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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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未知の領域の話(その②)


電車が空いてて快適ですw

こんにちは。

昨日から連載で「未知の領域」なんて話を書いてますが、
今の不動産投資業界で「これから不動産投資を始めよう」と考えてる方がついやらかしそうな話を書いてます。

その中でも一番多いのが「欲しい物件が見つからないので徐々に買いたい物件のハードルを下げていく」ってやつなのですが、今融資が出にくい億越えの高価格帯ならいざ知らず、今一番成約率が高い1億以下くらいで手が届くタイプのS造、木造中古物件では知らずに手を出すと痛い目を見ることが多いので今日は事例をあげて解説していきます。

まず、昨日書いた、
それでも高利回りな物件が見当たらないから徐々に自らの許容範囲のハードルを下げ「昭和60年築(の新耐震w)」「一階店舗事務所な下駄ばき物件(賃料比率の4割が1階部分w)」「想定利回り8%(1階が空室なので設定賃料は青天井w)」なんて物件も買える対象物件に見えてしまうんじゃないかと思いますが、

と言う部分、、
この狼ブログや狼セミナーでは口酸っぱく言い続けていたことなので理解している方も多いのではないかと思います。

理解出来てない人向けにちょっとだけ解説しますが、、
①「昭和60年築(の新耐震w)」ってくだり
→旧耐震の物件(昭和57年3月以前築の物件)はすでに融資が付きにくいので除外して、昭和58年~平成元年あたりの物件もそろそろ築30年越えで設備更新が無い状態の物件を買うと保有していても設備更新の費用が嵩みこれに大規模修繕が加わるとCFのほとんどがこれらの修繕費で消える可能性があります。

→またこの物件を再び売り出す頃には更に築年数が経過しているので出口局面時にマーケットがどのように変化しているかはまさに未知の領域なので予想が付かない。(新耐震基準の建築物が耐用年数を超えるのは縄文時代から続く日本の歴史史上初めてのことなのでこの新耐震物件築30年越えということが今後どういう扱いを受けることになるのかは誰にもわかりません)

→運が良ければ買った以上の価格で売れるかもしれないがその可能性は限りなく低い。
となるとこの手の物件を買うのであれば地の利があったり擦り切れるまで保有し続ける覚悟、戦略が必要になる。

そんな覚悟、戦略を持って買付け入れようとしてますか?

②「一階店舗事務所な下駄ばき物件(賃料比率の4割が1階部分w)」のくだり
→売り出されてる物件の1階部分などが店舗事務所仕様で現在募集中なんて場合、その部屋が想定賃料で埋まるかどうかは実利回りに影響するのでとても重要です。

しかもその1階部分の賃料比率が全体の4割を占めてるなんて場合、その1階部分の賃料によってかなりのブレが出るし、いくら募集しても埋まらなければいつまでも正規の運用は出来ません。またその1階部分が埋まらないから売りに出たなんて可能性も高く、この手の下駄ばき物件を買うのであればその1階部分をかなり割り引いた計算で取得する必要があります。

そこを業者の「想定賃料」だけを鵜呑みにして最終的に「なかなか埋まらないから家賃を下げて募集した」なんて話もよくありますが事業用賃貸と言うのは居住系賃貸と違いそもそも賃料相場というものがなく賃貸需要が無ければいくら家賃を下げても埋まらないことも充分にありえます。

さらに言わせていただくとそういう埋まりにくい事業系賃貸ほどややこしい入居者が入ってくるものでせっかく入居させても滞納や退去時の原状回復トラブル、果ては夜逃げなんてリスクも付きまといます。

そんなリスクを織り込んで買付け入れようとしてますか?

③「想定利回り8%(1階が空室なので設定賃料は青天井w)」ってくだり
→想定利回りと言うのは高利回りに見せて売りたい不動産屋の戦術でもあります。

②でも書きましたが賃料比率で1階のウエイトが多い場合、不動産屋はあえて想像を超える高い想定賃料で「今は空いてますが募集しているのですぐこの賃料で埋まりますよ」と嘘をつき物件全体の利回りを高く見せようとします。

これが見抜けないと買って1年程度で8%だった利回りが6%台にまで落ち込み予定したCFがほとんど回らない可能性が出て来ますし、気が付いて売り逃げしようにもその時のマーケット次第では買った値段以下でしか売れないなんてことも充分予想されます。

なのでワタクシ、こういう物件を買おうとしている人から相談を受けると、全力で止めはしませんが「埋まらない時に自己使用で凌げる策を講じるか、予め借りてくれそうな業種を扱う仲介さんや業界関係者を調べて紹介して貰う人脈を作りましょう」とアドバイスしてます。

そこまで先を読んで買付け入れようとしてますか?

実際、この手の「買いたい相談」も多く、ワタクシ、その相談の大半で「そこまで先を読んで買おうとしてますか?」って聞き返すことが多く、まだまだこの辺の理解が低い人が多いんじゃないかと思います。

不動産投資ではこの辺が未知の領域って状態だと不動産屋に無茶な物件を掴まされる確率がグーンと跳ね上がるので最低限な知識としてこの辺は確実に押さえていただけると幸いです。。

ホント、あれです、
「とにかく行動しないと結果は出ない」とか言って素人のケツを煽るやつに言いたいんですけど
何千万、何億の借金をしようってやつを魑魅魍魎な不動産投資のジャングルに大雑把な日本地図だけ持ってガイドするのはやめていただきたいです。恐らくそのガイドさんもこう言う細かいところは未経験だから怖いもの知らずなんでしょうけどw


さて、明日は逆に「新築系での未知の領域」について書いてみます。


明日の18時もここでお待ちしていますw



うーん、、さすがに連休なので過疎ってる感マシマシなんじゃんw