やっと2000回更新ですｗ。。。（後継ブログの告知付きｗ）
猫フン対策、、ようやく目途が立ちましたｗ
こんにちは。
2011年の9月から書き始めたこの狼ブログでございますが、
「こんなペースで毎日書き続けたら3か月も持つわけねーだろ」と思いつつも気が付けば7年の歳月を経てとうとう本日2000回更新の日を迎えることと相成りましたｗｗｗ
思えば震災の余韻が冷めやらぬ2011年の今頃、越川君ちの大家飲み会に来てた人から「そういやオオカミさんってブログとか書いてないんですか？」と聞かれ「え？そんなの書いてません（ってかブログってなんだよｗ）」と言うのもなんかカッコ悪いと思い、つい、「えぇ、、ちょこっとですけどたまに書いてます」と嘘をついてしまいそのアリバイ作りで一週間だけ書いておこうとチマチマ書き始めたのがこの狼ブログの誕生のキッカケでございますが、、
なんでも三日坊主なワタクシがこんな長期に書き続けられたのもこの旅団ブログを毎日毎日読みに来てくれた皆さんのおかげでございますｗｗ(18時近くになるとアクセスカウンターが急上昇するもんだからいつの日か辞めどきを見失ってしまったワタクシでございますw)
ブログを書いてなければワタクシなんざ単なる街場の不動産屋のおっちゃんで一生を終えるところでしたがこんなブログを書いてた7年の間にたくさんの不動産投資家さんと交流が出来、ワタクシの人生にとって大いに厚みが出てきた気もしますが、毎日地味にコツコツ積み上げればなにかしら結果が出ると言うことをこのブログを通じて学ぶことが出来たことは大きな収穫でございますｗ(
毎度毎度「読むのもめんどくさい」と揶揄されるワタクシのブログですが、書いてる方もそれなりに大変で1000回を超えたところで一度はやめようと思いながらも「やっぱブログ書いてるとモテるもんなーw」とヨコシマな心が働いて結局予定を大幅に超えて2000回も書いちゃった今、周りを見渡すとワタクシがブログを書き始めた頃には存在しなかったワタクシ好みなネガティブ系のブロガーさんも増え、また、「チラシの裏の落書き」と揶揄されていたあの楽待コラムでさえ不動産投資の核心を突くかのようなことを書き殴る凄いコラムニスト（特に投資侍さんとは一度お酒を酌み交わしたいところでございますｗ））が登場し始めまた他のブログでもワタクシのブログネタなんてお話にならないようなネタが連日アップされるようになりました。（特に楽待ネガティブ系コラムニストの方に於かれましては再び我田引水、キラキラ、共喰い系コラムニストが幅を利かさないように連日の更新をお願いする次第でありますが、、コラムのコメント欄のコメ返しは時間が経つに重労働になるので全コメ返しなんてやらないほうが､､､と以前に高利貸しの金利並みに増えたコメント返しで終日を費やす羽目になったワタクシからのアドバイスでございますｗ）
今では実名で赤裸々系なヤバめネタを平気で書く人が増え始め、◯◯伏字でボカして書いてたワタクシのブログの存在価値もそろそろ薄れてきた気もしてきたし、なによりワタクシ、そろそろ普通の不動産屋のおっちゃんに戻りたいんです。。。（ってか最近エスパーくんの仕事量も増えてるのでワタクシ、ブログばっかり書いてる毎日じゃマズい気がするんですw)
と言うことで今日の2000回更新をもってこのダラダラとクソ長いブログの連日更新をやめて今後はホントに適当に綴ったネタでの不定期更新とさせていただき、今後は「会えるブロガー」という新たな位置づけでブログ更新にお熱を入れるよりも出来るだけ外に出て個々にお会いして不動産談義やいろんな相談に乗れるブロガーを目指しますｗ（早速ですが来月は旅団の古参メンバーを集結させてのバーベキュー大会なんぞを企画し始めてます）
また、手前味噌ではありますが、ワタクシのブログに迷い込んでブログを読んでるうちにめちゃめちゃ知識が身に付いて「普通にプロの不動産屋と渡り合えるようになった（むしろやり込めるレベルにまで上り詰めたとかｗ）」といういわゆる「銭ゲバ大家」に変貌を遂げた方も多く、また不動産で失敗し掛かって窮地に立たされてワタクシに相談して助かったなんてメールがたくさん届きここ数年は「少しは世のため人のためになってるんだなー」と思えるようになりましたが今後はもっと不動産投資で困る人がたくさん出て来そうなのでそういう人達を助けてあげられるように時間を取りたいと思ってます。（融資が出なくなればなったで相談って多いんです）
さて、そんな長い前置きはあれとして、
２０００回目のブログネタは、「明日からの不動産投資」というネタにします。
ワタクシ、思うのですが、ブログを書き始めた頃の７年前ってのはリーマンショックの嵐が終わり始め、銀行が融資に積極的になり始め、物件価格も今より遥かに安かったという記憶があります。
と言ってもワタクシの記憶では当時も物件価格は首都圏の新耐震一棟RCが利回りベースで８．５％程度でそれをフルローンで買うと運営は結構ギリギリでちょっと運営経費が掛かり過ぎるとなかなか利益が出にくい環境でした。
やがて民主党の崩壊（と言うか自爆）で政権が自民党になり例のアベノミクスなんて異次元な金融緩和になり銀行が更に融資の紐を緩め、潰れそうな中小企業の設備投資資金なんかじゃロクな担保も取れないからと不動産投資家目がけてジャブジャブと融資をするようになりサンタメ取引だので味をしめた不動産屋がこぞって不動産セミナーで集客し嵌めこみ営業のように物件を売りつけるもんですから「借金＝資産」、「家賃＝年収」と勘違いする不動産投資家が増えてしまいました。
またリーマンショック後の不動産投資環境しか知らないくせにたまたま当時の政府や銀行の融資政策に乗っかれて急速に借り入れを増やし「たった○年で○億の大家になりました」なんてやつが台頭し始め、そいつらが「これが成功のメソッドです」なんて言い出しメンター気取りで本まで出しちゃうもんだから後続集団もそんなカリスマ大家に追い付け追い越せと更に高くなった売り物件に群がり先を争うかのように物件争奪戦を展開。。（SPAなどのカルチャー雑誌で「不動産投資が熱い」なんて記事を見かけた時が我々不動産屋の一番の掻き入れ時でございましたっけ）
で、ここである意味ミラクルと言ってもいいんじゃないかってことが起こるわけなのですが、
ワタクシがブログを書き始めた７年前くらいから５年前くらいの間に光速投資なんて無茶な投資法を学んだ方がこの偶然起きたアベノミクスと言う大波と、銀行と不動産さんが仕組んだ「サンタメ取引というスキーム」に奇跡的に乗っかることが出来、「買ったときより高額で売却が出来る状態」になり本来はさほど利益が出ていない物件であってもキャピタルゲインでの利益が出しやすくなりました。
不動産業者は当時この光速投資ってスキームで初心者の客が地方のしょうもない物件をフルローンでバカスカ物件買っていくので(紹介者にカモ客の紹介料をぶん取られはしますが)こぞって物件抱かせてエラい儲かってたそうですが、結果的にはこの時買ってた人が一番の勝ち組だった気がしますw（ここでリスクを取って勝負に出た人はホントすごいと思います）
我々不動産業界から見るとこれは様々な条件が揃って偶然起きた奇跡であって不動産価格がここまで上昇すると予想してた人は少ないんじゃないかと思いますが、とにかくこの奇跡の不動産価格上昇で莫大な利益を受けた人も多いんじゃないかと思います。(最近までのフカシスキームが無ければいくら光速で飛ばして物件買っても一物件一法人みたいな物件の持ち方になってたんじゃないかと思います)
しかし、そんな夢のような日々は過去の歴史から見ても長くは続きません。(あの黄金スキームも今じゃ新橋の赤ちょうちんで聞くオヤジの成功体験って感じですからw)
それがまさに今であるのですが、あれだけ物件評価がいい加減でかつエビデンスを偽造した書類を出しても余裕で融資が通ってしまう環境というのは「金融機関内の融資ノルマ」という不動産投資家の努力とは無関係のところで起きてた事が主原因です。
引き続き不動産投資を継続しようって人や今から不動産投資を始める気がある人でしたらまずここをご理解いただき決して今まで起きてたことが常識だなんて思わないでくださいところです。
また今後は今までの常識も通用しにくくなるはずで、例えばですが、
今でこそ融資が出なくなったから築古系物件に人気が集まってますがこれだってあと10年経つと物件によっては廃墟扱いされて出口が完全に無くなる可能性も否定できません。
このブログを通じて何度も言わせて貰いましたが不動産投資はなんだかんだ言っても出口でうまく逃げ切らないと利益は確定しないものです。
2代目大家さんとかならいざ知らず、土地から買って不動産投資してる人はこの先10年くらい先まで見据えてないとこれから起こる不測の事態で対応が遅れてしまい物件を塩漬けにする羽目にもなりかねません。
あともう１つ大事なことは銀行の融資がいつまでも積算評価で評価しないってのがあります。
銀行融資はその時々で基準が大きく変わるので当時当たり前だった積算評価での融資が数年後他の評価基準になればその物件はたちまち評価割れを起こします。
これを与信超え、実際の評価超えで買い、しかも残債が10年経ってもあまり減ってないって場合、その時限爆弾が炸裂した時のダメージは甚大です。
また、先日も書きましたが新耐震物件が耐用年数を超えるのは日本の歴史上、今回が初めてですから銀行がいきなり「耐用年数切れなのでどうにも出来ません」なんて言いだす前に自分はどう動けばいいのかくらいは今のうちから考えておいて欲しい部分です。
あとここ7年くらいの間に不動産投資を始めた人にとってこの融資が絞られるって経験が初めてじゃないかと思います。
ただ今回は別に経済情勢がおかしくなって融資が絞られたわけじゃないので以前の不動産バブル崩壊とは違うってことをご認識ください。（えぇ、、いきなり不動産価格が大暴落するなんてことも無いし、銀行融資だってスルガの件が片付いたら、、、って気もしなくもないですから）
と言うことで「明日からの不動産投資」ですが、もし本気で不動産投資を通じてお金持ちになりたいのであれば不動産投資だけ勉強するのではなくもう少し広い視野で物事を見ていただきたいと思います。
と言うのもワタクシがこの不動産投資業界を見て来て思ったのは「不動産投資がやりたい」って人はとりあえず物件を買うまでの目先の不動産についてばっかり学びたがる姿勢の人が多いってこと。。(ま、それが必ずしも間違ってるわけじゃないですけどねw)
また物件数さえ増えればCFが増えていくと勘違いしている人も案外多いんじゃないでしょうか？
確かに運がいい人だと物件を買ってからその物件に何も起きず順風満帆に運営できてる人もいますが、実はそんなのほんの一握りの人に過ぎず、ブログ開設2年目くらいからうちには逆にドツボに嵌った方からの相談が山のように来てたんです。。(当時もブログで「地雷源を裸足で全力疾走してるみたいですよ」って書いたことあると思いますがこの頃はホント、こう言う人の相談に乗りながらブログ書きながら本業やってましたから時間的に一番辛かったですw)
しかも最近は融資が出にくい環境にあるので物件探しにしても数百万～数千万台のいわゆる低ロットな物件で勝負しようとセルフリノベや分離発注、果てはプロの不動産屋への自力営業なんて努力だけでCFが出ると勘違いしてる人が多いんじゃないかと思います。(あと、シングル物件での過度なウエルカムバスケットは客が気味悪がるケースが多いので、、、以下略)
また「行動しないと何も始まらない」ってのはわかるのですが経験がそこそこあったり運が良かったりする人以外は物件を買うことに前のめりになり過ぎて本来の目的を見失ってる人が多いんじゃないかと思います。
不動産投資はお金を借りて出来る投資ですから借り入れ出来ないと始まらないと言う側面がありますがワタクシはその前に様々言い寄ってくる怪しい囁きがどんな目的でどのような手段で迫って来るのかってこととそれに対する対処法を学んでからでも遅くないんじゃないかとも思います。（えぇ、、敵のやり口さえわかってればどこでも安心して飛び込めちゃいますからｗ）
あと、不動産投資を趣味と実益を兼ねてやるならそれでもいいですが、人は必ず老いてしまいますし、そうなると若い頃に出来てたことが段々と出来なくなってきます。（今のワタクシがこのレベルに差し掛かってますｗ）
えぇ、、
この狼ブログを読んでる人の大半が４０代～６０代前半くらいの人なので今はまだ体も動くでしょうけどあと１０年くらいするとホント、体の衰えを感じ始めやがて物件の管理自体が面倒になってくるはずです。(人も耐用年数が切れると急にメンテが必要になるしその頃にはご両親に介護とかが始まり不動産投資に割ける時間も少なくなるなんてこともあり得ます）
となるとそこまでの10年という制限時間までに「自分が動かなくても勝手にお金が入って来る状態」に持って行くか「めんどくさくなると予想される物件を換金して別の投資に向けるとか金利だけで食っていけるようにする」という作業が待ってるはずです。（まさか７０過ぎても物件のセルフリノベやったり現地立ち合いで分離発注の仕切りやったり空室を埋めるべく汗流して賃貸不動産屋回りやるわけないでしょうから）
そんな局面でやたら不動産投資にだけ詳しくても苦労して築いた不動産投資で積み重なった資産に目を付け忍び寄る腹黒いやつに出資を求められロクに考えもせずにその話に乗っかり気が付けば老後のために貯めこんでた資金まで奪われ「なんのための不動産投資だったんだ」ってことにも成りかねません。。
ワタクシ、このブログを書いてた7年間を通して言いたかったのはまさにここで、特に利害が違う人同士が激しく擦れあう不動産投資業界（不動産屋、不動産コンサル、共喰い大家全部ひっくるめてｗ）で生き残るにはとにかく騙されないことに尽きます。
実際、今の不動産投資業界ではこういう投資家マネーを狙って背後からバッサリいこうと考えてる輩も多いです。（しかも最近は「バッサリやってなにが悪い」と開き直るやつもいるから始末に負えませんｗ）
そういう人が背後から迫っているのをワタクシ、時々気が付いて「あいつは注意した方がいいよ」と注意したりすることもありましたが、大抵の人は「いや、狼さんはそう思うかもしれないけど○○さんの紹介だし、実際に会ってみたらとてもいい人でしたよ」って言われ「あ、そうなんですか。。」とワタクシの気のせいだと思って放置していたらしばらくして「あの人に騙されたみたいなのでなにか打つ手はありませんか？」って相談、、ワタクシこの７年で１００回以上受けてますｗ
ワタクシ、仕事柄、人が人を騙す瞬間って場面に何度も立ち会って来たからなのか、その人の目や言ってること、果ては書いてる文章を見るとすぐわかってしまうのでそんな経験則で忠告してるつもりなのですが、不動産投資家さんってそもそもそういうブラックな場面の経験が低く、騙され慣れてないからではないかと思います。
これってそれなりの大学出たりしていい教育を受けてる環境がありそこに集まる友人も高属性だったりするのでそういう黒いヤツに出会う確率も低いからじゃないかと思うのですが、これが「人を見たら泥棒と思え」なんて教育を受けていればどんな話でも疑って聞けるようになるし、なにより騙されないように自己防衛のためになんでも調べて自分なりに答えを見つけることが出来るはずです。
とかく不動産投資業界は物件を売りつける不動産屋自体が騙しに掛かる商売ですからここを見抜けないってのは非常に危険です。
しかし、実際に物件情報を出してくるのは不動産屋なのでそこはどうしても通過しないと物件情報すら貰えません。
そんなところで「騙されないように気を付けよう」とやたら注意深くなりすぎて不動産屋からしたら「え？こんなの常識でしょ？」って部分にまでチャチャ入れてしまいまとまる話もまとまらずみすみす買えるチャンスを逃すってパターンも多いんじゃないかと思います。
この境目を学んでないと単なる疑心暗鬼な投資家ってレベルに思われてウザい客扱いを受けてしまいいい物件になかなかありつけず結局、ジレてしょうもない物件を「いい物件が買えましたｗ」とまるで自分に言い聞かせるかのように買ってドツボへとひた走る傾向があります。（２０００回記念だから言っちゃいますけど物件の価格を言わずに「利回り８０％」とかほざくやつとかどこの駅なのかを言わず「首都圏ターミナル駅徒歩１０分」とごまかすやつあたりがこのタイプじゃねーかと思います）
また、不動産投資と言うのは我々不動産業者が学ぶ「不動産取引実務」とは似ていて違う部分が多いです。
よく大家業の傍らで宅建士の資格を取り、不動産業者になる人もいますがこれは逆に言うと不動産投資業から不動産取引業者になるにはちょっと違う勉強をしないといつまでも素人業者としてバカにされる傾向が強いです。
不動産取引の優劣は経験した修羅場の数で決まると言っても過言じゃないとワタクシ思うのですが、
一般の大家さんから不動産業者になると言うのはこの取引自体を自分の物件の売り買いでの経験でしか数をこなせず売主、買主の間に入って経験する修羅場と言うものはほぼ未経験で不動産業者になります。（仲介とは売主、買主両者のエゴをいろいろな角度で調整し間違いのない取引に持ち込み、取引終了後は両者が遺恨を残さないように上手く取りまとめて初めてフィーがいただける商売でございます）
とは言え稀に別にこんな修羅場を潜らずでも「この手の空気加減が読める人」って方もいるので黙ってましたが、不動産投資業だけが一人前で不動産取引実務の知識が薄いってのはやっぱり片手落ちな気がします。（だって大抵の場合、こっちの取引実務の領域で騙されちゃうんですから）
この狼ブログはそういう不動産取引実務をブログの世界だけでわかるように書いてたつもりなので今まで書いて来た7年分を遡って読み返すとそこそこの知識が得られるようになってるはずです。（また、遡って読み返すのが面倒だって人のためにラスティー君がこのブログの要点をアーカイブ形式に建てつけ直してくれてますのでそれを読み返していただければ恐らくですが宅建業者として独立できる程度の知識は得られるんじゃないかと思います）
そんな想いで7年間、コツコツ書いて来たブログなのでいきなり消しちゃう気もありませんし、読者の方には過去ログも含めて読んでいただきスキルアップに一役買えたらワタクシ、何も言うことはありませんｗ
それで10年くらいして読者の方が不動産投資で大成功してお金持ちになって「あの時狼のブログ読んでたから今の俺がある」なんて言われたらきっとワタクシ、その場で嬉しくなって昇天しちゃうかもしれませんがそれがワタクシの偽らざる本音でございます。
と、そんなわけで、
とりあえず今日の2000回を以って一旦「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」は終了とさせていただきますが、
しばし休息をいただき次回からはこのFC2のブログプラットホームをそのまま流用して
「狼旅団DX！～不動産投資言いたい放題ブログ」
か
「新狼旅団の地上に舞い降りた不動産ブログ」
か
オネエキャラで語る「狼姉さんの右斜め上から不動産をバッサリいっちゃうわよブログ」、、
か
「魁！狼欲団ブログ」
あたりで再登場を予定しておりますのでお楽しみにｗｗｗ
(とにかくこのブログのマンネリ化を一度打破しないとワタクシ、書いてて全然楽しく無いんですってww)
要するにブログ名義が変わるだけなんじゃんｗ