに参加される方限定になりますがご希望の方はコメント欄かメールにてご連絡ください。(出来れば広島で一番美味しいお好み焼きか魚介類食えるとこ行きたいですw)

さて、広島の話はこれくらいにして、、
来週の東京でのセミナーの出し物もぼちぼち決まりました。

今回は前回のクリスマスセミナーにご参加された方がほとんどなので前回の話を深堀りした内容になります。

どのくらい深堀りするかは当日のお楽しみにしておいて欲しいのですが、実名に関しては前回の5倍くらいの規模になりますww(えぇ、、今回は細かくジャンル分けした名簿みたいな形に仕上がりましたww)

これを見れば昨今のサラリーマン不動産投資業界の闇がほぼお分かりいただけるくらいに仕上げていますのでお楽しみに。。

また、それ以外に前回のセミナーで話した「加工力」についてもそこそこ深堀りします。

ただ深く掘り下げ過ぎると前回同様後半の時間が足りなくなるので中級レベルの人がちょっと物足りないって程度に仕上げてあります。(前回のセミナー、、結構初心者っぽい人が多かったので多少そっちに合わせます)

とやるとせっかく大枚ははたいて来てくれた中級レベルの人に申し訳ないので今回はスペシャルゲストを呼びました。(えぇ、、お金大好きな人にとっては耳寄りなお話し満載なゲスト様でございますw)

その方とワタクシ、最後の一時間くらい対談形式でしゃべりますのでここだけはメモをご用意しつつ耳をかっぽじってお聞きください。内容が内容だけにレジュメにはほとんど反映出来ない話でございます。。。


さて、そんなわけで1月も今日で終わり、明日から2月になるわけですが、、、
ここ最近、、我々の不動産業界にもやっと変化が見えてきました。

一番の変化はサンタメ屋と呼ばれる人達からの物確が壊滅したことですが、それに次ぐ変化は「一棟モノの買い取り再販業者」と呼ばれる人が物確電話ではなく会社に直接押し掛けてくること。。

前であれば週に数回程度だったものが今週は一日数回と襲撃回数も増えていて、なんでウチの会社ばっかり来るんだろうと思ってたなんてことありません。。。

単にレインズに社名が載ってる業者はブツモトの可能性が高いのでそんな会社をリスト化してしらみつぶしに訪問してるそうです。。。(あまりにしつこく来るので担当締め上げたらそう白状してました)

そんな砂漠で一粒の砂金を探すために外を出歩いているやつがいるとなると我々の業界、、ホントに人員が余ってるってことですね。。。(仕事出来ねーヤツとか仕事が無いやつを無駄に会社に置いておくと経費ばっかり掛かるのでこうやって野に放ってるんでしょう)

まあ、融資が出なくなれば仲介業務の数も格段に減りますから当然と言えば当然ですが、仕事が無くなったからと言って雇った社員をいきなり首にしちゃうわけにもいかないからこうやって先の見えない作業をさせているんでしょう。。(ワタクシ、この年になってこんな罰ゲームやらされるくらいならコンビニでレジ打ちしてる方がマシかもしれませんw)

でもあれです。
マーケットを見渡すとまだまだ物件価格も高止まりしちゃってますので今不動産買わないと困るって人以外はまだまだ大人しくしてたほうが無難な気がします。。

と言うのも最近、買い取り再販業者の中で過去に仕入れた物件でシコッた物件(リファインナスが効かないタイプ)の水面下での値下げ売りが始まってます。

値下がりと言ってもまだまだここをお読みの方が手を出すには時期尚早レベルの価格でしかないのでまだ放置でいいし、今のタイミングで爆安になってるのは何かしら問題を抱えているケースがほとんどです。

いうまでもなく投資家向け融資と業者向け融資は融資期間の関係で全く異質な融資なので業者に融資が出てるから一般投資家にも融資の扉が再度開くってことではありません。

なのに最近その業者向け融資が活況なのを見て「融資もそろそろよくなってくるかも」なんて集客してるクソ業者がいますのでこんな話に乗って妙な物件を掴まないでください。

あと最近競争率がクソ高い築古戸建てでも再建不とか借地だってのに利回り8%台で「安い」と思う投資家さんがいます。
確かに都内で一棟物件と比較すれば高利回りに見えますが、そこしか買えない投資家さんがメチャメチャ増えてるので物件を買い争う競争率から8%なんて利回りになってるだけですからそんなのを安いと感じて買付け入れるってのはお勧めしません。。(それって単に物件買いたい病だからって風にしか見えません)

この世相はあと数か月は続くと思いますのでとりあえずスルガさんの喪が明けて世相がどうなるかを見極めてから動く方が得策。。(ま、それでも稀に出る値付け間違い物件は速攻で襲い掛かっていただいて結構ですがw)

なにしろウチの会社の物確電話が増えないって場合、仲介業界全体がどん底な可能性が大。。
そんな物確電話に変化があればいち早くブログで書きますので少なくともそんな変化が起こるまでは大人しくお金を抱いて眠っててください。

えぇ、、買取業者が飛び始めたり死者が出始めて初めてバブルに終止符が打たれるものですから。。。(マジレスすると水〇大家さんが飛んだのって不動産バブル崩壊って意味合いじゃないですからねw)



九州の不動産営業3人が自殺した件も意味合いが違うのでノーカウントなんじゃんw

狼旅団広島セミナーのご案


電卓の9のボタンが飛び出して再起不能になりましたw

こんにちは。

本日はウチのレジでちょっとした作業があり普段使うことのない筋肉を使ってしまいボロボロになってます。。。(きっと明日の朝は酷い目に遭いそうですw)

そんなわけで本日は一昨日告知した狼セミナーIN広島の募集案内だけ載せて早々と帰宅します。。

と、その前に今回の広島セミナーでの注意事項を少々申し上げます。

まず、セミナー当日、セミナー終了後に懇親会をやりますがワタクシ、翌朝6時起床と言う過酷なスケジュールがありますので懇親会はどんなに遅くても22時30分で終了します。(ワタクシがいなくなっても二次会、三次会の開催は自由ですがワタクシはお付き合い出来ないのでご了承ください)

あと、応募資格ですが今回も通常通りです。(キラキラ系、共喰い系、マルチバカ、酒癖が悪い人、セクハラする人、セミナー登壇経験者、酔って帰巣本能を失う人等はお申込み出来ません)

そんなわけで告知です。

「狼旅団不動産セミナーIN広島」
開催日時  3月23日(土)13:00~18:00
セミナー会場 広島市文化財団 西区民文化センター
          広島市西区横川新町6番1号

セミナー内容 2月にやる狼セミナーの内容の改訂版
         ※過去最大規模に酷いことしゃべるのでキラキラ、共喰いの人はホント来ない方が身のためですw

懇親会日時  同日 18:30~3時間
会場      近所の居酒屋

参加費  セミナー 4000円
      懇親会  5000円
     (セミナー+懇親会の人は合計9000円)

募集定員 セミナー 80名
       懇親会  50名

お申し込みはこちらから
受付終了しました

あと、いつものようにお申込み多数の場合は抽選となりますのでご了承ください。



やっぱりもみじ饅頭はチョコ味に限るんじゃんw

新たな脅威。。。(広島セミナー告知の件を含む)


嵐が新規メンバー募集すると聞いてエスパー君がアップを開始しましたw

こんにちは。

まず最初に、3月に開催予定の狼旅団広島セミナーのご案内です。。
広島でのセミナーですが一応80人くらい入る会場を確保しましたので予定通り3月23日(土)に開催します。
また懇親会場は大きい箱がセミナー会場の付近には見当たらず50人収容できる会場しか見つからなかったので懇親会は50人限定となります。(まとめるとセミナー定員80名、懇親会定員50名での開催です)

そんな広島セミナーの募集開始ですが明後日水曜日の18時のブログ更新時に開始しますので宜しくお願いします。(「広島だとそんな人が来ないよ」って言われているので五月雨式に募集開始してもいいのですが一応告知してからの募集開始をお約束しているので30日(水)18:00~の一斉募集開始とさせていただきます)

さて、そんなわけで本日は月曜日。。
土日にセミナーレジュメを作れなかったので今日も朝から頑張って作ろうと電車に揺られて会社に来たのですが、、会社に着くとエスパー君から「この前更新したばっかりの部屋、、なぜか退去予告が入りましたよ」と一報あり。。。

てかこの部屋、、
先週更新したばっかりだったので訳がわからなかったのですがどうやらご懐妊のため部屋が手狭になるだろうってことでのご引っ越しの模様。。

そもそもウチのレジはお子様が生まれたら住みにくい仕様に意図的にしているので退去理由が「ご懐妊」であれば引き止めもしないのですが、問題は、「更新してすぐの退去予告だったのでその更新自体を無かったことに出来ないか?」て相談が来てる点でございます。。(ま、要するに更新からの超短期退去なので更新時に支払った費用を返してくれないか?ってことです)

あまり杓子定規に「更新日以降、一日でも住めば更新扱いです」って言うのもあれなのですがこのお部屋は更新時に仲介さんを入れてる関係で実際に支出もあり更新を無かったことにすると少なからず損害が出ます。

そう考えると必然的に「いや、すでに更新しちゃってるんだから無理です」って答えるしかないのですが、、今は繁忙期真っただ中、、

しかも退去予定日は3月上旬ってことですので(ってかよく考えたら更新して1カ月半も居座り続けるんですから更新料返せって虫のいい話に聞こえなくもありませんねw)退去後の原状回復なんかを考慮すると3月中に貸せる状態に戻せない予感もします。(だって3月なんて繁忙時期末期に自由が利く内装屋さんの手配も心配ですもん)

そう考えたワタクシ、、
「では退去時期を思いっきり前にズラしていただけたら更新料お返ししますけど、、どーですか?」と聞いてみました。

えぇ、、
今日が1月28日で今から10日くらいで退去してくれたら2月の上旬には部屋が空き、そこから原状回復すれば繁忙期ギリギリでも間に合うじゃないですか?ww(ついでに原状回復前にいつものお茶会だって開催出来ちゃいますw)


内心、「今から10日で退去なんて無理だよなー」と思いつつ聞いてみたのですが、

ま、無理ですよね。。。

えぇ、、
「そんな急には引っ越し出来ない」とピシャリと跳ね返されてしまいました。。。(「ってか更新料返すんだから速やかに退去してくれたっていいじゃん」って気がするワタクシです)

結局、きっちりあと1か月住んでその間に引っ越し先探して退去するってことになってしまったのですが怖いのは「まだ引っ越し先が決まってない」ってこと。。

繁忙期ってのは賃貸物件の動きが早いので「ここに住もう」と決めても他の客と物件が取り合いになってしまい、なかなか住みたいところが決まらず「すみません、、引っ越し先がまだ決まらないので退去時期延長して貰っていいですか?」ってことがよくあります。。

特にこの手の「更新過ぎたけど短期居住なんだから更新料返してくれ」なんてことを言い出す系の人ってのは往々にしてなかなか引っ越し作業が進まずいつまでも荷物が片付かず退去日になってもまだ部屋に大量の荷物があったりする傾向があるので問題児化することもしばしば。。

だからと言って今から「やっぱり子供が産まれるまで住み続けます」なんて言われても困るので(重ねて申し上げますがウチのレジは子供がいないDINKS属性のコロニーを作ろうと設計しているので乳幼児と住むにはには過酷な仕様に仕上がってます)ワタクシ「ウチでも物件探してあげるし引っ越しの手伝いもするから2週間くらいで退去出来ませんか?」と聞いてみたところ、、「2週間であればなんとかなります」となんと快諾してくれましたwww(どうもウチの物件の近所で探してるらしいのでこれなら我々でも楽勝です)

そんなわけで速攻で物件探ししていくつか候補になりそうな物件をメールしたのですが、、、午後になって「この物件がいいです」と早くも反応がありました。。(ってことで明日早速内見して速攻で成約予定です)


ただ、、あれです、、あれなんです、、

なんとその成約予定の物件、、ウチと似たような間取りでちょっと広くてウチより築年数が新しい物件なのにウチより賃料が安い物件だったんですwww(オエ――ッ!!こんな物件、、ノーマークでしたよww)


最近、退去も少なく近隣のライバル物件なんて調べてもしてなかった我々、、
今回の退去騒動で新たな脅威を発見した次第でございます。。。。(やっぱりこういうところは手を抜いてはいけないですね。。。)


そう思った我々、、早速物件住所から謄本を上げてオーナーの住所を調べ上げウチの間取り図とレントロールを送り付け「オタクのレジの賃料、、ウチでこんな賃料取ってるんですからもっと上げられますよ」ささやき戦術を取ることは言うまでもございませんが、、、あれです、、、

これって大方、管理会社が「この賃料じゃないと埋まらない」とか言われて真に受けてしまったんでしょうねー。。

ウチでもそうでしたが賃貸管理会社って部屋の面積を坪面積で割り算して「この駅周辺だと大体坪〇〇だからこの面積だといいとこ〇〇万だよね」って評価するところが多く、実際に客付けしてみると家賃設定が高い方の部屋から埋まっていくことがあるんです。(これが大家さんだと周辺賃料と間取りや設備などを徹底比較して賃料決めるので高めの賃料でも埋まるんですけど業者さんって意外にここを見ないで単に坪単価だけで決めちゃうんです)

まして賃貸の客付けで専任媒介なんか与えちゃうとロクに頑張りもしないで「早期に成約すればいいや」って思う仲介さんが多いんです。(だって仲手の片手貰えるの確定しちゃってますから)


とは言えこの話、、

このお客さんが入る前に教えちゃうとマズいので賃貸契約が終わったらこっそり送り付けることにしたの言うまでもありませんw(「おおおお!そんな家賃でも埋まるのかー!!」なんて喜び勇んでここで家賃値上げされちゃ身も蓋もございませんww)



こうやってライバル物件を一つ一つ潰すのも大事なんじゃんw

不動産川柳リターンズ(2日目)。。。


振り込みしにニット帽にサングラスで銀行行ったら速攻でロックオンされてしまいましたw

こんにちは。

狼旅団不動産川柳の今日が二日目ですがこの川柳、、

他のサイトでも開催される不動産川柳を超えるものを、、と思って始めましたが、毎回毎回、、よくもまあこんな血も涙もないエゲツないのばっかり集まったものです。。(他のサイトだともっと美しい仕上がりになってますよw)

そう言うことで本日も引き続き毒入り不動産川柳を詠ませていただきます。。(あの後さらに「渾身の一句」が大量の届きましたのでどんどん公開します)

まずは滞納編、、、

滞納と言えば、滞納時にその住人に連絡して催促するわけですがその時の言い訳って皆さんほぼ異口同音な気がします。
そんな句を二つほど、、

「友達に 家賃預けて 振込めない」

「すみません 急に母が 死にまして」

寸評
これ以外に「すみません 財布を落として 払えません」とか「すいません ATMが 壊れてて」なんてベタな言い訳してくるやつもいますが、大抵の滞納者の真の理由はこれです。。

「滞納者 家賃よりも 携帯代」

毎月の携帯だけは遅れなく払えているのに家賃は後回しって賃借人の人多すぎだと嘆く一句でございますが、、
これ、昨今の携帯は本体分割価格と通話代がセットなので支払いを遅らそうものならたちまち信用情報に載ってしまいブラックリスト入りしてしまい最悪クレジットカードは使えなくなるし、引っ越した時の保証会社の審査にも落ちてしまう可能性が高くなるからなんです。。

と言うことで、大家業界からは「家賃の遅れも信用情報に載るようにならないか?」という声があちこちで上がっているのですが世間の目は「大家=お金持ち」なので「お金持ちなんだからたった数万の家賃くらい大目に見てよ」と思われがち。。

と言うことで次回から滞納者が出たら「ウチも多額の借金したあげく高い利子付けて返済してるってこと頭に入れて住みやがれ!」くらい書いた督促状送ってもいいかもしれまんよww(それか滞納を一回するごとに家賃1000円アップとかww)

「ジモティーに たくさんいるよ 滞納者」

「3ヶ月 経ったら引っ越す 滞納者」

寸評
「不動産屋に払う仲介手数料がもったいない」と貸したい人と借りたい人を直接つなぐマッチングアプリなるものが最近流行ってますがこのジモティ掲示板、、、

もはや連帯保証人なんて用意するどころか信用会社経由で審査なんて絶対通らないだろうって人がこのサイト見て大家が直接貸してくれるところに住もうと滞納3か月過ぎくらいから暗躍して入居させたら住んだその月から滞納、、そんな常識すらなさそうな人を相手するのに疲れてしまった大家さんが詠んだ一句でございます。。

さらに進化するとこんな一句が詠まれます。。

「ジモティで 決めた入居者 夜逃げした」

恐らくですが彼らも滞納経験豊富な「滞納のプロ」ではないかと思われるのですが、大家さんがどんな人でどのくらい滞納すると実力行使してくるかなんとなくわかっているようで「そろそろ大家がなんかしてくるんじゃね?」って時になるとそそくさと夜逃げ、、と、その前にジモティ掲示板で次の移転先を探す、、というルーティンを繰り返し結局「家賃は払わないもの(携帯代やオンラインゲームの金やZOZOタウンの請求はきっちり払うけど)と解釈してるんじゃないかと思います。

この手のプロの滞納者、、
ワタクシの経験では左側がべっこり凹んだややローダウン気味のエルグランド(二世代前の走行距離10万キロ越えだがメーター巻き戻しでメーター表示は7万キロ)なんてのに乗ってる人が多いです。ご注意ください。。

そしてさらに進化するとこんな句を詠みたくなります。

「滞納者 気づけば 指名手配だしw」

「粉モノと言えば関西」と言われるように関西方面で多いこの事例、、

粉モノ系など再犯率が高い事件を起こして常に犯罪臭がするような人がうっかり入居してしまい夜逃げどころか当局に指名手配されて大家のところにこっそり「こいつ、、今住んでるか?」と写真持参でアタリ調査が入る物件をお持ちの大家さんが「んがー!!またかよww」と嘆き悲しんで詠んだ一句でございます。

これがさらに進化すると、、

「拘置所に 滞納家賃 取りに行く」

となります。(ウチの団員、、ホントに拘置所まで家賃取りに行ったそうですww)

また、滞納されても夜逃げされ部屋が空っぽになってしまえば気持ちも入れ替えて次の入居者探しも出来るのですが、、中にはこんな方がいらっしゃいます。

「滞納者 どこにも行けず まだ居住」

日本の借地借家法は契約と介して居住してるってだけで滞納されてもそのまま住んでもいいという借主有利な法律体系になってます。

ジモティとか見て次のゆるい大家を見つけてそっちに移住してくれればいいのですが、そもそもその時に払う前家賃すら持ってないという人は引っ越すにも引っ越せず「次の場所が見つかったら引っ越す」とか言ってズルズルと退去を引き延ばします。

滞納されてる上に、そのまま居続けられるってのは大家さんから見たらダブルパンチです、、だからと言って殺しちゃこっちが捕まりますのでその滞納者に付き合わされ何か月もツライ想いをするわけです、、

しかし相手はお金がない滞納者、、

「滞納者 「煮るなり 焼くなり 好きにしろ!」」
と居直ります。。


そんな時、、大家さんはこんな一句を詠みます。。

「滞納の 代わりにドアを 頂きます」

滞納された嫌がらせで鍵穴をアロンアルファで塞いだり部屋の荷物を勝手に部屋から出すってのが過去にはあり、「これは人権的に横暴じゃねーか!」とか「賃借人の生活を脅かす暴挙!」なんて御託を言われる時代なので「じゃ、こいつの部屋のドアを外してビニールハウスみたいなドアに交換したらどうだろう?」と思いついた人が詠んだ一句。。(ドアを外しっぱなしにするとやっぱり横暴って言われるのでドアは一応付けてあげますw)

但し、良い子の皆さんはマネしないように。。。。(法的に大丈夫かどうかのウラがまだ取れていませんw)


さて、、

次に業者編いきます。。

「ヘヤッシュも たくさんあると 危険物」

ワタクシもこの事件の速報をテレビで見た時、「あれ?なんで隣の不動産屋が跡形もなく吹っ飛んで火元の居酒屋が半壊なの?」って思ったのですが(実はワタクシ、この仲介さんの事務所に行ったことがあるのでよく知ってるんですw)、、まさか不動産屋に大量の可燃物が貯蔵されてるなんて夢にも思ってませんでしたww

しかも使った空き缶を本部に返さないといけないからと数合わせでその空き缶を作成するために部屋でガス抜き作業をして湯沸かし器のスイッチを入れてしまうというマヌケっぷり。。(当の本人達は頑強に否定するでしょうけどもはや世間はそう見てませんよw)

以降、他社チェーン店系仲介さんには一斉に回覧板が回り「店舗に残ってる消臭剤を大至急本部に送り返せ!」となった次第でございます。。。

えぇ、ここでワタクシが心配してたのは、この事件を見た他社仲介さんが「おいおい、、ウチもこの手の在庫が事務所の倉庫に大量に眠ってなかったっけ?」と翌朝、その証拠を隠滅しようと早朝出勤して一斉にガス抜きを始め、あちこちでガス爆発が起きやしないか?ってことでしたからwww

はい、、意外につまんないので次行きます

「ポストには 新聞無くとも スミフ有り」

自宅のポストによくスミフ様の「こんな物件探してますチラシ」が入っていると思いますが、このチラシ、、

ブツ上げナンバーワンを誇るスミフさまの担当者が「○○町付近で弁護士一家が100坪くらいの土地を探してる」とか「外資系企業がこの界隈で一棟マンション(但し築15年以内の、、なんて条件まで付いてます)なんてのを一生懸命作文してチラシを見た持ち主が連絡してくるってのを狙ってポスティングしているのですが、そんな都合のいいものは滅多に掘り起こせず「再建築不可」の「囲繞地」の「借地」の「築50年くらい」のボロ戸建てなんかの持ち主が「査定してください」って嬉しそうに連絡してくるものです。。

ほぼ毎日ポスティングされるポストの持ち主からしたらたまったもんじゃないのですが、このスミフ様、、
ここをお読みの不動産投資家にとってはお宝物件を供給してくれる神様になることが多いんですww

と言うのもこんな連日に嫌がらせのようにポスティングをしてると結局、持ち主も「スミフ」と言う社名だけは脳内にインプットされてしまう人が多く、ホントに自分の物件を処分しようと思ったとき、、「あ、そうだ、、そういや前にスミフの電話番号か書かれたチラシがあったっけな」なんて裏紙代わりに使ってたスミフのチラシを見つけて思わず電話しちゃうもんなんです。。(不動産はセンミツの世界と言われますが1000件撒いて3件反響があればいいビジネスですってww)

しかもスミフ様は両手仲介がお好きですので買主直接の問い合わせであれば素人投資家さんにも売ってくれるケースがあり、スミフ様のHPに載ってるって段階ではまだレインズに反映してないことも多いのでブツ上げしたばかりで両手狙いの格安お宝物件が無造作に棚に並んでる状態になってる時があるんです。。

この話、、狼旅団内では7年前の最初のセミナーで話したネタなのでもはや知らない人はいないと思いますが知らなかった人は今からでもスミフ様の各支店ベースのHPをチェックしてみてください。(定点観測してると思わぬお宝物件に出会えます)

あとは悪口系の一句なので一挙に詠みます。
「レオパレス 名前を変えても レオパレス」
「仲介さん 売ったあとは 知らん顔」
「マンションは常に買い時、業者説く」
「区分マン 電話を使える ゴリラかな」
「本物は ないけどあるよ エビデンス」
「カモ客は 与信があれば まだいける」
「属性に 合わせはめ込む ご老公」
「三スルで 情弱はめて うまい酒」


あと懇願系だと
「再建不 あと5cmだけでも くださいな」
「ありません 安くて需要の ある土地は」
なんて句が今年は詠まれておりました。。。。

あと建築系だと
「擁壁や ああ擁壁や 擁壁や 」 (ヨコハマ国の悲哀を詠んだ一句)
「地中杭 ああ地中杭 地中杭」(城東地区などのゼロメートル地帯で果敢に新築やる人に捧げる一句)」

ま、あれです、、
土地を買う前になんでもちゃんと調べた方がいいってことでしょうか?


さて、ダラダラ長くなってしまいましたが最後に投資系です。。(もう疲れてしまったので一気に詠みますw)

「スルガ株 タイトロープを 渡りきれ」

「投資先 イスカンダルは 遠かった」

「成功者 たまたま時期が 良かったの」

「不動産 投資は出来ず 投信へ」
←地味ですが個人的にはこれが一番ツボりましたww

「残債の 高さは今や 13階段(字余りw)」

「クソブツと 心中する夢 六本木」



で、
最後になりますが
地方巨艦RC/サンタメ/スルガ 物件を昨年無事に売却できたご経験を万感の思いを込めて詠んでくださった

「負動産 ババをひかせて ぬけれたよ」

で今年の不動産川柳を締めさせていただきます。。。





来年はちゃんと前日に声掛けて川柳集めるんじゃんw


あ、そうそう。。。


追伸でまだお君が考えてくれたセリフォ川柳をおまけとして雑に載せておきます
「DIY 物件よりも 道具増え…」
「浮いた金 機会損失 埋めきれず…」

不動産川柳リターンズ。。。


Tポイントカード作ってなかったワタクシ、、勝ち組な気がしますw

こんにちは。

本日は毎年恒例のサラリーマン川柳の発表の日。。

狼ブログも毎年このサラリーマン川柳に対抗すべく同じ日にFBにて「今日のブログで不動産川柳やるからネタをくれ」とFB友達に懇願してネタを提供してもらっているのですが(しかも毎年気が付くのがお昼過ぎなので皆さんには午後の数時間の突貫工事でネタのご提供を強いておりますw)わずか二時間足らずで結構な数が集まりました。(ってか皆さん、、お仕事大丈夫なんでしょうか?ww)

まずはそろそろオワコン化しているものの根強い人気を誇るかぼちゃネタからいきます。

「シェアハウス  スマートデイズで  鬼タイジ」

寸評
「太治」と「退治」で掛けてるところがシュールで高評価でございますw
ま、どっちかと言うと鬼のように売り上げ掻っ攫っていった前者の方ではないかと思いますが。。。w(細かい論評は避けますw)

「エリサーが  「チェンジ」と言いたい  かぼちゃ馬車」

寸評
先日もスルガの日本橋本店で「現物不動産は返すから融資を白紙にしろ」だなんて都合のいい垂れ幕掲げて立ってる人を見かけましたが午前中、半休取って抗議活動してたんでしょうか?(「日本橋でデモに参加する」とかだとカッコ悪いので「病院に行く」なんて嘘ついて参加したと見てます

しかしあれです。。
スルガで決済する時、なぜかラフな私服で決済に臨んでるエリサーの方ばっかりで我々、「有給取ってまでここで金借りて不動産投資ですか?」って何度も複雑な気持ちになりました。。(ま、サンタメ決済で買主と直接太治対峙するわけでもないのでどうでも良かったと言えばどうでも良かったのですが、、)

「徳政令  かぼちゃ以外は  期待薄」

寸評
一連のかぼちゃ事件でちょっとだけ活気ついた話で「かぼちゃが徳政令なら俺らがサンタメ屋に掴まされた地方のクソ物件も徳政令使えるんじゃねーの?」というのがありましたが、さすがにこっちは部屋が全空ってわけもなく返済くらいは賄えるので期待が薄いと言われ始めているところで読んだ一句です。

でもこの話、、
万一にもまだ金融庁からお咎めを受けていない地銀さんあたりでボロボロ出始めたら、、と期待もあるので該当の物件をお持ちの方、、
順位確定まで馬券はお捨てにならないようお願いいたします。。。(ワンチャンアルカモヨ)

お次はコンサル系いきます

「アレあんた? いつの間にやら コンサルじゃんww」

寸評
「大家業界あるある」のひとつがこれなのですが、、融資がシオシオになったかと思ったら一気に増えましたwww(つい先日まではただの大家だったのに「いつの間にそっち側に行っちゃったの?」と驚く人が多いです)

しかも皆さん効率よく集客が出来るよう最近流行りのLINE@を上手に使って囲い込み、個別LINEで口説くというベタさなので気付いて脱会する方も増えて来てなかなか思うようにいってないようです。(うまくいってなくても「セミナーはおかげさまで満員です」なんて言いますが半分以上は分け前目的のサクラ受講者だったりするのでご注意くださいw)

ちなみに旅団にはこの手の情報が逐一報告が上がってくるので(間者も多数潜伏させているので情報早いです)「〇〇さんってどうなんですか?」と聞かれれば明快にお答え可能ですのでFBとかTwitterなんかで捕捉されたらお気軽にお問い合わせください。

「低所得 それでも出来ると 肩たたき」

寸評
「デキる」「キミならデキる」となにやら松岡修造っぽい話ではございますが、、融資が厳しい昨今、一物件で〇億なんて物件だと誰も買えないので「少額ロットの物件をコツコツ買っていきましょう(「融資が厳しい今こそが買い時です」とか言ってますw)」と煽るコンサルさんが増えています。

その時、年収が低くて「不動産投資はちょっと・・・」と尻込みしてる層の方の心に直接話しかけ「融資が出るから買え」と本末転倒な買わせ方をするコンサルさんがいて彼らは新築8%以上であれば高利回りだとのたまいます。

この8%の表面利回りが超危険で2年賃貸の2クール目(4年経過くらい後)になると今まで取れた家賃がいきなり取れなくなる可能性が高くなります。

要するにこれ、、新築時のプレミア賃料での表面利回りだからなのですが、所得が低い人ほど一発逆転を狙って融資が組めれば物件を買うってベクトルに向かいがちですのでこういう話を鵜呑みにしないでください。

えぇ、、中古物件よりの新築で利回りが高いってケースって部屋を小さく切って部屋数の多さで賃料を稼いでる場合がほとんどで超狭居室であることが多いですよ。。。(今どきは駅徒歩10分超えると6畳程度の部屋だと数年で競争力低下しますからw)

そんな時期にコンサルで生きて行こうと決意してる方に寸評抜きでいくつかの句をお送りします。。。

「自費出版 本を出せども 低評価」

「自費出版 タダで貰って ブックオフ」

「友だちを 換金するため SNS」

「クズ土地に 建てる阿呆に 売る阿呆」

「極狭い ミニマリストと 言い直し」


・・・

・・・

次は大家系で句を詠みます。。

「ここ数年 買った物件 高掴み」

寸評
投資にはなんでも仕込むタイミングってものがあるのですが意外に「融資が出なくなる前に買っておいた方がいいですよ」って話術に嵌りここ数年で一番高い時期にパンパンのフルローン組んで今売ると確実に残債割れになる方が多いのを嘆く一句です。

買ってしまったものは売らなきゃ含み損みたいなものですから持ち続けていればいいだけの話で、間違っても「これから不動産は大暴落するので今のうちに売却した方が損も少ないですよ」なんて話に乗せられて損金覚悟で売り出ししちゃって契約に行ったら転売業者がハンコ持って待ってたなんでことにならないようにしてください。。

また物件保有期間は火災保険をうまく使いこなして出来るだけ無駄な経費を掛けないってのも投資家としてのスキルです。

「廃墟買い 待てば海路の 保険金」

「神風が 吹いて嬉しい 保険金」


なんて句もありますのでご参考くださいw


ただ、、逆に

「神風が 吹けばなくなる 廃墟貸し」
「火災保険 屋根はマジで 勘弁でww」


なんて句もありますから過度な期待に胸を躍らせないようにもしてくださいw

その他の句は一気に書きますが、、
「セミリタも 言葉を変えれば 自営業」
「夏エアコン 冬は凍結 カネは無し」
「脱社畜 既得利権 ドブに捨て」
「保証明け 開いてみれば 空きが増え」
「大家さん アンタ背中が 燃えてるぜ」
「利回りは リスク高さと 正比例」
「仮想通貨に マイニング あなたホントに大家さん?」

なんて先人の方のありがたい句も覚えておくといざと言う時に役に立つかもしてません。。(ウラは取れていません)

次に融資系、、、

「雨降って 傘の回収 始まった」

寸評
融資ジャブジャブの雲行きがよろしい時期ほどどこの金融機関も争うように金を貸してくれますが天気が悪くなって雨が降り出した途端、持っていた傘を回収しに来るものです。。

そういう時に「弱った大家さん」だと金融機関に見られてしまうと「追加担保」や「預金担保」を要求されたり「儲からねーなら売ってしまえ」なんて話にもなりがちです。(実際、弊社も某緑系都銀に「売ってしまえ」と任意売却させられましたっけw)

それまでは猫なで声で「ジャンジャン貸します」とロクな担保も取らずに貸してくれたのに都合が悪くなれば回収モードに入り土砂降りの雨だってのに傘を平気で取り上げます。(重ね重ねですが、弊社の体験談でございますw)

今年くらいからこの傘狩りが始まりそうな予感もしますので間違っても金融機関に「返済猶予」を貰いにいったり延滞なんてことをやらないでくださいね。(弊社もリスケを申し出たばっかりに刈られてしまいましたwww)

「スルガ無く シズ銀トラスト 繁忙期」

寸評
ご存知の通り現在スルガ様は金融庁のお咎めを受け業務停止に追い込まれています。
そんな折、大家さんのために頑張ってくれているのが静銀様、オリックス様、トラスト様あたり。。

特にトラスト様は通常二週間もあれば審査結果くらい出たものですが審査の数が急増し待ち時間が出ている模様です。。

まさに繁忙期と言ったところですが、不動産屋は「融資が出るところに案件を持って行く」という傾向があり正直なところ、「融資が出るところに持って行かないと手数料稼げないから金利のことなんか知らねーよ」って思うもの。。

トラストさんが繁忙期状態になるのはそのためで、以前であれば30年の収支返済計画表はスルガ4.5%仕様だったのがトラストさん仕様の返済計画表になってるはずです。

しかもトラストさんの方が金利面はスルガさんよりも安く(2.8%だの3.2%とかでしたっけ?)物件によってはスルガでフルローン組むより割安ですよって営業トークを駆使されたりします。

不動産屋は基本的に融資さえつけばなんでも売りますのでトラスト仕様の営業トークに嵌めこまれてさほど値下がりしてもいない物件を表面的に「高利回りじゃん(ま、ちょっと前よりは安く見えるんでしょうけどそれって単に元の価格に戻っただけだってww)」なんて思わないでください。

この他にもいくつか句が届いていますので書きますが、、
「銀行が 呆れ眺める 計画書」
「買付が 通った後に 大慌て」


なんて話も大家さんあるある話ですのでご注意いただけたらと思います。。。(一目見てわかるものは論評を差し控えさせていただきますw)

と、ダラダラ書きすぎてまだ半分しか書き切れていないので残りは明日書きますが、

今日は最後にワタクシの渾身の一句で締めさせていただきます。。

「振り込みは 今日が期限って 言ったよね?」

何度もブログで申し上げておりますが本日22日付けの着金にて2月9日の狼セミナーも受け付けは締め切ります。
明日以降に入金確認出来ても日付が22日になってなければご返金してのキャンセルにしますので今この時点でお振込みを御失念されてる方は22日の日付が反映される状態だとご確認してからご入金ください。(ホント、今回もキャンセル待ちの方がたくさんいるのでご了承ください。。。)




明日は「家賃滞納編」と「業者あるある編」と今日のコメント欄で届いた作品をネタにするんじゃんw