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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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やっと2000回更新ですw。。。(後継ブログの告知付きw)


猫フン対策、、ようやく目途が立ちましたw

こんにちは。

2011年の9月から書き始めたこの狼ブログでございますが、
「こんなペースで毎日書き続けたら3か月も持つわけねーだろ」と思いつつも気が付けば7年の歳月を経てとうとう本日2000回更新の日を迎えることと相成りましたwww

思えば震災の余韻が冷めやらぬ2011年の今頃、越川君ちの大家飲み会に来てた人から「そういやオオカミさんってブログとか書いてないんですか?」と聞かれ「え?そんなの書いてません(ってかブログってなんだよw)」と言うのもなんかカッコ悪いと思い、つい、「えぇ、、ちょこっとですけどたまに書いてます」と嘘をついてしまいそのアリバイ作りで一週間だけ書いておこうとチマチマ書き始めたのがこの狼ブログの誕生のキッカケでございますが、、

なんでも三日坊主なワタクシがこんな長期に書き続けられたのもこの旅団ブログを毎日毎日読みに来てくれた皆さんのおかげでございますww(18時近くになるとアクセスカウンターが急上昇するもんだからいつの日か辞めどきを見失ってしまったワタクシでございますw)

ブログを書いてなければワタクシなんざ単なる街場の不動産屋のおっちゃんで一生を終えるところでしたがこんなブログを書いてた7年の間にたくさんの不動産投資家さんと交流が出来、ワタクシの人生にとって大いに厚みが出てきた気もしますが、毎日地味にコツコツ積み上げればなにかしら結果が出ると言うことをこのブログを通じて学ぶことが出来たことは大きな収穫でございますw(「廃墟同然のボロ戸建てでも直せば貸せる(アネゴ談)」なんてことは不動産屋やってるだけじゃ絶対得られないであろう知識でございますw)

毎度毎度「読むのもめんどくさい」と揶揄されるワタクシのブログですが、書いてる方もそれなりに大変で1000回を超えたところで一度はやめようと思いながらも「やっぱブログ書いてるとモテるもんなーw」とヨコシマな心が働いて結局予定を大幅に超えて2000回も書いちゃった今、周りを見渡すとワタクシがブログを書き始めた頃には存在しなかったワタクシ好みなネガティブ系のブロガーさんも増え、また、「チラシの裏の落書き」と揶揄されていたあの楽待コラムでさえ不動産投資の核心を突くかのようなことを書き殴る凄いコラムニスト(特に投資侍さんとは一度お酒を酌み交わしたいところでございますw))が登場し始めまた他のブログでもワタクシのブログネタなんてお話にならないようなネタが連日アップされるようになりました。(特に楽待ネガティブ系コラムニストの方に於かれましては再び我田引水、キラキラ、共喰い系コラムニストが幅を利かさないように連日の更新をお願いする次第でありますが、、コラムのコメント欄のコメ返しは時間が経つに重労働になるので全コメ返しなんてやらないほうが、、、と以前に高利貸しの金利並みに増えたコメント返しで終日を費やす羽目になったワタクシからのアドバイスでございますw)

今では実名で赤裸々系なヤバめネタを平気で書く人が増え始め、◯◯伏字でボカして書いてたワタクシのブログの存在価値もそろそろ薄れてきた気もしてきたし、なによりワタクシ、そろそろ普通の不動産屋のおっちゃんに戻りたいんです。。。(ってか最近エスパーくんの仕事量も増えてるのでワタクシ、ブログばっかり書いてる毎日じゃマズい気がするんですw)

と言うことで今日の2000回更新をもってこのダラダラとクソ長いブログの連日更新をやめて今後はホントに適当に綴ったネタでの不定期更新とさせていただき、今後は「会えるブロガー」という新たな位置づけでブログ更新にお熱を入れるよりも出来るだけ外に出て個々にお会いして不動産談義やいろんな相談に乗れるブロガーを目指しますw(早速ですが来月は旅団の古参メンバーを集結させてのバーベキュー大会なんぞを企画し始めてます)

また、手前味噌ではありますが、ワタクシのブログに迷い込んでブログを読んでるうちにめちゃめちゃ知識が身に付いて「普通にプロの不動産屋と渡り合えるようになった(むしろやり込めるレベルにまで上り詰めたとかw)」といういわゆる「銭ゲバ大家」に変貌を遂げた方も多く、また不動産で失敗し掛かって窮地に立たされてワタクシに相談して助かったなんてメールがたくさん届きここ数年は「少しは世のため人のためになってるんだなー」と思えるようになりましたが今後はもっと不動産投資で困る人がたくさん出て来そうなのでそういう人達を助けてあげられるように時間を取りたいと思ってます。(融資が出なくなればなったで相談って多いんです)

さて、そんな長い前置きはあれとして、
2000回目のブログネタは、「明日からの不動産投資」というネタにします。

ワタクシ、思うのですが、ブログを書き始めた頃の7年前ってのはリーマンショックの嵐が終わり始め、銀行が融資に積極的になり始め、物件価格も今より遥かに安かったという記憶があります。

と言ってもワタクシの記憶では当時も物件価格は首都圏の新耐震一棟RCが利回りベースで8.5%程度でそれをフルローンで買うと運営は結構ギリギリでちょっと運営経費が掛かり過ぎるとなかなか利益が出にくい環境でした。

やがて民主党の崩壊(と言うか自爆)で政権が自民党になり例のアベノミクスなんて異次元な金融緩和になり銀行が更に融資の紐を緩め、潰れそうな中小企業の設備投資資金なんかじゃロクな担保も取れないからと不動産投資家目がけてジャブジャブと融資をするようになりサンタメ取引だので味をしめた不動産屋がこぞって不動産セミナーで集客し嵌めこみ営業のように物件を売りつけるもんですから「借金=資産」、「家賃=年収」と勘違いする不動産投資家が増えてしまいました。

またリーマンショック後の不動産投資環境しか知らないくせにたまたま当時の政府や銀行の融資政策に乗っかれて急速に借り入れを増やし「たった○年で○億の大家になりました」なんてやつが台頭し始め、そいつらが「これが成功のメソッドです」なんて言い出しメンター気取りで本まで出しちゃうもんだから後続集団もそんなカリスマ大家に追い付け追い越せと更に高くなった売り物件に群がり先を争うかのように物件争奪戦を展開。。(SPAなどのカルチャー雑誌で「不動産投資が熱い」なんて記事を見かけた時が我々不動産屋の一番の掻き入れ時でございましたっけ)

で、ここである意味ミラクルと言ってもいいんじゃないかってことが起こるわけなのですが、
ワタクシがブログを書き始めた7年前くらいから5年前くらいの間に光速投資なんて無茶な投資法を学んだ方がこの偶然起きたアベノミクスと言う大波と、銀行と不動産さんが仕組んだ「サンタメ取引というスキーム」に奇跡的に乗っかることが出来、「買ったときより高額で売却が出来る状態」になり本来はさほど利益が出ていない物件であってもキャピタルゲインでの利益が出しやすくなりました。

不動産業者は当時この光速投資ってスキームで初心者の客が地方のしょうもない物件をフルローンでバカスカ物件買っていくので(紹介者にカモ客の紹介料をぶん取られはしますが)こぞって物件抱かせてエラい儲かってたそうですが、結果的にはこの時買ってた人が一番の勝ち組だった気がしますw(ここでリスクを取って勝負に出た人はホントすごいと思います)

我々不動産業界から見るとこれは様々な条件が揃って偶然起きた奇跡であって不動産価格がここまで上昇すると予想してた人は少ないんじゃないかと思いますが、とにかくこの奇跡の不動産価格上昇で莫大な利益を受けた人も多いんじゃないかと思います。(最近までのフカシスキームが無ければいくら光速で飛ばして物件買っても一物件一法人みたいな物件の持ち方になってたんじゃないかと思います)

しかし、そんな夢のような日々は過去の歴史から見ても長くは続きません。(あの黄金スキームも今じゃ新橋の赤ちょうちんで聞くオヤジの成功体験って感じですからw)

それがまさに今であるのですが、あれだけ物件評価がいい加減でかつエビデンスを偽造した書類を出しても余裕で融資が通ってしまう環境というのは「金融機関内の融資ノルマ」という不動産投資家の努力とは無関係のところで起きてた事が主原因です。

引き続き不動産投資を継続しようって人や今から不動産投資を始める気がある人でしたらまずここをご理解いただき決して今まで起きてたことが常識だなんて思わないでくださいところです。

また今後は今までの常識も通用しにくくなるはずで、例えばですが、
今でこそ融資が出なくなったから築古系物件に人気が集まってますがこれだってあと10年経つと物件によっては廃墟扱いされて出口が完全に無くなる可能性も否定できません。

このブログを通じて何度も言わせて貰いましたが不動産投資はなんだかんだ言っても出口でうまく逃げ切らないと利益は確定しないものです。

2代目大家さんとかならいざ知らず、土地から買って不動産投資してる人はこの先10年くらい先まで見据えてないとこれから起こる不測の事態で対応が遅れてしまい物件を塩漬けにする羽目にもなりかねません。

あともう1つ大事なことは銀行の融資がいつまでも積算評価で評価しないってのがあります。
銀行融資はその時々で基準が大きく変わるので当時当たり前だった積算評価での融資が数年後他の評価基準になればその物件はたちまち評価割れを起こします。

これを与信超え、実際の評価超えで買い、しかも残債が10年経ってもあまり減ってないって場合、その時限爆弾が炸裂した時のダメージは甚大です。

また、先日も書きましたが新耐震物件が耐用年数を超えるのは日本の歴史上、今回が初めてですから銀行がいきなり「耐用年数切れなのでどうにも出来ません」なんて言いだす前に自分はどう動けばいいのかくらいは今のうちから考えておいて欲しい部分です。

あとここ7年くらいの間に不動産投資を始めた人にとってこの融資が絞られるって経験が初めてじゃないかと思います。
ただ今回は別に経済情勢がおかしくなって融資が絞られたわけじゃないので以前の不動産バブル崩壊とは違うってことをご認識ください。(えぇ、、いきなり不動産価格が大暴落するなんてことも無いし、銀行融資だってスルガの件が片付いたら、、、って気もしなくもないですから)

と言うことで「明日からの不動産投資」ですが、もし本気で不動産投資を通じてお金持ちになりたいのであれば不動産投資だけ勉強するのではなくもう少し広い視野で物事を見ていただきたいと思います。

と言うのもワタクシがこの不動産投資業界を見て来て思ったのは「不動産投資がやりたい」って人はとりあえず物件を買うまでの目先の不動産についてばっかり学びたがる姿勢の人が多いってこと。。(ま、それが必ずしも間違ってるわけじゃないですけどねw)

また物件数さえ増えればCFが増えていくと勘違いしている人も案外多いんじゃないでしょうか?

確かに運がいい人だと物件を買ってからその物件に何も起きず順風満帆に運営できてる人もいますが、実はそんなのほんの一握りの人に過ぎず、ブログ開設2年目くらいからうちには逆にドツボに嵌った方からの相談が山のように来てたんです。。(当時もブログで「地雷源を裸足で全力疾走してるみたいですよ」って書いたことあると思いますがこの頃はホント、こう言う人の相談に乗りながらブログ書きながら本業やってましたから時間的に一番辛かったですw)

しかも最近は融資が出にくい環境にあるので物件探しにしても数百万~数千万台のいわゆる低ロットな物件で勝負しようとセルフリノベや分離発注、果てはプロの不動産屋への自力営業なんて努力だけでCFが出ると勘違いしてる人が多いんじゃないかと思います。(あと、シングル物件での過度なウエルカムバスケットは客が気味悪がるケースが多いので、、、以下略)

また「行動しないと何も始まらない」ってのはわかるのですが経験がそこそこあったり運が良かったりする人以外は物件を買うことに前のめりになり過ぎて本来の目的を見失ってる人が多いんじゃないかと思います。

不動産投資はお金を借りて出来る投資ですから借り入れ出来ないと始まらないと言う側面がありますがワタクシはその前に様々言い寄ってくる怪しい囁きがどんな目的でどのような手段で迫って来るのかってこととそれに対する対処法を学んでからでも遅くないんじゃないかとも思います。(えぇ、、敵のやり口さえわかってればどこでも安心して飛び込めちゃいますからw)

あと、不動産投資を趣味と実益を兼ねてやるならそれでもいいですが、人は必ず老いてしまいますし、そうなると若い頃に出来てたことが段々と出来なくなってきます。(今のワタクシがこのレベルに差し掛かってますw)

えぇ、、
この狼ブログを読んでる人の大半が40代~60代前半くらいの人なので今はまだ体も動くでしょうけどあと10年くらいするとホント、体の衰えを感じ始めやがて物件の管理自体が面倒になってくるはずです。(人も耐用年数が切れると急にメンテが必要になるしその頃にはご両親に介護とかが始まり不動産投資に割ける時間も少なくなるなんてこともあり得ます)

となるとそこまでの10年という制限時間までに「自分が動かなくても勝手にお金が入って来る状態」に持って行くか「めんどくさくなると予想される物件を換金して別の投資に向けるとか金利だけで食っていけるようにする」という作業が待ってるはずです。(まさか70過ぎても物件のセルフリノベやったり現地立ち合いで分離発注の仕切りやったり空室を埋めるべく汗流して賃貸不動産屋回りやるわけないでしょうから)

そんな局面でやたら不動産投資にだけ詳しくても苦労して築いた不動産投資で積み重なった資産に目を付け忍び寄る腹黒いやつに出資を求められロクに考えもせずにその話に乗っかり気が付けば老後のために貯めこんでた資金まで奪われ「なんのための不動産投資だったんだ」ってことにも成りかねません。。

ワタクシ、このブログを書いてた7年間を通して言いたかったのはまさにここで、特に利害が違う人同士が激しく擦れあう不動産投資業界(不動産屋、不動産コンサル、共喰い大家全部ひっくるめてw)で生き残るにはとにかく騙されないことに尽きます。

実際、今の不動産投資業界ではこういう投資家マネーを狙って背後からバッサリいこうと考えてる輩も多いです。(しかも最近は「バッサリやってなにが悪い」と開き直るやつもいるから始末に負えませんw)

そういう人が背後から迫っているのをワタクシ、時々気が付いて「あいつは注意した方がいいよ」と注意したりすることもありましたが、大抵の人は「いや、狼さんはそう思うかもしれないけど○○さんの紹介だし、実際に会ってみたらとてもいい人でしたよ」って言われ「あ、そうなんですか。。」とワタクシの気のせいだと思って放置していたらしばらくして「あの人に騙されたみたいなのでなにか打つ手はありませんか?」って相談、、ワタクシこの7年で100回以上受けてますw

ワタクシ、仕事柄、人が人を騙す瞬間って場面に何度も立ち会って来たからなのか、その人の目や言ってること、果ては書いてる文章を見るとすぐわかってしまうのでそんな経験則で忠告してるつもりなのですが、不動産投資家さんってそもそもそういうブラックな場面の経験が低く、騙され慣れてないからではないかと思います。

これってそれなりの大学出たりしていい教育を受けてる環境がありそこに集まる友人も高属性だったりするのでそういう黒いヤツに出会う確率も低いからじゃないかと思うのですが、これが「人を見たら泥棒と思え」なんて教育を受けていればどんな話でも疑って聞けるようになるし、なにより騙されないように自己防衛のためになんでも調べて自分なりに答えを見つけることが出来るはずです。

とかく不動産投資業界は物件を売りつける不動産屋自体が騙しに掛かる商売ですからここを見抜けないってのは非常に危険です。

しかし、実際に物件情報を出してくるのは不動産屋なのでそこはどうしても通過しないと物件情報すら貰えません。
そんなところで「騙されないように気を付けよう」とやたら注意深くなりすぎて不動産屋からしたら「え?こんなの常識でしょ?」って部分にまでチャチャ入れてしまいまとまる話もまとまらずみすみす買えるチャンスを逃すってパターンも多いんじゃないかと思います。

この境目を学んでないと単なる疑心暗鬼な投資家ってレベルに思われてウザい客扱いを受けてしまいいい物件になかなかありつけず結局、ジレてしょうもない物件を「いい物件が買えましたw」とまるで自分に言い聞かせるかのように買ってドツボへとひた走る傾向があります。(2000回記念だから言っちゃいますけど物件の価格を言わずに「利回り80%」とかほざくやつとかどこの駅なのかを言わず「首都圏ターミナル駅徒歩10分」とごまかすやつあたりがこのタイプじゃねーかと思います)

また、不動産投資と言うのは我々不動産業者が学ぶ「不動産取引実務」とは似ていて違う部分が多いです。

よく大家業の傍らで宅建士の資格を取り、不動産業者になる人もいますがこれは逆に言うと不動産投資業から不動産取引業者になるにはちょっと違う勉強をしないといつまでも素人業者としてバカにされる傾向が強いです。

不動産取引の優劣は経験した修羅場の数で決まると言っても過言じゃないとワタクシ思うのですが、
一般の大家さんから不動産業者になると言うのはこの取引自体を自分の物件の売り買いでの経験でしか数をこなせず売主、買主の間に入って経験する修羅場と言うものはほぼ未経験で不動産業者になります。(仲介とは売主、買主両者のエゴをいろいろな角度で調整し間違いのない取引に持ち込み、取引終了後は両者が遺恨を残さないように上手く取りまとめて初めてフィーがいただける商売でございます)

とは言え稀に別にこんな修羅場を潜らずでも「この手の空気加減が読める人」って方もいるので黙ってましたが、不動産投資業だけが一人前で不動産取引実務の知識が薄いってのはやっぱり片手落ちな気がします。(だって大抵の場合、こっちの取引実務の領域で騙されちゃうんですから)

この狼ブログはそういう不動産取引実務をブログの世界だけでわかるように書いてたつもりなので今まで書いて来た7年分を遡って読み返すとそこそこの知識が得られるようになってるはずです。(また、遡って読み返すのが面倒だって人のためにラスティー君がこのブログの要点をアーカイブ形式に建てつけ直してくれてますのでそれを読み返していただければ恐らくですが宅建業者として独立できる程度の知識は得られるんじゃないかと思います)

そんな想いで7年間、コツコツ書いて来たブログなのでいきなり消しちゃう気もありませんし、読者の方には過去ログも含めて読んでいただきスキルアップに一役買えたらワタクシ、何も言うことはありませんw

それで10年くらいして読者の方が不動産投資で大成功してお金持ちになって「あの時狼のブログ読んでたから今の俺がある」なんて言われたらきっとワタクシ、その場で嬉しくなって昇天しちゃうかもしれませんがそれがワタクシの偽らざる本音でございます。

と、そんなわけで、
とりあえず今日の2000回を以って一旦「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」は終了とさせていただきますが、
しばし休息をいただき次回からはこのFC2のブログプラットホームをそのまま流用して
「狼旅団DX!~不動産投資言いたい放題ブログ」

「新狼旅団の地上に舞い降りた不動産ブログ」

オネエキャラで語る「狼姉さんの右斜め上から不動産をバッサリいっちゃうわよブログ」、、

「魁!狼欲団ブログ」
あたりで再登場を予定しておりますのでお楽しみにwww
(とにかくこのブログのマンネリ化を一度打破しないとワタクシ、書いてて全然楽しく無いんですってww)


要するにブログ名義が変わるだけなんじゃんw

どうしても確認しておきたいことがございます。。。


あと2回なので今日はちょっとだけ毒吐きますw

こんにちは。

本日のブログが1999回目の更新。。

で、明日の原稿はすでに書き終えているので明日予定通り2000回更新となりますが、
その前にワタクシ、どうしても確認しておきたいことがございます。。

実はワタクシ、結構物事をなんでも決めつけちゃう体質ゆえ、一度ダメだと思った奴とは一切コンタクトを取りません。。(ぶっちゃけ時々そういう方からそうとは知らずにメールやFBのメッセで連絡をいただくことがありますが、ワタクシが一切返事しないのはそのせいだと思っていただいても差し支えございません)

また一度も会ったことが無くてもブログの記事や書いてる本の中身、果てはSNSでの言動やキラキラっぷりで「こいつはヤバイやつだw」と思えば一切コンタクトを取りません。(FBでワタクシのアカウントが見つからないって方、、そうです、あなたはワタクシと会う前にバッサリいかれてるクチでございますw)

これはウチの旅団に腐ったミカンを入れてしまってせっかく無菌室状態で培養していた旅団の民を妙な道(実際、旅団主催イベントに潜り込んでMLMを布教しようとしてたやつもいたしw)に連れて行かれないようにしようと思いかなり厳格に排除してたことが原因なのですが、ここだけは絶対ブレずにやってたおかげで今ではその手の腐ったミカン系の侵入はほぼゼロになっております。。(旅団のイベントに来て妙な勧誘を受けないのってこういう努力の上に成り立ってると思っていただけると幸いでございますw)

しかし、それはあくまでもワタクシの「物事をなんでも決めつけちゃう体質」から来ていることもあり実際腐ったミカンでもないのに一方的に排除されてるって方も少なくないはずです。

と言ってもワタクシ、人を見る目だけは妙に自信があり、実際その手の人を追跡調査するとやっぱりなにかしらのヤバイ商法に身を捧げその手の人とタッグを組んでは初心者投資家を巻き込み金をくすねているのであながち間違ってるとも思ってません。(実際、ワタクシのFBのブラックリストに名を連ねている方は100%何かしらヤバイビジネスに手を染めてますからw

なので今後もこの方針は1ミリも変わることはありませんが(狼旅団とはそういう理念で成り立ってるのでここがブレたらもうお終いですw)それだけを信じてると逆にせっかくの金儲けのチャンスを棒に振る可能性がございます。

えぇ、、ワタクシが「あんなのギャンブルだ」と言ってた光速投資にしても始めた時期さえ間違ってなければ莫大な売却益を得ることが出来ましたし(この件は明日の2000回更新でも触れます)、「このスキームはホントヤバいですよ」と警鐘を鳴らしてた「一物件一法人」でも上手い時期に逃げ切って左うちわの人がいるかもしれないし、果ては「無料面談で釣られて歩合給の契約社員なんて飢えたライオンの檻に飛び込んで個人情報吸い上げられて融資が付くだけのクソ物件掴まされるだけだからやめとけ」と警鐘をガンガン鳴らしてた水戸大家さんで2年で10億目指してた方の中にもホントに大成功した人もいるかもしれません。ついでに言っちゃうと大家塾を開いてその塾生にてめーの持ち物件を売りつけそれをブログに書いちゃって顰蹙を買ってしまったわりにその物件を買った塾生はその物件で大儲け出来てるかもしれないしw


また、前にブログでも取り上げた「ゴールドオーシャンビジネス」。。

記憶では変態系リノベラーの先駆けとも言える大家学さんの「らしんばん」という収支シミュレーターを使い不動産ポータルサイトに載ってるレインズ流れのクソみてーな売り物件を調べてそのシミュレーターの投資基準に合う物件があれば講師の人に連絡して「講師の抱える顧客に物件紹介してフィーを得る」なんてまるで砂漠で針を探すようなビジネスに30万くらいの課金をして参加者を募ってましたが、、あれだってもしかしたら30万円投資して莫大な利益を上げることが出来そのお金でビットコイン買って200万の高値の時に売り逃げ出来て今では億り人になっちゃってるかもしれません。

また50万くらい払って空室続きでなかなか部屋が埋まらないって人向けにリフォームやら何やらをアドバイスしてもらうっていうフィー○ングリフォーム®。。(®が付くところが妙な殺意を感じるのはワタクシだけでしょうか?w

よくワタクシのFBにもここの集まりの人から「FBで共通のお友達が多いので友達申請させていただきます」と意味不明なメッセが飛んでくるのでそういうメッセが来る度に「こいつもヤバイやつだろ」と本能的に思ってしまうのですが、もしかしたらこれも実は素晴らしいシステムでちょっと高額ですけど今ではすっかり元も取れ部屋も埋まって一安心なんて方もいるんじゃないでしょうか?

さらに言わせていただくと、、
これ以外にもワタクシが自腹で5000円払って実際にセミナーに行きこの目で見て来たやつで、入塾費がやたら高いセミナーがありました。

これらのセミナーの帰り間際に「ウチの塾に入れ」と30万~50万程度の塾費用の紙を配布してましたが、この手の高額不動産コンサルタントさんに実際にお金を払いさらい紹介料まで抜かれた物件を買った方って実際、今どんな感じなんでしょうか?(これだってもしかしたら投資した高額なフィーもいとも簡単に取り返せて実はすごく効率のいい投資だったかもしれません)

あと「100万円キャッシュフロークラブ」とか「クラブジャイアン」とか「ビンテージクラブ」とか「ビリオネアクラブ」なんてのもあったと思いますが、これらの会にお金を投入して身を任せた方達ってホントのところ今はどうなっているんでしょうか?(ってかこれで参加してたほとんどの方が目標達成出来てたらワタクシ、逆に狼旅団なんて組織を作って布教してたことが団員にとって足枷になってしまいせっかくのお金儲けのチャンスを潰してしまったことになっちゃいます。。。)

と言うことでワタクシ、
本日はこの問題に白黒つけるべく実際に参加された(または今参加されている方)からのコメントをお待ちしてます。(実際に投資した甲斐があったのか?無かったのか?とかこれだけ儲かった、これだけ損したなんて具体的なコメントをいただけると嬉しいです)

なんて書くと今日のコメント欄が大荒れになる予感がするのですが、
こういう話は一度キッチリ白黒つけてネット上にちゃんと残しておいた方がいいんじゃないかと思います。(ま、最後なんだから派手に散りましょうって企画でもありますw)

そういう意味も踏まえてありのままのコメントをお待ちしてますw(当然ですがコメントを反映されたくないって方は未公開コメントでも結構ですし、さすがにこれはヤバい話だろってコメントは非承認コメントにしておきますw)


実はこっちに相談に来る方がマイノリティ(少数派)だったって話かもしれないんじゃんw

ふーんふーんふーん、、、(オフコースのYESYESYESなノリでw)


忘れた頃のウ○チネタでございます。。。w

こんにちは。

先週のワタクシ、夏休みと称してブログをサボらせていただきましたが、、
ホントは今まで住んでたところから新居への引っ越しでございました。。(炎天下の作業ゆえ、また体重が3キロ落ちましたw)

と言っても今度の新居は今まで住んでたところからタクシーで2回メーターが上がるくらいの近さなので大した移動距離でもなく単に今までの部屋より今度の部屋の方が広くなった程度のお話なのですが、、

今度の新居に引っ越してわかったことが「この町内での野良猫の多さ」でございます。。。。

今までの住居では犬を連れて散歩に出ても時々野良猫に出会う程度でしたが、今度の新居で犬を散歩に連れてくと2分に一度遭遇します。(ウチの犬は猫を見るとガウガウ吠えまくるのでこれは「2分に一度のペースでリードが飛びそうになる」のと同意語ですw)

ワタクシ、別に猫が嫌いじゃないので町内に猫が多いってのは全然構わないのですが(ウチの犬がいちいち猫に飛び掛かろうとするので猫からしたらたまったもんじゃないでしょうけどw)、、、
その野良猫がウチの庭先で大量にウ○チをしてるってことに先週の土日に気が付き、現在半べそかきながらその対策に追われています。(えぇ、、外気温37℃の状況下での産みたてほやほやのウ○チってのは持ってる才能をすべて開花させようとするんですw)

猫を飼ってる方ならおわかりだと思いますが猫って大抵決まった場所でウ○チします。(縄張りなのかどうなのかは知りませんが大抵そうらしいです)

そのウ○チ場所がどうやらウチの近所の野良猫のトイレがウチの庭先に指定されているようで、そうとは知らないワタクシ、それが庭の土だと思ってズカズカ歩きながら庭木の剪定してたら靴の裏どころか靴下までウ○チまみれになりました。(しかもその靴で家の玄関まで入ってしまい2日経った現在、いまだに玄関が猫のウ○チ臭いですw)

おかげでウチの犬には「ん?オマエ、俺に黙って猫飼ってね?」と疑いの目で見られ(そういや、ウチの犬、今日で満五歳になりましたw)散歩に行こうと誘っても「いや、今家を空けると家を猫に乗っ取られちゃうからヤダ」と激しく抵抗され散歩に出てくれません。。。(あれだけ散歩好きな犬が散歩に出たがらないなんて相当疑り深い犬ですが、キミの場合、家ではウ○チしないんだから結局困るのはキミだよw)

とにかく今すべきことは庭のウ○チを土ごと撤去処分することと糞害の防止策。。(ま、人のウ○チよりは猫のウ○チの方がマシですから人のウ○チに慣れてるワタクシからしたら大したことは無い話ですけど犬のことを思うと一刻も早くなんとかしないとダメですw)

とりあえずウ○チらしき塊(コンビニ袋3つ分)をスコップですくい片付けた後、近所のホームセンターで臭い消しの酢酸溶液を買い、ついでに猫が嫌がる砂というもの(猫はハッカ系に臭いが苦手らしいです)を買い、撒いてみたのですが、、、

全く効果が無いみたいで翌朝も同じ場所にややいつもより多めにウ○チされてました。(しかも今朝のは常連客3匹による多重奏的な柔らかい系だったので銀バエも気持ちよく群がってましたw

しかも3匹めのトイレはワタクシも目撃することになったのでその猫を観察してたのですが、その猫には首輪が付いてました。。


うーむ、、、

野良猫かと思ってたら飼い猫か。。。

となると近所の飼い猫の疑いもあるのであまり手荒なことも出来ませんからここは出来るだけソフトランディング作戦でやらないと後になって飼い主さんに恨まれちゃいます。(どうでもいいけど「かいぬし」って入力すると「買主」に変換されちゃいます)

ということで、、
引っ越して来たばかりで近隣に恨みを買うのも嫌なので何か素敵な対策をご伝授いただければと思い今日のブログネタとさせていただきますが(100均で売ってる猫除けのプラスチックの鋲みたいなやつとかペットボトルに水入れて大量に置くってやつ以外を希望してます)、、、

なんだよたかが猫くらいで、、
とおっしゃる方もいるんじゃないかと思いますが、、、

今年の狂乱的な猛暑の中、毎朝庭にオシッコとウ○チされると殺意を感じるものですよ。。。w(しかも一匹二匹でもなく集団で公衆トイレみたいな使用方法なんですからwww)



朝一で新聞取りに行こうとすると目が痛くなるんじゃんw

突然のセミナー募集ではございますが、これには理由がございます。。。


土曜日ですがわけあって更新です。。

こんにちは。

先日書いた「仙台で狼セミナーやるよー」って件ですが、、、
6年ぶりの開催と言うこともあるのか仙台大家の会の募集だけでほとんどの席が埋まってしまった模様です。。。

募集開始前に募集枠が無くなると言うのだけは避けたいので仙台大家の会の人に無理言って募集を止めていただきなんとか席を分けて貰ったのですが(てかなぜに主催者が席を分けて貰わないといけないのか。。。w)、、

会場の席は満員状態で108人で分けていただいた席は・・・・15席。。(前は60人くらいだったはずなのに仙台大家の会も加入者が増えてしまってどうにも出来ない模様です。。)

と言うことで一瞬ですが今回の仙台セミナーの募集をさせていただきます。。。(あまりに募集枠が少なく、告知して募集するとあっという間に埋まりそうなので今回も奇襲攻撃にて募集させていただきます。。。)

「狼旅団不動産セミナー~6年ぶりに仙台でしゃべるんじゃんw」

セミナー日時 10月13日(土)13:00~18:00
          (12:30 開場 )
セミナー会場 仙台市シルバーセンター6階
         仙台市青葉区花京院3-2
懇親会     19:00~壊れるまで   国分町界隈でやります
募集定員   まさかの15名w


セミナー内容は前回8月の狼セミナーでのネタなので8月に参加にセミナーに参加された方は「大事な話なので2回聞く状態」になりますw。(ホント、交通費も掛かる話なので8月にセミナーに来た人はお財布と相談のうえお申し込みください)

お申し込みはこちらから
(申し込みリンクに飛ばなくなった時点で募集終了ですがそれでも申し込み多数の場合は抽選となります)

最後になりますが、
杜の都仙台の夜は長く熱い夜になりますのでそれ相当のご覚悟の上お申し込みくださいw(えぇ、、6年ぶりなのでワタクシかなり入れ込んでますww)


12時間くらいしゃべり倒す予定なんじゃんw

あれ?一兆円しかフカしてなかったの?ww


会社の机の掃除したら段ボール二箱分がゴミでしたw

こんにちは。

3日ぶりにブログ更新でございます。(ってか長期休暇取ったつもりでしたが3日しか休んでねーじゃんw))

そんなお休み中、、
日経新聞でスルガさんの記事をうっかり読んでしまいすっかりお休み気分も吹っ飛んでしまいましたが(記事読んだら休んでなんかいられない気分になって会社に来ちゃいましたw)

え?

なんですか?

スルガさんの不動産融資2兆のうち1兆がフカし融資だったって言うんですか?ってか「あれ?意外に少ねーな」と思ったのってワタクシだけじゃないはずですw

ただあれです。
全部の融資が焦げ付いてるわけでもないでしょうし、家賃さえきちんと入って来れば返済原資くらいにはなるはずなので仮に1兆がその手の融資だとしてもなんとかなるでしょう。

えぇ、、家賃さえきちんと入ってくれば、、、ですけど。。。

と言うのも新聞には書いてませんでしたが、ワタクシの感覚的には、
①売主2億で売り出した物件をサンタメ屋が25000万で売却(ってことは一般的な銀行での評価は17000万前後)
②借り入れは25000万なので一般的な銀行評価の17000万前後まで残債が減らないと売却損が生じるから売れない
③そこまで返済が進むには10年以上掛かる
④それまで返済原資分の家賃を取り続けることが出来るのか?
⑤またそんな時に建物の不具合で金が掛かったらどーすんの?

って気がします。(だからワタクシ、保有耐性がどうのって口が酸っぱくなるくらい言ってるんですってw)

恐らくですがこの手の融資で物件買ってる人は地方の築30年前後のRC、S造物件をフルローンかオーバーローンで買ってるはずなので今から残債を何千万も減らせる10年以上あとまでこの物件を保有してれば当然、大規模修繕の時期になるわけですが特に怖いのがエレベータ―付き物件。。(ちなみにこのエレベーターが新耐震基準後の耐用年数を超えるってのは日本の歴史史上初めての事例なのでこれも先日セミナーでお話しした「未知の領域」に該当します)

メーカーは築30年経過くらいの物件に対して「部品が無くなるので更新工事してください」とアナウンスしてはいますが実際のところはまだ部品が完全に尽きたわけではありません。(今から無い無いって言ってないとホントに無くなったとき大惨事になるので今のうちに無い無い言って早期の更新工事を促しているわけです)

ただ部品の生産はすでにしてないのでホントに部品が無くなれば代替品でもない限り更新工事を要求してくるか言うこと聞かないオーナーには「安全上の理由」でエレベータ―自体の運行を止めに掛かります。(ワタクシ、前にホントに運行止めた7階建ての物件を見たことありますが、5階以上の部屋が一気に空室になってました)

この時の「更新工事はまだ部品があって騙し騙しでもエレベータ―を動かせる今」とは違い、メーカーも「更新しないなら安全面で問題があるので運行止めます(さてどーする?)」なんて強気の営業スタイルで来るはずだし、その頃になると今までなんとかして金を掛けずに延命してたオーナーがビビッて一斉に更新工事を始めてしまいさながらメーカー側に「更新工事バブル」が起きちゃうかもしれません。

そうなれば業者の言い値が通ってしまい今ならまだ1000万掛からない工事でも1500万くらい平気で請求してくることも充分予想されますし、そんな頃に部屋に空室が目立って来ちゃえばここで返済原資に穴があく可能性も急浮上してきます。(建築ラッシュ時の職人単価で痛い目見てる人も多いでしょうからこのくらいはわかりますよね?)

また、当時、2億で売ろうとしていた売主さんのことを考えると2億でギリギリ収支が回ると思って2億で売ろうとしてたはずなので(さすがにそれ以上だと収支が回らないから誰も買わねーだろって感じの値付けしてるはずですもんw)これを「手金が要らない買い方スキーム」であるサンタメでフカした融資25000万で買ってる最終エンドさん、、収支的にも「融資期間が長いからなんとか回る」って感じ買ってる最終エンドさんはこの手の大規模出費が発生する時点でニッチのサッチもいかなくなるはずです。

先日の日経新聞に書いてあった「融資先の経営が順調な物件も多いためスルガ銀の財務悪化に直結するわけではない」って話はこのあたりの問題まで気が付いて書いてるわけじゃないでしょうからその時になって「結局、ほとんどが焦げ付いた」って話になったとき、日経さんがなんて書くのか今から注目してます。(ってかそんなの今から10年後くらいだから誰も覚えちゃいないと思いますけどw)

何度も言いますがこのフカし融資の話。。
今回はスルガさんだけがやり玉に挙がってますがこんなのはまだまだ氷山の一角でしかなく、そのフカし融資で物件買ってる人のほとんどが「単に融資期間が長くてCFが出てるように見えてるだけ」なのでこの手の物件が築30年過ぎて残債がいつまで経っても売れる金額を下回り続けると今は「保有耐性」と言う握力があっても段々その力が衰えてしまえば・・・・って話でしかありません。

そんなヤバイ融資がスルガさんだけで1兆円分あるってことがわかったわけですからそれ以外にある巨大な氷山(例えば一物件一法人みたいなので一気に物件を買ったやつ)あたりでオーナーの握力が低下してきたら、、、、と考えただけでワタクシ吐きそうになっちゃいます。(だってここが火を噴いたら焦げ付き融資の額が一桁変わっちゃいますくらいのスケールですからw)

そんなワタクシ、
今週は家で過去ログの整理してたのですが、その過去ログ読み返すとかなり前からこの件に散々触れてたことに気が付きました。

それでも最初の頃は「ここまでブログで書いちゃヤバイかなー」と思い○○伏字で書いてましたが誰も気にしてくれないので段々と伏字じゃなくなる書き方に変貌を遂げ(ス○ガがスルガと表記するようになったのもかぼちゃで記事が大量に出回ってからですからw)これで今まで実名表記を一度もしたことがない「水戸大家さん(連載1996回目にして初めて実名表記してみましたw)」などの仲介業者さんとの日々の出来事あたりをブログで書くようになれば今回の一連のヤバイ融資騒動はほぼすべてを網羅出来るはずです。(かぼちゃ系販社やサンタメ業者さんもかなり無茶なフカし融資をやってましたが仲介レベルで融資をフカして客付けしてたってとこは意外に少ないんですw)

今思えばあの時、もっと具体的に実名と手口を書いてればここまでヤバイ融資に手を染めてしまう人も多くはなかったのかなー、、とも思いますが(団信通すのに無認可並行輸入モノの降圧剤をお客に飲ませるなんてエゲツないことやってたサンタメ屋さんもいましたっけww)、、、、、

よくよく考えたら
そういう人の信者の方がこんなネガティブな塊みたいなブログをわざわざ読むわけないですよね?ww
(「むしろ狼ってやつの方がおかしいこと言ってる」って思われてたに違いありませんww)



いや、ブログで書いてたからこそ1兆円くらいで済んだのかもしれないんじゃんw