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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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未知の領域の話(その①)


今日で1990回目の更新でございますw

こんにちは。

お盆休みも中日を迎え、ここ読んでる読者の方に於かれましては一部の物件に草むしり作業に従事する方以外、ほぼ国内外の別荘でバカンスじゃないかと思いますが

例年通り実家に帰省かお盆で里帰るところが無いワタクシ、、

今年も自宅警備員としてお盆期間中は大活躍するはずが今週末にセミナーをぶち込んでしまったためお盆中も出勤と相成りました。。(しかも今週中に撮らないといけない現調写真が4物件ございますので休んでなんかいられませんw)

そんなお盆休みですが、なにやらトルコ情勢がヤバイ局面になってるようです。

そういや我々、狼旅団FXクラブでも発足当初はトルコリラ絡みの通貨(ワタクシはユーロリラでやってました)でスワップ稼ぎしてましたが(だって飛ばない範囲でレバ効かせると一日に200円くらいスワップ付くんですもんw)3年くらい前にどこからともなく「やっぱ新興国通貨は危ねーよ」との声が上がり各クラブ員も順次店じまいしポジション持ってるやつはほぼいない状態になり、この時のレートはリラ円で32円レベル。。(最後の方まで粘ってたやつも恐らく30円切ったあたりで諦めて損切してるはずです)

当時32円と言えばほとんどの人が「そこが底値じゃね?」って思うレベルだったのですが、今朝の為替を見るとボーダーとされていた18円すら軽く割ってしまい一瞬ですが未知の領域状態の15円台を叩き出しました。。

それに伴い、数千万単位の資金を比較的低レバで突っ込みスワップ生活を送っていた人が巻き込まれ、一気に2000万~5000万レベルのロスカットを喰らい途方に暮れてる、、なんて話も耳にします。

当初はスワップ金利の方が含み損を上回ってたので皆さん余裕ぶっこいていたと思いますが、トルコ大統領の政策の失敗やアメリカのトルコ潰し政策などでジリジリと値を下げ、巨額の含み損になりそれでも「ここから上がれば爆益だ」と更にナンピン買いしちゃって傷口が広がったところで先週から一気に値が動き身動き取れないまま強制決済を喰らった方が多いようです。

ワタクシ、この為替取引のマーケットを見て来た経験がまだ4年と比較的浅く、長期間での変動を知りませんからリラ円30円台をウロチョロしてた頃は「いくらなんでも30円を切ることはねーよww」と自信たっぷりに笑ってましたがそれって単にそこから先の未知の領域を知らないから笑ってられただけです。

ただ運がいいことに周りにいた友達が「トルコリラのスワップが高いのはトルコリラの信頼度が低いからだぞ」と忠告してくれたからワタクシも深みに嵌る前に逃げ切れたわけで、当時、誰からもそんなこと言われていなければスワップ生活を夢見て数千万単位のお金をトルコリラに突っ込んでいたんじゃないかと思います。(だって1000万くらいの資金を飛ばない程度に薄く突っ込んでも年間で200万以上の金利が付いてたんですよww)

ワタクシもこの為替取引のマーケットを5年くらい見てますからそれなりに目も肥えていると思ってましたがマクロ経済的見地で見ればワタクシが知り得る情報はほんの一握りのことに過ぎず、張ってるお金も小さい波で簡単にひっくり返される程度のものなのに飲み屋とかで偉そうに為替取引を語っていたと思うとホント、恥ずかしくって仕方ありませんw

さて、話は変わりますが、
不動産投資物件でもいまだに高利回りを売りにしてる物件があります。

為替取引では素人同然なワタクシですが、不動産は専門分野なので高利回り物件が売りに出れば「なぜこの物件は高利回りなのか?」くらいは一瞬でわかります。

ま、ほとんどの場合、「高利回りにしないと誰も買わない(前者)」「誰にも話してないから高利回りの状態で売りに出る(後者)」のどちらかじゃないかと思いますが、不動産屋が一瞬でも介在すれば後者の可能性はほぼ消えます。(本来であれば「無知な不動産屋の値付け間違いで安く出てくる」可能性も無くは無いですが大抵の場合、流通過程でバレて買取業者が先に押さえてしまうのでまんまと掴める可能性はメチャメチャ薄いですw)

なぜならば不動産屋は安いと思えば他人になんて話もせずに自分だけ儲けようとするからであって楽待や健美屋、果てはレインズに載っかる時点で「誰も買わないから高利回り」という状態になります。

ただこの状態でも「所有者が管理会社にガチガチにされた地主物件」なんて場合は賃料を見直しして利回りアップが狙えるし、僻地の極悪築古物件であっても再生能力がある人が買えばたちまち安定的高利回り物件に仕上げることも可能ですから「誰も見向きもしないから高利回り物件」でも買う人によっては問題ない場合も多いです。

ただ、あれです、
ワタクシのように数年しかその業界を知らないなんて未知の領域が多い人にとっては「この手の高利回り物件」はかなりのハイリスクになる可能性が高いです。(えぇ、ハイリスクだってわかって買うのと、ハイリスクだってこと自体を理解してない人が買うのとでは天と地ほどの差があるんです)

そんな最近のポータルサイトを見ると明らかにロットの小さい高利回り物件が増えていて検索ランキングでも2000万以下くらいの高利回り物件に人気が集中している気がします。

恐らくですが
①今は億超えの高額融資が通らないから現金か公庫・ノンバンクあたりの融資で買えるものを物色
②その中でも高利回りな物件を物色

なんてところから始めて、

それでも高利回りな物件が見当たらないから徐々に自らの許容範囲のハードルを下げ「昭和60年築(の新耐震w)」「一階店舗事務所な下駄ばき物件(賃料比率の4割が1階部分w)」「想定利回り8%(1階が空室なので設定賃料は青天井w)」なんて物件も買える対象物件に見えてしまうんじゃないかと思いますが、

これから不動産投資を始めようって人はこんな不動産投資業界の局面でこんなわけのわかんない物件を買わないようにしていただきたいところです。


と書いても「ん?利回り8%もあるのになんでダメなの?」って思う人も多いと思いますので明後日までこのネタを連載で引っ張りつつ、解説していこうかと思います。

15日までお付き合いいただけると幸いでございます。。



連休なので連載と言う名の引っ張り戦術で凌ぐんじゃんw