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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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転売業者が見向きもしない物件とはなんぞや?(久しぶりの連載記事になりますw)


連載記事はラクチンでいいですねw

こんにちは。

昨日のブログネタで

「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」

という記述がありましたが、

意外にこれがわかってない人が多いことがわかり土曜日ではありますが補足説明させていただきます。(なので今日のブログは短めの予定です)

転売業者が買う物件と言うのは当然「転売が出来ること」が絶対条件なのは言うまでもありませんが、それってのは要するに
①出口で思った通りに融資が付くこと
②売った後買主からクレームが付きにくいこと
③余計な損害賠償を請求されて売った粗利が消えないこと
あたりではないかと思います。

また売り主が業者である場合、「瑕疵担保期間」が2年付きますのでぶっちゃけ最低2年間は何事もなく過ぎ去って欲しいもの。(そう思ってるところに1年11か月くらいで雨漏りの損害賠償請求されると胸が熱くなりますw)

そう考えるとこの①~③に該当するであろう物件以外は「仕入れ不可物件」となり大抵の業者は敬遠します。(せっかく稟議あげても上席から激しいツッコミを受けて却下されていく運命であることが多いです)

例えば築古戸建てなんてのがこれに該当するのですが、木造の築古住宅の場合、業者が格安で仕入れてもシロアリだの雨漏りだの水回りなんて瑕疵担保に触れそうな部分の補修に金が掛かると判断されれば利益も出せないのでまず買いません。(だから大抵の業者はちょっと新し目に見えても取り壊して更地売りしちゃうんです)

また取り壊して更地売りしようにも戸建て用地としてちょうどいいロット(都内だと更地25坪超えるあたりから1億邸宅と化す可能性があるので出来れば15~18坪くらいのバラ売りがしたいものなんですw)じゃないと出口で困るので例えば敷地の接道距離が建築可能な2mしかなくて土地が100坪なんて「これ以上土地が切れない」なんて更地は戸建て売りが出来ませんから戸建て住宅以外の用途でしか売買出来ないので割安に出回ります。(こういうのをクズ地と呼ぶのですが最近の新築投資アパート売り業者はこんな土地を血眼になって探してます)

木造物件は融資期間が短いですからこれ以外だと築古木造アパートあたりが該当するのですが、こんな築古木造アパートでは
①住人が退去しそうにない
②すでに雨漏りしてるのが現認出来る
③水回りも古くて金が掛かりそう
④床を踏んだらブカブカする(ってか押し入れに虫の羽らしきカスがたくさん落ちてる)
⑤見るからに建物が傾いていそう

なんて物件だと業者も怖がって手を出しません。

と言うことで昨日ブログで書いた

「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」

とはまさにこんな物件ですのでこんな物件を見つけたら仲介さんにレントロールどころではなく謄本まで送って入念にチェックするだけでなく謄本に書かれた所有者の自宅をGoogleマップで調べてプロファイルしてどんな性格の売主かを想像して極限まで指値して買い漁ってくださいw

ただあれです。
この時点で転売業者は消えましたが、今度は同業でもある「不動産投資家」さんとの争奪戦になります。(恐らくですが今度は指値幅数百万レベルの攻防になるかと思います)

こういう時はワタクシ、「一番高い買付けが出てきたらそれに上乗せするから教えてください」とお願いしたりしますが、こういう時の仲介さんって妙に律儀な方が多く「いや、買い付け順位の早い順でやりますので」なんて言ってくるやつもいます。(こういうやつに限って「仲手以外にタンボ払ってやる」って言っても拒絶してくるんだよなーw)

ま、あれです。
他の不動産投資家が欲しがるレベルってことはまだまだその建物は使い道がある優良物件だってことで、、ここはひとつ、、、
「他の不動産投資家も寄り付かない物件」を探し当ててじっくり長期戦で指値を入れると言うのはいかがでしょうか?。。。。(え?ワタクシなんか怒られること言いました?)



なんて書くと今度は「じゃ、他の不動産投資家が寄り付かない物件とやらを教えろ」とかメールが飛んできそうなんじゃんw