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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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セミナーお疲れ様でした


ん?セミナー後ってポチの特需があった気がしますが、、w

こんにちは。

先週のセミナーに参加された方、長丁場お疲れ様でした。
今回も初めて顔を見る人が多かったのでウチのセミナーもすっかり世代交代しちゃった感もありますが、こんなセミナーでも皆さんすごく真剣に話を聞いてくれるってのはいつに時代も変わらない気がします。

そう考えるとワタクシごときのセミナーでもちょっとは価値があるんだと嬉しいですがいかんせんワタクシもあまり無理が利かないお年頃。。

そんなこともあり普段の8月であれば軽く1か月くらいお休みをいただくワタクシですが、
今月は契約決済やら売り出しやら先週のセミナーやら忙しくお盆休みも返上して働く羽目になり1週間遅れではありますがようやくまとまったお休みが取れそうです。。

と言うことでワタクシ、今日から木曜までしばしの骨休みを取らせていただきます。。

ただ更新できるときは更新しますので18:00には念のため覗きに来てください。(18:00に更新してなければその日はお休みですw)

あと先週のブログで8/25あたりで仙台でのセミナー募集を掛けますと宣言していましたが先行募集の「仙台大家の会枠」ですでに60人くらいになってるそうなので募集枠はかなり少なくなる予定です。(ちなみに会場は108人がマックスらしいのスタッフ席を除くとあと40席程度らしいです)

セミナー内容は先週のセミナーネタと同じですので先週セミナーに来た人で仙台に行きたいって方、、「大事な話だから2度聞きたい」って人以外は交通費も掛かることなのでお財布とご相談の上申し込みください。

えぇ、、なんか同じ話を聞くのに高い交通費払ってまでって思うとなんだか申し訳なくって。。。w


なんて言うとみんなが遠慮して最終的に60人で開催ってなるのがいつものパターンなんですけどねwww



とりあえずこれから整体行って体バキバキさせに行くんじゃんw

セミナー前夜。。。


電車がいきなり混みだしてきましたねw

こんにちは。

今年のお盆休み、、
ワタクシ結局、今回のお盆休みは全部出勤となったわけですが(そのかわり来週はたくさんお休みいただきますw)今年はワタクシ同様にお盆休み返上で働く不動産屋さんも多いようでほぼ連日、物確電話がありました。

やはり昨今の融資情勢を考えると不安で不安でお盆なんか休んでられないのかなーとも思うのですが、さにあらず。。

どうやら一部のお金持ちの投資家さんが「物件価格が下がってきたんじゃね?」と思って購買意欲が増して来てるからお盆返上で物件探しやってるみたいなんです。

実際の話、融資がどんなに厳しくなろうともある程度の規模・年数で賃貸経営をやってる人や、個人資産を持ってる投資家には普通に融資は出ますからそういう人から見ると今の不動産マーケットは安くなってると感じてる模様です。

なのでお盆中に掛かって来た仲介さん、、
口々に「ウチの顧客の属性は○○ですから」と言い、「多少高く見えてもこっちでなんとかしますから」と嵌めこむ気満々(いや、こういうのを嵌めこむって言っちゃ失礼ですねw)なのでなんとなくですがお盆明けの後半戦も順風満帆に行けそうな気がしますw

そう思うとここのところの不動産投資業界、、
沸々と地殻変動が起き始めているんじゃないかとも思えるのですが、過度な期待して裏切られるのも嫌なので当面は出たとこ勝負で行こうかと思うワタクシでございます。。(ってかワタクシ、、今の融資情勢ってあまり悪い気はしてませんw)

さて、話は変わり明日の狼セミナーですが、
今回も初めて参加って方が多いので今日のブログで再度ご案内事項をお知らせします。(面倒なので前回のセミナー告知ネタをコピペ改変します

まず一番大事なことですがワタクシのセミナーは「写真撮影が一切禁止」です。
そう注意しても稀に「記念に講師の写真を撮っておこう」とこっそりスマホのカメラをワタクシに向ける方がいらっしゃいますが、ワタクシ、基本的に顔出しNGキャラなので万が一にでもそういうところを発見したら例外なくその場で容赦なく会場から叩き出しますのでご注意くださいw(なお、今回も会場の雰囲気を写真で収める行為も禁止となります)

またセミナー当日、ワタクシあてに「差し入れ」や「貢ぎ物」を持って来てくれる方がいらっしゃるのですが、100人以上の方が集まるといただく量が膨大になってしまいこれを一人で持って帰るには大荷物になってしまうのと大抵、食い物なので全部食うとまた太ってしまいますw(特に生菓子とかいただいちゃうと当日、翌日に食わないといけないので大変なことになっちゃいますw)
と言うことでセミナー当日のワタクシへの差し入れ・貢ぎ物はご遠慮ください。(ま、要するにオオカミにエサを与えないでくださいってことですw)

それと最近、セミナーのレジュメの横流しが頻発している模様です。。
よく「セミナーに行けなかったのでレジュメだけくれ」と言われることもあるのですが、説明なしにレジュメを配っても内容的に薄いし(あれってしゃべってるのを聞いてないとほとんど意味が分からないと思うんです)最近のレジュメは固有名詞が平気で入っている関係で外部の人に漏れるのはちょっと嫌です。(ってか「聞いた話は墓場まで」って約束でセミナーやってんのにそこの信頼関係が崩れると非常に迷惑でございます)
ということでセミナーのレジュメは個人で楽しむほかのご利用はご遠慮ください。

それと明日のスケジュールについてですが、明日のセミナー開始時間は12時です。(重ね重ね申し上げますが13時ではございませんw)
稀にめちゃめちゃ早い時間から会場に着いてしまいセミナー会場に座ってる方がいらっしゃいますが会場の使用時間は早くても11時40分くらいなのでそれ以前に会場内に入るのはご遠慮ください。(毎回、会場側からお叱りを受けております)

また会場がビルの6階なのですがこのビル、、エレベーターが1基な上に6人乗りという仕様。。
しかも明日はそんなところに一気に100人以上の方が集まる関係でなかなか6階まで上がれない状態になる可能性があります。
そんな状態でも毎回、11時40分くらいからの受付開始で12時には全員が席につけますので慌てずに6階まで上がって来てください。
なお、席は3人席に2人掛けという仕様の席ですので全員が2人で座れるし、会場はどこに座ってもちゃんとワタクシの声が届きます。そこはご安心ください。

で、エレベーターで6階まで上がってくると出たところで受付やってる色黒筋肉質なおっさんがいます。
こいつがエスパー君なのですが、そこでお名前をおっしゃっていただきレジュメを貰えば中に入れます。

ただこれはあくまでも事前に申し込みして当選した方のみでございます。
稀に「立ち見でもいいから中に入れてくれ」とアポなしで会場に来られる方がいらっしゃいますが席はございませんしそんなの認めちゃうと次回からそういう人がうじゃうじゃ押し掛ける危険がございます。
と言うことでお申込みすらしてないのに会場に押しかけるようなことはご遠慮ください。(振り込み期日までにお振込みが無かった方も同様でございますのでご注意ください)

さて、会場の6階には煙草を吸う部屋があります。
またその喫煙ルームには何台も自販機が置かれていて飲み物が買えます。
この自販機の売り上げが一番多いと言うことで会場の人から会場費を割り引いて使わせて貰ってますので飲料に関しては出来るだけこの自販機をご利用ください。(ちなみに休憩時間はワタクシ、ほぼその喫煙室で過ごしていますのでそこにいるとワタクシと世間話も出来ますw)

会場のトイレですが6階にもトイレはありますが5階も4階も使えます。
休憩時間にトイレが混みあう場合は階下のトイレもご利用ください。

セミナーは今回4つのパートに分かれています。
大体1時間くらいしゃべって10分休憩って感じでやりますが、途中で携帯が鳴ったりトイレが我慢できない場面もあるかと思います。
そういう時の中座は自由ですのでご遠慮なく離席ください。

当日、セミナーは17時までみっちりやりますがそのあと懇親会に行く人は場所を知ってる人と一緒にご移動ください。(と言っても懇親会場はセミナー会場から一本道なので迷うはずもありませんがw)

またセミナーのみでお帰りになる方もいらっしゃると思いますが恒例のワタクシとの名刺交換はセミナー会場では「セミナーのみで帰ってしまう人」を優先しますので懇親会に行く人は懇親会場でお願いします。(なお、今回もサイン等は出来ませんが狼旅団の刻印の入ったスタンプを名刺に押してお渡しします)


ちなみにこんなの押しますw

あと、最後になりますが、
今回のセミナーも応募が1時間半くらいで募集定員を超えてしまったため、結局いつもの抽選になってしまい大変申し訳ございませんでした。

ただ今回は200人以上の方が落選してしまったし、お盆休みの真っただ中の開催で行きたくても行けないって人も多かったようで締め切ったあとに「追加やんねーのかよ?」という声をたくさんいただきました。(って書いてて思ったのですが、この書き方、、情報商材屋が締め切り過ぎてもしつこく募集の火を消さないやり方に似てますねw)

そんなわけで同じセミナーをもう一度出来ないかと会場側にスケジュール確認していますので会場のスケジュールに空きが見つかり次第ブログ上にてご案内させていたきます。(会場が押さえられたら追加セミナーやります)



100人くらい希望者がいたらホントにやるんじゃんw

民泊系ビジネスについて思うこと。。


【お知らせ】
週末のセミナーに参加される方に何度もしつこく申し上げますが、
次回のセミナーは13時開始ではなく12時開始です。
13時なんかにノコノコ来ても席が全部埋まってる可能性が高いので必ず12時前に集合してください。


こんにちは。

昨今、民泊、簡易宿所ビジネスが法改正で厳しくなり許可を受けて運営している人にとっては競争相手が減りバブルチックになってると聞きかじりました。

それに従い、実際に成功している人だけじゃなく「成功している人を知ってる人」「瞬間的に儲かっただけの人」までもが「成功者」のように振舞い、その薄っぺらいノウハウを「成功のメソッド」なんてのたまいにわかコンサルとしてウジャウジャと湧いて来ているようです。(同じ穴のムジナ同士、SNSで嬉しそうに集合写真に収まってるのをよく見かけますがいつもウチの団員が一緒に写ってないのを見ると安心しますw

とは言え、ワタクシ、
そういう人だってそれなりに勉強してその知識に課金してビジネスとしてやってるんだと思ので全否定こそしませんが、、、
金を取る以上最後まで責任を持ってアドバイスしてあげて欲しいと思います。(形勢が悪くなるやいなや脱兎の如くフェードアウトするのはいつものことですが、、以下略)

さて、そんな民泊・簡易宿所ですが、
この前見に行った某民泊施設で気になることがありました。

この民泊施設もその手のにわか系コンサルさんのアドバイスを元に手がけたそうなのですが、
当然ながらこの投資家さんはビジネスで民泊経営をしているのでコスト管理に関してはとてもシビア(なはず)です。

そのコンサルさんもその投資家さんの意向を汲んでアドバイスしてるんだと思いますが、最低限の法的基準を満たせば大丈夫って思ってアドバイスしちゃうもんだから実際に使ってみると「ん?ここで火事が起きたらここから奥の部屋全滅じゃん」ってのが手の取るようにわかるんです。

消防法の防火対策基準と言うのは過去の火災や事故で問題になった部分をコツコツ改良して今の法律になっていてまだ業態として未発達の民泊、簡易宿所などは過去の旅館法などを基準に法律化しています。

ただ旅館などの防火基準で民泊や簡易宿所を規制しちゃうとそもそも膨大なコストが掛かってしまい参入者が思うように増えませんから出来るだけ簡素化しようと多少甘い部分が出来てしまい、ワタクシが先日見に行った物件でもホントに「法律さえクリアすれば問題ない」と言いたげな仕様に仕上がってました。

ワタクシ、以前に歌舞伎町で50人くらいが焼け死んだ雑居ビルの最上階に訳あって出入りしてたクチであの大火災の後、消防署の方と何度もお話しさせていただいたことがあるのですが、「建物がいくら消防法に合致していてもその建物を使う人の防火意識が低いと法律なんて何の役にも立たない」と言ってたのが今でも耳に残ってます。

実際、この時は防火扉の前に荷物が山積みになってて火災の際にまったく作動せず煙が全部上のフロアにあがってしまい逃げ場を失った多数の女性(ワタクシのオキニを含む)があっという間に煙に巻かれてしまったのですが、この民泊施設は使用フロアが6階部分なので万一出口付近で火災が発生したら避難器具もない6階から飛び降りるしか逃げ道が無い状態。。(避難器具が無いわけじゃないのですが物理的に避難不可能な器具しかございません)

歌舞伎町の火災の時も防火管理者であるオーナーがパクられてしまいましたがワタクシが見に行った物件でも同様なことが起こればこの投資家さんもアウトです。

またこういう時の損害賠償はこの投資家さんにも及ぶ可能性があり、場合によっては保険適用もあり得ますが相当後味の悪い結末を迎えるのは間違いない気がします。(人を焼死させたら金だけじゃ済まないですから)

そう思ってワタクシが思いつく範囲で指摘したのですが、この投資家さん「コンサルの人はこれで大丈夫だって言うしそもそも余計な出費になって利回りが下がっちゃ元も子もない」とまるで意に介してくれずそれ以上ワタクシが言っても無駄だろうと思い黙って帰って来ました。

何も無ければワタクシの思い過ごしで終わりますが、
この物件だって何年もこの仕様で運用すると思うし、怖いのはいつも使ってる人が居住するのではなく毎回物件について知識が無い人が寝泊まりする点です。

だから不特定多数の人が宿泊する旅館、ホテルはそこまで想定して法規制の網が掛かって対策コストも高額になるのですが、まだまだ法整備が未発達なこれら民泊、簡易宿所事業だけに事件事故が起きてから新たに対策が追加されるのは確実なので「あの時の事故が原因でこんな法律が変わったんだよなー」って物件にだけはならないで欲しいものです。

何度も言いますが法律というものは常に後出しじゃんけんで出来るもの。。
民泊だって最初は何ら法整備がほとんど無く始まったので「居住用賃貸よりも高利回り」となりドカーンと参入者が流入し、一時期飽和状態になりましたが法整備が整ってきて「これじゃやってらんねーよ」と元を取り返せずに撤退しちゃった型が多いと思います。

で、現在、
撤退者が続出したため民泊施設が足りなくなり宿泊費が高騰して残ったプレーヤーがバブル状態になってますがこれも何か事件事故が起きればまた法規制の網が狭くなりせっかく投入した資金が無駄になる可能性もあります。

過去ブログでも
こういう時のために「最悪、民泊が出来なくなったらこういう手段で危機回避しよう」ってくらいは考えてないとダメですよ
と書いた記憶があるワタクシですが、「今うまくいってるのはなぜなんだろう?」とか「仮にこんなことが起きたらどうなるんだろう?」ってのは常に頭に置いていざと言う時にパッと動けるフットワークは持ち合わせておいていただきたいものです。(すべてに仮説立てて全部に対策を立てるってやつをやってれば大抵のトラブルは回避できるはずです)

ちなみにワタクシ、
長いこと不動産業界にいますが、この不動産業界も融資が活況か否かだけでも浮き沈みが激しい世界です。(えぇ、、銀行融資が止まれば仕事量が激減するのがこの業界の常ですからw)

一つのビジネスモデルがとても儲かるからと一気に社員を増やしさらに増収増益になり一気に上場まで持って行けるロマンがあるのがこの不動産業界ですが、行く道を少しでも間違えるとたちまち窮地に立たされるのもこの業界。。(ワタクシの知る最高記録では前年58億の利益を上げながら調子に乗って社員を大幅増員し仕入れ転売事業を始め翌年のリーマンショックで大損失を叩き出してあっという間に消えた不動産屋さんがいますw)

なのでこれもすべてに仮説立ててそれぞれを対策しておけば別に融資が厳しくなったからとビビる必要も無く、ましてや不動産仲介業は別に融資が出なくなっても出来る事業はたくさんあります。(ワタクシだって本当に投資系仲介がダメになったとなれば昔やってたBtoB系の仲介や高級賃貸仲介やればいいやって思ってます)

たまたま最近、融資が緩かった時代だったので新興系イケイケ不動産屋さんあたりは素人投資家にフルローン可能な物件を嵌めこむことだけしかやってなくて融資がキツくなるや否や他の道が見つからず規模を縮小したり廃業するんじゃないかと思いますが、過去のバブル崩壊時はこんなもんじゃなかっただけに「この程度でビビってんじゃねーよw」ってのが本音でございます。。(銀行だってまた「のど元過ぎれば・・」になるんだしw)

とは言え、ワタクシ、
そういう人だってそれなりにいろいろ考えて出した結論でしょうから全否定こそしませんが、、、
素人集めて無茶な融資付けで物件買わせて「あとは知らねーよ」ってやり方だけはどうにも感心出来ません。。。(ま、形勢が悪くなるやいなや脱兎の如くフェードアウトするのはいつもの、、以下略)



そう考えると今のタイミングで規模縮小する業者って何やって儲けてたかわかるってもんなんじゃんw

未知の領域の話(最終回)


連載モノはサクサク書けるので気持ちいいですねw

こんにちは。

月曜から書いてる「未知の領域」のお話も今日が最終回でございますが、なんでこんな初歩的な話を今頃書くかと言うと、最近、Twitter経由での読者流入が激しく、このブログを最近読み始めた人が多いって気がするからなんです。(今週末のセミナーもやけに初めて参加って人が多いのもそんな影響かもしれません)

そんな人が今から過去ログを読むっても大変だし、今の融資情勢からいくとこの手の1億以下の比較的低ロット物件狙いのプレーヤーが多いんじゃないかとも思えます。

そう考えると「大事なことなので2度言います(ってか何度書いたか覚えていませんがww)」って話ではございますが今一度ご確認の意味でも読んでいただけると幸いです。

さて、今日は「未知の領域でに新築編」ですが、
最近、築年数が古い物件が利回りが低く、逆に新築の方が売り出し利回りが高いという逆転現象が起きています。

これを紐解くとこんなことがわかります
①築古物件の利回りが低いわけ
→今の所有者が買った価格がクソ高く、売ろうと思うとどうしても買った時より低い利回りで売らざるを得ない。

しかも保有期間中にどんどん募集賃料が下落してしまい、途中で設備更新などもあり購入原価が上昇してしまい「この値段で売らないと抵当権も外れない」なんて状態になってることが多い。

また、現状ではギリギリではあるけどなんとかCFも回ってるので安く売る必要はなく、「ま、こんなクソ高い値段で売れるなら売ってもいい」と仲介さんに媒介依頼しようと打診すると、最近の仲介さんは融資が締まり仕事が少なくなってきているので「これじゃ高すぎて売れねーよ」と思ってもついつい媒介を引き受けてしまう、、なんてことも起きてます。(この前、大手の仲介さん達と飲んでたらそうこぼしてました)

こんな諸々な「オトナの事情」があり中古物件相場の利回りが低いんじゃないかと思います。(しかし、これでも買っちゃう金持ちがいますから世の中まだまだ捨てたもんじゃないですねw)

②新築物件が9%超えとなんとなく高利回りに見えるわけ
→戸建て分譲用地に不向きな20坪超えの敷地延長(旗竿地)みたいな通称「クズ土地」を木造アパート業者が購入し、そこに考えられる最小な間取りの部屋を作る。すると戸当たり賃料が高くなるので賃料収入が増大する。

しかも造りがかなり安普請だが最近の水回り等の設備機器はそれなりによく見えるものが多いので買主も気が付かないことが多い。

そこにいつもの「想定賃料」と言う名のあり得ない賃料設定をするもんだから未完成で募集出来ない状態といいことに売り出し広告に「想定賃料9%!!」なんてことが載せられる。

大抵の場合、募集を始めるとなかなか埋まらず新築だってのにいきなり家賃を下げて募集することになるのだが悲惨な事例だとそもそも賃貸需要が無いため一年以上も埋まらないこともある。(この手の物件、神奈川某所に多いと聞きかじりました

しかし新築物件は比較的フルローン融資が付きやすいのでちょっと情弱な高属性サラリーマンあたりだと満額で買付け入れてくるので開発業者からしたらかなり美味しいw(だって売値1億なら2千万くらい儲かりますから)

また数年後、買主が「あれ?何かがおかしいぞ」と気付いても買った値段以上で売るのは至難の業で保有するにも募集賃料を高いままで維持しないと返済に影響が出てしまうのでおいそれとは家賃を下げられない事態になる。

ま、こっちもこんな諸々の「オトナの事情」があり新築なのに利回りがやけに高いって現象が起きてるんじゃないかと。。。w

さて、
それでも新築物件には融資が付きやすく、新築であれば「新築プレミアで数年は高家賃で貸せる」とか「10年くらいは機器・設備が壊れないので安定収入が得られる」と思う傾向があるので「今売りに出てる中古物件の利回りを考えると新築建てちゃった方がいいんじゃないか?」と葛飾や墨田区など城東エリアのちょっと地盤の緩そうで地型の悪い土地に建ってる業者の利益がすでに2割乗っかってる新築物件に手を出す羽目になるのですが、最近の賢い業者さんはこの辺の物件が欲しいと思ってる高属性サラリーマンをロックオンして囲い込み洗脳して嵌めこもうとしているので個人的にはかぼちゃ事件の二号事案になるんじゃないかと危惧しています。。(そういうことやってる会社、、一瞬で3社ほど思いつきました

さらにワタクシが危惧してるのは例のキラキラ商法共喰い商法が昔より進化してる点。。。(まだ誰もこの件に触れてる人がいないようなので先に書いちゃいますw)

特にこの新築系案件は請負工事やコンサルでお金を抜けるポイントが中古物件を買う時の紹介料なんかよりも多く、フルローンが出やすい環境なため新築をやりたいって素人の投資家予備軍を囲い込むとベラボーにフィーが抜けちゃいます。(実際、かぼちゃ事件でもここでベラボーにフィーを抜かれてしまったため6000万くらいにしかならない物件が1億超えちゃったわけです)

ワタクシが現在確認してるところでも、表面ヅラでは「私はバックエンドの高額商材を売る気はない」と宣言しつつもあらかじめ各方面の専門家同士(ま、中途半端な専門家であることが多いので、以下略)で繋がりプラットホームを作りそのLINEグループに脈のありそうな初心者を呼び込んで「やる気がある人だけ受け付けます」と煽り立て結局、返金訴訟を起こされない程度の月会費を取ってみたりさらに脈のありそうな素人投資家に対しては高額コンサルへと変貌するコソ泥みてーなやつが増えてます。

ま、「そういうコソ泥を簡単に見分ける方法ってないの?」と聞かれれば
SNSで年がら年中集合写真をアップして人脈を誇示してるやつ

とにかく俺のLINEに登録しろと迫って来るやつ(FBなんかでも自己紹介欄でいきなり「俺様とLINEで繋がると情報盛りだくさんw」とアピールしてるやつが一番危険ですw)あたりでしょうか?。。。


これらの人達は決まって「不動産価格の歪みを利用して・・」なんて能書きを垂れ投資家を煙に巻いて売ろうとしますが、実際、どいつもこいつも利益最優先でやってますから一方的に損をするのは投資家さん。。(ここでもこいつら「ビジネスなんだから当然」と開き直りますが、相談者を結果的に損させちゃ競馬場にいるコーチ屋とたいして変わらない気がしますw)

融資が出なくなるとこういう新築物件が売りやすくなるので新築物件で8%だの9%なんて利回りで売られてる場合、まず「まさか長屋じゃねーよな?」ってとこから疑い、「辺鄙で賃貸需要が薄いとこじゃねーよな?」と疑い、「周りのライバル物件も1Kとかばっかりじゃねーよな?」と疑い、最終的には「この物件、そもそもホントに儲かるのか?」って疑う流れでご検討いただくと大抵は途中で欲しくなくなるはずですw。(えぇ、、ワタクシに相談で飛んできた人の9割はここで引き返してますw)

あと、業者の新築売り物件は最初から利益が乗ってるからと自ら新築を建てようとネットで土地値の低い土地を探してはボリューム入れる人も多いかと思いますが、大抵の場合、その前に不動産屋さんがボリュームチェックして採算が合わないから買わずにマーケットに放流ってパターンがほとんどです。(えぇ、、きっちりボリューム消化出来る土地ってのはそうそう安値じゃエンド客には出て来ませんw)

それでも稀に物凄い容積のマジシャンみたいな設計士にあたって入らないと思ってた容積が鬼の様に消化出来て収益が上がりそうな物件になることもありますが、それはあくまでも役所の建築指導課に図面を出す前の図面であってそこから指導を受けて建てられるはずの高容積な物件が消防法や微妙な採光面積などの影響でバッサリやられる可能性もあります。(ってかワタクシも建築確認書類提出の朝に設計士にこれを喰らい、今のハイジ部屋に繋がっておりますw)

また、今の時期のような「融資が出にくい局面」ってのは建築時工事を請け負う工務店にも「他の工事で請負代金を払って貰えず連鎖倒産しちゃう」というリスクが少なからず存在します。

自分の新築物件を建ててくれる業者を探して相見積もりを何回も取って安く建ててくれる業者を見つけたはいいけど安く建てられる工務店って言うのは時として「資金繰りが厳しいから安くても当面の資金需要を補うべくとりあえず受注する」なんて場合もありこれに嵌ると工事途中にこの工務店が消えてしまう可能性もあります。

先週も書きましたが工事途中で業者に逃げられると「倒産した会社が手掛けた工事は信用できないから」と一から建て直す場合や「ここまでは他業者がやったのでウチは保証外です」なんて言われ物件価値が下落することもあります。

また運良く工事が進んだとしてもオリンピックが近づくにつれ職人単価が値上がりして来たので部材で価格調整、、、なんて知らないところで部材がダウンチューニングwされることもあるし、あとよくあるのが工事途中での追加料金発生。。。(これは一般の投資家自ら建てる場合、ほぼ100%あるんじゃないかと思います)

この追加料金を断るとなんとなく見栄えの良くない標準仕様の部材が入ってしまい、「あ、我々、見積もりの仕様は当初からこれで見積もってますから(ドヤ」なんて言われて「これじゃまともな賃料じゃ貸せねーよ」ってことになり渋々追加料金の支払いに応じてしまった人、、ワタクシの周りは一人二人のレベルじゃございません。。。(見積もり段階じゃわからなかったことが現場段階でわかるってことが多いんですよw)

単に見積書を貰って「うん、これなら利回り○%確保出来て、返済もこのくらいだからCFも出るぞ」なんて喜んで建築請負契約書にハンコ押してしまいド嵌りする人も多いのでこういう「未知の領域」についても「未知」ではなく「織り込んで」やっていただきたいと思います。(7年前のワタクシも相当織り込んでやりましたけど最後の方で微妙にムカつくことがたくさん起きましたよw)

ホントあれです。
中古物件と違って新築は完成して部屋が埋まって稼働するまで見えないことが多すぎて心配することばかりなのですが経験不足だとそんな心配もせず(気が付かなきゃ心配もしませんからw)に話が進んでしまい完成時期になって「なんだ、これ?話と違うじゃねーかよ」ってことがよく起きるものです。

物件の収支計算も大事ですが新築物件ってのは大抵、机上の収支計算より悪くなることが多いのでそこは必ず織り込んで計画してください。(ちなみにこんな初歩的なことも教えてくれない人のアドバイスで話を進めてるって人、、一旦その計画を見直した方がいいかもしれませんよw)

と言うことでお盆の連載シリーズは以上でございます。

残り少ないお盆休みをどうぞ楽しくお過ごしくださいw




結局、お盆休み全部出勤しちゃったんじゃんw

未知の領域の話(その②)


電車が空いてて快適ですw

こんにちは。

昨日から連載で「未知の領域」なんて話を書いてますが、
今の不動産投資業界で「これから不動産投資を始めよう」と考えてる方がついやらかしそうな話を書いてます。

その中でも一番多いのが「欲しい物件が見つからないので徐々に買いたい物件のハードルを下げていく」ってやつなのですが、今融資が出にくい億越えの高価格帯ならいざ知らず、今一番成約率が高い1億以下くらいで手が届くタイプのS造、木造中古物件では知らずに手を出すと痛い目を見ることが多いので今日は事例をあげて解説していきます。

まず、昨日書いた、
それでも高利回りな物件が見当たらないから徐々に自らの許容範囲のハードルを下げ「昭和60年築(の新耐震w)」「一階店舗事務所な下駄ばき物件(賃料比率の4割が1階部分w)」「想定利回り8%(1階が空室なので設定賃料は青天井w)」なんて物件も買える対象物件に見えてしまうんじゃないかと思いますが、

と言う部分、、
この狼ブログや狼セミナーでは口酸っぱく言い続けていたことなので理解している方も多いのではないかと思います。

理解出来てない人向けにちょっとだけ解説しますが、、
①「昭和60年築(の新耐震w)」ってくだり
→旧耐震の物件(昭和57年3月以前築の物件)はすでに融資が付きにくいので除外して、昭和58年~平成元年あたりの物件もそろそろ築30年越えで設備更新が無い状態の物件を買うと保有していても設備更新の費用が嵩みこれに大規模修繕が加わるとCFのほとんどがこれらの修繕費で消える可能性があります。

→またこの物件を再び売り出す頃には更に築年数が経過しているので出口局面時にマーケットがどのように変化しているかはまさに未知の領域なので予想が付かない。(新耐震基準の建築物が耐用年数を超えるのは縄文時代から続く日本の歴史史上初めてのことなのでこの新耐震物件築30年越えということが今後どういう扱いを受けることになるのかは誰にもわかりません)

→運が良ければ買った以上の価格で売れるかもしれないがその可能性は限りなく低い。
となるとこの手の物件を買うのであれば地の利があったり擦り切れるまで保有し続ける覚悟、戦略が必要になる。

そんな覚悟、戦略を持って買付け入れようとしてますか?

②「一階店舗事務所な下駄ばき物件(賃料比率の4割が1階部分w)」のくだり
→売り出されてる物件の1階部分などが店舗事務所仕様で現在募集中なんて場合、その部屋が想定賃料で埋まるかどうかは実利回りに影響するのでとても重要です。

しかもその1階部分の賃料比率が全体の4割を占めてるなんて場合、その1階部分の賃料によってかなりのブレが出るし、いくら募集しても埋まらなければいつまでも正規の運用は出来ません。またその1階部分が埋まらないから売りに出たなんて可能性も高く、この手の下駄ばき物件を買うのであればその1階部分をかなり割り引いた計算で取得する必要があります。

そこを業者の「想定賃料」だけを鵜呑みにして最終的に「なかなか埋まらないから家賃を下げて募集した」なんて話もよくありますが事業用賃貸と言うのは居住系賃貸と違いそもそも賃料相場というものがなく賃貸需要が無ければいくら家賃を下げても埋まらないことも充分にありえます。

さらに言わせていただくとそういう埋まりにくい事業系賃貸ほどややこしい入居者が入ってくるものでせっかく入居させても滞納や退去時の原状回復トラブル、果ては夜逃げなんてリスクも付きまといます。

そんなリスクを織り込んで買付け入れようとしてますか?

③「想定利回り8%(1階が空室なので設定賃料は青天井w)」ってくだり
→想定利回りと言うのは高利回りに見せて売りたい不動産屋の戦術でもあります。

②でも書きましたが賃料比率で1階のウエイトが多い場合、不動産屋はあえて想像を超える高い想定賃料で「今は空いてますが募集しているのですぐこの賃料で埋まりますよ」と嘘をつき物件全体の利回りを高く見せようとします。

これが見抜けないと買って1年程度で8%だった利回りが6%台にまで落ち込み予定したCFがほとんど回らない可能性が出て来ますし、気が付いて売り逃げしようにもその時のマーケット次第では買った値段以下でしか売れないなんてことも充分予想されます。

なのでワタクシ、こういう物件を買おうとしている人から相談を受けると、全力で止めはしませんが「埋まらない時に自己使用で凌げる策を講じるか、予め借りてくれそうな業種を扱う仲介さんや業界関係者を調べて紹介して貰う人脈を作りましょう」とアドバイスしてます。

そこまで先を読んで買付け入れようとしてますか?

実際、この手の「買いたい相談」も多く、ワタクシ、その相談の大半で「そこまで先を読んで買おうとしてますか?」って聞き返すことが多く、まだまだこの辺の理解が低い人が多いんじゃないかと思います。

不動産投資ではこの辺が未知の領域って状態だと不動産屋に無茶な物件を掴まされる確率がグーンと跳ね上がるので最低限な知識としてこの辺は確実に押さえていただけると幸いです。。

ホント、あれです、
「とにかく行動しないと結果は出ない」とか言って素人のケツを煽るやつに言いたいんですけど
何千万、何億の借金をしようってやつを魑魅魍魎な不動産投資のジャングルに大雑把な日本地図だけ持ってガイドするのはやめていただきたいです。恐らくそのガイドさんもこう言う細かいところは未経験だから怖いもの知らずなんでしょうけどw


さて、明日は逆に「新築系での未知の領域」について書いてみます。


明日の18時もここでお待ちしていますw



うーん、、さすがに連休なので過疎ってる感マシマシなんじゃんw