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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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未知の領域の話(最終回)


連載モノはサクサク書けるので気持ちいいですねw

こんにちは。

月曜から書いてる「未知の領域」のお話も今日が最終回でございますが、なんでこんな初歩的な話を今頃書くかと言うと、最近、Twitter経由での読者流入が激しく、このブログを最近読み始めた人が多いって気がするからなんです。(今週末のセミナーもやけに初めて参加って人が多いのもそんな影響かもしれません)

そんな人が今から過去ログを読むっても大変だし、今の融資情勢からいくとこの手の1億以下の比較的低ロット物件狙いのプレーヤーが多いんじゃないかとも思えます。

そう考えると「大事なことなので2度言います(ってか何度書いたか覚えていませんがww)」って話ではございますが今一度ご確認の意味でも読んでいただけると幸いです。

さて、今日は「未知の領域でに新築編」ですが、
最近、築年数が古い物件が利回りが低く、逆に新築の方が売り出し利回りが高いという逆転現象が起きています。

これを紐解くとこんなことがわかります
①築古物件の利回りが低いわけ
→今の所有者が買った価格がクソ高く、売ろうと思うとどうしても買った時より低い利回りで売らざるを得ない。

しかも保有期間中にどんどん募集賃料が下落してしまい、途中で設備更新などもあり購入原価が上昇してしまい「この値段で売らないと抵当権も外れない」なんて状態になってることが多い。

また、現状ではギリギリではあるけどなんとかCFも回ってるので安く売る必要はなく、「ま、こんなクソ高い値段で売れるなら売ってもいい」と仲介さんに媒介依頼しようと打診すると、最近の仲介さんは融資が締まり仕事が少なくなってきているので「これじゃ高すぎて売れねーよ」と思ってもついつい媒介を引き受けてしまう、、なんてことも起きてます。(この前、大手の仲介さん達と飲んでたらそうこぼしてました)

こんな諸々な「オトナの事情」があり中古物件相場の利回りが低いんじゃないかと思います。(しかし、これでも買っちゃう金持ちがいますから世の中まだまだ捨てたもんじゃないですねw)

②新築物件が9%超えとなんとなく高利回りに見えるわけ
→戸建て分譲用地に不向きな20坪超えの敷地延長(旗竿地)みたいな通称「クズ土地」を木造アパート業者が購入し、そこに考えられる最小な間取りの部屋を作る。すると戸当たり賃料が高くなるので賃料収入が増大する。

しかも造りがかなり安普請だが最近の水回り等の設備機器はそれなりによく見えるものが多いので買主も気が付かないことが多い。

そこにいつもの「想定賃料」と言う名のあり得ない賃料設定をするもんだから未完成で募集出来ない状態といいことに売り出し広告に「想定賃料9%!!」なんてことが載せられる。

大抵の場合、募集を始めるとなかなか埋まらず新築だってのにいきなり家賃を下げて募集することになるのだが悲惨な事例だとそもそも賃貸需要が無いため一年以上も埋まらないこともある。(この手の物件、神奈川某所に多いと聞きかじりました

しかし新築物件は比較的フルローン融資が付きやすいのでちょっと情弱な高属性サラリーマンあたりだと満額で買付け入れてくるので開発業者からしたらかなり美味しいw(だって売値1億なら2千万くらい儲かりますから)

また数年後、買主が「あれ?何かがおかしいぞ」と気付いても買った値段以上で売るのは至難の業で保有するにも募集賃料を高いままで維持しないと返済に影響が出てしまうのでおいそれとは家賃を下げられない事態になる。

ま、こっちもこんな諸々の「オトナの事情」があり新築なのに利回りがやけに高いって現象が起きてるんじゃないかと。。。w

さて、
それでも新築物件には融資が付きやすく、新築であれば「新築プレミアで数年は高家賃で貸せる」とか「10年くらいは機器・設備が壊れないので安定収入が得られる」と思う傾向があるので「今売りに出てる中古物件の利回りを考えると新築建てちゃった方がいいんじゃないか?」と葛飾や墨田区など城東エリアのちょっと地盤の緩そうで地型の悪い土地に建ってる業者の利益がすでに2割乗っかってる新築物件に手を出す羽目になるのですが、最近の賢い業者さんはこの辺の物件が欲しいと思ってる高属性サラリーマンをロックオンして囲い込み洗脳して嵌めこもうとしているので個人的にはかぼちゃ事件の二号事案になるんじゃないかと危惧しています。。(そういうことやってる会社、、一瞬で3社ほど思いつきました

さらにワタクシが危惧してるのは例のキラキラ商法共喰い商法が昔より進化してる点。。。(まだ誰もこの件に触れてる人がいないようなので先に書いちゃいますw)

特にこの新築系案件は請負工事やコンサルでお金を抜けるポイントが中古物件を買う時の紹介料なんかよりも多く、フルローンが出やすい環境なため新築をやりたいって素人の投資家予備軍を囲い込むとベラボーにフィーが抜けちゃいます。(実際、かぼちゃ事件でもここでベラボーにフィーを抜かれてしまったため6000万くらいにしかならない物件が1億超えちゃったわけです)

ワタクシが現在確認してるところでも、表面ヅラでは「私はバックエンドの高額商材を売る気はない」と宣言しつつもあらかじめ各方面の専門家同士(ま、中途半端な専門家であることが多いので、以下略)で繋がりプラットホームを作りそのLINEグループに脈のありそうな初心者を呼び込んで「やる気がある人だけ受け付けます」と煽り立て結局、返金訴訟を起こされない程度の月会費を取ってみたりさらに脈のありそうな素人投資家に対しては高額コンサルへと変貌するコソ泥みてーなやつが増えてます。

ま、「そういうコソ泥を簡単に見分ける方法ってないの?」と聞かれれば
SNSで年がら年中集合写真をアップして人脈を誇示してるやつ

とにかく俺のLINEに登録しろと迫って来るやつ(FBなんかでも自己紹介欄でいきなり「俺様とLINEで繋がると情報盛りだくさんw」とアピールしてるやつが一番危険ですw)あたりでしょうか?。。。


これらの人達は決まって「不動産価格の歪みを利用して・・」なんて能書きを垂れ投資家を煙に巻いて売ろうとしますが、実際、どいつもこいつも利益最優先でやってますから一方的に損をするのは投資家さん。。(ここでもこいつら「ビジネスなんだから当然」と開き直りますが、相談者を結果的に損させちゃ競馬場にいるコーチ屋とたいして変わらない気がしますw)

融資が出なくなるとこういう新築物件が売りやすくなるので新築物件で8%だの9%なんて利回りで売られてる場合、まず「まさか長屋じゃねーよな?」ってとこから疑い、「辺鄙で賃貸需要が薄いとこじゃねーよな?」と疑い、「周りのライバル物件も1Kとかばっかりじゃねーよな?」と疑い、最終的には「この物件、そもそもホントに儲かるのか?」って疑う流れでご検討いただくと大抵は途中で欲しくなくなるはずですw。(えぇ、、ワタクシに相談で飛んできた人の9割はここで引き返してますw)

あと、業者の新築売り物件は最初から利益が乗ってるからと自ら新築を建てようとネットで土地値の低い土地を探してはボリューム入れる人も多いかと思いますが、大抵の場合、その前に不動産屋さんがボリュームチェックして採算が合わないから買わずにマーケットに放流ってパターンがほとんどです。(えぇ、、きっちりボリューム消化出来る土地ってのはそうそう安値じゃエンド客には出て来ませんw)

それでも稀に物凄い容積のマジシャンみたいな設計士にあたって入らないと思ってた容積が鬼の様に消化出来て収益が上がりそうな物件になることもありますが、それはあくまでも役所の建築指導課に図面を出す前の図面であってそこから指導を受けて建てられるはずの高容積な物件が消防法や微妙な採光面積などの影響でバッサリやられる可能性もあります。(ってかワタクシも建築確認書類提出の朝に設計士にこれを喰らい、今のハイジ部屋に繋がっておりますw)

また、今の時期のような「融資が出にくい局面」ってのは建築時工事を請け負う工務店にも「他の工事で請負代金を払って貰えず連鎖倒産しちゃう」というリスクが少なからず存在します。

自分の新築物件を建ててくれる業者を探して相見積もりを何回も取って安く建ててくれる業者を見つけたはいいけど安く建てられる工務店って言うのは時として「資金繰りが厳しいから安くても当面の資金需要を補うべくとりあえず受注する」なんて場合もありこれに嵌ると工事途中にこの工務店が消えてしまう可能性もあります。

先週も書きましたが工事途中で業者に逃げられると「倒産した会社が手掛けた工事は信用できないから」と一から建て直す場合や「ここまでは他業者がやったのでウチは保証外です」なんて言われ物件価値が下落することもあります。

また運良く工事が進んだとしてもオリンピックが近づくにつれ職人単価が値上がりして来たので部材で価格調整、、、なんて知らないところで部材がダウンチューニングwされることもあるし、あとよくあるのが工事途中での追加料金発生。。。(これは一般の投資家自ら建てる場合、ほぼ100%あるんじゃないかと思います)

この追加料金を断るとなんとなく見栄えの良くない標準仕様の部材が入ってしまい、「あ、我々、見積もりの仕様は当初からこれで見積もってますから(ドヤ」なんて言われて「これじゃまともな賃料じゃ貸せねーよ」ってことになり渋々追加料金の支払いに応じてしまった人、、ワタクシの周りは一人二人のレベルじゃございません。。。(見積もり段階じゃわからなかったことが現場段階でわかるってことが多いんですよw)

単に見積書を貰って「うん、これなら利回り○%確保出来て、返済もこのくらいだからCFも出るぞ」なんて喜んで建築請負契約書にハンコ押してしまいド嵌りする人も多いのでこういう「未知の領域」についても「未知」ではなく「織り込んで」やっていただきたいと思います。(7年前のワタクシも相当織り込んでやりましたけど最後の方で微妙にムカつくことがたくさん起きましたよw)

ホントあれです。
中古物件と違って新築は完成して部屋が埋まって稼働するまで見えないことが多すぎて心配することばかりなのですが経験不足だとそんな心配もせず(気が付かなきゃ心配もしませんからw)に話が進んでしまい完成時期になって「なんだ、これ?話と違うじゃねーかよ」ってことがよく起きるものです。

物件の収支計算も大事ですが新築物件ってのは大抵、机上の収支計算より悪くなることが多いのでそこは必ず織り込んで計画してください。(ちなみにこんな初歩的なことも教えてくれない人のアドバイスで話を進めてるって人、、一旦その計画を見直した方がいいかもしれませんよw)

と言うことでお盆の連載シリーズは以上でございます。

残り少ないお盆休みをどうぞ楽しくお過ごしくださいw




結局、お盆休み全部出勤しちゃったんじゃんw