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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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手のひら返しの話。。。


週末は仙台で暴れてきますw

こんにちは。

ブログを不定期にしてから早1か月以上経ちましたが、
いまだに「何か新しいことやろう」と思ってることが思い浮かばずこのまま行くと今までと同じパターンに戻ってしまうんじゃないかと恐怖を感じ始めております。。。(今から3000回に向けてブログを書き始めるのだけはどうしても避けたいワタクシですw)

そんなこともあって「何か違うことやらないと、、」と思い健美家さんの対談を引き受けたわけですが、やや誘導気味にお願いしたアンケートでは80%くらいの人が「ま、いいんじゃない」ってご意見でしたので11月になったら行ってきます。

この対談ですが、12月の年末に記事になるようで内容的には「不動産投資業界の今年一年を振り返る」みたいな話らしいのでなんか当たり障りのない普通の内容で対談やって終わりそうな予感もしますが、、、

なーに、、
わざわざワタクシを指名したってことは健美家さんもそれなりに覚悟しての要請だと思ってますので冒頭から「不動産テックの是非」なんてネタをぶち込んでこの不動産テックがどんだけ不動産投資業界に迷惑掛けてるかなんて部分もぶちまけて来ますw
(2時間の対談を4回連載で掲載するそうですが、、果たして無事に最後まで連載してくれるんでしょうか?)

またアンケート見るとワタクシが顔出しして登場すると勘違いしてる人やあっち側に行ってキラキラすると勘違いしている人も多いので申し上げておきますが、、、

万一、顔出しじゃないと対談出来ないとなればそのまま何もしないで帰って来ますし、今回は岡本さんのためにひと肌脱ぐだけの話で最初で最後の多媒体への出演でございます。。(えぇ、、ワタクシ、今後も地下に潜り続けるって部分はブレることはございませんw)


さて、最近ブログを書かないでネットサーフィンしてると「不動産業界の凋落っぷり」がやたら目につきます。
不動産投資は融資があってナンボって部分が大きいですから融資が渋くなれば当然こうなるのは当たり前なのですが、「融資に強い」と宣言してる会社ほど廃業する傾向があります。

これって「融資が出ないから金にならねー」と業界に見切りを付けて早々に退場するって額面通りに受け止めていいのかどうかわかりませんが、昨今の金融機関の姿勢を聞くとどうもそれだけじゃなさそうです。。

と言うのも今日のShikonさんのブログにも書いてありましたが、現在、金融機関が過去の不動産取引を調べて個々の取引で不正があったかどうかを調べているようなんです。。

Shikonさんはあちこちの銀行と取引があり、その話題を結構巧みに聞きつけているようで具体的にどこの銀行がどこまで調べて何をしようとしているのか知っているようでそれを聞くと「あー、、だからさっさと廃業しちゃったのねw」と合点がいきます。(えぇ、、そこまで調べられちゃその会社続ける意味もありませんって話ですw)

と、業者側は別に銀行からお金を借りてるわけでも無いので無責任だの卑怯だの言われようが会社の看板を下ろしてしまえばそれで終わりですが、、、ワタクシが危惧するのは今現在そんな仲介を利用して物件の融資を受けてる人です。

実はウチの会社も時々仲介の場面で金融機関から過去の取引履歴を洗われることがあります。

その金融機関で過去になにか良からぬことをやらかしてる情報が出てくるとお客さんの融資そのものを潰されるという恐ろしい罰があるので我々、金融機関にだけは悪さしないようにしてましたが、今回のような派手な不正が明らかになって調査が入ると支店レベルでは済まなくなり会社の名前を変えても代表の氏名だけで取引出来なくなるってことがあります。

また、分かれ仲介とかで相手の仲介さんが過去にその金融機関でなにか悪さをしてることが発覚するとせっかくまとめた仲介話が「今回は融資出来ない」と一方的に断られてしまうこともあります。(ウチでも過去に相手仲介のせいで融資が出なかったことが数回ございます)

と言っても今までのダメ取引の大半は「相手の会社の役員に反社っぽい人がいる」ってレベルの話でしたので融資銀行に「こんな仲介さんと取引するんですが大丈夫ですか?」と事前に打診して履歴に乗っからないように出来ましたが、今回のような大規模な不正融資のケースだと金融機関がどこまで把握してどこまで業者出禁にしてるのかさっぱりわかりません。(噂ではすでに大手都銀さんが100社程度リストアップしてるそうですがw)

また先週には都内の勇猛果敢な某信金さんレベルでも「過去の取引の洗い出し」を始めたようですので雰囲気的にワタクシの見えないところであっちこっちに地雷を埋められた心境でございます。(一体どこの業者がクリーンでどこがブラックなのかわかりませんwww)

えぇ、、
ウチみたいな業者レベルでこれですから一般の不動産投資家さんあたりだと物件情報出されたところから「この会社に融資を任せていいの?」って疑うところから始めないと今度はその投資家さんが銀行から白い目に見られちゃうんじゃないかと。。。(あの客、○○不動産の客だから融資無理、、なんて言われちゃうんじゃねーの?)

しかも、、です。。
すでにその手の会社の手ほどきで融資を受けていてそれが不正だと金融機関が判断すればその時点でそのお客さんは「共犯扱い」されてしまう可能性も高いです。

例のスルガ+かぼちゃ系のコンボでは「銀行もグル」って印象で話が進んでいるのでそれほど問題にならないかもしれませんが、他の金融機関はこれから金融庁の調査が入るって局面なので自己保身のためなら手のひら返しで業者も顧客も敵に回す感マシマシです。。(えぇ、、うちも先の不動産バブルで同じ目に遭ってますからよーくわかるんですw)

そんなことがあって「融資に強い(どう強いんだか不明ですがww)業者さん」が慌てて廃業に踏み切ったとすればなんとなく合点もいきますが、、ホント困るのはそんな融資を受けちゃってあと30年くらい返済しないといけない顧客です。。。

借りたお金よりも売ったお金が上回るのであれば売り逃げ戦略でリセット出来なくも無いですが今の局面じゃそれも難しく、借り換えは今の担保評価を考えると不可能に近い状態。。(「借り換えてもいいけど融資年数減るよ」って言われそうです)

となるとそういう色眼鏡で見られながらずっとその金融機関でお金を借り続けるってことになるわけでその金融機関に一蓮托生で生きていく羽目にもなるわけです。。

普通に遅れずに返済出来てれば金融機関も何も言わないと思いますが(ちなみに弊社はちゃんと返していても物件売って金返せって言われましたけどw)家賃収入と返済を同一口座でやってる人あたりは金融機関から毎月の家賃の入金状況をチェックされてることが多く、「最近、空室が増えてますねー」とカマを掛けられ返済能力を疑われるってケースも増えてくる気がします。

返済能力を疑われると金融機関の扱いは急激に変わります。(しつこいようですが弊社がそうでしたw)

ちなみに当時のウチの場合、ちゃんと返済してても家賃の入金状態が悪く見えていたようでこれで返済能力が疑われ金融機関から売却圧力を掛けられたのですが、今回のような大規模な不正融資が表立って見えてくるとどこの銀行も追従してそう言う人を排除しようと考える気がしてなりません。。

また今後はフルローン融資に必要な利回りを得ようとレントロールをいじったり、足りない分を家賃保証と称して受け取った売買だ金の一部をせっせと顧客にバックしていた業者もいつまでも部屋が埋まらなければ手出しが発生する関係で早々と家賃保証を切ってくるところも出てくるんじゃないかと思います。

今まではジャブジャブ融資だったのでこんな話にはなりませんでしたが、風向きが完全にアゲインストになってる今のご時世だけにいつ金融機関が手のひらを返して攻めて来るやもしれません。

それが証拠に、今までは「は?低金利な今買わないでいつ買うの?」と今からの不動産投資を推奨してた方がこぞって「前々から予想して会員・塾生には注意喚起してましたが・・・」と手のひら返しを始めています。(ってか「てめー、そんなこといつ言ってたんだよww」って思う人ばっかですけどw)

そんなこともあり今まで表社会から絶対お声が掛からなかったワタクシが脚光を浴び始めているんじゃないかと思いますが、、、、あれです、、

不動産投資なんてこんな手のひら返しの繰り返しだし、昨日まで当たり前だったことがいきなり変わるのが不動産投資の世界なんですってww(ホント、いきなり手のひら返しする人のほとんどがここを理解してないだけの話なんですww)




そんなとこで長期に渡り何億も借りてるって思った方がいいんじゃんw

アンケートのお願い。。。


だから監督は落合様しかいないって言ってるだろ、、、とw

こんにちは。

ブログの更新頻度を落としてそろそろ1ヵ月が過ぎようとしております。。

ブログをあまり書かなくなった最近のワタクシ、ブログやFacebookではなくTwitterに日夜出没し、「140文字で人を笑わすことが出来るくらいの語彙力」を身に付けるべく奮闘しておりますが、その道は険しく見通しはまったく立っておりません。

そんな悶々とした日々を送るワタクシに先日、ワタクシが尊敬してやまないジェービルさんこと岡本さんからメッセージが飛んできました。

この岡本さん、、
ここ数年はブログよりも他の媒体で不動産投資について「大家目線」と「バンカー目線」で執筆されてるようですが、目線は常に中立的立場なので恐らくですが、不動産コンサルとしてはまったく儲かっていないんじゃないかと思いますwwww(ま、岡本さんは大家収入と不動産屋収入があるのでコンサルで儲けようなんてサラサラ考えちゃいないと思いますけどw)

そんなワタクシ、この岡本さんにはこの狼ブログを書くうえでブログ開設当初から「こう言うこと書くと顰蹙買うよ」とか「この人と絡むと酷い目に遭うよ」などなど、、ブロガーのイロハをアドバイスしていただいた関係で未だに頭が上がらない存在なのですが、そんな岡本さん直々に以下のお願いをされちゃいました。。

「今度、ケンビヤでの対談をオオカミさんとやりたいんだけど来てくれるよね?(ちょっぴり命令形w)」

・・・

・・・

うーむ、、、

自分のブログ以外の媒体に出没するってのだけは今までほとんどやったことがないので(例外として一度だけしょぼくれん絡みでヤヌジヌに「佐藤オオカミ」名義で出たことはありますがw)紙面対談となるとワタクシのとってはものすごいハードルでございます。。。(そう言うのをやらないってことで人気を博して来た自負もございますゆえ)

ただあれです、、
以前、岡本さんと川村塾長(築古組総裁)とのケンビヤ対談記事がありましたが、、、あの対談が無ければ「キラキラ大家」だの「共喰い大家」なんて言葉は流行っていませんでしたから最初の言い出しっぺのワタクシとしてはポータル嫌いだろうとなんだろうとその恩だけは返さないといけない気がします。(ホント、この2人の対談が無ければあの言葉は闇に葬られていたはずです)

また、常日頃から「ワタクシ、そういうとこではお話ししませんから」と言うことも知ってるはずの岡本さんが直々に「対談に出てしゃべってくれ」と言うってことは、、あれです、、

昨今の激動の不動産投資業界で「ほら、だから言ったろ―」って存在の人間の対談の方がウケるとケンビヤさんも判断してのことでしょうし、何よりこれを無下に断ってしまうと岡本さんの顔が立ちません。。(きっと岡本さんだって「狼ってやつを呼んでくれ」って言われて嫌だなーって思ってるはずですもんw)

と言うことで、、
「恩返しするならこのタイミングなんじゃんw」と思いつつも、以前に「書籍を出す、出さない」で民意をお聞きするためにやった緊急アンケートを今回も実施させていただき皆様の声をお聞きしつつ対談をやるかやらないか決めたいと思います。。。(ま、このアンケート、、3点で1ポチ入るってのがあるので敢えてやってるだけなんですけどw



当の健美屋さんに岡本さんが聞いてくれたところ、「個別の誹謗中傷以外なら何でもOK」とのこと。。(ちょっと前は広告の関係でなかなか言えなかったことでも言える世の中になったんですねーw

あと川村塾長の対談の時くらいの毒吐くのは全然構わないってことなのでワタクシ、以前に某ダイアモンド誌でインタビューされてた最近廃業した謎の覆面業者さんよりは業界の闇を赤裸々にしゃべり倒してやろうかと思ってますwwww(対談前に酒飲んじゃう予定なのでなにしゃべっても「あの時は酩酊状態だった」で逃げ切りを図る予定ですw

果たしてワタクシがいつもブログで書いてることをケンビヤさんが見事に反映してくれるのか?非常に興味があるところですが、、今の「負け戦で敗走しているやつらに追い討ちを掛ける」ってことをやらせていただける機会なんてそうそう無いでしょう。(えぇ、、7年ブログ書いてて初めての経験ですからw)

と言っても今までのワタクシ、
ずっとそう言うメディアには出たことないので「さては狼の野郎、、仲介の量が減ってここで一気にキラキラ系業界に進出するんじゃねーの?ww」って思う人も多いかと思いますが、、ワタクシ、今さら表舞台に出て人気が上がったところで何も得することはございませんw(そんな気があるならとっくにあちこちのポータルでコラム書かせてくださいってお願いしてますよw)

と言うことでアンケートに結果に関わらず対談する気満々ではございますが(え?ww)皆様からのご意見お待ちしております。



だってこれで民意で否決されたら岡本さんに合わせる顔が無いんじゃんw




あ、そうそう、、

言い忘れてましたがこの対談話、、

ケンビヤじゃない方のポータルから依頼されてたらたとえ岡本さんの頼みであってもお断りしてますので二番煎じで依頼してこないでくださいねww(そっちのポータルとは今も昔も絡む気はさらさらございませんw)

台風一過。。。


エスパー君の物件のトタン屋根が吹っ飛んでメシウマですww

こんにちは。

昨日は久しぶりに大型台風が首都圏を直撃し、不動産投資家の皆さんはカメラ片手に自分の物件の壊れた個所の写真を撮りまくり保険屋さんとの直談判で大忙しなんじゃないかと思いますが(えぇ、、プロの大家はこういう確変チャンスに乗じて大規模修繕まで発展させるもんですw)、、、前回の台風21号みたいに50mの突風が直撃するでも無かったので今朝の首都圏、、意外に被害が少なかったんじゃないかと思います。(台風の強風ゾーンである右側が通ったのにあまりに短時間で通過しちゃったのも原因ではないかと。。)

そうは言ってもやはり保険を使うような被害が出ないことが一番ですからこれはこれで不幸中の幸いと考えてもいいんじゃないかとも思います。(実際、あれだけの台風が首都圏を通過しても派手な被害が無かったのは正直驚きでございますw)

ただ、今後はこの手の大型台風がやって来る機会も増えそうですから備えあれば憂いなしではありませんが自分の火災保険を見直して自分の物件にはどんな保険がいいのかを再検討してみてください。(まさかと思うけどここ読んでる人で火災保険の特約を上手に使う術を知らない人はいないと思いますが念のため申しあげておきます)

さて、そんなわけで今日から10月です。
我々不動産業界でも期首と言うことで今朝から気分一新な物確電話がジャンジャン入って来ますが、そんな物確で一番驚いたのが先月まで無茶なサンタメ取引ばっかりやってた業者さんが仲介に転身し、外国人顧客相手に利回りの低い築浅物件をバンバン紹介してるってこと。。

業者さんもサンタメスキームが通用しなくなってこれからどうやって生き残るかを考えてこんな手に討って出るんだろうと思いますが、常日頃から強引な強力な販売スキームを持つ彼らのことですからもしかしたら高騰したまま塩漬けになって売れない昨今の売り物件をお買い上げいただけるいい機会じゃないかと思います。

なにしろこれら外国人客は日本の不動産がこれだけ低利回りでもお安く見えるらしく、今朝飛んできた買い付けの表面利回りは5.3%。。。(都内5区と言えども築25年のS造物件をこんな利回りで買うってちょっと頭おかしい素晴らしいですwww)

恐らく、昨今の円安な部分がこういう購入需要を掘り起こしているんじゃないかと思いますが先日ブログでちょこっと書いた「なんちゃってリノベ」して表面的にキレイに見えさえすればまだまだ騙し売りが可能なんじゃないかと思い始めてます。

しかも彼ら外国人投資家の人ってなぜか1階に店舗が入っているような物件がお好みのようで(店舗事務所の方が家賃収入がアップするので好まれるようです)1階部分が募集中であれば想定賃料をメチャメチャフカしておけば購買意欲も湧くそうで今度は銀行に対してレントロールをフカすのではなくこれら顧客向けにレントロールをフカすそうですw。

そんな我々、
最近増えたBtoB取引の傍ら、先月も似たような取引をいくつかやりましたが契約過程で飛んでくる「外国人投資家特有の無茶ブリ」さえ我慢すれば決済まで無事にたどり着くことも多いのでしばらくはこんな客層の人も相手にしつつ今の大嵐が去るのをひたすら待つことにします。。(ウチは元付側のケースが多いのでよくわかりませんがが客付け側で最後の最後に「手数料をもっと負けろ」って言われるらしくそれが原因で契約自体が飛びそうになることもあり過去のスルガサンタメスキーム並みに決済日前日まで痺れる思いをするのは相変わらずですw)

そんな大嵐(大砂嵐ではございません)は例のスルガに端を発した融資渋々状態を指すのですが、
9月の半期決算が終わり、10月からの各銀行の動向が気になるところですが、いかんせんスルガ様の金融庁からの処分内容がハッキリしないとどこの金融機関も動くに動けない状態。。

噂では一部支店で業務停止なんて話らしいですが、金融庁がどっち転びするのかがわからないとホント、どうなるのかわかりません。(厳正な処分をするのか寛大な処分をするのかで展開が大きく変わりそうなんです)

10月に入ったのでそろそろその発表もあるかと思いますが先週もブログで書いた通り金融庁が今までの融資実態を検証するなんて話も出てきているので「やっぱ厳正な方になるのかなー」、、、なんて思いつつ、「いや、そうなると結局また割安感を狙って外資勢力が割って入って来るだけじゃん」となるのが現実的なところですから今の政局を考えると「ウチ消費税アップを控えてるところに冷や水を浴びせることはしないよなー」、、、なんて思うワタクシです。。(ま、どっちに転んでもいいようにしてるので個人的にはどっちでもいいんですけど)

とにかくです、
ここ数年で初めて不動産投資業界が揺れる可能性が起こるわけですからどっちに転んでも大丈夫なようにしておいてください。

と、簡単に書いちゃってますが、
実際問題、転ぶ方向によっては激しく横転炎上しちゃう人もたくさんいそうなのも事実。。

そうなるとある意味運任せになる部分も多くなってしまいそうですが、いつも言ってる通り不動産投資は時間軸が極端に長いので一瞬手詰まり感が見えてもなんとかなることが多いですからあまり悲観的になる必要もありません。(えぇ、、たかが不動産投資くらいで命まで取られるわけじゃないんですからw)

と、最近、妙にこの手の励まし系なネタが増えてるように感じますが、
実はこれ、この手の相談ばっかり来るからなんです。(なんか今にも死にそうだって相談ばっかりなので「は?別に命まで取られるわけじゃねーだろw」で締めるパターンが多いんです)

不動産投資を手金無しで始められるくらいですから社会的にそれなりに信用力もあり真面目な人が多いのがこの不動産投資業界ですが、こういう人って往々にして「借りたものはきっちり返す」って教育されてます。

また期限までに金を返さないとどうかなっちゃうって不必要なまでに心配する人も多く(ま、信用情報が汚れちゃうので困るって人が多いからなんでしょうけど)任意売却ってどうやるの?って質問も多かったです。

全空な物件ならいざ知らず、とりあえず返済出来るだけの家賃くらいは入って来てる人ばっかりでしたからとにかくそういう時は少しでも保有耐性を上げることに尽きます。

最初はすごく苦しいですが、こんなの保有年数さえ経過すればそれなりになんとかなってくるものです。

その先が見えてないからなんとなく将来を悲観してしまっているんじゃないかと思いますが、ワタクシの経験則ではこの手の問題は大抵、時間が解決してくれます。(だって実際、リアルに金返せなくなってから差し押さえ食らって競売になるまでだって結構時間掛かるでしょ?)

空室もそうです。
埋まらない埋まらない、、なんでだろう?って場合、ほぼ間違いなく家賃が高いってだけですから家賃下げたら返済出来なくなるではなく多少持ち出ししてでも家賃下げて埋めてしまうのもこんな大嵐の時でこそ、、、です。(だって差し押さえ食らうよりマシじゃないかと)

そんなことも「どうしようどうしよう、、」って思い詰めると名案も浮かびませんからそういうことで悩んでる人、、
とりあえず今日みたいな台風一過の空を見上げて空の高さでも考えつつ、自分の悩みがどんだけちっぽけなことなんだろうと認識してください。(恐らくですが地球が誕生して46億年で起きたことと比べたらホント、大したことじゃないんですってw)



なんか今日のブログ、、まるで別人が書いてるかのような論調なんじゃんw