とりあえず今日も更新ですｗ
こんにちは。
不動産ポータルサイトの広告が激減し、「未だに広告を出してるのはどこだろう、、」と思いワタクシ、最近このポータルの広告をヲチしてます。
この広告ですが、ご存知のように昨今の不動産業界は融資がシオシオだということを鑑みると
「今の不動産融資環境でも余裕で融資が付けられる業種」ということになるわけで、消去法で行くと価格帯が比較的低いロットの区分マンション投資になります。
実際、そう思って各ポータルサイトの広告を見ると、区分業者の広告だらけになっていて
「さすがにこの業種は不況とは無縁だよなー」と思います。（ちなみに実需の不動産ってのは国策なのか「融資が絞られる」ってことがまず無いのでこんな時期でもブルーオーシャンなマーケットでございますが区分物件も融資がキツクないので結構ブルーオーシャンなんです）
これら区分を販売してるツーブロックゴリラさん達にヒアリングするとまだまだ買ってくれる客層は多いし、なによりこの手の融資に関してはサンタメも出来るし、融資フカしても大丈夫なのでまさに
枯れない泉だそうです。。（そのかわり販売ロットが小さく数こなさないといけないそうで連日大変らしいです）
ただ、最近は顧客になりそうな人でもネットの情報等で新築を含め
「区分マンションの怖さ」を理解する人が多いということで引っ掛かる人も少なくなりまた、先のシ●ケン問題等が派手に報道されてる関係でかなり情報が周知されている様子。。
そんな中でもノルマがある関係で集客と嵌めこみ営業の手を緩めるわけにはいかずどこの客層が効率良いかと考えるとやはりまだ不動産投資について知識が無い若い世代を狙うのが一番効果的だそうです。。
不動産投資って妙に知恵がついちゃうと不動産業者の知識をも上回ることが可能ですからワタクシくらいの年代になるとそうそう業者も騙せません。。（えぇ、、我々、不動産の知識が乏しくても実社会で積んだ経験でなんとなくヤバいものには警戒する勘みたいなのは出来上がってますからｗ）
そこで狙うは若い層、、、となるのですが、さっきも銀行回りしてたらあちこちでスーツ姿の「どっから見ても同業者」って感じの若いあんちゃんがせっせと街角営業してました。。
と言ってもいきなり「投資マンションいかがっすかー？」なんて営業ではなく「資産形成に関する簡単なアンケートなんですが」と声をかけ段々とこちらもペースに持ち込み気が付けば個人情報を抜かれ後日、電話営業による絨毯爆撃を受ける羽目になります。
若い客層の人って頭では「こういうのはヤバイ投資だ」と思っても社会経験的に「上手に断る術を知らない人」が多いので相手のペースに嵌めこまれて知らず知らずのうちにクロージングされ契約となることが多いのですが、前出のツーブロックゴリラ君に聞いた話では30代の若きサラリーマンは格好の獲物だそうで
「セミナーなんかにノコノコ出て来たやつなんざ赤子の手をひねるより楽勝だ」とほざいていましたｗ（ちなみにこのゴリラ君の年収は身に付けてた時計やスーツの着こなしぶりから軽く2000万以上ではないかと思慮されますｗ）
彼らのやり口で王道的は手法は
「住宅ローンを絡めて投資物件を売る」と言うスタイルなのですが、占有面積25㎡の新築区分であっても住民票をちょろっと移したりすれば住宅ローンとして融資が通るので古典的ではありますがいまだにこの手法で投資物件を売ってるところも多いでしょう。。
さて、話は変わりますが、この住宅ローン、、
賃貸併用住宅でも当然ながら可能です。
この賃貸併用ですが床面積100％のうち自己使用を50％取れば住宅ローンで融資が可能なので利用されている人も多いかと思います。
この手法、自分の家のローンは賃貸で貸してる人に払ってもらうって発想なのでそれが目的な人から見るととても良い手法ではないかと思うのですが、やりようによっては自己使用部分も賃貸で貸してしまえば住宅ローンで不動産投資が出来ちゃいます。
銀行はそういうグレーな手法を警戒して融資後しばらくの間は転送不可の郵便をその物件に送り付けオーナーが他に引っ越して賃貸で他人に貸してはいないかをチェックしたりしますが、現実的には一度融資したものを「自己使用部分を賃貸で使用するのは契約違反だ」と一括返済を求めるケースもさほど多くはないのでグレーな手法ではありますが意外と楽勝だったりします。
そんな手法でも最近不動産投資の経験値が低い若い層を取り込みせっせと物件を売ってる人がいるようでこれなどもポータルの広告を見てると直接的な言葉じゃないですけどそれを匂わす表現で「画期的な投資手法」と宣伝している業者さんもいます。
この手法も今まではグレーながら見つからなければセーフ状態ですので今後は増えるんじゃないかと思ってるワタクシですが、過去にセーフだったものが先々もセーフって時代は今年の4月の時点で終わってますのですでに買ってしまった人はともかくこれから売り込みを掛けられた際、
ちゃんとお断りできるスキルを身に付けておいた方が無難です。。
なにしろ相手は売り込みにかけてはプロです。（人の揚げ足を取るかのように上手に口説いてきますｗ）
先日も新宿某所で業者さんと打ち合わせしてたとき、隣のテーブルで巧妙なクロージングを仕掛けてカモらしき人を引っ掛けて契約書にハンコ押させてる場面を目撃しましたが、そのカモ客さん、、「やっぱりやめようかなー」と必死に抵抗してましたが
「ここまで人を動かしてそれはねーんじゃないの？」と詰められあっけなくハンコを押してました。。
こういう話は途中まで聞いてしまうと相手のペースの乗せられてしまうので一番最初のところでシャットアウトするのが一番でワタクシの場合どんなやり方で接近されても
「これってなんかの営業でしょ？」と聞き、「違う」と言われても
「悪いんだけど全然興味ないから、、おれｗ」と言えばほぼ相手は諦めます。（えぇ、、世の中で相手から声掛けしてくるヤツの100％が勧誘目的ですから自信もって断って構いませんｗ）
また、最初の段階では彼らもアタリを付けてるだけで1000人に声掛けて一人話を聞いてくれたら御の字くらいでいます。
ここから「話を聞いてくれる一人」にさえならなければ
「俺らも時間と労力使ってここに座ってるんだからハンコ押さないとか言うなよ」と恫喝されることも無いですからとにかく最初の接触段階でバサッと断ち切ることがこれらの被害を防ぐ最善の手だと申し上げておきます。
なんでこんなわかり切った話を今書くかと言うと、、、
今の融資が出ない時期ってのはどこの業者さんも売上上げるのに手負いの虎みたいになってるからなんです。。。また、昨今の融資状況でロットの小さいものなら売れると思ってる不動産業者も多く、
ここ数年で最強クラスの勢いで街に出て勧誘しています。（融資が通るのはこのジャンルなのでこの手の業者さんの鼻息も荒いですｗｗｗ）
融資が出なくなるということは違い方法でお金儲けをしようって人も増えますからここを読んでる皆様、、
そういうクソみたいな話にだけは乗っからないようにしてください。。（せっかく金貯めて待ってるのにこんな詰まんないものにお金ツッコんじゃ元も子もないですよｗｗｗ）
と言うことで明後日水曜は狼セミナーの申し込み日です。
明後日の18時にここでお会いしましょう。。
早い話、明後日の告知のためにブログ更新しただけって気がするんじゃんｗ
