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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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え?たった3割出せば貸してくれるのかよww


ワタクシ、、本日はゲテモノブログも執筆してますのでとそちらも併せてお読みくださいw


こんにちは。

まずは明日の狼セミナーについて若干お知らせしておきます。

明日の狼セミナーは13時から18時までワタクシが一人でしゃべります。
また、普通の不動産セミナーなどでは冒頭の30分くらいは自己紹介だの講師が持ってる物件の自慢タイムになるのですが、、、
狼セミナーの場合、自己紹介すらやらずにいきなり本編に突入しますww(ってかブログ読んでる人しか来ないのに自己紹介する必要もないでしょうし、ワタクシ、話したいことがたくさんあるのでそんな時間がもったいないですw)

なので13時に会場の席に座ってないと話に取り残されてしまうので13時には必ずご着席ください。

また、今回の参加名簿を見ると今回もウチのセミナーが初めてって方が異様に多い気がします。
そういう時は当日の妙な雰囲気に飲まれてしまい注意事項を聞き漏らす人も続出するので今日のうちに明日のセミナーのご案内と注意点について書いておきます。

まず一番大事なことですがワタクシのセミナーは「写真撮影が一切禁止」です。

そう注意しても稀に「記念に講師の写真を撮っておこう」とこっそりスマホのカメラをワタクシに向ける方がいらっしゃいますが、ワタクシ、基本的に顔出しNGキャラなので万が一にでもそういうところを発見したら例外なくその場で容赦なく会場から叩き出しますのでご注意くださいw(なお、今回も会場の雰囲気を写真で収める行為も禁止となります)

それと最近、セミナーのレジュメの横流しが頻発している模様です。。
よく「セミナーに行けなかったのでレジュメだけくれ」と言われることもあるのですが、説明なしにレジュメを配っても内容的に薄いし(あれってしゃべってるのを聞いてないとほとんど意味が分からないと思うんです)最近のレジュメは固有名詞が平気で入っている関係で外部の人に漏れるのはちょっと嫌です。(ってか「聞いた話は墓場まで」って約束でセミナーやってんのにそこの信頼関係が崩れると非常に迷惑でございます)

ということでセミナーのレジュメは個人で楽しむほかのご利用はご遠慮ください。

それとご案内についてですが、明日のセミナー開始時間は13時です。
稀にめちゃめちゃ早い時間から会場に着いてしまいセミナー会場に座ってる方がいらっしゃいますが会場の使用時間は早くても12時30分くらいなのでそれ以前に会場内に入るのはご遠慮ください。(毎回、会場側からお叱りを受けております)

また会場がビルの6階なのですがこのビル、、エレベーターが1基なうえに6人乗りという仕様。。
しかも明日はそんなところに一気に160人の方が集まる関係でなかなか6階まで上がれない状態になる可能性があります。
そんな状態でも毎回、12時30分くらいからの受付開始で13時には全員が席につけますので慌てずに6階まで上がって来てください。
なお、会場はどこに座ってもちゃんとワタクシの声が届きます。そこはご安心ください。

会場の6階には煙草を吸う部屋があります。
またその喫煙ルームには何台も自販機が置かれていて飲み物が買えます。
この自販機の売り上げが一番多いと言うことで会場の人から会場費を割り引いて使わせて貰ってますので飲料に関しては出来るだけこの自販機をご利用ください。(ちなみに休憩時間はワタクシ、ほぼその喫煙室で過ごしていますのでそこにいるとワタクシと世間話も出来ますw)

会場のトイレですが6階にもトイレはありますが5階も4階も使えます。
休憩時間にトイレが混みあう場合は階下のトイレもご利用ください。

セミナーは今回序章を含め5つのパートに分かれています。
大体1時間くらいしゃべって10分休憩って感じでやりますが、途中で携帯が鳴ったりトイレが我慢できない場面もあるかと思います。
そういう時の中座は自由ですのでご遠慮なく離席ください。

あと当日の領収書ですがセミナー会費についてはセミナーの休憩中にお配りします。
懇親会の領収書は懇親会場にてお店側から出ますのでそちらでお受け取りください。
セミナー受付時は受付が大混乱してますのでセミナー受付で「領収書ください」ってのは無しでお願いしますw

それとウチのセミナーではお席がテーブル付きの席で今回は3人掛け仕様になってます。
真ん中の席も座る人がいますので真ん中の席に荷物を置かないようにしてください。
またテーブル席なのでレジュメにメモが自由に取れますので筆記具をご持参ください。(結構書き足すことが多いと思いますw)

なんとなくですがこんなにたくさんの注意事項があると初めて来る人がちょっと気後れしそうになっちゃうと思いますがセミナー自体はいつもあっという間に終わってしまいますww(5時間しゃべるワタクシも「ん?もうこんな時間かよ」って思いますからw)

会場の雰囲気は意外と柔らかいですからご安心してお越しください。

最後になりますが、
明日はクリスマス開催なのでなんとなくですがワタクシあてに差し入れがたくさん届きそうな予感がしてます。
事前にお断りしても持って来てくれる方が多いのでもはや禁止にもしませんが、多数の方が当日限りのケーキとかの生菓子を持って来られると食べるワタクシがデブになりますのでナマモノ系だけはご勘弁ください。。。(昔は娘も家にいたからなんとかなりましたが今はワタクシしか甘いものを食べる人がいませんw)

さて、そんなわけで今日は12月21日。。
早いもので今年もあと10日あまりとなりました。

今年は不動産投資業界にとって災難みたいな年になってしまいましたが来年はさらに進化して大殺界みたいな年になるんじゃないかとも思っております。。。

と言ってもこの不動産業界の大波と言うのは10年周期くらいではいつも起こっていたことですし、先のリーマンショック時と比較したらホント、ちょっと荒れた天気の三浦海岸(わかりにくい表現ですみませんw)くらいですのであまりご心配は無用かと思います。

ってかあれです、、
このくらい相場が荒れた時がチャンスとばかりにこのブログの読者の方のほとんどは新品のパンツに履き替えて持ちきれなくって泣きながら手放した物件の暴落のチャンスを心待ちにしているんじゃないかと思いますwwww(えぇ、、ワタクシの言うこと聞いてた人は今頃、自己資金が数千万単位で積みあがってるはずですからww)

そうです、
どこの金融機関も最近は断り文句代わりに「金貸してほしけりゃ手金を2割から3割用意しろ」と言うようですので「え?たった3割出せば貸してくれるのかよww」と言い返してあげてくださいw

あと、ここ最近の融資ジャブジャブ時代の直前くらいの物件が安い時期に買ってた人でうまいこと利回ってた物件だったので売ることなくガッチリ保有し続けてた人もこのブログ読者さんでは多いんじゃないかと思います。(えぇ、、売却相談して来ても「そんな儲かってる物件なんで手放すのよww」と売らせなかった人も相当数いるはずですからw)

こういう方は今の時期は無理して売らずに次回の確変タイムでまんまと売りぬけちゃってください。(特に狙い目は次回の大規模修繕がやってくる直前ですよw)

で、話は戻って先ほどの大殺界。。

これの波をもろに受ける可能性が高いのは、
ここ1~2年くらいで業者に嵌めこまれて物件を買わされた人
と、、
初めて不動産投資をやろうと物件探してるうちに融資の窓口が閉まってしまい手も足も出なくなった人
ではないかと思います。

後者の場合、まだ買ってるわけじゃないのでいくらでも修正も効きますが(てか半年くらい待ってれば銀行の方針もわかるので慌てる必要もありませんw)、、問題は前者です。。

ここのところこの前者の相談メールがひっきりなしに飛んでくるので一件あたりの相談時間が長くなりがちなのですが、やはり解決出来る人と解決できない人ってのが存在します。(えぇ、、ワタクシも魔法使いじゃないので全部が全部解決出来るわけでも無いんです)

それでも今の暗闇みたいな状況は何年も続くわけでもないですから結局のところ我慢して耐えていれば時間が解決してくれます。

幸いなことに不動産投資と言うのは株式投資みたいにあっという間に追証みたいなものは発生しにくい投資です。(どうでもいいですけど昨日今日で株の追証喰らった人、、結構多いそうですね。。。)
要するに事件の起こる時間軸が長いってことが要因なのですが、大抵の場合、この時間軸の長さを利用すれば意外に長いこと耐えられます。(例外的に起きたのが例のかぼちゃですけど)

ただ、相談では「この先どうなるのか不安で、、」ってのが多く、ワタクシ、こうぶつけられるたびに「時間軸が長いんだからその時になって考えればいいですよ」と答えるようにしてます。(要するに取り越し苦労すんなよって言いたいんです)

と言うのも不動産投資初心者の方の「この先どうなるか?」って話は結構、的外れな心配が多く、仮に起きても冷静になれば対処できる話が多いんです。

そのかわりそういう取り越し苦労しがちな物件を持ってる人は話を聞いてもやはり将来的にはあまり儲かりそうもない物件を買ってることが多く、いつかはうまいことして売り逃げしないといけないってパターンばかりですからその売り逃げするタイミングだけを逃さないようにしていただければいいんじゃないかなと思います。

何度の言いますが今回の融資の冷え込みは銀行の業績が悪くなって絞ったわけではありません。
そこを見誤って「これはリーマンショックの再来!」なんてリーマンショックを経験していない不動産屋の言ってることを真に受けるとせっかくのチャンスで波の乗り切れず逆に損しちゃいますのでご注意ください。

と言うことで明日セミナーに来られる方、
明日は長丁場になりますので早めに休んで明日に備えてくださいね。(懇親会も含めると明日は最長で10時間くらい不動産漬けになっちゃいますよwww)




飲み会の会場、、延長戦の準備万端らしいんじゃんw

健美家対談で言い足りなかったことを少々書いてみます。。。


まだ健美家さんからの怒涛のトラフィック継続中につき本日も更新ですw

こんにちは。

4日連続掲載の健美家対談ですが、早いもので本日が最終日。。

その4回でいろんなことを書いたもんだからあちこちで「融資が出なくなった瞬間会社畳んだ人って誰?」とか「塾内で物件掴ませ合ってマージン抜いてる大家って誰?」とか「マ〇チ商法やってた団員って誰?」などど早くも特定作業が始まってる模様でございますww

そんな中、今回の対談収録の現場にいたわけでもないのに「今回の対談、、あまりにひどい事ばっかり言うから編集が大変だったみたいですよ」とデマを流している人がいると聞きかじりました。。

実際のところ、今回の対談、、
固有名詞以外の部分はほぼほぼ未編集で文字起こしされてますww。。(アップ前に届いた予定稿見て「おいおい、、このまま載せちゃっていいのかよww」と健美家さんのあまりの太っ腹ぶりにビックリしたワタクシでございます)

また対談時に放った誹謗中傷もほとんどが対談記事に反映されていて健美家さんの懐の深さに感服したワタクシ、、(倉内社長ともお話ししましたが、この社長の不動産愛はハンパないですww)

なんかいろいろな意味で不動産投資業界の潮目が変わるんじゃないかって気がしてきました。(と言ってもポータルサイト自体は褒める気もございませんがw)

昔ってワタクシみたいな裏側のことをブログ書いてる人は黙殺されるってのが常識で「儲りそうな話(儲かる話ではございませんw)」とか「素人でも受け入れやすい話」だけが活字になり世間に広まってましたが今では正反対の話でも活字にして貰えるようになりました。(事実、ワタクシに出版の話が来た時も「読者が夢を見れる話じゃないと売れませんよ」って言われましたし、今は「不動産の闇の部分を本で書いてくれませんか?」とオファーをいただいておりますw)

恐らくですが、これって不動産投資業界に「融資の壁」が登場して「不動産は儲からない」ってことも書いてバランスとらないと読者ウケしなくなるからではないか?って側面があるんじゃないかと思います。(多分、これを察知した一部のブログ読者が例のアンケートの時に「対談なんてやめとけよ」って票を投じたのではないかと、w)

事実、融資がジャブジャブだった時期は雨後のタケノコのように登場した「自称カリスマ大家さん」が書籍出すとかで箔付けして派手にデビューしてどこでパクったのかわからないような不動産理論(あれ?この話、、ワタクシの過去ログからの引用じゃねーかよwwと思ったのって一度や二度じゃございませんw)を持論として展開し、メディアを通じて不動産投資初心者を囲い、どこのメディアも彼らをこぞって取り上げ、「勝ち組」扱いしてましたが、最近ではすっかり取り上げることも少なくなり(ま、不動産投資業界がこれだけシオシオになれば記事にしても誰も読んじゃくれませんからねw)今では「不動産投資の落とし穴」的な記事を書く人が脚光を浴びてます。(どうでもいいけどあれだけ不動産投資を持てはやしてたSPAとか東洋経済の人、、あなた方の書いた煽り記事を読んでオーバーローンで果敢に物件を買ってしまった不動産投資ソルジャーの存在についてどう思ってるのか聞いてみたいものです)

一時期は「サラリーマンの不動産投資ブーム」と持てはやされていたものが融資減速を期に今まで見えていなかったことがどんどん明るみになり「え?こんなことが起こるなら不動産なんて買わなきゃ良かった」と思ったところで掴ませた側は「投資は自己責任」の一言で目の前から消えて行きます。

そこで初めてコトの重大さに気が付く人も多いんじゃないかと思いますが長期返済の融資を受けているし売りたくても元本以上で売れる人もそんなに多くはないのでとにかく今はあらゆる手段を講じて空いた部屋を早く埋め、嵐が去るのを待つしかないと肝に銘じてください。(逆に言えば今の時期が一番の底ですし、ここで得られたスキルは今後の不動産投資人生に必ずプラスになりますから)

さて、そんな本日は木曜日。。
クリスマスももうそこまで来ているし、そろそろ街中も年末ムード、、、って雰囲気になってきましたが、、

株や金融の世界では「正月なんかとても迎えるってレベルじゃねーぞ!!」って事象が発生しています。。



一般投資家の皆様!アザ丸水産でしたーwww


普通、IPOって買えば必ず儲かる宝くじみたいなもので皆さん激しい抽選を経て購入できるものなのですが今回は抽選どころか頼みもしないのに勝手に買える株数が増えてたりなんとなくですが売り出し当日も買い煽ってる放送局なんかもありました。(そう言うのもスポンサーへの忖度って言うんでしょうね)

で、売り出してみれば9時ジャストに売り出し価格を下回りあっという間にダダ下がり、、
挙句、テレビでは「ソフトバンクの本来の実力からの株価は600円から1200円くらいですよ」なんて言い出すし、「例の通信障害では1万件~2万件くらいの解約があって」なんて後出しじゃんけんされて今朝もそこから株価下落しました。。。(午後になってちょっと戻したけど1500円を上回る日は来るんでしょうか?)

それと同時に昨日はFRBがトランプさんの忠告をブッチして利上げに踏み切り、年末の手じまいムードと昨日のソフトバンクで損した人の狼狽売りの手伝い、日経平均も今年の最安値。。。(このタイミングで2万切りそうってホント、年末ムードぶち壊しでございます。。)

ちなみにうちのエスパー君、、(そういや対談で影武者エスパーくんの左腕に巻かれてる時計が黒デイトナと解析した団員さんがいましたがアナタはどこ見てるんですか?ww)
某大手証券会社からしきりに「ソフバン株、、利回り5%ですよー」と勤務時間にも関わらずしつこく営業掛けられていました。

相手からしつこく買いましょうって言って来る話だったしエスパー君本人も「どう考えてもこの会社の株の価値が1500円なわけがない」と思ってたようでIPO株の美味しさも理解しつつも一蹴。。(「えー?IPO株買うチャンス逃しちゃうんですかーーーーー」と電話口で聞こえましたがエスパー君、冷たくガチャ切りしてましたw)

そう考えると、これこそまさに今日の対談最終回で書いた「この世に向こうから飛び込んでくる儲け話は存在しない」って話の際たる例なのですが、株の場合、損切りを覚悟すれば売ることは可能です。(聞いた話ではこの損切ボタンをなかなか押せずに苦悶するそうですがw)

しかし不動産の場合、融資を受けて買ってると足りない分は補填しないと担保が外れません。(ま、これも自己破産覚悟で売りに出せば最終的にチャラになることもありますけどねw)

今までの融資ジャブジャブ時代であればさらに高値で売れたかもしれませんがこれだけ金融機関も金融庁に叩かれ行内調査で「悪いことやってるやつはいねーがー?」とチェックを始めてる昨今ではもはや手遅れです。

そんな経験を過去に積んでる人であれば「そんな時が来るだろうと思ってヤバイ物件はみんな処分しちゃったし、残った物件はみんな満室経営できるぜ(ははは)」と左うちわでしょう。

しかしここ5~6年くらいで不動産投資に目覚めた人(一部の自称カリスマ大家を含む)はこの経験が無いので「ばーか言ってんじゃねーよ、、融資が止まるわけねーだろ」と融資が出なくなるギリギリまで融資を受け続けてた可能性が高いです。

ワタクシ、かぼちゃの無茶な融資やサンタメ業者の無茶なスキームを数年前からずっと見てたのでこのブログでも「他ならぬスルガ様が融資を止めたらそこで終わるよ」と再三警鐘を鳴らし、「どうで物件も高いんだから貯金しとけよ」と口が酸っぱくなるほどアドバイスしてきました。(過去ログ探せば一度や二度どこじゃないくらい書いてますw)

中にはそんな中でもきっちり売り逃げ成功した人もいますから全部が全部でもないのですが、これで株価が下落に転じ、世の中のムードが暗くなった時、不動産価格は初めて暴落傾向に突き進みます。(ホント、なぜだか不動産価格って日経平均と同じ動きするんですよねーw)

なのに「暴落が始まった」とか言って今どきのまだ超高値から高値に落ちただけの不動産を買おうと金融機関をハシゴしてなんとか融資を受けて物件を買おうとしてる人がいます。(誰とは言いません誰とはwww)

もちろん余剰担保があったり過去にまんまと売り逃げ出来た資金を使うとか相続対策で「買わねーと税金で持っていかれるのよ」って方なら今の時点であれば弱気になり始めた売主の足元見て大幅な指値を通せると思いますが普通にこれから不動産投資を始めようと思ってる人にとってはまだまだ買い場ではございません。

あと、「今の完全に融資の扉が閉じていないうちに実績を作っておこう」と融資付けして物件を買おうとしてる人に言いたいのですが、、金融機関って「大した資産背景もないのにこんな時期に物件買ってる人って不動産投資に対するスキル足りねーだろww」と思ってるフシがあるということも念頭に置いておいてください。

と、この話、、今回の対談でしゃべってる時間が無かったのでブログに書かせていただきましたが、来年は最近不動産投資を始めた方にとって初めて起こる出来事ってのがたくさん起きます。

立ち回り一つ間違えるだけで数年の遅れを取ることも多いでしょうから「思考は現実化する」とか「とにかくまず行動しないと」なんて自己啓発屋さんの思惑なんかにミスミス引っ掛かって一生を棒に振るようなことが無いようにしてください。

何度も言いますが
「この世に向こうから飛び込んでくる儲け話は存在しません」(儲かるか儲からないかの判断はすべて自分自身で決めないとダメなんです)

えぇ、、
それは相手に利があるから飛んでくる話であってアナタの幸せなんて考えてるわけもありませんから。。。



正直、4回の対談だけじゃ全然時間が足りなかったんじゃんw

ミートテック。。。。


本日もブログ更新ですw

こんにちは。

さて、今日で3回目になる健美家対談。。。

収録でもこの頃から「そろそろエンジンが温まって来て悪態つく回数も増えて来たのでアクセスも上がるかなー」、、と思ってたら
逆に回を重ねるごとにアクセス数が落ちて来ましたwwwww(過去の岡元VS川村組長対談の38000という鬼のようなアクセス数を軽く上回ってやろうと鼻息も荒かったのですが、、2人の壁はあまりに高かったですww)

やはりワタクシのようなイロモノ系ブロガーは地下に潜ってるのがお似合いなようですw

あと、今日の対談「イメージ画像が狼のイメージと違う」とか「(イメージです)ってなんだよ(プゲラ)」とそこだけに注目してしまい肝心の対談本文を読まれてない方が多いようなので申し上げておきますが、、

(写真はイメージです)と書かれてるワタクシ、実はでぶっちょの着ぐるみ(ミートテック)を着ていただけで脱ぐとこんな細マッチョな体だって知ってる読者はいないでしょうし、、( 写真はご本人です )と書かれた岡元さんの画像だってホンモノかどうかわかんないですよwww(ってか今回の対談の真の目的は「ネットの情報を鵜呑みにすると足元すくわれますよ」って警鐘を鳴らすためのものだったと気が付く人は何人いるんでしょうか?ww)

と、そんなくだらないこと考えてるワタクシ、、
本日は週末開催予定の狼セミナーの原稿チェックに明け暮れております。(その後、先日GETしたモーターヘッド様のレイトショーを見るため20時半まで新宿の居酒屋にハンバーガー屋さんとエスパー君を従えて待機予定w)

このセミナー原稿ですが毎回毎回出来るだけ新鮮なネタを提供すべく「もうここからはネタに出来る事件も無いよなー」と言うギリギリのタイミングまで編集し尽くして印刷所に送るのですが、、、
よもや印刷所に原稿を送った夜に「アパマンショップイオナズン事件(スラッシュメタル大家さん命名)」が起こるとはなんとも不覚でございます。。。(事件性、倫理性、社会性の3拍子揃った不動産ネタってそうそう無いですからTwitterでは早くも来年のクソ物件オブザイヤーで上位ノミネート確定案件になってますw)

そう思うとこのネタ、
今回のセミナーで話しておかないといけない必須なネタでもあるのですでにレジュメが出来上がってしまった今回は隠しページとして登場させます。(セミナー参加者のレジュメには反映しませんがセミナーネタにします)

なにしろ単なるガス爆発事故かと思ったら不動産業界の闇の世界まで赤裸々にバレちゃった事案ですからww(しかし改めて思いますが、これだけの事故で一人も死者が出なかったのはホントに不幸中の幸いでございます。。)

と言うことでその原稿を今から大急ぎで作りますので本日はこの辺で終了です。。(ってか「17時に新宿集合だからな!」なんて言っちゃった手前、大急ぎで仕上げないといけなくなりましたww)



明日が対談最終回なんじゃんw

真実の欠片(かけら)。。。


絶賛、健美家連載中なので今日も更新しますw

こんにちは。

昨日から始まった健美家対談ですが、、
ワタクシのキャラがあまりにも悪すぎてまったくアクセスが伸びませんwwww(改めて読み返すと完全に世の大家さん達にケンカ売ってるかのようなキャラ設定になっちゃってますww)

この調子だと明日明後日の残り2回は消化試合になる気もしますが、、ま、せっかくなので最後までお付き合いいただければと思います。(と言いつつもここでアクセスアップのためのリンク貼るのもカッコ悪いので今日もリンクは貼りませんw)


さて、昨日の札幌のガス爆発騒動ですが、
今朝のテレビを見ると早速あちこちの番組でこのニュースを特集でやってました。

いろいろな話を総合すると
①アパマンの従業員が大量の除菌スプレーの中身を抜いていた
②中身のガスが可燃性にも関わらず室内で抜いていた
③給湯器を点けた瞬間に大爆発して近隣に大損害を与えた
④なんで120本なんて大量の除菌スプレーがあったのか?
⑤親会社は「調査中」と言及を避けた
⑥1万から2万近くの費用を貰ってスプレーをシューっとやって除菌消臭してた
あたりまでわかって来ましたが、、

その先に
⑦一般では流通していないスプレーで製造元はこの不動産会社の系列会社
⑧お金を貰って消毒消臭作業をやらないってのを防ぐために使用後のスプレー缶は回収する
という話まで出だしたので

これはあくまでもワタクシの想像ですが、
消毒消臭作業をやらずにお客からお金を取ってしまったのでその証拠隠しに親会社に返却する使用後のスプレー缶を量産すべく一気に中身を抜き始めた、、、、

か、

親会社が作ってるスプレー缶なので大量に仕入れて「我々は頑張ってます感」を演出、、、ってことでしょうか?



と思ってたら今日のニュースではこんなこと報じてましたwww



えぇ、、我々の業界、掘り返すとどんどん闇が見えてくるもんなんですww


そういや今週のゼンチン新聞でも報じてましたが
「サブリース実態調査へ」って話。。


リンク先がわからないので画像だけ貼っておきます

不動産業界の人からしたら「何を今さらww」って話ですが、今になって法規制の動きが出てるようです。

思い起こせば7年前、
ワタクシがブログを書き始めた頃の最初の狼セミナーがこのサブリースの話だったと思うのですが当時のウチの会社、某ハウスメーカー施工で賃貸物件を新築しようと目論んでました。

その話を聞いたワタクシ、、
「こんな場所で新築やるってのになんでサブリース付けてハウスメーカーに養分吸われなきゃいけないのよww」と猛反対し、プラン図持参で猛烈に営業仕掛けてくる営業マンと対峙したことがあります。(「最終案は銀行に行き融資の手続きをしないと見せない」とか言われてぶん殴ってやろうかと思ったワタクシです)

確かにサブリースであれば空室時も家賃保証があるし、それが20年だの30年続くと言われればその気にもなっちゃう話ですが、建物は段々古くなるし周辺に似たような新築を建てられたらこっちの家賃は値下がりするはずなので常識的に考えて家賃がずっと同じままってことはあり得ません。

それでも営業マンは「そんなことありません、ウチが定期的に建物診断して家賃は下がらないように管理しますから」と追い討ちを掛けるように「豪華管理プラン(修繕積立を含む家賃収入から約15%程度ブッコ抜かれるプラン)」を提示し、土地持ちだと言うのに得られる利回りは7%台。。(土地から買ってやってたら楽勝で利回り4%台でございましたw)

当時は建築費がベラボーに安かった時代で(RCで坪70万くらいで出来た時代でしたw)この営業マンが放った「ほら、毎月7%も利回りが得られるなら年金替わりになりますよね」ってところで会社から叩き出したのは言うまでもありませんが、

マスコミがこのサブリース問題にもっと早く世間に訴えていれば少なくとも7年前には問題が表面化し、かぼちゃみたいな被害者も生まずに済んだのではないかと思います。。

と言っても当時、派手にサブリースやってる上場会社はすでにテレビを使って派手に広告打ってましたからここを叩けば広告元をいじめることになり下手すると広告を打ち切られてしまいマスコミは損害を受けます。(シノ〇ンがテレビであまり派手に叩かれないのもこういうところが影響してるんじゃないかと思いますが、そこはオトナの事情ってことでサラッと流しておきます

このサブリース問題、、
時々ネットなどでは問題視され記事にはなってましたが大々的に取り上げるマスコミは皆無だし当時はまだまだ融資ジャブジャブ時代の幕開け期。。

やっぱり「家賃保証が得られるなら安心だしそれが20年続くなら俺もいっちょ不動産投資ってやつをやってみっかなw」って人が多かった気がします。(しかも上場会社が請け負う工事は銀行融資も得やすくフルローンが当たり前でしたからこれで背中を押された方も少なくないんじゃないかと)

ただ、売りたい側は買って欲しいあまり様々なところで微妙な嘘をつきます。(もしくは間違ってることを平気で言ってたか)

不動産投資でワタクシ、一番重要視してることは「立地」です。(あとは床面積とかですが少なくとも利回りじゃあありませんw)

えぇ、、どんなカッコいい素敵な賃貸物件を作っても立地が悪ければ部屋を埋めるのにとても苦労するんです。。。

当然、業者はそこの堀を埋めるべくサブリースを提案してくるのですが、空室になったときの補てん分の原資はどこから出てくるのか?って考えるとそれは建てたオーナーがこの業者に支払ったマシマシの建築代金や月々になんだかんだと抜いていく様々なフィーです。

その原資だっていつかは使い果たしてしまうので足りなくなれば「残念ですが原資が尽きたのであなたとのサブリース契約はここまでです」って言い出すのは明白。(ま、面と向かって「原資が尽きた」なんて言ったらオーナーにぶん殴られるのでここは「契約書に書いてある通り家賃変動が著しい場合はサブリース料金を見直すって小さく書いてあるでしょ」って開き直りますけどねwww)

しかし、困ったことに(困っちゃいませんがw)人によっては立地がやたら良くてサブリース契約をしてても空室になると原状回復中に申し込みが入って空室期間が恐ろしく短い物件というものを手に入れる人もいます。

こういう人が存在するので業者は「ほら、ウチで新築やってる人はこんなに儲かってる人ばっかりなんです」と吹聴し、どこかののド田舎の畑にレ〇パ銀座と呼ばれる新築物件を量産し「入居者募集中!!!」と少々破れかかったノボリが上がってる物件の客のことは一切触れずに猛烈な絨毯爆撃営業を仕掛けてます。

この積み重ねが今になって諸問題を生み問題視した国交省が規制の網を掛けようとしているのですが、、
いかんせん、あまりに遅すぎます。。。(この7年間でサブリース系大手業者がどれだけの破産予備軍を量産したかと思うとホント、もっと早い段階で規制掛けて欲しかったです)

もしかしてですが、、
これってかぼちゃクラスのクライシスが無かったらやっぱりサブリース問題って取り上げて貰えなかったんじゃないでしょうか?(そう考えるとかぼちゃ問題を連日にわたり徹底追及してた朝日新聞の記者はホントに偉いですw)

さて、話は戻りますが、
さっきの「スプレー缶をたくさん買ってくれた支店を表彰してる」ってあたりを見ると不動産業界の闇ってまだまだ奥深いってお分かりいただけると思います。(えぇ、、表彰してるってことはスプレー缶ビジネスってのはすでに広く定着してるってことでもあるんですがこの市場規模、、一説によれば年間10億円規模らしいです)

こういう不動産の闇の話ってのは一般には出回らず、出回るとしたら被害が拡大してからってのが定説なのでその出回るまでの間に引っ掛けられた人は大抵の場合、泣き寝入りします。(えぇ、、「投資は自己責任」って言葉で片付けられてしまいます)

だからと言ってネットの記事ばっかり探すと平気で間違ったこと書いてる記事にも出くわし結局、変なことを覚えてしまい結局、「こういう人は不動産投資に失敗する」なんて記事を見つけて「あー、、これって俺のことじゃん」と憂いその間違った正しい道へと導こうとする人をメンターとして慕ってしまい更に泥沼に嵌りますwww。。(ホント、こういう人絶対多いと思いますよw)

ワタクシも「俺様の言ってることが一番正しいことだ」と思ってブログを書いてはいませんが、ワタクシの場合、20年くらいの時間を費やして得た不動産業界での闇や泣きたくなるような思い出をブログに綴り注意喚起するスタイルなのでネガティブすぎるところはあれどそれなりに真実の欠片くらいの話は書いてるつもりです。

それを読んでる人がその欠片を繋ぎ合わせて自分に合うように変換してスキルとして活用してるからウチのブログ読んでる人って失敗してる人が少ないんだろうと思ってますが、出来ることならそう言う人ばっかりな世の中になって不動産投資に目覚めた人すべての人が大儲けしてくれればいいなと思って長いことブログを書いてきました。

7年経ってやっとそう言う人ばっかりが周りに集まってくるようになり飲み会で集まっても誰一人不動産の相談をしなくなる(「なんか聞きたいことねーのかよ」って聞いても「今困ってることはない」って言われるようになりました。。なんか悲しいですw)という事態になってますが、もっとたくさんの人に「は?オマエなんかに聞きたいことはねーよ」と言われたいし、「オマエラ儲かってんなら寿司くらい奢れ」と言ってみたいですw

今週は健美家さん経由でこのブログへのアクセスが多そうなので書かせていただきますが、
不動産の正しい情報は非常に断片的に世の中を飛び回ってるし、その正しい情報には鮮度がありしばらくすると廃れてしまうので常に新しい情報にアップデートしながらやらないとたちまち変なメンターに引っ掛かったり妙な業者に囲い込まれて気が付いたら泥沼に叩き落とされるなんてことが多いです。

えぇ、、
この真実の欠片を効率よく集めて自分で自己解析し常に正しい方向に向いてる人に不動産の神様は微笑んでくれるものなんです。
(今日は健美家読者の方に見られてると思いカッコつけて終わってみますw)


・・・


・・・


ま、あれです、、


そんなこと書いても不動産の神様が停滞前線のように居座り、何やっても失敗しないって人もいるんですけどね。。(繰り返しになりますがこういう人の成功列伝だけが世に出回るので騙される人が多いってとこにワタクシ、非常に憂いを感じつつ今日のブログは終了ですw)



この勢いなら明日も更新出来そうな気がするんじゃんw

健美家さんの対談見てこのブログに迷い込んで来た方へw


健美家対談で毒が無いって思ってる方、、すでにあなたはその毒に麻痺してるんですよwwww

こんにちは。

健美家さんでの対談の記事がアップされたので健美家さんから初めてこのブログに流れてくる方も多いと思い、今日はそんなかた向けににこのブログについて書いておきます。(健美家さんに飛んでいくリンクを貼ると飛んで行ったまま戻って来てくれないので敢えてリンクは張りませんw)

改めまして、、
ワタクシが狼こと森野狼太郎でございます。

アラフィフの太っちょオヤジですが、今回の健美家対談で使う写真では細マッチョに写ってます。

その写真を見ると「あれ?太っちょって書いてあるけど全然太くないじゃん」

と思うかもしれませんが、

騙されちゃいけませんww

えぇ、、不動産業界と言うのは息を吐くように嘘をつく奴ばっかだし、こんな写真だって今どきはフォトショップでモリモリなイケメン画像にいくらでも改ざん出来ます。(現に今どきは通帳だってネットバンキングの預金残高だって好き勝手に偽造出来るでしょ?w)

ちなみに健美家対談で写ってるワタクシらしき写真はこの写真撮影のためだけに連れて行った影武者兼ワタクシの相棒のエスパー君。(エスパー君は現在、体脂肪率7%と言うバキバキ体系に仕上がっております)

えぇ、、
すでにそうやってワタクシ、顔出ししないことをいいことに細マッチョイケメン戦略を始めてますよww
(「ネットでは裏が取れない嘘はすべてホントにも出来るんです」とまずは覚えておいてくださいw)

と、ワタクシがここまで顔出しをしない理由として第一に挙げるのはこのブログの性格のせいです。

だってこれだけクソ業者やクソコンサルを敵に回すようなネガティブ系ブログですからうっかり顔出しなんかしたらどこで刺されちゃうかわかりませんwww(あと契約とかで相手仲介とか買主さんとかにワタクシがオオカミだとバレると非常に都合が悪いです)

また、ブログを軸に商売されてる方も多いと思いますがワタクシの場合、このブログはほぼ趣味と道楽で書いてます。
そんなスタンスですからわざわざ老けた顔を晒す必要もないし、ネットで顔出しすればその画像はネット上に一生残ります。(これをネットTATOOと呼びます)

万が一、ワタクシが殺人事件とか詐欺事件、果ては脱税事件なんか起こして警察にパクられた時のことを考えるとネットでの顔出しTATOOは末代までの恥となりかねませんので今後も自信たっぷりな顔して集合写真とかでピースサインで写ることはございません。(ホント、あれですよ、今は仲良しキラキラ大家組合でも何年かしたら儲けの分け前や運営方針を巡って仲間割れ起こすんだからあまり派手に集合写真に納まらない方がいいと思うんですけどね。。。

さて、そんなブログでございますが、、
先ほども書きましたが基本的に超ネガティブなことばっかり書いてます。

書いてるって言っても足かけ7年で2000話くらい書いてしまいそろそろ赤井親分みたいに「ブログを書かなくても人気者」と言うポジションを確立すべく不定期更新にし始めてしまったので今後は毎日更新と言うことは考えていません。

不動産投資でこれから儲けようと思う方にはかなりやる気を削ぐような内容のオンパレードですのでそういう気持ちのある方は読まないことを強く申し上げておきます。(読めば読むほど不動産投資への情熱は薄れてしまうし人のよってはかなりの人間不信を誘発します)

但し、このブログでは人がどのように嘘をつきどのように騙すか?とか不動産投資をする際にこんなところに注意した方がいいよとか不動産屋として不動産投資に向き合うならこんなこと考えてますよってことが過去ログを含めて約2000話に渡って収納されています。

今から過去ログを読むと膨大な時間も掛かりますが最初の頃は出来るだけ重複記事を避けて書いてたので一通り読むとそこそこのスキルが身に付くはずでそう言う不動産投資の闇なんてところから不動産投資を学びたいと思うならぜひ最初から読んでみてください。

大体一話あたり3000文字くらいの「読みにくいくらいの長さ」のブログですが、出来るだけ飽きないよう笑いあり、涙ありに書いてあるので読む人が読めば結構あっという間に読めちゃうと思います。(裏を返すと文字数のわりにあっという間に読めちゃうくらい内容が薄いって部分もあります)

かと言って読みふけってしまうとホントに不動産投資なんかやる気も無くなっちゃいますので用法をお守りの上適当に読み流してくださいw


さて、そんな月曜日でございますが、
昨日の夜、札幌で派手なガス爆発騒ぎがありました。

当初は近隣の居酒屋ガス漏れ説が濃厚だったのですが隣地のアパマンショップの吹っ飛び具合から「もしかして爆発元はこのアパマンショップじゃねーの?」と疑われてお昼頃になってこのアパマンの従業員がやってた除菌消臭スプレー缶の中身抜き100本ノックからの誘爆説に変わってました。(なぜ密閉された室内でこんな作業すんだよww)


で、なんか適当な画像は無いかと探しましたがこれしかありませんでしたw

ワタクシ思うにこの手の仲介さん、、
管理物件での入退去時に「シューして18000円」と言われる「消毒」と称する作業で安上がりなこの除菌消臭スプレーを使うのが常態化してたんじゃないかと思うのですがこの消毒作業、、、

管理会社では結構良さげなお小遣い稼ぎなので似たような方法やってる賃貸管理会社さんも多いんじゃないかと思います。(だって300円くらいの消臭スプレーを一本部屋で吹きまくるだけで18000円は美味しすぎますし、この作業、、退去時に請求しても意外に当たり前で払ってくれますからw)

これ以外にも引っ越し業者の紹介や火災保険屋のあっせんや消火器の設置などでもマージン取れる部分もあるのでFC系の管理会社ではほぼ定番で課金してるはずです。

しかし、これ、オーナーである大家さんには一切反映されずすべて管理会社の売り上げになってしまうので退去者によっては「ここのオーナーは銭ゲバだ」と思われることもあります。

実際、ウチの物件でも客付けやってくれた仲介さんに入居手続きを全部お願いしたらウチが払った仲介手数料の他に入居者から様々なフィーをブッコ抜き「ここの大家さんはボッタクリ」と言われたこともありましたw(退去の時の立ち合い料で3万取るとか言われたので自力で退去立ち合いしたのもこの仲介さんでしたが退去立ち合いなんて30分も掛からねーだろ、、、とw)

特に札幌界隈の仲介さんは広告費もクソ高く(一説ではあの「通〇大家さん」が自社仲介で売買した物件に優先的に客付けして貰おうと高額な広告費を出したのが最初らしいですが)また一度にたくさんのフィーを掛ける傾向もあるそうなのであちこちに課金してるんじゃないかとも思います。(ワタクシの感覚では一度の仲介で10万円くらいのフィーにならないと募集すらしてくれない気がします)

こう言うことがあるということは空室が出て管理会社に募集依頼して客付けをお願いする際に「諸費用が高すぎるから他の物件探そう」と思われている可能性もあるのでそういう意味不明な課金を入居者に掛けて入居活動を阻害してないかもチェックした方がいいかもしれませんね。

ちなみに最近、「仲介手数料は不要!」と言いつつ契約書類作成料で家賃の一か月分をブッコ抜くという仲介さんが存在すると耳にしました。

昔、かのミ〇ミ〇が「仲介手数料は半額!」とか言って集客してましたが、そもそも業法では両手仲介の場合、仲介手数料は貸主+借主で1か月分ですので大抵の業者は仲介手数料以外の名目(例えば業務委託料だの広告費)で請求して結局入居者はそれなりの初期費用を払う羽目になり「確かに仲介手数料は半額だったけど、、なんか話が違うなー」と言われることも多いです。

空室対策でこの賃貸管理会社や客付け仲介さんの働きっぷりは重要なファクターですので時々はどうやって募集活動してるのか?とか入居者にどのくらいのフィーを請求しているのか?とか紹介料で多額に抜いてはいないか?なども気を付けていただけると幸いです。(多分今回の消毒消臭スプレーの話から賃貸業界の闇の話がテレビで放映されるものと予想されますので今までこのカラクリを知らずに賃貸物件探してる人が一斉蜂起するかもしれませんよww)

そんな我々、、
消毒、消臭ではこれ使ってます。


クレベリン(部屋置き用)

ワタクシが個人的に塩素みたいな匂いが好きなのでこれを愛用してるのですが、ワタクシの経験では犬を飼ってようが玄関に臭い靴が並んでいようがこれを一つ高いところに置いておくだけで匂いがしなくなります。

1つ1300円くらいとちょっとお値段はお高いですが抜群の効果を発揮するので空室時のお部屋の匂いが気になる方は騙されたと思って使ってみてください。。。(二酸化塩素ガスって抜群の消臭除菌効果があるんですw)


最後になりますが、先日募集した「王様の耳はロバの耳」ですが、
あまりの応募が少ないのでクリスマスは更新しない可能性が浮上してきました。(ってか今回はまだ2つしか届いてないですw)

明日締め切りなので明日になっても増えてなければ今回の企画はお蔵入りですのでご了承ください。。。



あと、しいたけ君が送ってくれたロバ耳ネタはブログネタにすら出来ないヤバイネタなので諦めて欲しいんじゃんw