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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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台風一過。。。


エスパー君の物件のトタン屋根が吹っ飛んでメシウマですww

こんにちは。

昨日は久しぶりに大型台風が首都圏を直撃し、不動産投資家の皆さんはカメラ片手に自分の物件の壊れた個所の写真を撮りまくり保険屋さんとの直談判で大忙しなんじゃないかと思いますが(えぇ、、プロの大家はこういう確変チャンスに乗じて大規模修繕まで発展させるもんですw)、、、前回の台風21号みたいに50mの突風が直撃するでも無かったので今朝の首都圏、、意外に被害が少なかったんじゃないかと思います。(台風の強風ゾーンである右側が通ったのにあまりに短時間で通過しちゃったのも原因ではないかと。。)

そうは言ってもやはり保険を使うような被害が出ないことが一番ですからこれはこれで不幸中の幸いと考えてもいいんじゃないかとも思います。(実際、あれだけの台風が首都圏を通過しても派手な被害が無かったのは正直驚きでございますw)

ただ、今後はこの手の大型台風がやって来る機会も増えそうですから備えあれば憂いなしではありませんが自分の火災保険を見直して自分の物件にはどんな保険がいいのかを再検討してみてください。(まさかと思うけどここ読んでる人で火災保険の特約を上手に使う術を知らない人はいないと思いますが念のため申しあげておきます)

さて、そんなわけで今日から10月です。
我々不動産業界でも期首と言うことで今朝から気分一新な物確電話がジャンジャン入って来ますが、そんな物確で一番驚いたのが先月まで無茶なサンタメ取引ばっかりやってた業者さんが仲介に転身し、外国人顧客相手に利回りの低い築浅物件をバンバン紹介してるってこと。。

業者さんもサンタメスキームが通用しなくなってこれからどうやって生き残るかを考えてこんな手に討って出るんだろうと思いますが、常日頃から強引な強力な販売スキームを持つ彼らのことですからもしかしたら高騰したまま塩漬けになって売れない昨今の売り物件をお買い上げいただけるいい機会じゃないかと思います。

なにしろこれら外国人客は日本の不動産がこれだけ低利回りでもお安く見えるらしく、今朝飛んできた買い付けの表面利回りは5.3%。。。(都内5区と言えども築25年のS造物件をこんな利回りで買うってちょっと頭おかしい素晴らしいですwww)

恐らく、昨今の円安な部分がこういう購入需要を掘り起こしているんじゃないかと思いますが先日ブログでちょこっと書いた「なんちゃってリノベ」して表面的にキレイに見えさえすればまだまだ騙し売りが可能なんじゃないかと思い始めてます。

しかも彼ら外国人投資家の人ってなぜか1階に店舗が入っているような物件がお好みのようで(店舗事務所の方が家賃収入がアップするので好まれるようです)1階部分が募集中であれば想定賃料をメチャメチャフカしておけば購買意欲も湧くそうで今度は銀行に対してレントロールをフカすのではなくこれら顧客向けにレントロールをフカすそうですw。

そんな我々、
最近増えたBtoB取引の傍ら、先月も似たような取引をいくつかやりましたが契約過程で飛んでくる「外国人投資家特有の無茶ブリ」さえ我慢すれば決済まで無事にたどり着くことも多いのでしばらくはこんな客層の人も相手にしつつ今の大嵐が去るのをひたすら待つことにします。。(ウチは元付側のケースが多いのでよくわかりませんがが客付け側で最後の最後に「手数料をもっと負けろ」って言われるらしくそれが原因で契約自体が飛びそうになることもあり過去のスルガサンタメスキーム並みに決済日前日まで痺れる思いをするのは相変わらずですw)

そんな大嵐(大砂嵐ではございません)は例のスルガに端を発した融資渋々状態を指すのですが、
9月の半期決算が終わり、10月からの各銀行の動向が気になるところですが、いかんせんスルガ様の金融庁からの処分内容がハッキリしないとどこの金融機関も動くに動けない状態。。

噂では一部支店で業務停止なんて話らしいですが、金融庁がどっち転びするのかがわからないとホント、どうなるのかわかりません。(厳正な処分をするのか寛大な処分をするのかで展開が大きく変わりそうなんです)

10月に入ったのでそろそろその発表もあるかと思いますが先週もブログで書いた通り金融庁が今までの融資実態を検証するなんて話も出てきているので「やっぱ厳正な方になるのかなー」、、、なんて思いつつ、「いや、そうなると結局また割安感を狙って外資勢力が割って入って来るだけじゃん」となるのが現実的なところですから今の政局を考えると「ウチ消費税アップを控えてるところに冷や水を浴びせることはしないよなー」、、、なんて思うワタクシです。。(ま、どっちに転んでもいいようにしてるので個人的にはどっちでもいいんですけど)

とにかくです、
ここ数年で初めて不動産投資業界が揺れる可能性が起こるわけですからどっちに転んでも大丈夫なようにしておいてください。

と、簡単に書いちゃってますが、
実際問題、転ぶ方向によっては激しく横転炎上しちゃう人もたくさんいそうなのも事実。。

そうなるとある意味運任せになる部分も多くなってしまいそうですが、いつも言ってる通り不動産投資は時間軸が極端に長いので一瞬手詰まり感が見えてもなんとかなることが多いですからあまり悲観的になる必要もありません。(えぇ、、たかが不動産投資くらいで命まで取られるわけじゃないんですからw)

と、最近、妙にこの手の励まし系なネタが増えてるように感じますが、
実はこれ、この手の相談ばっかり来るからなんです。(なんか今にも死にそうだって相談ばっかりなので「は?別に命まで取られるわけじゃねーだろw」で締めるパターンが多いんです)

不動産投資を手金無しで始められるくらいですから社会的にそれなりに信用力もあり真面目な人が多いのがこの不動産投資業界ですが、こういう人って往々にして「借りたものはきっちり返す」って教育されてます。

また期限までに金を返さないとどうかなっちゃうって不必要なまでに心配する人も多く(ま、信用情報が汚れちゃうので困るって人が多いからなんでしょうけど)任意売却ってどうやるの?って質問も多かったです。

全空な物件ならいざ知らず、とりあえず返済出来るだけの家賃くらいは入って来てる人ばっかりでしたからとにかくそういう時は少しでも保有耐性を上げることに尽きます。

最初はすごく苦しいですが、こんなの保有年数さえ経過すればそれなりになんとかなってくるものです。

その先が見えてないからなんとなく将来を悲観してしまっているんじゃないかと思いますが、ワタクシの経験則ではこの手の問題は大抵、時間が解決してくれます。(だって実際、リアルに金返せなくなってから差し押さえ食らって競売になるまでだって結構時間掛かるでしょ?)

空室もそうです。
埋まらない埋まらない、、なんでだろう?って場合、ほぼ間違いなく家賃が高いってだけですから家賃下げたら返済出来なくなるではなく多少持ち出ししてでも家賃下げて埋めてしまうのもこんな大嵐の時でこそ、、、です。(だって差し押さえ食らうよりマシじゃないかと)

そんなことも「どうしようどうしよう、、」って思い詰めると名案も浮かびませんからそういうことで悩んでる人、、
とりあえず今日みたいな台風一過の空を見上げて空の高さでも考えつつ、自分の悩みがどんだけちっぽけなことなんだろうと認識してください。(恐らくですが地球が誕生して46億年で起きたことと比べたらホント、大したことじゃないんですってw)



なんか今日のブログ、、まるで別人が書いてるかのような論調なんじゃんw